Ranvikskogen 20B

Ranvikskogen 20B, 3212 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 120, bruksnummer 450, seksjonsnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
1. etasje 76 kvm: Entre, gang, stue, kjøkken, spisestue, bad, vaskerom og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 19 kvm: Platting.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen er oppført i 2004 og er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 70 % | TG2 : 21 % | TG3 : 5 % | TGIU : 4 %

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje,
herunder TG3:
* Vaskerom: Gulvbelegg har sprekker og utettheter i sveiseskjøten.
* Ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
* Det er noe ujevnheter i laminatgulvet foran balkongdør. Det registreres betydelig bomlyd og flere løse gulvfliser.

TG 2:
* Bad: Klemring i sluk er feilmontert, utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig.
* Vaskerom: Avtrekksvifte er defekt.
* Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Det registreres stedvis løse brytere og stikkontakter rundt i boligen.
* Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det registreres at døren er noe trang i lukkemekanismen.
* Terrasser: Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Ujevnheter i betongheller på frittstående platting og en knekt betonghelle.
* Dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes.
* Utvendig bod: noe råteskadet bord/hjørnekasser.

TGIU:
* Terrasse: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser.
* Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon. Interessenter må sette seg inn i denne før bud inngis.

Vi ønsker alle interessenter velkommen til en lys og trivelig selveierleilighet som er bygd i 2004.

Leiligheten er praktisk innredet med 2 soverom, samt romslig bad/wc tilknyttet separat vaskerom. Fra stuen er det utgang til en pent opparbeidet uteplass/hage som trygt kan kalles usjenert og koselig.

Nåværende eier har påkostet leiligheten i senere tid, og i 2019 ble uteområder oppgradert. Det ble lagt nye gulv i leiligheten i 2020, samtidig som det ble montert nytt kjøkken og gang ble flislagt. Bad/wc ble pusset opp i 2023.

Her kan en trygt slippe ungene ut for lek og moro i trygge og rolige omgivelser, med et mangfold av lekekamerater i nabolaget.

Like ved utgangsdøren starter flotte turområder.

Nøkkelkvalifikasjoner:
- Kort vei til flere lekeplasser
- Umiddelbar nærhet til skole og idrettsanlegg
- Matvarehandel og treningssenter innenfor 3 minutter gange
- Flotte turområder like ved leiligheten
- Kun ca. 2 km. til sentrum
- Praktisk innredet med alt på en flate
- Meget fine utearealer

Det er montert peisovn i stue og det er gulvvarme i de fleste rom (ikke vaskerom). Ellers elektrisk med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på "8 boliger", datert 16.2.2005.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På byggetegninger fra 2003 er nåværende vaskerom beskrevet som bod. Innredning av rommet er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Erklæring/avtale/seksjonering tinglyst 22.03.2004 med dagboknummer 1949.

Festekontrakt tinglyst 24.03.2004 med dagboknummer 2019.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ranvik er et meget populært boligområde, mye på grunn av den sentrale beliggenheten rett syd for sentrum og Indre Havn. Med gangavstand inn til sentrum kan du nyte godt av alle byens fasiliteter og brygga med yrende folkeliv om sommeren.

Her bor du stille, fredelig og meget barnevennlig slik at barna kan leke fritt og trygt. Det er diverse lekeplasser og "løkker" i umiddelbar nærhet av utgangsdøren, og flotte turområder. Praktfulle Hjertnesskogen ligger i enden av boligområdet og har stier og turveier som leder til blant annet flotte utsiktspunkter. Kort vei til dagligvarebutikk (Kiwi) med lange åpningstider og TEAM treningssenter.

Torp flyplass ligger 15 minutter unna med bil og Sandefjord togstasjon ligger kun 5 minutter fra boligen.

Det er nydelige turområder i nærmiljøet og kort vei til sjøen. Granholmen og Lofterød er de nærmeste badeplassene fra boligen.

Velkommen til en hyggelig visning.

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse på høyre side i FINN annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle visningsboligen.

Boligen ligger med kort gange til flere barnehager, samt Ranvik ungdomsskole. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Festet tomt på 4.538,6 kvm som disponeres av sameiet etter vedlagte seksjonsbegjæring. Fellesareal er pent opparbeidet med parkeringsplasser, adkomstveier og diverse busker og trær.

Grunneier: Eiffel Feste As

Festeavgiften er kr. 8.380,- pr. år for denne leiligheten. Festeavgiften betales forskuddsvis innen 01.01 hvert år.

Festeavgiften ble sist regulert 01.01.2025, og denne kan reguleres hvert år ihht. konsumprisindeksen. Bortfester har panterett i festeretten og bygninger på tomten for inntil 3 års forfalt festeavgift.

Festetid: Fra 01.03.2004 til 01.03.2034

Grunneier har ikke forkjøpsrett. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Se vedlegg til salgsoppgave for kopi av festekontrakt.

Parkeringsplass like ved utgangsdøren.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til: annen veigrunn, boliger, høyspenningsanlegg, gang-/sykkelvei og offentlig friområde i henhold til reguleringsplan "Ranvikskogen" datert 19.12.1996 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Iht kommuneplanen er eiendommen regulert til: Blå/grønnstruktur, hensyn friluftsliv, boligbebyggelse, fortettingsone, høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler) og ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.885,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon (inkl ekstra 100 l restavfall) og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2 800,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, tv/bredbånd tilknytning, diverse vedlikehold av bygning og snømåking/strøing. Fellesutgiftene justeres normalt en gang årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 10 000 kWh. pr. år.

Årlig festeavgift kr.8.380,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 863 694,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 454 777,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 275 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 870,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
92 910,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 367 910,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Kristian Rønning

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameie Ranvikskogen, med sameiebrøk 1/16.

Sameiet består av 16 leiligheter.

Forretningsfører er USBL. 

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt.

Selger har informert om at det muligens vil komme en faktura/engangsinnbetaling fra sameiet på ca. kr. 10.000,- ifbm. diverse vedlikehold. Denne må eventuelt betales av kjøper.

Sameiet har ved flere tilfeller vurdert bygging av asfaltering på felles parkeringsplass. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Sameiet er ikke tilknyttet sikringsfond.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Kr. 35.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0161/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.25161

Sist oppdatert: 20. mai 2025 kl. 09:49