Persbråtan 3A

Persbråtan 3A, 0770 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 588, ideell andel 1/1
Aksjenummer 753-756, Nordre Huseby Boligselskap AS, organisasjonsnummer 921708041

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
4. etasje 36 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, rom benyttet som soverom og alkove.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
4. etasje 5 kvm: Balkong

4. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 55 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 36 m2 (BRA-i) av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 m2.

Boligen disponerer 1 kjellerbod og et kneloft i leiligheten som er brukt til bod. Kneloftet er ikke måleverdig.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2026 utført av Anticimex v/ Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leilighetsbygg oppført i 1957. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader i pusset og malte flater. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vindu med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 74%
TG2: 23%
TGIU: 2%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad TG2 (TG2):

Våtrom:
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis ved hovedstoppekran bak toalett. Det er hull etter tidligere innfestinger ved speil over servant. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte i dør eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Kjøkken:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ingen avtrekksventil i rommet.

Tekniske anlegg:
- Vannrør og avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør og vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) i sjakt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer:
- Vinduer og omramming: Vindu har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Yttertaket er gitt TG2 som en helhetsvurdering hovedsakelig knyttet til elde og slitasje. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Balkonger:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader/råte. Det er i tillegg registrert slitasje på treheller.

TGIU (Ikke undersøkt):
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, vennligst se boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgerens egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. I september 2024 sluttet varmekablene i gulvet på badet å fungere, hadde elektriker som fikset dette problemet."

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Fikset varmekablene på badet. Utført i 2024 av M-Tek AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja. Det ble byttet til fra fossilfyringsolje til bergvarmspumpe og biofyringsolje i regi av borettslaget i 2019."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Øker felleskostnader fra 1. juni kr 208,- per måned grunnet bytte av vinduer i de andre leilighetene i borettslaget."

Selger har erfart at varmtvannet har begrenset makstemperatur, men har ikke foretatt tiltak da dette ikke har vært et praktisk problem for henne.

Entré:
Lys og trivelig entré med praktisk innebygd skyvedørsgarderobe som gjør det lett å holde orden i hverdagen. Det er også muligheter for knagger og annen oppheng. Adkomst via felles trappegang med porttelefon. Velkommen inn!

Stue med alkove:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Stuen er malt i en behagelig nyanse som gir en god romfølelse og gulvet er belagt med laminat. I stuen er det også god plass til oppbevaring bak skyvedørene. Disse bidrar også til økt romfølelse. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. Videre inn i stuen er det laget en praktisk, adskilt alkove med plass til seng eller annet møblement. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Med utgang fra stue/kjøkken er det en herlig balkong med god plass til ønsket utemøblement. Innred med sittebenk, stoler og bord. Balkongen er på 5 kvm og i følge selger er det sol på balkongen fra ca. kl. 11:00-20:00 på sommerhalvåret. Balkongen er belagt med treheller med rekkverk i tre, metall og glass.

Kjøkken:
Delikat og tidløst HTH-kjøkken pusset opp i 2018. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen har glatte fronter og benkeplaten er i laminat med kjøkkenvask. Det er montert glassplater bak kjøkkenvasken og platetoppen, som gir ekstra beskyttelse til veggen. Over kjøkkenbenken er det stikkontakter og lys. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Det er integrert takventilator over koketoppen. Videre er det installert komfyrvakt og automatisk lekkasjevarsler med fuktsensor. Det er opplegg for vaskemaskin.

Rom benyttet som soverom:
Med adkomst via glassdør fra stuen kommer man til et disponibelt rom. Her er det gode oppbevaringsmuligheter etter ønske og behov. I likhet til resten av leiligheten er rommet malt i en behagelig nyanse. I dag er rommet innredet som soverom og det gjøres oppmerksom på at rommet ikke er godkjent for varig opphold.

Bad:
Lyst baderom fra 2007/2008. Badet er flislagt med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende vask og det er speil, samt lys med stikkontakt over vasken. Videre er det gulvstående toalett og eget dusjhjørne med innfellbare glassdører. Enkelte elementer på badet er gitt TG2 - vennligst se boligens tilstandsrapport.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med laminat. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater og noe malt panel i stue. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling.
Takhøyde: Det er målt fra ca. 30 cm til ca. 2,60 meter (skråtak og varierende høyder i samtlige rom).

Diverse:
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten.
- Felles vaskerom i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vil medfølge: Kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin.
Men om noen ønsker vaskemaskin, fryser eller andre møbler med kan vi diskutere dette.

Leiligheten er tilknyttet felles oppvarming fra bergvarme via radiatorer. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 20.12.1963.
Det foreligger også ferdigattest på fasadeendring med nye balkonger, datert 08.09.2000.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger, men de er noe vanskelige å tyde da de ikke har rombenevnelser. Ettersom at dette er en aksjeleilighet foreligger det ingen seksjonering. Det kan se ut som at sideveggene på begge sider av leiligheten (der det er kneloft, alkove og bak skyvedørene i stuen på dagens planløsning) er innlemmet i leiligheten i senere tid.

Det er observert følgende endringer sammenlignet med dagens planløsning og bruk:
- Det er satt opp lettvegger for å etablere rom benyttet som soverom.
- Det er revet en del av veggen i stue og satt inn skyvedører.
- Kjøkkenet er utvidet.
- Det er åpnet opp sidevegger i stue.
- Det er laget til en sovealkove i stue.

Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som soverom ikke tilfredsstiller byggtekniske krav da det ikke er vindu i rommet. Rommet er målt til ca. 12m3/6,7m2, noe som begrenser tiltenkt funksjon. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde og kloakkledning, bestemmelse om vannrett, bestemmelse om veg/gjerde, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om adkomtsrett og erklæring /avtale vedrørende støyskjerm.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Persbråtan 3A ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Røa, et av de mest etterspurte områdene på Oslo Vest. Beliggenheten kombinerer det beste av to verdener, rolige, grønne omgivelser med nærhet til byen og et bredt servicetilbud. Området er preget av lite gjennomgangstrafikk, gode solforhold og en behagelig, tilbaketrukket atmosfære som gjør det svært populært blant både familier, par og etablerte kjøpere.

I nærområdet finner du et godt utvalg av dagligvarebutikker som dekker alle behov i hverdagen. På Røa ligger blant annet MENY Røa med et rikt utvalg og ferskvaredisker, samt Joker Røa og Joker Vækerøveien som gir fleksibilitet med utvidede åpningstider. I tillegg ligger Røa Senter like i nærheten, et hyggelig og oversiktlig nærsenter med butikker, apotek, vinmonopol og ulike servicetilbud som gjør hverdagen enkel og effektiv.

Området byr også på flere gode café- og serveringstilbud. Her kan du nyte fersk kaffe og bakervarer hos Baker Hansen Røa eller Åpent Bakeri Røa, som begge er populære møteplasser i nærmiljøet. Disse stedene bidrar til å skape et levende og sosialt lokalmiljø, samtidig som de gir en følelse av småbyliv i rolige omgivelser.

Kollektivtilbudet på Røa er svært godt og gjør det enkelt å komme seg rundt, enten du jobber i sentrum eller andre steder i byen. Fra Røa T-banestasjon går T-bane linje 2 med hyppige avganger mot Majorstuen og Oslo sentrum, med reisetid på rundt 10–15 minutter. I tillegg går det flere busslinjer fra området som gir gode forbindelser til nærliggende bydeler og knutepunkter, noe som gjør hverdagslogistikken enkel og fleksibel.

En av de største kvalitetene ved beliggenheten er den umiddelbare nærheten til natur og friluftsområder. Fra boligen er det kort vei til Nordmarka, som byr på et omfattende nettverk av turstier, lysløyper og skiløyper. Her ligger alt til rette for aktive dager året rundt, enten du foretrekker rolige skogsturer, løpeturer, sykling eller skigåing vinterstid. Også Sørkedalen og området rundt Bogstad er lett tilgjengelig, med vakre landskap og gode rekreasjonsmuligheter.

Nærområdet oppleves som svært familievennlig og trygt, med gode oppvekstvilkår, skoler og fritidstilbud i nærheten. Samtidig gir nærheten til byen og det gode servicetilbudet en praktisk og komfortabel hverdag. Dette er et område som kombinerer ro, natur og tilgjengelighet på en måte som gjør det attraktivt for mange ulike kjøpergrupper.

Persbråtan er en enveiskjørt "hestesko" med innkjøring fra Sørkedalsveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 35 936 kvm som tilhører aksjelaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, parkeringsplasser, sittegrupper, grillplass, plenarealer og diverse beplantning.

Aksjelaget har flere parkeringsplasser. Aksjeeiere som har bil kan søke styret å få parkeringsoblat for å benytte plassene. Flere av parkeringsplassene har montert ladeboks for el-bil. Lading skjer via Charge365-app, med betaling per bruk.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
Husebyjordet - ombygging av Sørkedalsveien, flytting av gang og sykkelvei og overvannsledninger for veianlegg. Se saksnummer: 202509261.

Pågående plansaker:
Saksnummer: 201802346. Saken gjelder: Detaljregulering for bekkedraget langs T-banen fra Stasjonsveien til Makrellbekken (opphevelse av gammel veiregulering for ny Sørkedalsvei).
Saksnummer: 202016695. Saken gjelder: Gamle Hovsetervei 3. Denne saken fortsetter i sak 202506867 og planforslaget ble sendt til politisk behandling 07.11.2025. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for boliger i blokk, med noe næring i 1. etasje. I tillegg muliggjør planforslaget en oppgradering av Stasjonsveien med tosidig fortau og sykkelvei. Planforslaget åpner for ca. 195 boenheter i tre blokker på 4-6 etasjer. Det er foreslått noe utadrettet næring i første etasje mot Stasjonsveien. Videre sikrer planforslaget et offentlig friområde og en gangvei mellom Landingsveien og Stasjonsveien. Hensynssone naturmiljø sikrer bevaring av trær, men planforslaget forutsetter også felling av en del trær. Stasjonsveien er foreslått med formål kjørevei, fortau og sykkelanlegg.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 3 529,- pr. mnd. og inkluderer: Bergvarme, kabel-TV og internett (grunnpakke), forretningsførsel, drift- og vedlikehold, felles forsikring, trappevask, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, gårdsstrøm mm.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det gjøres oppmerksom på at felleskostnadene skal økes fra 1. juni med kr 208,- da aksjelaget har byttet vinduer i de andre leilighetene. Felleskostnadene vil da utgjøre kr. 3 737,-.

Husleien fordeles slik:
Altibox: kr. 299,-
Baderom: kr. 465,-
Felleskostnader: kr. 2 765,-

Aksjelaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 2 865,- pr. mnd. fra 01.06.2026.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for aksjen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 685,- pr. år. / 2 470 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 024 402,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 550,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 231 915,- pr. 07.05.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 48 876 058,- pr. 07.05.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Rentebetingelser: 5,40% flytende rente.
Restsaldo: 12 804 078,-
Innfrielsesdato: 30.03.2058
IN-avtale: Nei

Lån 2:
Rentebetingelser: 5,40% flytende rente
Restsaldo: kr 36 071 980,-
Innfrielsesdato: 28.02.2054
IN-avtale: Ja

Dette aksjelaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån 2. Det vil si at hver enkelt aksjeeier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av aksjelagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Det gjørs oppmerksom på at regulering av renten for IN-lån gjøres etterskuddsvis hvert kvartal. Kr 150 698,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 872,- fra 01.06.2026.

Nedbetalingen kan skje to ganger pr år 20. juni og 20. desember. Første mulighet for innbetaling er ved forfall på boligselskapets lån 20. juni 2026. Betalingen må være på klientkonto senest 10 dager før lånets forfall. Ved inngåelse av avtalen påløper det en etableringskostnad til OBOS Eiendomsforvaltning AS for administrasjon og oppfølging av avtalen. Gebyret er pt. på kr 5 000,- og må være betalt før innbetaling av fellesgjeld kan foretas.

3 740 000,00 Prisantydning
231 915,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 971 915,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskifte/transportgebyr til forretningsfører(aksje)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 986 565,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 996 515,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vilde Tellefsen Gimle

Leiligheten er tilknyttet Nordre Huseby Boligselskap aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 151 leiligheter. I tillegg kommer en tjenesteleilighet.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Styret har e-post: nordrehuseby@styrerommet.net
Dugnad må påregnes.
Vaskeriene finnes i oppgang 3 og i nummer 19.
Dyrehold er ikke tillatt. Ved særlig grunn til dyrehold, må det innhentes skriftlig samtykke fra samtlige i oppgangen samt boligselskapets styre. Det vises imidlertid til de unntak som Borettslagsloven bestemmer.
Det er forbudt å ha avtrekksvifte. Aksjonærer som har vifter på bad/kjøkken kan bli holdt økonomisk ansvarlig for eventuelle skader på mennesker, bygningsmasse og inventar som følge av brann eller skader/skjolder på husets fasade.
Bruk av grill på balkong er ikke tillatt på grunn av brannfare (HMS).
Spesielt ved salg av eiendom uten tinglysning: Kjøper må selv sende en kopi av salgskontrakten til Skatteetaten slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen. Kopien kan sendes inn via skatteetaten.no/epost. Se ytterligere informasjon på hjemmesiden til Skatteetaten.

Foretatte påkostninger de senere år: 
2026: Vindusutskiftning i enkelte leiligheter i aksjelaget
2023 Tetting/ Fuktstopp i grunnmur i berørte kjellere i Nr 3B og Nr17
2022 Nye kirsebær trær langs buen og parkeringsplassen.
2021 Nye lamper ved innganger og i oppganger
2021 Maling av garasje & gjerder
2021 Ny platting / grillplass på ute områder
2020 Fasaderengjøring
2020 Montering av nye musebånd under takgesimser
2019 Nytt bergvarmeanlegg
2017 Maling vaskerom i oppg 3
2014 Fasadevask
2014 Maling av oppganger
2010 Takmaling
2006 - 2008 Våtromsrehabilitering
2019 Konvertering av fyringsanlegg fra oljefyrt til bergvarmepumpe og
biofyringsolje
2018 Etablering av parkeringsplasser for bensin/diesel og ladbare biler
2018 Maling av alle vinduer
2018 Skifte av vinduer og dør alle loftsleiligheter
2017 Maling av vaskerom
2006 Rehabilitering av takrenner
2000 Fasader/balkonger .
1999 Takrenner
1996 Støyskjerm
1989 Nye vinduer

Planlagte påkostninger:
Som følge av gjennomført vindusutskiftning i enkelte leiligheter i aksjelaget vil felleskostnadene øke med kr. 208,- for gjeldende leilighet fra 01.06.2026.

Iht. samtale med styreleder 19.05.2026 er det p.t. ikke planlagt andre påkostninger.
Dog er det en eldre bygård og lånopptak samt økning i felleskostnader for fremtidig vedlikehold må påregnes på sikt.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Det gjøres oppmerksom på at bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Aksjelaget er tilknyttet OBOS Factoring som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige aksjeeiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging   kr 18 000,-
Visninger pr. stk. kr. 3.500,- (Megler dekker to visninger kostnadsfritt) 

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS (meglerpakke 2)  kr 3 125,-
Innhenting av informasjon forretningsfører panteattest - OBOS   kr 410,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegning  kr 690,-
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører OBOS - aksje  kr 4 150,-
Tinglysing sikring  kr 500,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke m/ bilder av uteområdet  kr 4 800,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig (takstmann) kr. 7 950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0083/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2683

Sist oppdatert: 19. mai 2026 kl. 18:00