Nils Bays vei 68

Nils Bays vei 68, 0855 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 50, bruksnummer 261, seksjonsnummer 60

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 77 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, tre soverom og toalettrom.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 8 kvm: To boder.

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en loftsbod oppmålt til 16 m2 (ALH). Grunnet lav takhøyde under skråtak er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Ifølge huseier inneholder sameiet fellesarealer som kan benyttes av sameierne. Det opplyses om felles delte arealer som: Sykkelparkering og bod/rom i kjeller med egen plass til fryser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.02.2026 utført av .

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1955. Det er et boligbygg over tre etasjer samt kjeller og loft, med støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av betong og murkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av tre. Utvendige fasader består av teglstein og stående kledning. Takkonstruksjonen er en saltaksform tekket med takstein, men taket er ikke besiktiget. Bygningen har vinduer med karmer og rammer av tre med to-lags glass fra 1985, samt et vindu med ett-lags glass fra byggeår. Entrédørene har brannklasse B30 og lydklasse db35, mens balkongdøren har to-lags glass fra 1985. Innvendig er det slette innerdører. Pipen er en teglsteinspipe fra byggeår som er rehabilitert med stålrør, og det er en peis i stuen. Leiligheten har en delvis overbygget balkong på 5 m² med utgang fra stuen.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer, kursfortegnelse og måler plassert i felles trappegang.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vann- og avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Eldre støpejernsluk fra byggeår uten klemring. Fare for fukt i konstruksjonen. Våtrommet er vurdert til å ikke tilfredsstille dagens krav til tettesjikt i våtsoner. Eventuelt tettesjikt har en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det registreres motfall utenfor sluk. Fare for vannansamling. Gjennomgående huller i flislagt betongvegg. Fukt/svellemerker i nedre del på sider av servantinnredning. Ingen ventilasjon av rommet. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflater vegger: Det er registrert et hull i betongvegg under kjøkkenbenk.
- Overflater gulv: Gulvoverflate bærer preg av slitasje.
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600.
- Innredning: Benkeplater bærer preg av misfarging/slitasje.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.

Toalettrom
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater vegger: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent.

Øvrige rom
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert tilluftsventil på soverom 3. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.

Etasjeskiller - 2.etasje
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12 mm.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Balkongdør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Balkonger, terrasser, veranda etc
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Veggflate av malt kledning og vindusomramminger har behov for vedlikehold/overflatebehandling. Rekkverket er under 1,0 meter. Konsekvens er at rekkverket ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført arbeid på bad i 1996, hvor det ble lagt fliser og varmekabler av faglært. På det lille toalettrommet ble det lagt fliser av ufaglært for ca. 15 år siden. Selger opplyser også at vinduer ble skiftet for over 30 år siden av faglært. Det er en nedgravd oljetank på eiendommen, men selger kjenner ikke til tilstanden eller om den er sanert. Det er gjort en oppgradering på peisen, men selger vet ikke hva som ble gjort. Det har vært tilsyn av pipe i november 2024, og peisen fungerer normalt.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2010:
- Toalettrom oppgradert med nye overflater og ny innredning.

1996:
- Lagt fliser og varmekabler på hovedbad.

Velkommen til en 4-roms selveierleilighet i 2. etasje, en del av et veletablert sameie fra 1955. Leiligheten byr på en funksjonell planløsning med tre soverom og en vestvendt balkong, og fremstår med oppgraderinger utført i ulike perioder.

Entré:
Inngangspartiet har plassbygde garderobeskap som gir praktisk oppbevaring for yttertøy og sko. Herfra ledes man videre inn i leilighetens gang.

Gang:
Gangen fungerer som et sentralt knutepunkt og forbinder leilighetens øvrige rom. Også her finnes plassbygde garderobeskap.

Stue:
Stuen er et romslig oppholdsrom med en peis som bidrar til varme og atmosfære. Slette innerdører gir et stilrent uttrykk. Fra stuen er det utgang til balkongen. Et plassbygd skap gir ekstra oppbevaring.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen, noe som skaper en sosial sone. Kjøkkeninnredningen fra omkring år 2000 har profilerte fronter og benkeplater av treverk. Integrerte hvitevarer som kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp er på plass. En ventilator med kullfilter er montert i overskap. Gulvoverflaten bærer preg av slitasje, og det er registrert et hull i betongvegg under benk. Vann- og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. Benkeplatene har misfarging/slitasje, og komfyrvakt mangler.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget balkong på 5 m² som vender mot vest. Balkongen har flislagt gulv, vegger av teglstein og malt panel, belysning og markise. Rekkverkshøyden er målt til 98 cm, som er under dagens krav på 1,0 meter. Flisene på balkongen ble lagt i 2009.

Soverom 1:
Dette soverommet har en praktisk skyvedørsgarderobe for god oppbevaring.

Soverom 2:
Soverom 2 er utstyrt med et funksjonelt garderobeskap.

Soverom 3:
Soverom 3 er et hyggelig rom. Det er ikke registrert tilluftsventil på dette soverommet, noe som kan medføre redusert luftutskiftning.

Bad:
Badet ble oppgradert på slutten av 80-tallet og har gulvvarme under flislagt gulv. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speilskap med belysning og stikkontakt, samt et vegghengt skap. Her finnes også et gulvstående toalett og et dusjkabinett med skyvedører av glass. Våtrommet har høy alder og/eller slitasjegrad, med vann- og avløpsrør fra byggeår. Eldre støpejernsluk uten klemring, og våtrommet tilfredsstiller ikke dagens krav til tettesjikt i våtsoner. Det er registrert motfall utenfor sluk, og ingen ventilasjon av rommet.

Toalettrom:
Toalettrommet ble oppgradert omkring 2010 og har flislagt gulv. Rommet har en vegghengt servant med ett-greps armatur og et speil med hylle og belysning, samt et gulvstående toalett og en naturlig avtrekksventil i veggen. Det er registrert bomlyd under enkelte gulvfliser, og vann- og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. Moderate tegn til bomlyd er også registrert under enkelte veggfliser.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malt tapet i øvrige rom (inkludert entré og gang), fliser og malt strie på bad, fliser og malt tapet på toalettrom, malt strie og malt betong på kjøkken.
Himling: Malt betong i øvrige rom (inkludert entré og gang), malt strie på bad, malt betong på kjøkken og toalettrom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en loftsbod med et gulvareal på 16 m² (ALH) og to kjellerboder, hver på 4 m², totalt 8 m² (BRA-e). Innvendig er det plassbygde garderobeskap i entré og gang, en skyvedørsgarderobe på soverom 1, et garderobeskap på soverom 2, og et plassbygd skap i stuen. Sameiet tilbyr også felles sykkelparkering og bod/rom i kjeller med egen plass til fryser.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Vedfyring med peis i stue.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 12.06.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Originale byggetegning er innhentet og det er fjernet en lettvegg mellom dagens kjøkken og stue.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Ferdigattest datert 22.06.2021 for rehabilitering av 36 skorsteiner.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) datert 18.10.1978 for ny kledning av fasader.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1954/3061-178/105 04.03.1954 FESTEKONTRAKT - FESTEAVGIFT
Dette er festekontrakten mellom Oslo kommune som grunneier og Ullevålsletta Byggelag som fester. Festetiden er 90 år fra 01.07.1954. Festeren er ansvarlig for alle skatter og avgifter, vedlikehold, og forsikring. Kommunen har rett til adkomst for ledningsarbeider og inspeksjoner, samt forkjøpsrett ved salg. Spesielle betingelser gjelder ved festetidens utløp og ved lån fra Husbanken. Festeren er også ansvarlig for vedlikehold av avkjørsler og veier som kommunen ikke har overtatt.

1984/21394-232/105 07.05.1984 SEKSJONERING
Hver boligseksjon er beheftet med en panterett på kr. 10.000,- til sameiet for fellesutgifter.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende garasje og panterett til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Populær og solrik beliggenhet på Ullevålsletta med parkområdet populært kalt Hundejordet som nabo. Kort spasertur til Damefallet (grøntbelter som strekker seg fra Ringveien til Sognsvann og Korsvoll) med akebakker og skøytebane om vinteren. Du kan gå eller sykle til Nordmarka- Sognsvann med flotte lysløype/ tur- fiske - og bademuligheter.

Nærmeste handlesenter er Ullevål Stadion (noen minutters gange) med utvalg som dekker alle daglige behov - blomsterforretning, vinmonopol, dagligvare med en stor Rema 1000, COOP mega mm. Kort vei til Storo Shopping.

Gang/sykkelavstand til Storo, Nydalen, Rikshospitalet, Ullevål Sykehus, Forskningsparken, Universitetet, Idrettshøyskolen, BI og Sognsvann. Ca. 15 minutter på sykkel til Oslo sentrum.

Det er mange gode idretts-/friluftstilbud i nærmeste radius - Bergbanen, Idrettshøyskolen og Sognsvann har skøytebane, skiløyper, løpebane, svømmehall, fotballbaner - Domus Atletica har svømmehall og mange gode sportsfasiliteter. På Ullevål Stadion finner man Sats.

Kort vei til skoler og barnehager. I Nils Bays vei er det tre barnehager hvorav sameiets beboere har fortrinnsrett i Ullevålsletta barnehage. Eiendommen sokner til populære Tåsen barneskole og Nordberg ungdomsskole.

Sentralt med gangavstand til buss/t-bane:
Ca 7 minutters gange fra boligen til T-bane på Berg stasjon eller Ullevål Stadion.
Fra Ringveien buss nr. 23 (Simensbråten/Lysaker), 24 /Brynseng-Fornebu) og flybuss med flere avganger per time.
Fra Sognsveien buss nr. 25 (Majorstuen/ Lørenskog st.).
Fra Tåsen, buss nr. 34 (Tåsen/Ekeberg Haveby).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Ullevålsletta barnehage
- Rektorhaugen Kanvas-barnehage
- Almelia SiO

Barneskoler:
- Tåsen skole
- Berg skole
- Ullevål skole

Ungdomsskoler:
- Vestre Aker skole
- Nordberg skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse tibl bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 25172 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, lekeapparater, sittebenker, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Festeavgiften var kr 317 562,- for 2025.
Festetiden er 90 år fra 04.03.1954.
Grunneier er Oslo kommune.
Festeavgiften kan reguleres.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Boligsameiet har parkeringsplasser til utleie på årsbasis, hvor hver seksjon har førsterett på leie av én plass. Selger leier i dag en garasje/parkeringsplass privat til en kostnad på 2500 kr/år.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Nils Bays vei). Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen, samt vedlikehold av interne veier på tomten.

Eiendommen er regulert til boligformål i reguleringsplan S-2864, «Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», vedtatt 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen berøres også av eldre reguleringsplaner som gjelder infrastruktur i området. Dette inkluderer S-523 (vedtatt 09.03.1954) som regulerer Nils Bays vei, og S-3540 (vedtatt 19.06.1996) som regulerer Riksvei 150 (Store Ringvei). Disse berører eiendommens yttergrenser mot veiareal.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende (Ytre by).

Byggesaker i nærområdet:
- Nils Bays vei 59 D - rehabilitering av skorstein.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Sognsveien 80 - Legge tilsett for bla. skole, sykehjem, idrett, næring og bolig.
- Sogn haveby - Midlertidig forbud mot tiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 6 536,86 per måned. Dette inkluderer blant annet fyring, varmtvann, renter og avdrag på fellesgjeld, kabel-tv, trappevask, vaktmestertjenester, gressklipping, snømåking,
kommunale avg, festeavgift, forretningsførsel og felles bygningsforsikring m.m

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 6 296,86
- Kabel-tv: kr 240,-

Sameiet har lån med flytende rente, og fellesutgiftene kan derfor endres ved rentejusteringer.

Styreleder bekrefter per 23.03.26 at:
Det er foreløpig ikke vedtatt påkostninger eller utbedringer som vil ha direkte innvirkninger på fellesutgiftene. Disse ble vedtatt økt med 8 % for 2026.

Rørfornyingsarbeidet ble påbegynt i fjor, er ferdigstilt for to av ni bygg. Det var i disse byggene behovet var mest påtrengende, blant annet pga. et rørbrudd rundt årsskiftet 2024–2025. Arbeidene har så langt kostet 1,3 millioner, i all hovedsak på grunn av akutt behov for utbedring ved årsskiftet og at kostnadene da ble høyere enn forventet på grunn av graving i tele. Totalsummen forventes å bli lavere enn de anslåtte 3 millionene fra i fjor, da entreprenøren vi har brukt vurderer de gjenstående arbeidene som langt mindre kompliserte enn arbeidene som måtte gjennomføres i fjor, særlig fordi de gjennomføres sommerstid. De gjenstående arbeidene vil lånefinansieres, hvilket er bakgrunnen for felleskostnadsøkningen på 8 %.

Det foreligger ingen planer om å øke felleskostnadene før årsskiftet, og dette vil vurderes i sammenheng med nødvendige utgifter det kommende året. Som utgangspunkt vil felleskostnadene da justeres tilsvarende konsumprisindeksen, men vi vil måtte gjøre en nærmere vurdering før vi tar en endelig avgjørelse rundt dette.

Andre løpende kostnader opplyst av selger inkluderer strømforbruk på ca. kr 5 000,- per år og parkering til kr 2 500,- per år. TV og internett er inkludert i felleskostnadene. Det er tegnet en Norgespris-avtale for strøm som er låst til 31.12.2026.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 375 000,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 500 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 16 813,53 pr. 04.02.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 649 760,- pr. 04.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207602868
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 04.02.2026: kr 924 661,-
Andel av saldo: kr 9 423,68
Innfrielsesdato: 30.09.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,90%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208404830
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 04.02.2026: kr 725 099,-
Andel av saldo: kr 7 389,85
Innfrielsesdato: 30.08.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,90%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 300 000,00 Prisantydning
16 813,53 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 316 813,53 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

157 900,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
168 940,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 485 753,53 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva Elisabeth Sævold

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ullevålsletta boligsameie, med sameiebrøk 917/89970.
Sameiet består av 132 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 59 99.
Styrets nettside: https://vibbo.no/ullevalsletta
Epost til styret: styret@ullevalsletta.no
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men dyreholdet må ikke være til ulempe for de øvrige brukere av sameiets eiendom.
Bygårdsservice står for vaktmestertjenesten.
Det er seksjonseiernes ansvar for vedlikehold/utskifting av vinduer og inngangsdører, inkludert karmene. Det vil derfor måtte påregnes kostnader knyttet til dette dersom det skal skiftes ut vinduer og/eller inngangsdører. Se vedtekter for mer informasjon knyttet til dette.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: I desember oppsto tilbakeslag i pumperom i oppgang nr. 80, det ble midlertidig utbedret men rørbruddet må repareres i 2025. Dekkes ikke av forsikring på grunn av gamle rør.
2024: Styret vedtok et låneopptak på inntil 2 MNOK for utbedring av av barnehagen for hele taket og alle vinduer. Iht. styreleder vil ikke dette medføre verken økt fellesgjeld eller økte felleskostnader for seksjonseierne, siden lånet skal finansieres med økt husleie for barnehagen.
2024: Elektronisk bestillingsordning for nøkler er på plass. Der hvor styret har reservenøkler liggende blir bestillingen kansellert og eier får kjøpe nøkkel direkte til lavere pris.
2020: Rehabilitering av piper.
2008-2009: Bygging av nye balkonger.

Planlagte påkostninger:
Sameiet er midt i en rørfornyingsprosess.
Det gjøres oppmerksom på at det er gamle bygg og at det derfor kan dukke opp utgifter til uforutsette vedlikeholdsbehov.

Øvrig:
- Dersom det er nødvendig av hensyn til gjennomføringen av et forsvarlig vedlikehold, kan styret iflg. sameiets vedtekter i sin funksjonsperiode forhøye størrelsen på månedsbeløpene, eller innkalle et engangsbeløp, uten å forelegge dette for årsmøtet. Se sameiets vedtekter for mer informasjon. Disse kan fås av megler ved forespørsel.

- Alle vedlikeholdsarbeider må utføres i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. Ved utskifting av vinduer og inngangsdører må disse ha samme utseende som de opprinnelige. Det er seksjonseier som har ansvaret for utskifting/vedlikehold for vinduer og inngangsdører. Styret kan komme med pålegg om utskifting av ventiler som ikke er funksjonsdyktige. Se sameiets vedtekter for mer informasjon. Disse kan fås av megler ved forespørsel.

Sameiet krever ikke styregodkjennelse ved overdragelse av seksjon. Iht. festekontraktens §13 så kreves det godkjenning fra Oslo kommune ved overdragelse av seksjon, så fremt Oslo kommune ikke benytter seg av sin forkjøpsrett.

Etter søknad kan styret gi en eier av seksjon i første etasje tillatelse til å opparbeide et oppholdsareal på bakken i umiddelbar nærhet av seksjonens balkong. Arealet er begrenset til 5 kvadratmeter. Plassen må opparbeides på en faglig forsvarlig måte for seksjonseiers egen regning. Det kan ikke plantes trær på området uten at det inngår i sameiets vegetasjonsplan for området. Blomster kan plantes langs husvegg og foran balkongene, men ikke ut fra husveggen som markør for privat område. Bruken av arealet må ikke være til hinder eller ulempe for sameiets stell og vedlikehold av grøntområdene, slik som gressklipping og lignende. I tvilstilfeller treffer styret med bindende virkning enhver avgjørelse om tiltak på eller bruk av slike arealer.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger (har fra nr. 74)   kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 750,00

Oppdragsnummer 10-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2619

Sist oppdatert: 09. april 2026 kl. 21:31