Konvallveien 2E

Konvallveien 2E, 3142 VESTSKOGEN
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 128, bruksnummer 185, ideell andel 1/1
Andelsnummer 104, Vestskogen borettslag v/Raymond Venås, organisasjonsnummer 948010070

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 37 kvm: Gang, bad / vaskerom, stue, kjøkken, soverom.

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Forretningsfører opplyser at det medfølger en låsbar bod per leilighet (inkludert i felleskostnadene) på ca. 5 m2 i felles kjeller. Adkomst til kjellerboden via fellesgang utenfor leiligheten.
Det foreligger ingen tegninger som bekrefter eller hvilken bod i kjeller som tilhører denne leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.02.2026 utført av Hedlund Takst og Byggkontroll AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Lovlighetskontrollen er vurdert opp mot godkjente byggemeldingstegninger datert 12.08.2003. Det er oppført ny vegg med dør slik at det er etablert et adskilt soverom. I tillegg er det satt opp vegg mellom soverom og kjøkken. Kjøkkenet har adkomst via åpning fra stue. De bygningsmessige endringene fremkommer ikke av fremlagte tegninger. Det utførte arbeidet vurderes ikke å utløse krav om søknad om bruksendring, da hele det aktuelle arealet i boligen er å anse som primærrom (P-rom).
Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Borettslagsleilighet beliggende i 1.etasje i boligblokk, oppført i 1968.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Bad/vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav til tett våtsone. Samlet tilstandsgrad 3 (TG 3) er satt på bakgrunn av rommets alder og manglende tetthet i våtsonen rundt rørgjennomføringer.

TG2:
- Det er registrert en del svellskader i laminatgulvet, samt noen mindre sårskader i overflatene.
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Det mangler betjeningsring på skyvedøren inn til soverommet, og håndtaket mellom gang og stue er brukket.
- Det er registrert mindre sår og svellskader i enkelte kjøkkenfronter, samt noe monteringsavvik på sokkelforingene.
- Det er kun installert en kullfilterventilator på kjøkkenet, og det finnes ingen andre forserte eller mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Dette kan medføre redusert effektivitet for fjerning av matos og fuktighet sammenlignet med balanserte eller mekaniske avtrekkssystemer.
- Det er avløpsrør av støpejern. Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget, og det er registrert unormale luktforhold rundt avløpsanlegget.
Det er videre gitt 2 TG2 for aldersslitasje/elde. Det henvises til tilstandsrapporten for disse forhold.

TG IU:
- Leiligheten er tilknyttet felles fjernvarmeanlegg til oppvarming og tappevann. Tilstand på felles fjernvarmeanlegg er ikke kontrollert av takstmann.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Vinduer fra 2003.

Trivelig borettslagsleilighet beliggende i 1. etasje i boligblokk fra 1968. Leiligheten har enkel og praktisk adkomst via felles hovedinngang, og det er porttelefon med fjernåpning fra leiligheten.

Leiligheten har en romslig entré med garderobeskap og ett soverom. Badet har belegg på gulv, våtromsbelegg på to vegger og malte overflater på øvrige vegger. Badet er utstyrt med gulvmontert toalett, servant og dusj med forheng, samt opplegg for vaskemaskin. Oppvarming skjer via stråleovn på vegg. Badet fremstår funksjonelt, men har behov for oppgradering.

Kjøkkenet er koselig og praktisk innredet med kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter og laminat benkeplate. Det er integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn og stekeovn. Komfyrvakt er montert over kokesonen, og kjøkkenventilator med kullfilter sørger for avtrekk.

Stuen oppleves lun og innbydende med god plass til både sofa- og spisegruppe. Leiligheten har vannbåren varme med radiator i stuen, som gir en behagelig oppvarming gjennom året.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Leiligheten vil ikke bli ytterligere rengjort utover den standarden som ble presentert ved visning.

Boligen har vannbåren varme med radiatorer i stuen.
Leiligheten er tilknyttet felles fjernvarmeanlegg til oppvarming og tappevann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokk i tre etasjer med 34 leiligheter, datert 01.10.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger også ferdigattest for utvidelse av balkonger med innglassing, fasaderehabilitering datert 27.08.2004, og ferdigattest for 6 garasjerekker datert 03.06.2008.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Lovlighetskontrollen er vurdert opp mot godkjente byggemeldingstegninger datert 12.08.2003. Det er oppført ny vegg med dør slik at det er etablert et adskilt soverom. I tillegg er det satt opp vegg mellom soverom og kjøkken. Kjøkkenet har adkomst via åpning fra stue. De bygningsmessige endringene fremkommer ikke av fremlagte tegninger. Det utførte arbeidet vurderes ikke å utløse krav om søknad om bruksendring, da hele det aktuelle arealet i boligen er å anse som primærrom (P-rom).

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet festekontrakt med vilkår og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Attraktiv andelsleilighet i et veldrevet og hyggelig borettslag i Vestskogen.

Vestskogen ligger på Nøtterøy sin vestside i et meget attraktivt villaområde med boliger bebygget ved forskjellige tidsepoker. Vestskogen er et område på Nøtterøy i Færder kommune i Vestfold. Det består av et stort sett sammenhengende boligområde som ble anlagt i en skog vest på Nøtterøy i 1960-åra. Vest i Vestskogen er det et skogsområde ned mot Vestfjorden, med en rekke mindre sandstrender med svaberg. I øst ligger Prestegårdsskogen, mens Hella utgjør den sørlige grensa. I nordøst vokser Vestskogen sammen med Teie.
I Vestskogen ligger blant annet den nye skolen, Labakken. I tillegg ligger Steinerskolen rett i nærheten. Det er også barnehager i området. I tillegg til et godt utvalg av skoler og barnehager ligger også Kiwi dagligvare og bensinstasjon i gangavstand.
Fra eiendom er har man adgang til flott tur- og fritidsterreng med båthavn og badestrand og kort vei til golfbane på Borgheim (Nøtterøy golfbane). Innen kort gange fra området er du direkte på kilometerlange turstier, blant annet på øyas egen kyststi som strekker seg helt frem til Tjøme i syd.
Fra leiligheten er det også få minutter med bil til Teie torv med de fleste sentrumsfunksjoner som bank, post, dagligvareforretninger, flere ulike bevertningssteder, diverse klesforretninger, vinmonopol etc. Det er også kort vei inn til Tønsberg hvor du finner alt av servicetilbud, yrende uteliv, kultur og gode tilbud av offentlig transport (buss og tog) til de store byene.

Fra Tønsberg sentrum kjør over kanalbroen og ta Kirkeveien utover Nøtterøy. Ta Kjernåsveien til høyre ved Astoria Hagesenter. Følg Kjernåsveien helt til du kommer til Amundrødveien, her tar du til venstre. Ta så første avkjøring til venstre inn på Konvallveien. Leiligheten ligger nå tom første blokk til venstre.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til (Vestskogen skolekrets) Labakken skole (1-7 trinn) , i nærmiljøet ligger også Teie skole (1-7 trinn), Steinerskolen i Vestfold (1-10 trinn), Teigar ungdomsskole (8-10 trinn), Borgheim ungdomsskole (8-10 trinn), Færder videregående og Nøtterøy videregående. Det er flere barnehager i området, blant annet Vestskogen barnehage (1-5år), hundremeterskogen barnehage (1-5år ) og steinerbarnehagen på Nøtterøy (1-5 år).
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 36 782 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har hyggelige og velstelte fellesarealer som inviterer til både lek og avslapning. Området byr på grønne plenarealer, beplantede busker og trær som skaper en lun og trivelig atmosfære. Det er opparbeidede stier som gjør det enkelt å bevege seg rundt i området, samt en koselig lekeplass for de minste. Her får man et grønt og sosialt nærmiljø med gode uteområder for både store og små.

Borettslaget har ca. 50 parkeringsplasser. Det betales ikke leie for parkering. Førstemann til mølla prinsipp, ellers parkering etter områdets bestemmelser.
Borettslaget har 92 garasjer som tildeles etter venteliste. De som ønsker å stå på venteliste må søke styret om garasjeplass. Garasjeleie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser.
Staser opplyst av styret: Leie av garasje er kr 450 pr mnd, i tillegg er det et innskudd på kr 3000 og et engangsgebyr på kr 1700.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Det går kommunale ledninger over eiendommen.

Eiendommen er regulert til anlegg for lek, blokkbebyggelse, felles parkeringsplass, gangvei og offentlig friområde i henhold til reguleringsplan Vestskogen sentrum (planid: 3911 13) datert 30.04.1965.
Regulert i henhold til boligfelt amundrødveien mm. Vestskogen med planid 3911 11 datert 16.03.1965, Labakken med planid 3911 6 datert 20.03.2973, og boligfelt Vestskogen, nordre del datert 23.08.1965 med hensikt: offentlig trafikkområde (plaind: 3911 4).

Eiendommen ligger i område som i kommuneplanens arealdel datert 06.09.2023 er avsatt til boligbebyggelse - nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, gang/sykkelvei - nåværende, ras- og skredfare.

Eiendommen berøres av igangsatt planleggingsarbeid med plannavn: Fv 3098 Amundrødveien fortau Kjernåsveien-Hellalia (Planid: 3911 2025010).
Kortversjon: Vestfold fylkeskommune har tatt initiativ til oppstart av detaljregulering for å tilrettelegge for fortau i fylkesvei 3098 Amundrødveien mellom Hellalia og Kjærnåsveien. Det planlegges for fortau med total reguleringsbredde på 3.25 meter pluss grøft og eventuelle fyllinger og skjæringer. Fortauet planlegges på Amundrødveiens østside. I tillegg til fortau ønsker kommunen at det reguleres inn to korridorer for teknisk infrastruktur fra Amundrødveien vestover ned til sjø. Hensikten med dette er å tilrettelegge for åpen overvannsgrøft samt trase for ny hovedavløpsledning som skal krysse over Vestfjorden.
Konklusjon: Oppstart av reguleringsplan for fortau fra Hellalia til Kjærnåsveien er i samsvar med kommuneplanens arealdel, kommunens trafikksikkerhetsplan og interkommunal kommunedelplan for gange, sykkel og kollektivtransport. Kommunedirektøren anbefaler at detaljregulering nr. 2025010 igangsettes.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4.653,-  pr. mnd. og inkluderer:
Fyring: kr 964
Renhold: kr 124
Felleskostnad: kr 3 122,08
Mediaprodukter: kr 443
(felleskostnader inkluderer bl.a. kommunale avgifter, bygningsforsikring, diverse kostnader ifb med styrehonorar, forttetningsførerhonorar, drift og vedlikehold, festavgift, energi/fyring, konsulenthonorarer mm.).
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget har fellesavtale med Viken Fiber for TV og internett som er inkludert i felleskostnadene. Andelseier kan selv bestille og betale tillegg til avtalen.
Borettslaget har avtale med Ista as om leveranse av energiservicetjenester. Ista as avregner faktisk energiforbruk til oppvarming pr. år mot innkrevd à kontobeløp. Avregning og eventuell justering av à kontobeløp skjer årlig. Et à kontobeløp pr. måned er inkludert i felleskostnader. Avregning tilkommer/betales av andelseier. Oppvarming og forbruksvann: I 2016 ble det montert solkollektorer på tak for å utnytte solenergi til oppvarming av forbruksvann. Det ble samtidig montert luft til vann varmepumper for oppvarming av leilighetene. Oljefyring med bioolje benyttes i tillegg på de kaldeste dagene, samt som en backup/reserveløsning. Dette har dessverre ikke fungert optimalt. Det ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling at styret har fullmakt til å gå til rettslige skritt i forhold til denne situasjonen.
Merknad: Kommunen er kjent med at det er oljetank i drift på eiendommen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 473 885,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.   Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel fellesgjeld er kr 80 843,- pr. 02.02.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 18 999 072,- pr. 02.02.2026 og lånevilkårene er:
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,08%
Restsaldo 18 999 072,00
Innfrielsesdato: 30.05.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

1 490 000,00 Prisantydning
80 843,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
1 570 843,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 590 095,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Færder kommune

Leiligheten er tilknyttet Vestskogen borettslag v/Raymond Venås. Borettslaget består av 5 boligblokker på 3 etasjer.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Noen temaer fra Årsmøte 2025:
I sesongen 2024/2025 har ikke pumpene vært i drift, da det var nødvendig med ytterligere reparasjoner – og det viste seg å ikke være lønnsomt å fortsette å med utbedring av anlegget. Styret og advokat Smedsrud har lagt ned mye arbeid i saken vedrørende «varmepumpeprosjektet». Saken har pågått siden 2016, og anlegget har aldri fungert som forventet. Hoved-entreprenør har vært Terjesen på Teie, som har engasjert flere fagfolk med ulik kompetanse. Styret med advokat Smedsrud og fagperson Neverdal hadde et møte med Terjesen og deres advokater i februar 2025. Det kan ikke gis noen garanti for at borettslaget vinner frem i Tingretten og det er en økonomisk risiko knyttet til en rettssak. Dersom saken tapes, kan kostnadene til advokat beløpe seg til flere hundre tusen kroner for motpartens advokat samt egne advokatkostnader for borettslaget. Ved et evt. tap må borettslaget selv dekke oppdatering av varmepumper på estimert sum på 5,5 millioner. På den ekstraordinære generalforsamlingen 2. april 2025 stemte beboere i borettslaget etter Smedsruds inngående orientering om status for saken, om den skal stevnes for Tingretten; dette ble vedtatt med flertall. Tingretten med fagfolk må gå gjennom tekniske problemstillinger ved en evt. sak og ta stilling til påstander. Det er en mulighet for rettsmegling i Domstolen, underveis i saken. Advokat Smedsrud vil informere om status for saken på Årsmøtet.

Seks ladepunkter for elektrisk bil ble installert på parkeringsplassen i nordenden av Kjernåsveien 5 (ved verkstedet) sensommeren 2024. Det ble noen forsinkelser på ferdigstillelse da laderne ikke var gravd godt nok ned i bakken. Dette ble utbedret, og mange beboere har tatt i bruk laderne. På bakgrunn av at vi nå har fått egne ladere i borettslaget, ønsker styret også her å presisere at ladning i garasjeanlegget eller andre steder uten originale ladere tilpasset ladning av elbil er ulovlig. Det elektriske anlegget i garasjene er ikke dimensjonert for ladning av elbil da ladning vil utgjøre en stor brannfare. I tillegg ville ladning i garasjer tilsi at man «stjeler» strøm fra fellesskapet.

De gamle og falleferdige garasjene som utgjorde en sikkerhetsrisiko, ble revet 12. desember 2024 av firmaet Igland Garasjen – og borettslaget har dermed fått flere nye biloppstillingsplasser. Styret besluttet i oktober 2024 å ikke bygge carporter, da dette ikke ble anbefalt av fagfolk da det er utfordrende å blant annet holde carporter snøfrie. Rivningen var godkjent av kommunen.

Basketballbanen ble asfaltert på forsommeren 2024 på bakgrunn av dårlig og hullete dekke. Oppgraderingen har vist seg å være veldig populær, da basketballbanen ble tatt aktivt i bruk da den stod klar.

Parkeringsbevis til hver andel/leilighet samt ett bevis til besøkende ble delt ut i januar 2025. Styret ser allerede at tiltaket har hatt effekt, da det er mange færre biler på parkeringsplassene – med mindre feilparkeringer av personer som ikke bor i borettslaget. Flere bevis kan bestilles mot gebyr på kroner 200,- ved å sende melding til styret.

28. og 29. august 2024 hadde Aktiv ventilasjon en gjennomgang og rens av sjaktene i borettslaget. Luftesjaktene ble renset med børste både fra hver lufteluke samt fra taket på alle sjaktene. Det ble samtidig filmet når dette arbeidet ble gjort. Dette for å inspisere og kvalitetssikre arbeidet, og se etter eventuelle skader og avdekke eventuell skadelig asbest. Skader i kanaler ble ikke påvist hverken under eller etter arbeidet. I løpet av våren/sommeren 2025 skal alle som har elektriske vifter ha fjernet disse og byttet til ventilasjonsluke.

Vestfold kobber og blikkenslagerfirma hadde i løpet av høsten og tidlig vinter 2024 befaring av alle takene på alle byggene i borettslaget. Det ble funnet noen lekkasjer som det utover vinteren ble jobbet med å få utbedret og tettet. Det var en større lekkasje mellom takpappene på taket i Kjernåsveien 3 som ble tettet. Kjernåsveien 1 hadde også en større lekkasje som ble utbedret og tettet. Takene våre er ca. 15-20 år gamle, og Vestfold kobber og blikkenslagerfirma anbefaler at vi vurderer en serviceavtale slik at takene kan følges opp jevnlig. En eventuell avtale følges opp og vedtas etter vurderinger av styret.

Styret forhandlet frem en forbedret avtale med Viken Fiber / Altibox i 2023, som også betyr innsparing i utgifter til medieprodukter (TV og internett) i 2024/2025. Det ble også forhandlet frem bedre rentevilkår med OBOS-banken, som resulterte i besparelser på rundt 30 000 kroner i 2023 og tilsvarende for 2024.

Innvendige rør i borettslaget er fra byggeår 1967/1968, og en oppgradering er uunngåelig. Dette har blitt konstatert ved hyppigere lekkasjer og derav forsikringssaker. Rørfornying vil bli en prioritert sak for styret fremover. Styret har innhentet tilbud fra tre aktuelle aktører, og vil gå grundig gjennom tilbudene for å komme frem til best mulig løsning både økonomisk og i forhold til gjennomføring. Rørfornyingen innebærer ikke utskiftning av rørene, men ved en såkalt «strømpeløsning». Oppgraderingen vil bli kostbar og borettslaget må søke om lån til dette, noe som antageligvis vil innebære noe økning i fellesutgiftene.
Det er budsjettert med kr 2.000.000 til større vedlikehold som omfatter rørfornying. Dette vil imidlertid ikke bli gjennomført i 2025, men er planlagt til 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 6 måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / alle inkl. i meglerprovisjon 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune u/formuesv.  kr 3 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke standard, inkl. 3 plantegninger  kr 4 600,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2616

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 14:18