Tidemands gate 28A

Tidemands gate 28A, 0260 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 874, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
2. etasje 72 kvm: Entré, bad, to soverom, toalettrom, bod m/sluk, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5,1 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 8,5 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod, som er medtatt som BRA-e, ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

I tillegg disponerer leiligheten en garasjeplass merket med nr. 7 utstyrt med elbillader i fellesanlegg, samt to skapboder i et felles kjølerom i kjelleren.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er avvik fra originale byggetegninger. Se punktet ferdigattest for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1978. Hele leiligheten ble totalrenovert i 2017. Bygningen er fundamentert med grunnmur av betong på antatt stedlige masser. Etasjeskillere er av betong og yttervegger er oppført i betong/murverk. Takkonstruksjonen er flat, antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Taktekkingen er ikke besiktiget. Vinduer har 2-lags isolerglass fra 1977. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en balkongskyvedør med 2-lags isolerglass fra 1977. Det er en innglasset balkong på ca. 8,5 m² i betongkonstruksjon. Boligen har mursteinspipe.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det er utført el-kontroll datert 08.11.2022.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkongdør: Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er registrert sprekker i flere fliser på gulvet.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

Våtrom - 2. etasje bad
- Overflater Gulv: Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm, og det er ikke registrert noe membranoppbrett ved dørterskel.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er ikke tilsendt dokumentasjon av membran eller verifisert alder på membran/tettesjikt.

Kjøkken - 2. etasje kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe. Pipe og ildsted er ikke undersøkt. Selger opplyser i egenerklæring om at peisen ikke trekker optimalt, men kan utbedres ved montering av vifte på taket. Kjøper overtar kostnad og risiko for dette videre.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Våtrom - 2. etasje bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Ved styrtregn i 2023 kom det litt sotvann ned i feierluken. I mai 2024 kom det vann inn i garasjen og ved utgangen til sykkelboden ved kraftig styrtregn. I 2025 ble det utført arbeid med drenering av faglærte, inkludert graving og legging av rør, samt at terskelen på døren inn til kjelleren ble forhøyet og vannsikret. Det ble også montert membran på veggen i sykkelboden. Etter et eltilsyn i 2022 ble en stikkontakt uten jording i stuen utbedret av elektriker i 2023. Peisen trekker ikke optimalt, og det kan installeres en vifte på taket for å utbedre dette. Det ble observert sølvkre i stuen i 2023, og Anticimex la ut gift. Sølvkre er ikke observert siden. Det ble også funnet spor av mus på felles kjølerom, og det ble satt ut feller og installert musesikring ved ventiler.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Utbedring av avvik på det elektriske anlegget etter eltilsyn, utført av Boligelektrikeren

2022:
- Utført el-kontroll

2017:
- Bad oppgradert med fliser på vegger og gulv, elektrisk gulvvarme, vegghengt klosett, dobbel servant og dusjhjørne, utført av Christian Tandberg Eiendomsutvikling
- Etablering av kjøkken i tidligere kott og flytting av installasjoner, utført av Christian Tandberg Eiendomsutvikling

Ukjent årstall:
- Utført tilleggsarbeider på det elektriske anlegget der det foreligger samsvarserklæring

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Tidemands Gate 28:

2025:
- Reparasjon av tak over inngangene til oppgang A og B med ny membran (takpapp), samt oppjustering og maling av stolper med ringeklokker
- Dreneringstiltak der Aquadren utenfor kjellerinngangen ble koblet til avløp under terrassen til seksjon 1 for å forbedre avrenning og hindre vanninntrenging
- Reparasjon av trappen mot Munthes gate

2023:
- Tilbakestillelse av fellesareal utenfor seksjon 1, inkludert dreneringstiltak mot Nordraaks gate

En gjennomgående oppgradert 3-roms selveierleilighet i 2. etasje, med store vindusflater mot hagen, innglasset balkong og en planløsning som er både funksjonell og gjennomtenkt. Leiligheten ble omfattende oppgradert i 2017 med nytt kjøkken, bad og toalettrom, og fremstår som et hjem hvor hver detalj er nøye avstemt. Den rolige beliggenheten kombinert med generøst lysinnslipp og en innglasset balkong som kan nytes store deler av året, gir boligen en sjelden følelse av ro midt i byen. Stuen strekker seg over hele bredden mot balkongsiden og danner et naturlig samlingspunkt med god plass til både spise- og oppholdssone. Kjøkkenet ligger i delvis åpen forbindelse med stuen, mens de to soverommene er trukket tilbake i en mer privat del av boligen. Separat toalettrom og eget vaskerom bidrar til en velfungerende hverdag. Bygningen har en representativ og velholdt oppgang som gir et godt førsteinntrykk.

Entré
Brann- og lydklassifisert entrédør åpner inn til en romslig entré med parkett på gulvet. Innfelte downlights gir behagelig belysning, og det er god plass til oppbevaring av yttertøy. Herfra trekkes blikket naturlig videre inn mot kjøkkenet og de øvrige oppholdsrommene, og en bred åpning leder naturlig videre mot stuen og soverommene.

Stue
Store vindusflater langs hele balkongsiden slipper inn rikelig med dagslys og gir rommet en lys og luftig karakter. Her flyter oppholds- og spiseområdet sømløst sammen, med god plass til både hverdagsliv og gjester. Lyset endrer karakter gjennom dagen og gir rommet en varm og levende atmosfære. Fra stuen er det utgang til den innglassede balkongen via balkongskyvedør.

Innglasset balkong
Balkongen fungerer som en naturlig forlengelse av stuen og tilfører boligen et ekstra oppholdsrom som kan benyttes så og si hele året. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og store glassflater skaper en lun og skjermet atmosfære. Her er det god plass til sittegruppe og småbord, enten man ønsker å starte dagen med en kaffe i morgensolen eller nyte rolige kvelder året rundt.

Kjøkken
Kjøkkenet er innredet med hvite fronter og benkeplate av stein med nedfelt vask.Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kullfilterventilator over kokeplass. Miele-hvitevarer. Den delvis åpne løsningen mot stuen gir god kontakt mellom rommene og bidrar til en sosial og funksjonell planløsning, samtidig som kjøkkenet har sin naturlige avgrensning. Kjøkkenet er innredet i det som tidligere var et kott, se punktet ferdigattest for mer informasjon.

Soverom
Begge soverom har plassbygde garderober som utnytter veggarealet effektivt og gir et ryddig og helhetlig uttrykk. Hovedsoverommet har en helhetlig garderobeløsning som dekker veggen bak sengen, med skap over og åpen hylle mellom, og gir plass til dobbeltseng. Rommet oppleves lunt og harmonisk, med gode møbleringsmuligheter.

Det andre soverommet har plassbygd garderobeskap langs én vegg og plass til dobbeltseng samt arbeidsplass. Rommet egner seg like godt som gjesterom, kontor eller et komfortabelt hovedsoverom.

Bad
Badet ble oppgradert i 2017 og fremstår stilrent og tidløst med flislagte vegger og gulv. Innredningen består av vegghengt klosett, dobbel servant og dusjhjørne med svingbare glassdører. Elektrisk gulvvarme bidrar til god komfort, mens innfelte downlights gir behagelig belysning. Mekanisk avtrekk.

Toalettrom
Separat toalettrom med vegghengt klosett og servant. Flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Himling med malte plater og innfelte downlights. Mekanisk avtrekk. En praktisk løsning som gjør hverdagen enklere når man er flere i husstanden eller har gjester på besøk.

Vaskerom
Bod i gangen er innredet som vaskerom med sluk og plass til vaskemaskin. Praktisk plassert sentralt i leiligheten, vegg i vegg med soverommene. En funksjonell løsning som bidrar til å holde øvrige rom ryddige og velorganiserte.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og øvrige rom. Fliser på bad og toalettrom. Fliser med elektrisk gulvvarme på innglasset balkong.
Vegger: Malte plater og betong.
Himling: Malt betong. Malte plater med innfelte downlights på bad og toalettrom.

Lagring
Kjellerbod på ca. 5 m² disponeres av leiligheten. I tillegg disponeres to skapboder i kjølerom i kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Fastmonterte panelovner, elektriske varmekabler på bad og toalettrom, og elektrisk gulvvarme på den innglassede balkongen. Det er pipe i boligen med mulighet for vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1979. Det foreligger ferdigattest for nybygg og større arbeider (betongblokk) datert 24.01.1979. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 24.01.1979.
- Ferdigattest for innbygging av balkong, datert 24.08.1990.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert februar 1976 for hovedbygget, samt rammetegninger for innbygging av balkong datert 21.08.1989. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning samsvarer ikke med godkjente tegninger.

Dagens kjøkken er opprinnelig byggemeldt som kott (tilleggsdel) jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Kjøkkenet lå tidligere der dagens minste soverom ligger. Flytting av kjøkken innebærer endringer i røropplegg og avløp, og det tas forbehold om skjulte forhold i konstruksjoner. I tillegg er tidligere vaskerom gjort om til bod. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

1977/522276-7/105 22.11.1977 ERKLÆRING/AVTALE
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 10,000
MED PRIORITET ETTER NOK 451.400
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om benyttelse, og bestemmelse om hagehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Tidemands gate er en av de klassiske Frogner-adressene, omgitt av vakre bygårder, grønne forhager og rolige gateløp som har preget området i generasjoner. Her bor man tilbaketrukket fra byens travleste gater, samtidig som noe av det beste Oslo har å by på ligger innen få minutters gange.

Frognerparken ligger rett i nærheten og setter sitt preg på hverdagen året rundt. Morgenkaffen kan nytes etter en tur gjennom alléene, sommerdagene tilbringes i parken eller ved Frognerbadet, og om vinteren fylles området med liv rundt stadion og skøytebanen. Parken blir på mange måter en naturlig forlengelse av nabolaget.

Rundt kvartalene finner man et rikt utvalg av kaféer, restauranter og spesialforretninger som har vært med på å gi Frogner sin særegne karakter. Vestkanttorget, med sine tradisjonsrike markedsdager, ligger en kort spasertur unna, mens Bogstadveien og Hegdehaugsveien byr på alt fra etablerte motehus til hyggelige serveringssteder.

Området kjennetegnes av den sjeldne kombinasjonen av ro og nærhet til byen. Her er det kort vei til kulturtilbud, handlegater og kollektivtransport, samtidig som nabolaget har bevart mye av den atmosfæren som har gjort Frogner til et av Oslos mest ettertraktede boligområder gjennom mer enn hundre år.

Tidemands gate er oppkalt etter Adolph Tidemand, en av Norges mest betydningsfulle kunstnere fra 1800-tallet, og gaten bærer fortsatt preg av den samme tidløse elegansen som kjennetegner denne delen av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Fra eiendommen er det gangavstand til Majorstuen barne- og ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager, der Frogner barnehage er den nærmeste.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt for sameiet på 1136,4 kvm. Tomtearealet er hentet fra matrikkelen.
Eiendommen ligger høyt og tilbaketrukket med asfaltert adkomst. Rundt bygget er det opparbeidede fellesarealer med plen, frodig beplantning og hyggelige sittegrupper. Hekk og gjerde danner en naturlig avgrensning mot omgivelsene.

Det medfølger garasjeplass merket med nr. 7 i felles garasjeanlegg. Plassen er plassert inn til høyre etter garasjeporten og er inkludert i fellesutgiftene.

Fastmontert lader for EL-bil følger med. Laderen er tilknyttet Charge365.

Sameiet har rett til å leie en gjesteparkeringsplass i garasjeanlegget i Tidemandsgate 28 B, og seksjonseierne har fortrinnsrett til leie av parkeringsplass i dette anlegget.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2529, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i Felt 4, som i henhold til reguleringsbestemmelsene § 1a er regulert til spesialområde – bevaring. Bestemmelsenes § 6 angir at innenfor eiendommer regulert til spesialområde – bevaring – skal alle bygningene bevares. Modernisering tillates under forutsetning av at eksteriøret i det vesentlige beholdes eller føres tilbake til det opprinnelige utseende. Forandringsarbeider skal skje i samråd med byantikvaren.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved et eventuelt skred er vurdert til "Ingen".

Pågående byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 2026/00273 – Tidemands gate 31: Søknad om etablering av 16 nye balkonger mot bakgård, to markterrasser samt flere takterrasser. Saken er under behandling.

Saksnr. 2026/00455 – Tidemands gate 31: Søknad om bruksendring fra fellesareal til bolig, inkludert etablering av ny boenhet og oppdeling av eksisterende leilighet. Saken er under behandling.

Saksnr. 2025/15111 – Tidemands gate 28 A: Søknad om etablering av to basestasjoner for mobiltelefoni på byggets tak. Saken er under behandling.

Saksnr. 2025/23014 – Nordraaks gate 26: Det er søkt om å føre opp en frittstående garasje med tilhørende underjordisk bilheis. Rammetillatelse ble gitt 29.04.2026.

Saksnr. 2025/13435 – Nordraaks gate 24: Søknaden omfatter oppføring av dobbel garasje. Igangsettingstillatelse ble gitt 13.11.2025

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 319,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, TV og internett, garasje, vaktmester, kommunale avgifter, trappevask, bygningsforsikring, finanskostnader samt drift og vedlikehold.

Felleskostnader: kr 3 763,- pr. mnd.
Kabel-TV/Internett: kr 556,- pr. mnd.

Eiendomsskatten utgjorde kr 1 402,- for 2026.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 500 kwh. pr. år / kr 10 500,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Leverandør for TV/internett er Telia, men det vil bli lagt fiber i 2026 og Global Connect tar over i januar 2027.

Eiendommen er ikke tilknyttet boligalarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 398 238 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 402,- pr år.

Andel formue er kr 42 473,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 594,- pr. 31.12.2025. Dette er kortsiktig gjeld. Seksjonen har ellers innfridd andel lån i bank.

Det er pr. 09.06.2026 ingen lån registrert på selskapet.

10 700 000,00 Prisantydning
1 594,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 701 594,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

267 520,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
268 610,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
278 560,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 970 204,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 980 154,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Synøve Dyrkorn og Herman Andersen Dyrkorn

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tidemands Gate 28.
- Sameiet består av 19 boligseksjoner.
- Forretningsfører er NORIAN Regnskap AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP345161.10.1.

Dugnad må påregnes. Sameiet kan organisere dugnad for spesifikke prosjekter.
Dispensasjon for dyrehold skal gis hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen, selv om det skulle bli fastsatt et forbud.
Støyende arbeider som oppussing skal skje mandag–fredag mellom kl. 08:00 og 17:00. Mindre støyende arbeider kan skje mandag-fredag mellom kl. 08:00 og 19:00 og lørdag mellom kl. 10:00 og 18:00.
Kjøkkenvifte må ha kullfilter og kan ikke kobles til felles ventilasjonssystem. Endringer i ventilasjonssystemet, utskifting av vinduer og dører, og oppsetting av markiser krever styrets godkjenning.
Sameiet har fellesrom i kjelleren for lagring og møter, samt sportsboder. Til hver seksjon hører en bod og en garasjeplass. Det felles kjølerommet er for tiden ute av drift.

Fra årsmøtet 16. april 2026:
- Styret utreder ny garasjeport med dør for å oppfylle krav til rømningsvei.
- Det er inngått avtale med ICE om installasjon av to basestasjoner på taket, som vil gi en årlig leieinntekt på kr 75 000.
- Ny avtale med Global Connect om leveranse av fiber for TV og internett trer i kraft fra 1. januar 2027.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Reparasjon av tak over innganger (2025).
- Reparasjon av trapp mot Munthes gate (2025).
- Tilbakestillelse av fellesareal og dreneringstiltak (2023).

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av takplater i garasjen, planlagt som dugnad. Estimert kostnad for materialer er kr 40 000 - 47 500.
- Brannsikring i garasje med ny port med dør. Kostnad er under utredning.
- Oppgradering av felles kjølerom er under vurdering, med en estimert kostnad på over kr 100 000.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var kr 301 860,-. Sameiets egenkapital var pr. 31.12.2025 kr 1 018 766,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I årsmøtet 16. april 2026 ble det protokollført at en sameier er uenig i kvaliteten på tilbakestillingen av et fellesareal. Styret og øvrige sameiere anså saken som avsluttet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visningspakke (Alle visninger inkludert)   kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 994,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0222/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26222

Sist oppdatert: 14. juni 2026 kl. 19:10