Frøyas vei 9

Frøyas vei 9, 3179 ÅSGÅRDSTRAND
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 2, bruksnummer 399, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 393 kvm

BRA-i:
Kjeller 86 kvm: Trapperom, bod, bad/vaskerom, kjellerstue og tre innredede bodrom.
1. etasje 165 kvm: Gang, toalettrom, to soverom, bad, stue/kjøkken, lagerrom, fremtidig bad og kjølerom.
2. etasje 44 kvm: Loftstue, to soverom, kottrom og uinnredet kaldtloft.

BRA-e:
1. etasje 69 kvm: Garasje, lagringsbod og sommerstue.

BRA-b:
1. etasje 29 kvm: Innglasset isolert sommerstue.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 24 kvm: Balkong.

Arealer med skråtak og lav himlingshøyde (ALH) finnes på uinnredet kaldtloft i 2. etasje. Det anmerkes for øvrig at takhøyde og lysinnslipp i kjelleretasjen på den opprinnelige boligen ikke tilfredsstiller dagens krav til rom for varig opphold.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Følgende rom er ikke ikke omsøkt og er derfor ikke godkjent til varig opphold, Kjellerstue i hoveddel og loftstue og soverom i tilbygg. I tillegg er det gjort endringer av romløsning på hovedplanet i hoveddelen. Bla. er kjøkkenet flyttet til et tidligere soverom og stuen ble utvidet med det tidligere kjøkkenarealet, her er også etablert en trapp til kjelleren. Se punkt ferdigattest for konsekvenser for disse forhold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1971. Boligen ble tilbygget mot vest i 2002, og i 2025 ble det oppført isolert vinterhage med ny terrasse mot sør. Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker. Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med stående bordkledning. Takkonstruksjonen er utført med A-takstoler i tre på tilbygget del og W-takstoler på den opprinnelige delen av boligen, med kombinert kaldt loft og skråhimling. Yttertaket er tekket med betongtakstein, og takrenner, nedløp og beslag er i plastbelagt eller lakkert stål. Vinduene er malte med 2-lags glass av varierende alder, og kjellervinduer i den opprinnelige delen samt enkelte nyere vinduer har koblede glass fra byggeåret og nyere dato. Hovedytterdør, balkongdør, skyvebalkongdør og biinngangsdør til kjeller i tilbygget del er i malt tre. Balkong fra hovedsoverom på 6 m² er oppført i impregnert treverk på enkle trestøtter under bjelkelaget, med stående utskårne bord i terrassebord og rekkverk. Det er adkomst fra sommerstuen til sørvendt balkong på 18 m² med trebjelker på støpte fundamenter, terrassebord av kompositt eller lignende materiale og rekkverk av liggende impregnerte trespiler. Det er elementpipe og peisovn i stuen, samt innvendige tretrapper og murte/støpte trapper med fliser på opptrinn og inntrinn.

Garasje oppført i 2008, fundamentert med støpt plate på mark. Ytterveggene er utført i bindingsverk av tre med stående utvendig trekledning. Garasjen har to biloppstillingsplasser og leddport i front med automatisk portåpner, samt adkomst via to slagdører på langveggen inn mot boligen. Innvendig areal er oppmålt til ca. 46 m².

Bod fundamentert med støpt plate på mark. Ytterveggene er oppført i tradisjonelt reisverk av tre og utvendig kledd med stående trekledning. Taket er utført med plassbygde, selvbærende takstoler og tekket med betongtakstein. Adkomst via takoverbygget dør på gavl. Innvendig areal er oppmålt til ca. 14 m². Bygningen er oppført som egeninnsats med vesentlig bruk av eldre materialer.

Lysthus oppført i eiendommens nordøstlige hjørne. Bygningen er utført i trekonstruksjoner med liggende utvendig trekledning og saltak tekket med takstein. Det er store vindusflater på flere sider samt adkomst via tofløyet dør. Innvendig areal er oppmålt til ca. 9 m². Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Elektrisk anlegg med automatsikringer og i hovedsak skjult ledningsnett. Hovedsikringsskap med strømmåler er plassert i gangen utenfor soverommene i den opprinnelige delen av boligen, og det er i tillegg et bi-sikringsskap plassert på loftet innenfor loftsstuen i tilbygget del.

Boligen er utstyrt med pulverhåndslukkere og brannmeldere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist råtesvekkelse på enkelte vinduer i karnappene mot øst. I tillegg er det observert aldersrelaterte svekkelser og kondensering i enkelte andre vinduer i boligen.

Balkong utenfor hovedsoverommet
- Balkong utenfor hovedsoverommet: Balkongen bærer preg av alder, og det er stedvis råtesvekkelse i rekkverket. Enkelte terrassebord er delvis fjernet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

1. Etasje Hovedbolig Bad
- Generell: Våtrommet er teknisk og funksjonelt utdatert i henhold til dagens krav til tettesjikt og våtsone. Det er registrert motfall utenfor dusjsonen, svekkelser i mykfuger/sementfuger og manglende synlig membran utover opprinnelig gulvbelegg under påstøpen.

Kjeller Hovedbolig Bad/vaskerom
- Generell: Våtrommet er teknisk og funksjonelt utdatert i henhold til dagens krav til tettesjikt og våtsone. Det er registrert svekkelser i mykfuger/sementfuger og manglende synlig membran ved besiktigelse av sluk og rundt rørgjennomføringer.

1. Etasje / tilbygg Kjølerom
- Kjølerom: Kjøleaggregatet er ikke funksjonelt, ifølge opplysninger fra eier.

Innvendige avløpsrør
- Innvendige avløpsrør: De innvendige avløpsledningene er av en alder hvor mer enn 50 % av forventet brukstid er passert. Det er i tillegg registrert ufagmessig utbedring av avløpsrør etter tidligere lekkasje i området over varmtvannsbereder i kjelleren.

Terrengforhold
- Terrengforhold: Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen fra øst mot grunnmuren, spesielt i området foran døren inn til tilbygget del, hvor det er etablert et rennesluk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Taktekking: Mer enn 50 % av forventet brukstid er oppbrukt på undertak og taktekking med betongtakstein, og det er registrert mosegroing på taksteinen.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur, noe avlassing og aldersrelatert slitasje på enkelte takrenner og beslag, manglende snøfangere på hele eller deler av taket, samt manglende tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.

Takkonstruksjon/Loft
- Takkonstruksjon/Loft: Mangelfull isolering og tetting rundt gjennomføringer på den eldste delen av boligen, samt manglende tilkomst for kontroll av takkonstruksjonen på den tilbyggede delen.

Yttervegger/Veggkonstruksjon
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Ytterdører
- Ytterdører: Tydelig svekkelse i terskelen og nedre del av dørbladet på døren inn til kjelleren i tilbygget del.

Balkongen utenfor sommerstuen
- Balkongen utenfor sommerstuen: Enkelte terrassebord har krympet i endene, og noen bord har løsnet fra bjelken.

Overflater
- Gulv: Skjolder og enkelte skader i gulvoverflater, samt noe ufagmessig utførelse og manglende ferdigstilling av belistning i overganger.
- Vegger og himlinger: Oppsprekking i veggoverflater, svellskade i takplaten i kjellerstuen, manglende ferdigstillelse av belistning i overganger, samt preg av ufagmessig utførelse og ferdigstillelse på enkelte overflater.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Registrert avvik ved feiertilsyn i 2018 om manglende adkomst til pipen, samt sotvann fra feieluken i kjeller og skader og påbegynte arbeider i murpussen rundt feieluken.

Rom under terreng i opprinnelig del av boligen
- Rom under terreng i opprinnelig del av boligen: Påvist høyt fuktnivå gjennom hulltaking inne i innforet vegg i kjeller under den eldste delen av boligen.

Kjeller Hovedbolig Bad/vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Påvist kritisk fuktnivå ved hulltaking, men ikke konstatert fuktskader.

1. Etasje Hovedbolig Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning med aldersrelatert slitasje, bruksmerker i overflatene, slitasje i hengsler og glideskinner, samt defekt oppvaskmaskin.
- Avtrekk: Avtrekksvifte med tegn til aldersrelatert slitasje.

1. Etasje Hovedbolig Toalettrom
- Sanitærutstyr: Toalettet mangler tildekning og betjeningsmekanisme for spyling av vann.
- Avtrekk/ventilasjon: Naturlig ventilering fra toalettrom.

Innvendige vannledninger
- Innvendige vannledninger: Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid, og det er registrert ufagmessig utførelse ved boligens røropplegg.

Ventilasjon
- Ventilasjon: Mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)
- Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv): Varmepumpene er av eldre dato med usikker fremtidig funksjon og redusert effekt.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstanken er over 20 år og har usikker fremtidig funksjon.

Fuktsikring og drenering
- Fuktsikring og drenering: Deler av fuktsikringen mot grunn og utvendig drenering er eldre med usikker fremtidig funksjon, og det mangler tilfredsstillende avslutning i overgangen mellom grunnmursplast og grunnmur på deler av den utvendige fuktsikringen.

Forstøtningsmurer
- Forstøtningsmurer: Påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på deler av veggen i trappeløpet fra stuen og ned til kjelleren. Det er ikke montert rekkverk på innvendige flislagte trapper hvor det stedvis er høyde over 50 cm ned til gulv eller til siden av trappen/trappeløpet. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget. Det er påvist mangler ved boligens brannvarslingsanlegg iht. gjeldende forskrift om brannforebygging.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2025 var det vanngjennomtrengning i kjeller, antagelig via såle. Det ble etter dette drenert rundt boligen i øst, sør og vest under vinterhagen av faglært firma Lysell Entreprenør, og overvann ble koblet til offentlig nett fra drenskum av faglært firma Terje Ellefsen. Alle gulv i kjeller ble skiftet og varmekabler installert, og ett rom fikk nye vegger. Tilstand på varmepumpene er ukjent for selger. Det ble utført tilbygg i 2016 av faglærte med innvilget tillatelse fra kommunen.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Tilbygget isolert vinterhage og ny terrasse mot sør
- Ny drenering mot sør og øst, samt sanering, tørking og gjenoppbygging av berørte deler av kjeller etter fuktinntrengning

2008:
- Garasje oppført

2002:
- Tilbygg mot vest

Frittliggende enebolig over flere plan med en innholdsrik planløsning, beliggende på en romslig tomt i øvre del av Åsgårdstrand. Boligen ble opprinnelig oppført i 1971, utvidet med et tilbygg mot vest i 2002, og komplettert med en isolert sommerstue mot sør i 2025. Eiendommen inneholder i tillegg en dobbelgarasje, en frittstående bod og et lysthus i hagen.

Entré:
Entréen har flislagt gulv og panelkledd himling med downlights. Rommet har god plass til oppheng av yttertøy og sko, og går videre inn til gangen samt trappeløp til tilbygget og kjelleretasjen.

Stue:
Stuen har parkett på gulvet, tapetserte veggflater og et karnappvindu som vender ut mot hagen. Rommet er har peisovn plassert mot skiferbelagt pipe. Fra stuen er det skyvedør inn til vinterhage og åpen forbindelse mot spisestuen og kjøkkenet.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med Mobalpha kjøkken med profilerte fronter og benkeplate i granitt naturstein med nedfelt oppvaskkum. Hvitevarene omfatter kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn, samt kjøkkenventilator med avtrekk over kokesonen. Kjøkkensonen har vannbestandig laminatgulv, overskap med glassdører og integrert spiseplass mot stuen. Det er kun de omtalte hvitevarene som er listet opp som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Sommerstue:
Den innglassede sommerstuen/vinterhagen ble oppført i 2025 og har store glassflater i vegger og himling med integrerte skyvedører mot hagen.

Soverom 1. etasje:
Hoveddelens første etasje inneholder to soverom. Hovedsoverommet har adkomst ut til en luftebalkong i impregnert treverk, samt plass til dobbeltseng og garderobeskap. Det andre soverommet har parkett på gulv, tapetserte vegger og vindusflater mot hagen.

Bad 1. etasje:
Badet i første etasje har fliser på gulv og vegger, nedstøpte varmekabler og klaffventil i taket for naturlig ventilasjon. Rommet er utstyrt med baderomsinnredning med servant, speil med belysning, overskap, dusjvegger og et eldre støpejernssluk i dusjsonen. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Toalettrommet ligger i tilknytning til gangen i første etasje. Rommet har vinylbelegg på gulvet, malte plater på veggene, håndvask og gulvmontert toalett, samt naturlig ventilering.

Kjellerstue:
Kjellerstuen i opprinnelig del har parkett på gulvet, trepanel på veggene og takplater i himlingen. Rommet har dør videre til tre tilstøtende innredede bodrom.

Bad/vaskerom kjeller:
Kombinert bad og vaskerom i kjelleren med fliser på gulv og vegger samt nedstøpte varmekabler. Rommet er innredet med baderomsinnredning med nedfelt servant, toalett, badekar, dusjvegger rundt dusjsonen, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt vaskekum i innredningen. Ventilering skjer via klaffventil i taket. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Tilbygg 1. etasje:
Første etasje i tilbygget inneholder et romslig lagerrom med betonggulv og dør ut til bakkeplan, et kjølerom utført med sandwich-elementer og et påbegynt, uinnredet baderom.

Tilbygg 2. etasje:
Andre etasje i tilbygget inneholder en loftstue med tregulv og skråhimling i trepanel, to innredede rom med vinduer og skråtak, samt et kottrom og adkomst til uinnredet kaldtloft.

Lysthus:
I hagens nordøstlige hjørne står et frittstående lysthus oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning, saltak tekket med takstein, store vindusflater og tofløyet dør.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, furu og betong.
Vegger: Tapet, trepanel og malte plater.
Himling: Malte plater og trepanel.

Lagring:
Garasje oppført i 2008 på ca. 46 m² med leddport. Portåpner fungerer ikke. Det er to slagdører på langveggen. Frittstående bod på ca. 14 m² med takoverbygget dør på gavl. Innvendig har boligen lagerrom og kjølerom i 1. etasje i tilbygg, bod og tre innredede bodrom i kjeller, samt kottrom og uinnredet kaldtloft i 2. etasje i tilbygg.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe med tre innedeler, samt en varmepumpe med én innedel. Varmekabler på bad i 1. etasje og på bad/vaskerom i kjeller. Peisovn i stue.
Selger opplyser at det er varmekabler i hele kjelleren, bortsett i fra bod. De opplyser også at det er varmekabler i vinterhage, samt varmepumpe i vinter hagen.

Det er registrert avvik fra feiervesenet om manglende godkjent takstige for sikker atkomst til feiing og tilsyn av skorstein.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for enebolig i 1. etasje med grunnflate på 98 kvm, datert 08.02.1971. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det er foretatt endringer i romløsningen i hoveddelen av boligen. Blant annet er kjøkkenet flyttet til et tidligere soverom, og stuen er utvidet ved å inkludere tidligere kjøkkenareal. Det er også etablert ny trapp til kjelleren som erstatter den opprinnelige tilkomsten.

Det er usikkert om vindu i soverom/barnerom i hoveddelen oppfyller krav som rømningsvei.

I kjelleren er det innredet rom, kjellerstue og bad i arealer som opprinnelig er omsøkt og godkjent som boder. Innredningen til varig opphold er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Ved en eventuell søknadsbehandling kan konsekvensen være at rommene ikke godkjennes til varig opphold, og at de kun kan benyttes som bod eller til midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar fullt ansvar, kostnader og risiko knyttet til disse forholdene.

Ferdigattesten omfatter ikke tilbygget fra 2002 og garasjen fra 2008.

Det foreligger godkjente byggetegninger for tilbygget og garasjen, datert 14.08.2002. Det er imidlertid avvik fra godkjente tegninger på loftsplanet, som i tegningene er angitt som disponibelt areal. Loftsetasjen er innredet med loftstue og to soverom. Innredningen er ikke godkjent til varig opphold av kommunen. Selger opplyser her at de har sendt inn søknad om bruksendring av loftstue og to soverom på nåværende tidspunkt. Utfallet av dette er ikke kjent. Ved en eventuell søknadsbehandling kan konsekvensen være at rommene ikke godkjennes til varig opphold, og at de kun kan benyttes som bod eller til midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar fullt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette forholdet.

Det foreligger vedtak om oppføring av vinterhage, datert 07.04.2025. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det er ikke mottatt dokumentasjon fra kommunen vedrørende den frittstående boden, lysthuset eller den støpte plattingen på eiendommen. Hvorvidt tiltakene er søknadspliktige, omsøkt eller godkjent er ikke avklart. Kjøper overtar risikoen knyttet til disse forholdene og oppfordres til å foreta egne undersøkelser ved behov.

Kjøper overtar for øvrig alt ansvar, alle kostnader og all risiko knyttet til de ovennevnte forholdene.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligstrøk på Breidablikk, i den øvre delen av Åsgårdstrand. Herfra er det gangavstand til Paletten kjøpesenter, som dekker hverdagsbehovene med Meny, apotek, vinmonopol og øvrige servicetilbud. En spasertur ned bakkene tar deg til Åsgårdstrand sentrum og havneområdet. Her finner du et sjarmerende kystmiljø med kaféer, spisesteder, gallerier og museet ved Edvard Munchs tidligere hjem, samt Badeparken og småbåthavnen med yrende folkeliv i sommerhalvåret.

Beliggenheten er flott for barnefamilier med alt nødvendig i nærheten. Både Åsgården barneskole og lokale barnehager ligger i gangavstand fra huset, med fine gangveier i nabolaget. For de eldre elevene er det en kort busstur eller kjøretur til Borre ungdomsskole og videregående skoler i Horten og Tønsberg. Campus Vestfold ved Universitetet i Sørøst-Norge på Bakkenteigen ligger også en kort sykkeltur eller busstur unna. Nærområdet byr på rike muligheter for friluftsliv og fritidsaktiviteter, med Kyststien som strekker seg langs fjorden mot Tønsberg og Horten, samt idrettsanlegg og seilforening i lokalmiljøet.

Det er gode forbindelser med offentlig kommunikasjon. Nærmeste bussholdeplass ligger en kort gåtur unna, med hyppige avganger via linje 01 til Horten og Tønsberg sentrum. Togpendlere har en kort kjøretur til Skoppum stasjon med faste avganger mot Oslo og resten av Vestfoldbanen. I tillegg nås Sandefjord lufthavn Torp på under en halvtime med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Åsgårdstrand barnehage 1-5 år
Stifinneren barnehage
Kinaputten familiebarnehage 0-3 år
Åsgården skole (1-7 kl.)
Borre ungdomsskole (8-10 kl.)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1205,9 kvm. Tomten er relativt flat og pent opparbeidet med plen og beplantning. Gårdsplassen og deler av utearealet er belagt med belegningsstein, og det er etablert en markterrasse mot sør utenfor vinterhagen samt forstøtningsmurer av betongstein ved innkjøringen. I hagen er det i tillegg anlagt en støpt, isolert plate på ca. 46 m². Denne er ikke omsøkt.

Parkering i dobbelgarasje med leddport og automatisk portåpner.

I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på belegningssteinsbelagt gårdsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2022-2033 datert 13.06.2022 avsatt til boligbebyggelse - nåværende. Hele eiendommens areal på 1 205,95 m² er omfattet av formålet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 50 496,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 14 172,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 568,- pr. år. / 15 708 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19 200,- i Tryg.

Boligen er tilknyttet Nextgentel som leverandør av fiber/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 3 534 983,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 14 139 932,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Eiendomsskatten utgjør kr. 14 172 pr år.

6 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

167 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
168 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
188 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 868 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 888 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Gullaker Råknes , Jan Fredrik Råknes og Hege Råknes Enger

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport.

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 56 250,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke, stor inkl. Hjem.no,   kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger / Overtagelse kr 3000,- pr stk, - 2 stk inkludert

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Horten kommune m/feier  kr 4 522,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning se vedlagt prisliste 
Fotopakke inkl 3 plantegninger og dronefoto Kristian Bollæren fakt 20612  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig Hedlund - faktura 445 til megler  kr 32 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0145/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26145

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 13:19