Trygve Strømbergs vei 36B

Trygve Strømbergs vei 36B, 1263 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 188, bruksnummer 15, seksjonsnummer 72, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
Underetasje 55 kvm: Stue med åpen løsning mot entré, bad, bod og to soverom.
1. etasje 56 kvm: Soverom, toalettrom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Utvendig bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 24 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer en utebod på ca. 4 kvm ved boligens inngangsparti. Boden er i hht. vedtektene og seksjoneringsbegjæring tinglyst som tilleggsareal til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Anticimex v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. En liten del av den ene boden i underetasjen er innlemmet i gangarealet ("stuen") og bad/vaskerom er slått sammen til et stort rom. Se mer info under pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehus over to plan. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer og terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av stedvise panelovner (elektrisk oppvarming) og peisovn i stue i hovedetasje. Elektrisk gulvvarme på bad.Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende forhold har fått TG2:
 - På kjøkken er vannrørene montert uten bruk av varerør/ytterrør. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- På toalettrom er det svelleskader og malingsavskalling rundt avtrekksventil. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Det er ikke tilstrekkelig luftespalte/åpning mellom toalettrom og gang.
- Boligens inntaksrør (vannrør) av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- I øvrige rom i 2. etasje registreres det stedvis tegn til riss i veggflater, samt knirk i deler av gulvet. Gulvet bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- I underetasjen har tapet stedvis manglende vedheft. Veggflater bærer stedvis preg av egeninnsats med eksempelvis lister og platelag.
- Ventilasjon i underetasje vurderes som utilstrekkelig, eksempelvis i "stue". Det er ikke tilstrekkelige luftespalter mellom rommene.
- Ved hulltaking og fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon er det påvist et fuktnivå som ligger mellom forhøyet fuktnivå og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen. Det er utført innvendig etterisolering uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Videre observeres dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking.
- Punktet over må sees i sammenheng med drenering. Alder på drenering og tegn på fuktgjennomslag tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.
- På loft er det observert stedvis misfarging på bjelker og undertak, for eksempel ved takgjennomføring av ventilasjonsrør. Det ble ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer. Det er lagret en hel del gjenstander på loft som begrenser inspeksjonsmuligheten, derfor er deler av loft ikke undersøkt. Det samme gjelder dampsperre mot underliggende etasje, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp.
- Det er vurdert til å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Ventilasjon av takkonstruksjon kunne ikke kartlegges fra innsiden, og kan kun delvis kartlegges fra utsiden. Derfor foreligger det usikkerhet om denne funksjonen er ivaretatt. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn på alder og slitasje. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- På lekestuen bærer fasade og tak preg av alder og slitasje med misfarging, mosedannelser og malingsavskallinger
- På utvendig bod viser veggkledning og hjørnekasser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende forhold:
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Fundamentene på terrasse var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet , noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av utvendig kledning.

Det kommenteres at trappen mangler håndløper på begge sider.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene som har fått TG2 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Øvre Prinsdalsbråten sameie ligger rolig og barnevennlig til med bilfrie internveier og gangavstand til turområdene i Grønliåsen. Sameiets fellesområder er pent opparbeidet med lekeplasser, sittegrupper og områder hvor barna kan leke. Det er kort vei til Prinsdal skole og mange barnehager i området.

Huset har en fin intern beliggenhet på feltet, med stor markterrasse og koselig hage, samt hellelagt uteplass med plass til utemøbler for morgenkaffen utenfor inngangsdøren. På uteplassen ved inngangsdøren har man morgensol fra ca. 7 til 12 på sommerstid. Planløsningen fungerer godt for en familie, med en ekstra liten "stue" i 1. etasje, godt med bodplass og romslig bad som ble pusset opp i 2019.

1. etasje:

Lys entré med downlights i taket. Entréen har plass for klesoppheng og skoskap/hyller. Herfra går trappen opp til 2. etasje.

Lekkert bad som ble pusset opp av tidligere eier i 2019. Badet er romslig med praktisk soneinndeling. Til høyre for inngangsdøren til badet er det laget et "vaskerom" med opplegg for vaskesøyle, praktisk innredning med plass til alt man trenger av vaskemidler, samt nedfelt vaskekum. Badet er holdt i behagelige beige- og gråtoner, med 60x60 fliser på vegg og gulv. Videre er rommet utstyrt med vegghengt WC, doble bollevasker med matt sort overflate på laminat benkeplate og servantmøbel med skuffer i mørk treutførelse. Det er speil med integrert lys over hver av servantene, i tillegg til et stort innmurt speil på veggen mellom dusjsonen og "vaskerommet". Stor dusjnisje med både håndholdt og regnfallsdusj, med mørke fliser på vegg og gulv, fast glassvegg og smart oppheng for håndklær. Det er gulvvarme og downlights i taket.

To av boligens tre soverom ligger i 1. etasje. Rommene har fin størrelse, begge med plass til seng, garderobeskap og arbeidspult. I tillegg er det godt med plass til lek og legobygging. Det ene soverommet er delt i to, hvor den ene delen er en praktisk garderobe med mye plass til klesoppbevaring og et ekstra kjøl-/fryseskap.

I den innerste delen av gangen er det fin plass til en sofa og en ekstra TV eller bokhyller. Dette arealet er meget praktisk som en ekstra TV-stue eller lekeareal for barna. Herfra er det også inngang til en stor bod med mye lagringsplass for det man ikke bruker hver dag, samt veggplass for hyllesystem.

2. etasje:

Romslig stue med plass til sofagruppe og tilhørende TV-møbel. Rommet er gjennomgående, de store vindusflatene gir godt med naturlig dagslys og god romfølelse. Mellom sonene stue og spiseplass er det peisovn som gir god varme på kalde vinterdager. Det er utgang til markterrasse og hage. Markterrassen er på ca. 24 kvm og vender mot vest med gode solforhold, på sommerstid er det sol fra ca. 11 til 20. Hagen har gressplen og er delvis naturtomt, med koselig lekestue for de minste.

Pent og tidløst Sigdalkjøkken fra 2009 med hvite profilerte fronter mot mørk grå benkeplate i laminat. Kjøkkenet er godt utnyttet med god skap- og benkeplass, samt praktisk halvøy som både fungerer som ekstra lagringsplass og som et naturlig skille mot spiseplassen. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn og kaffemaskin i høyskap, ekstra bred steketopp på 80 cm, oppvaskmaskin og kjølehjørne med ekstra god plass. Fra kjøkkenet er det hyggelig utsyn mot hagen. I tilknytning til kjøkkenet er det plass til stort spisebord.

Hovedsoverom med plass til dobbeltseng. Godt med lagringsplass i garderobeskap. Området er bilfritt, og man blir ikke sjenert av trafikkstøy i boligen.

Praktisk gjestetoalett med gulvstående WC og servant med underskap.

I tillegg til bodene i 1. etasje og utebod, er det lagringsloft med god plass til de tingene man ikke bruker hver dag.

Boligen disponerer en garasjeplass i felles anlegg, merket med 140. I tillegg er det en utebod ved inngangspartiet på ca. 4 kvm med plass til uteleker, ski og lignende.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Trehyller på soverom med rosa tapet og Elfa-hyller i gang medfølger ikke boligen ved salg.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehus, datert 29.09.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Pergola på markterrasse er ikke byggesøkt til kommunen. Ved avslag på eventuell søknad vil konsekvenser være at pergola må rives/fjernes.

På originale byggetegninger datert 25.11.77, er det tegnet inn separat bad og vaskerom i underetasje. Disse to rommene har blitt slått sammen ved tidligere oppussing av bad.
Deler av "stuen" i underetasjen er på originale byggetegninger del av den ene boden. Veggen har blitt flyttet og en liten del av boden har blitt innlemmet i i "stuen".
I 2. etasje har veggen mellom kjøkken og spisestue/stue blitt fjernet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 36453, tinglyst 20.06.1985, type heftelse: OBLIGASJON - Sameiet har panterett for NOK 15 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
 I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom, i tillegg til festekontrakt og seksjonering. Servituttene omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, gjerder, vedlikehold av ledninger m.m (tinglyst i 1979) og bestemmelser om vann- og kloakkledninger (tinglyst 1979 og 1981). Festekontrakten inneholder bestemmelser om festeavgift, forlengelse og overdragelse av festekontrakten osv. Seksjoneringen inneholder bestemmelser om hvilke tilleggsdeler som tilhører de forskjellige seksjonene m.m.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Trygve Strømbergs vei 36B ligger i et familievennlig boligområde på Prinsdal, et rolig og grønt nabolag sør i Oslo. Her får man en sjelden kombinasjon av nærhet til marka, gode kollektivforbindelser og korte avstander til skoler, barnehager og daglige servicetilbud.

Området er kjent for sin trygge og etablerte atmosfære, med lite gjennomgangstrafikk og hyggelige gangveier mellom boligfeltene. Bare noen få minutters gange unna ligger Grønliåsen, et populært turområde med stier og åpne grøntarealer. I tillegg har du kort vei til Østmarka, som byr på milevis med turstier, badevann, skiløyper og flotte naturopplevelser året rundt. Stall Prinsdal er en kort tur unna, her arrangeres det stalldager hvor barna kan hilse på hester og prøve ridning.

Flere barnehager og skoler ligger i umiddelbar nærhet, blant annet Prinsdal skole, som er kjent for sitt gode nærmiljø og trygge rammer. Området har mange lekeplasser, ballbaner og grønne møteplasser, perfekt for barnefamilier.
Trygge gang- og sykkelveier gjør det enkelt for både store og små å ferdes i området.

Prinsdal senter ligger i gangavstand og tilbyr blant annet dagligvare, apotek, frisør og spisesteder. For et større utvalg ligger Ski Storsenter og Kolbotn Torg kun en kjøretur unna. Flere idrettsanlegg, treningssentre og fritidstilbud finnes i nærområdet, blant annet Prinsdal idrettspark og Hauketo IF.

Bussholdeplass ligger i nærheten, med hyppige avganger mot både Hauketo stasjon, Mortensrud og Oslo sentrum. Fra Hauketo går det tog som tar deg til Oslo S på ca. 10 minutter. Enkel adkomst med bil via E6 og E18 gjør området svært pendler-vennlig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Prinsdal skole (1. til 7. trinn) og Hauketo skole (8. til 10. trinn).

Det er flere barnehager i området, både kommunale og private. Noen av de nærmeste er Prinsdalsbråten barnehage i Sponstugrenda 36, Holmsåsen FUS barnehage i Holmsåsen 59, Lerdal barnehage i Berglyveien 2B, Læringsverkstedet Hauketo barnehage i Øvre Prinsdals vei 34D og Asperud FUS barnehage i Asperudåsen 57.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 21 916 kvm. Tomten er fellesareal og uteområde/hage bak seksjon er tinglyst som tilleggsdel. Fellesområdene er pent opparbeidet med interne gangveier, lekeplass og grønne områder.

Festeavgiften er kr 531 042,- pr. år, avgiften betjenes via felleskostnadene i sameiet. Festeavtalen utløper 31.03.2069. 

Grunneier er Oslo kommune. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år. Siste regulering av festeavgift var i 2019, neste regulering vil bli 01.07.2029.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler. 

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjeanlegg. Plassen er merket med nr. 140. Det er mulig å leie ekstra parkeringsplass av sameiet etter venteliste.
Sameiet har gjesteparkeringsplasser ved rundkjøringen i enden av Trygve Strømbergs vei.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2286 datert 15.02.1978 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 20.03.1996. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 474,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett (100 mbps + 100 poeng), renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, festeavgift, felles forsikring, driftskostnader, forretningsførsel m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert opp med 5% fra 01.01.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,- pr. år. Det er tegnet Norgespris med binding til 31.12.2026.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV/internett og har avgift på kr 479,- pr. mnd, dette faktureres via felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 428 813,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 15 751,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 72 086,- pr. 18.03.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 10 578 840,- pr. 18.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207625957
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,55%
Restsaldo: kr 10 578 840,-
Innfrielsesdato: 30.08.2037
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 950 000,00 Prisantydning
72 086,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 022 086,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

125 550,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
136 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 158 676,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thea Grydeland Ersvik og Elias Osman Hagos

Eiendommen er seksjonert, og huset er tilknyttet Øvre Prinsdalsbråten sameie, med sameiebrøk 98/7497.
Sameiet består av 162 seksjoner, fordelt på blokker og rekkehus.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865600.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne. Se §9 i husordensreglene for mer informasjon.
Sameiet har flere sosiale sammenkomster i løpet av året, som for eksempel julegrantenning og tunfest.

Foretatt påkostninger de senere år (hentet fra årsmelding 2024/2025):
- Kontinuerlig utskiftning av råtten kledning
- Utredning ladeanlegg for el-bil i nr. 24
- Utbedre flomskader etter uvær i 2023
- Overgang til fibernett for sameiet
- Dialog med aktører om solcelleanlegg på blokkene

Planlagte påkostninger (hentet fra årsmelding 2024/2025): VENTER SVAR FRA STYRET
- Rehabilitering av garasjetak og røropplegg opp til leilighetene i blokkene
- Løpende utskifting av råtten kledning på bygningsmassen
- Skifte/etablere stoppekraner i boenhetene (tas ved behov)
- Utgangsdører i rekkehus (tas ved behov)
- I forbindelse med saken om solcelleanlegg på blokktakene, vil det komme en diskusjon vedrørende rehabilitering av tak

Selger opplyser om at det er avklart med styret at ny eier kan sette inn ny inngangsdør fordi den gamle døren trekker.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt   kr -20 000,00
Kunderabatt visning/overtagelse  kr -500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 600,00
Markedsføringspakke standard  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører. Avtales nærmere  kr 0,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, Arealbekekreftelse  kr 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring  kr 22 671,00
Fotopakke 30 bilder  kr 5 500,00
Stylingrådgivning. kr 2 000,- Avtales  kr 2 000,00
Tilstandsrapport rekkehus  kr 18 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2631

Sist oppdatert: 22. mars 2026 kl. 20:32