Jan Baalsruds plass 8

Jan Baalsruds plass 8, 1410 KOLBOTN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 251, bruksnummer 5, seksjonsnummer 101, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
4. etasje, 73 kvm: Entré, stue/kjøkken, bod, bad og 2 soverom

Åpent areal:
4. etasje, 7 kvm: Balkong

Leiligheten disponerer én bod beliggende i parkeringskjeller på 5m² merket G2-406. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte: Leilighetsbygg oppført i 2008. Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av betong . Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje.
Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning, teglstein og fasadeplater. Saltak tekket med takplater, (taket er ikke besiktiget). Entrédør med dørkikkert. Vinduer og balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et balansert ventilasjonssystem. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Overflater gulv: Det er registrert løse fliser ved dør til baderom. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt. Det er registrert hullyd i gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal utbedring og videre undersøkelser for løse fliser. Sjablongmessig prisanslag fra bygningsakskyndig: Kr. 10.000,- - kr. 50.000,-.

I tillegg er det gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Våtrom:
- På kontrollpunkt "vanntett sjikt / membran i gulv og vegger": Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- På kontrollpunkt "tettesjiktets tilslutning til sluk": Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.
- På kontrollpunkt "sanitærutstyr og innredning": Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader løst toalettsete og lignende). Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

Tekniske anlegg på kontrollpunkt "fordelerskap og fordelerstammer": Fordelerstamme ligger åpent over himling på bad. Konsekvens kan være fuktskader i tilstøtende konstruksjoner hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner fra Fordelerstamme. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom:
- På kontrollpunkt "Overflate vegg": Veggflater har slitasje og enkelte skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
- På kontrollpunkt "Overflate gulv": Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje, misfarging som følge av fuktbelastning/vannsøl og enkelte skader. Skader i gulvet gjør blant annet at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokal utbedring eller tiltak som utskiftning kan iverksettes ved behov.
- På kontrollpunkt "Innerdører": Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader på kontrollpunkt "overflatebehandling": Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Vinduer og ytterdører:
- På kontrollpunkt "vinduer og omramming": Overflate/svelleskader er observert på innvendig foring til vindu på soverommene. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet vurderes å tyde på fuktbelastning ved lufting.. Konsekvens er at skjulte skader ikke kan utelukkes. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang.
- På kontrollpunkt "ytterdører og omramming": Det registreres følgende avvik på entrédør: døren bærer preg noe preg av slitasje og har løs tettelist/pakninger. Konsekvens er luftlekkasjer, noe som blandt annet fører til økt varmetap. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning. Det registreres følgende avvik på balkongdør: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen. Konsekvens er at døren går tregt ved åpning og lukking. Foreslått tiltak er lokal reparasjon som for eksempel justering av dør/karm.

Balkonger på kontrollpunkt "tilstand på rekkverk og overflatematerialer": Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det gjøres oppmerksom på at det oppleves noe lukt i leiligheten (uklar årsak).

Flott beliggende leilighet sentralt på Kolbotn. Skjermet beliggenhet med utgang til romslig balkong.

Entré: Plass til garderobeskap. Videre inngang til stue/kjøkken, 2 soverom, bad og bod.

Stue: Romslig stue med god plass til spisebord og sofaløsning. Vindusflater gir naturlig lys inn. Utgang til overbygget balkong på 7 kvm med pent utsyn mot blant annet Kolbotnvannet.

Kjøkken: Åpen løsning mot stue. Skap- og benkeplass. Hvitevarer følger; komfyr med platetopp, oppvaskmaskin og kombinert kjøl-/fryseskap.

Soverom 1: Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng. Garderobeskap følger. Vindu orientert mot øst.

Soverom 2: Garderobeskap følger. Vindu orientert mot øst.

Bad: Flislagt gulv og vegger, malt vegger. Gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap og speil). Vegghengt wc (toalettsetet er løst). Dusjhjørne. Opplegg til vaskemaskin (vaskemaskinen følger). Servant med underskap og speil.

Diverse:
- Utvendig bod på 5 kvm. Hylleløsninger i utvendig bod følger.
- Overflater på vegger og gulv i leiligheten bærer preg av slitasje

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er utstyrt med fjernvarmeanlegg med radiatorer (fyring og varmtvann er inkludert i felleskostnadene, a konto-beløp). Varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på Jan Baalsruds plass 4, 6, 8 og 10, datert 28.08.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet adkomst, anlegg, drift og vedlikehold. Én av servituttene (også registrert som en rettighet) som er tinglyst 13.06.2016 med dagboksnr 526299 er ikke lenger å finne i kartverkets arkiv. Iht grunnboken omhandlet denne rett ifbm parkeringsplasser.

I tillegg er det tinglyst rettighet (dagboksnr 2985881, tinglyst 07.09.2020) ifbm parkeringsplasser og bodplasser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arving er selger. Arving har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Leiligheten er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere utvasket til overtagelse.

Leiligheten ligger midt i hjertet av Kolbotn sentrum med beliggenhet mot stille fellesareal og vendt bort fra selve torget.
Kolbotn sentrum har et rikt tilbud av diverse forretninger, restauranter, apotek, tannlege, kirke, kaféer, kulturhus, vinmonopol, legesenter og andre servicetilbud. Kjøpesenteret Kolbotn Torg ligger like utenfor døren.

Grøntareal, gågaten, torget og strandsonen mot Kolbotnvannet skaper en lun, hyggelig atmosfære og gir rom for et levende miljø. Flotte turstier langs Kolbotnvannet.
Kolbotn Sentrum er det naturlige knutepunktet i Oppegård med nærhet både til Oslo sentrum og Oslofjorden.

Kollektivtransport:
Den sentrale beliggenheten har gode tog- og bussforbindelser som gjør det lett å komme til og fra Oslo og Ski.
Kolbotn togstasjon i umiddelbar nærhet med hyppige avganger til Oslo og Ski. Med direktetoget tar det kun 19 minutter til Oslo sentrum.

Barnehager- og skoler:
Barnehager og skoler i kort gangavstand fra leiligheten.

I nærområdet er det gode rekreasjonsmuligheter som marka, Kolbotnvannet, Gjersjøen, populær 18-hulls golfbane, tennisbaner, ny innendørs tennishall på Sofiemyr, padeltennis anlegg, slalåmbakke m.m. Det er sykkelavstand til flere badestrender på Svartskog, Hvervenbukta og Ingierstrand.

Svært godt og variert idrettsmiljø i kommunen.

Jan Baalsruds plass har adkomst fra Kolbotnveien. Hvis du kommer med toget er det bare å gå gjennom jernbaneundergangen på stasjonen hvor du kommer rett ut på Jan Baalsruds plass.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Se for øvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Gangavstand til Kolbotn barneskole og Ingieråsen ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole ligger sentralt plassert på Sofiemyr.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7.643 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er pent opparbeidet med benker, lekeplass og beplantning.

Bruksrett til én parkeringsplass i felles garasjekjeller (plass nr 42).

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser (bl.a. parkering i garasjeanlegget under senteret med 2 timers gratis parkering).

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning og kontor (annet kombinert formål) i henhold til reguleringsplaner med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kolbotn sentrum er i utvikling og det bygges i området. I regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus er Kolbotn utpekt som en av tre prioriterte byer og tettsteder i det såkalte bybåndet, et område som er prioritert for vekst. Videre utbygging av Kolbotn stasjon, fortetting og generell utbygging må påregnes.
Eiendommen ligger i gul støysone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8.984,- for 2025 (kostnad er stipulert fra kommunen). I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 4.714,- pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme og varmtvann (a konto-beløp), parkering i garasjeanlegget, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, kabel-TV/internett samt diverse drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
- Felleskostnader: kr. 4.175,-
- Kabel-TV/internett: kr. 389
- Garasjeleie: kr. 150,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Estimert strømforbruk er ca 5.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Standard TV- og internett-abonnent er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder og router medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.241.744 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Ingen langsiktig fellesgjeld.
Andel formue er kr 25.171,- pr. 31.12.2025.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 623 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Birgitte Langfeldt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kolbotn Øvre Torg, med sameiebrøk 72/23000.

Sameiet er et kombinert bolig- og næringsseksjonssameie, beliggende på eiendommen gnr. 251, bnr. 5 i Nordre Follo kommune.
Kolbotn Øvre Torg Sameie består av 162 seksjoner, hvorav seksjon 1 utgjør næringsdel med eierbrøk 12128/23000 og seksjonene 2-162 utgjør boligseksjonene. Sistnevnte utgjør Kolbotn Torg Boligforening, som omfatter 161 seksjoner på Kolbotn Øvre Torg.

Forretningsfører er USBL AS, Tlf: 22 98 38 00 / E-post: eierskifte@usbl.no
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal varsles om til styret.
Det er kun tillatt å grille med gass eller EL-grill.

Styret har vurdert individuell måling av forbruk per leilighet. Dette ble vurdert i 2019 og var ikke aktuelt da. Dette ble tatt opp igjen på ekstraordinært årsmøte den 29.09.22 hvor det ble vedtatt å ikke gjennomføre dette nå. Styre vil overvåke energiforbruket og ha energieffektivisering som fast punkt på styremøtene for å overvåke energibruken m.m.

Sameiet er svært godt drevet. De har en egen nettside og en egen Facebookside for beboere : https://www.kolbotnovretorg.no/
Alle eiere i sameiet får også tilgang til USBL sin portal hvor alle dokumenter som husordensregler, vedtekter, protokoller m.m. legges inn fortløpende. Her beskrives stort sett alt som skjer i sameiet, og i nærområdet på Kolbotn.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arving iht deres kjennskap om eiendommen. Da arving ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 21 526,00
Boligstyling  kr 30 000,00
Fotograf - 20 bilder   kr 3 125,00
Tilstandsrapport  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0028/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2628

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 21:09