Frysjaveien 27B

Frysjaveien 27B, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 310, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
2. etasje 58 kvm: Entre, bad/wc, stue med åpen kjøkkenløsning og utgang til balkong, soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 6 kvm merket S17. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod er lokalisert i sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Pål Morten Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens soverom er i hht. originale byggetegninger godkjent som en bod. Opprinnelig var det inngang til denne boden der skyvedørsgarderoben i gangen står i dag, mens soverommet var en del av stuen. Tidligere eier fjernet veggen til soverom og etablerte soverom i boden. Se punkt ferdigattest for mer informasjon.  

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med hovedkonstruksjoner i betong. Utvendig pusset og platekledde fasader. Etasjeskiller i armert betong. Flatt tak antatt tekket med papp/folie. Taket er ikke inspisert. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG3 på følgende:
- Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik i leilighetens bredde på ca. 40mm, i tillegg til lokale skjevheter. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget, må tiltak påregnes.

Det er følgende gitt TG2 på:
- Enkelte vinduer tar i karm og har behov for justering.
- Kjøkken har ventilator med kullfilter, ikke mekanisk avtrekk.
- Det er ikke tettehylser rundt ytterrørene i kjøkkenbenken.
- Det er kondens på vannrørene i fordelerskapet på bad, samt rustflekker i fordelerskap.
- Luftespalte på soverom er teipet igjen. Det er noe kondens på innsiden av vinduene. Leiligheten har noe mangelfull ventilasjon.
- På bad er har tettesjikt/membran nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Det er svertesopp på enkelte silikonfuger. Avløpsrør til klosett mangler tetting i overgang rør/gulv.

Hulltaking i dusjsone er ikke gjennomført fordi dusjen vender mot naboen og mot fastmontert kjøkkeninnredning. Det er utført søk med fuktindikator i overflater med synlig tettesjikt (fliser, belegg, tapet, baderomsplater) i og omkring våtsoner. Undersøkelsen viser ingen tegn på fukt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG3 og TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Frysjaveien 27B, en lys og romslig 2-roms eierleilighet på populære Frysja/Korsvoll. Leiligheten har en god intern beliggenhet i byggets 2. etasje, med stor balkong som vender ut mot sameiets fellesarealer og Akerselva. I tillegg har sameiet en felles takterrasse til glede for beboerne. Leiligheten disponerer en stor kjellerbod på ca. 6 kvm og en garasjeplass i nabobygget.

Inneholder:

2. etasje:
Entré med god lagringsplass i skyvedørsgarderobe med speilfronter. I tillegg er det godt med veggplass til klesoppheng eller skoskap.

Romslig stue med åpen kjøkkenløsning. Rommet har styre vindusflater som gir godt med naturlig lys inn i rommet og hyggelig utsyn mot det grønne området bak blokken. Stuedelen av rommet har god størrelse, med plass til sofagruppe og arbeidspult. Det er utgang til balkong fra stuen.

Balkongen er på hele 11 kvm med fritt utsyn over sameiets fine fellesarealer og ned mot Akerselva. Her er det ingen gjenboere og man sitter usjenert. God plass til sittegruppe på balkongen.

Moderne kjøkken med grå/beige underskap med integrerte håndtak og hvite overskap. Hvit, hel benkeplate og takhengt hvit ventilator som passer godt til den moderne innredningen. Kjøkkenet er svært godt utnyttet med god skap- og benkeplass, samtidig som rommet oppleves luftig. I enden av innredningen er det praktisk sittebenk.

Fra stuen er det inngang til det som i dag brukes som soverom. Rommet har takhøy garderobeinnredning langs den ene veggen, med svært god lagringsplass. I tillegg er det veggskap over sengen, med underlys. Plass til dobbeltseng. Rommet er opprinnelig godkjent som bod og er ikke bruksendret/omsøkt til soverom. Leiligheten kan omgjøres til en f.eks 3-roms leilighet ved å sette opp lettvegger og skyvedører, se alternativ planskisse. Se mer informasjon under pkt. ferdigattest i salgsoppgaven.

Flislagt bad med gulvvarme. Badet har hvite veggfliser og grå fliser på gulv, og er videre utstyrt med servant med underskap med profilerte fronter, speilskap med overlys og frittstående toalett. Dusjnisje med glassbyggerstein. Det er opplegg for vaskemaskin på badet.

Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 6 kvm og en garasjeplass i felles anlegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Fryser/kjøleskap, oppvaskmaskin og vaskemaskin medfølger boligen ved salg.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme på bad. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 19.09.2005.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til Vann- og avløpsetaten er innsendt.
- Sluttrapport for avfallshåndteringen må innsendes til behandling.
- Ved nybygg med egen adresse må sort-hvitt husnummerskilt og eventuelt henvisningsskilt monteres på godt synlig sted.

Det er uklart om alle punktene er utført.

Ihht sluttnotat fra Plan- og Bygningsetaten datert 22.09.2014 er saken henlagt uten ferdigattest.
Sameiet har startet en prosess for å få ferdigattest på byggene.

Leiligheten er opprinnelig en 2-roms leilighet, men soverommet på originale byggetegninger var inntegnet i stuen, der TV er plassert i dag. Dagens soverom er jf. byggetegninger en bod med inngang fra gangen, der skyvedørsgarderoben er i dag. Tidligere eier har tettet denne døren med garderobe på begge sider og flyttet soverommet inn i boden. Denne boden/dagens soverom er ikke bruksendret eller omsøkt hos Plan- og bygningsetaten og er følgelig ikke godkjent til varig oppholdsrom. Ved søknad og godkjennelse av Plan og bygg så vil leiligheten kunne omgjøres til en f.eks 3 roms leilighet.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn. Seksjonseiere kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon eller garasjeplass, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge sameiets vedtekter, samt vedtak fattet av årsmøte og styre. Utleie av garasjeplass må kun skje til beboere i Eierseksjonssameiet Frysjaveien 27.

I leiekontrakten må det gjøres tydelig at leieforholdet opphører ved salg av leiligheten. Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne.

Selger har leid ut leiligheten de senere år og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover tilstandsrapporten. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Leiligheten ligger i et attraktivt og rolig boligområde med umiddelbar nærhet til grønne friarealer, med naturen rett utenfor døren. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg nordover til Maridalsvannet eller sørover ned til sentrum gjennom Nydalen og over Grünerløkka med alle sine butikker, kaféer og restauranter. Skiløypene starter også like i nærheten og det flotte løypenettet kan tilby treningsøkter for de som vil på langturer og for de som vil ha korte treningsturer/skilek.

Gangavstand til Frysjaparken og Stillatorvet med det meste man trenger av nærbutikker og servicetilbud. I Frysjaparken finner du blant annet nyåpnet Meny-butikk, søndagsåpen Joker, Frisørpikene, blomsterbutikk, apotek og veterinær. Av servering er det Grains bakeri med bakevarer og kaffe på dagtid og pizza med noe godt i glasset på kveldstid, Jønk burger og Frysja sushi. Det er planlagt flere spisesteder etterhvert som prosjektet utvikles. På Stillatorvet er områdets beste Rema 1000, legesenter, frisør og apotek m.m. For den treningsglade er det både Avancia og Evo i Frysjaveien, samt golfsimulator. Det er en kort gå- eller sykkeltur til Storo Storsenter, som huser over 130 butikker og servicetilbud, i tillegg til Odeon Oslo på Storo, Norges største kinosenter med 14 saler, hvorav IMAX-sal med Nordens største kinolerret. I tillegg har kinoen egen bar og rettigheter i sal 2-8.

Idylliske Brekkedammen er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger kun 3 minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva. Maridalsporten er også innen få minutters gange, herfra er det milevis med ski- og turløyper innover i Maridalen og rundt Maridalsvannet. Her har man direkte tilgang til Nordmarka og Lillomarka med flere lysløyper og badevann. De naturskjønne omgivelsene er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Skoleveien til Kjelsås barneskole er meget trygg, og barna behøver ikke krysse trafikkerte bilveier for å komme til skolen. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Engebråten ungdomsskole og Nydalen videregående ligger i området, 5-10 minutter unna på sykkel.

Kort vei til busstoppet Svensenga for buss 25 vestover mot Ullevål stadion (t-bane) og Majorstua eller mot Kjelsås (trikk) og Haugerud. Buss 54 går fra Brekkekrysset mot sentrum. Gangavstand til Kjelsås stasjon med tog til Oslo S eller Gjøvik.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Korsvoll skole (1.-7. trinn) og Engebråten skole (8.-10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Stilla barnehage i Solligrenda, Engebråten barnehage i Neptunveien. Det er også planlagt ny barnehage rett over veien fra leiligheten, i siste byggetrinn av Frysjaparken.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.309 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Opparbeidede utearealer med hage, beplantning, steinbelagte/asfalterte arealer, hyggelige fellesarealer, m.m. Tomten grenser mot Akerselva med friområder og turstier.

Hver leiligheten gis rett til å disponere en garasjeplass i felles anlegg under nabobygget. Det føres ingen oversikt over hvem som disponerer hvilke garasjeplass i sameiet. Selger og styret vet ikke hvilken garasjeplass som denne leiligheten disponerer. Ny kjøper må selv forvente å måtte finne ut hvilke parkeringsplass som er ledig i garasjeanlegget. Det er 4 gjesteparkeringsplasser i sameiet.

Det gjøres oppmerksom på at garasjeanlegget er tinglyst som fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4062 datert 14.04.04 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i Frysjaparken, ny kjøper må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Siste byggetrinn skal blant annet bestå av boliger, barnehage og næring. Prosjektet er forventet ferdig i 2027/2028. Se saksnummer 202510578 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

I tillegg foregår det flere planprosesser på andre siden av Frysjaveien, fra Frysjaveien 29 og mot Kjelsåsveien, hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger/næring skal føres opp. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på industriområdene i flere år fremover.

I Kjelsåsveien 160 er det både en pågående planprosess og en byggesøknad om ombygging fra næring/kontor til bolig. Se saksnummer 201917652 og 202508393 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 4 256,- pr. mnd og inkluderer: renter og avdrag på felles lån, felles varmtvann, drift og vedlikehold, strøm på fellesarealer, trappevask, bredbånd og tv-avtale, forsikring av bygg, kommunale avgifter og avsetning vedlikeholdsfond (kr 225,-).
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger eller generelle prisøkninger på forsikring, kom.avgifter, varmtvann etc.

Estimert årlige strømkostnader ca. kr 7 500,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.
Ny eier må tegne egen avtale om man ønsker å oppgradere.

Eier har leid ut leiligheten og har ikke oversikt over alle løpende kostnader. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 552 535,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Leiligheten er ikke lignet for eiendomsskatt i 2026.

Andel formue er kr 12 612,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 30 912,- pr. 30.01.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 040 823,- pr. 30.01.2026 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 98208151916
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,95%
Restsaldo: kr 1 040 823,-
Innfrielsesdato: 30.09.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

5 600 000,00 Prisantydning
30 912,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 630 912,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

140 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
151 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 782 702,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kim Kiil

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Frysjaveien 27, med sameiebrøk 564/19232.
Sameiet består av 34 seksjoner, som inkluderer 31 boligseksjoner, 2 næringsseksjoner i underetasje og garasjeseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865900. 
Sameiet bruker Vibbo for å dele informasjon med beboere, i tillegg til egen Facebook-gruppe og oppslagstavle utenfor heisen.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023: Vask og maling av fasadene. Det ble samtidig utbedret skader på mur- og treverk.
2023: Felling av stort tre utenfor inngang A, fordi treet hang over strøm- og signalførende kabler.
2023: Utbedring av feillagte varmekabler ned mot garasjeanlegget. Arbeidene ble utført av Kjelsås elektro AS.
2023: Nye kolber i felles varmtvannsberedere.

Styret holder på med radonmåling i næringslokalene i kjeller, etter at det ble påvist noe høye verdier av radon. Dette kommer antagelig av at det kun er utsug fra etasjen, ikke tilluft. Når det kun er avtrekk, og det ikke tilføres frisk luft, skapes et undertrykk som trekker radongass opp fra grunnen. Det har blitt lagt inn et rør som gir tilluft/frisk luft inn i kjelleren. Styret kommer tilbake med mer informasjon når det foreligger.

Planlagte påkostninger:  
Styret skriver følgende i e-post datert 10.02.2026: "Det vi pr. nå kan si er at vi vurderer å erstatte alle lampene i fellesareal til LED-typer. Felleskostnadene ble inflasjonsjustert ifb. inngangen til 2026. Spørsmålet om videre økning tas i forbindelse med budsjettering for 2027."

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Kunderabatt: kr 6 000,-
Kunderabatt visninger: kr 1 000,-
Markedsføringspakke standard: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,.
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 600,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Foto: kr 3 900,-
Tilstandsrapport: kr 9 874,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0017/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2617

Sist oppdatert: 14. februar 2026 kl. 22:18