Trøskenveien 438

Trøskenveien 438, 1708 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2052, bruksnummer 13, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 328 kvm

BRA-i:
Bolig:
Kjeller: 65 kvm: Uinnredet kjellerrom
1. etasje 72 kvm: Entré, bad/vaskerom, kjøkken, og stue
2. etasje 49 kvm: Gang, og 4 soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 142 kvm: To garasjebygg på hhv. 47 kvm og 95 kvm.

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 33 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten er eiendommen en enebolig oppført i 1953. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Bad/Vaskerom:
Generell > Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TG2:
Utvendig:
Taktekking > Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Forventet brukstid for betongtakstein er 30-50år

Takkonstruksjon/Loft > Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

Yttervegger/Veggkonstruksjon > Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

Terrasser og plattinger på terreng > Det ble registrert værslitte terrassebord, samt noe skjevheter i betongfundamentene.

Innvendig:
Overflater - vegger og himlinger > Det ble registrert fuktskjolde i taket på soverom i 2. etasje.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner > Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) > Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist symptom på setninger (skråriss).

Innvendige trapper > Det ble registrert slitasje i trappen utover det som anses som normal bruksslitasje og vedlikehold.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger > Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon > Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv) > Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

Varmtvannsbereder/tank > Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering > Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

Grunnmur og fundamenter > Det er påvist mindre sprekker i muren.

Terrengforhold > Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

TGIU:
Innvendig:
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen > Det er mursteinspipe og peis med innsats. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon.

Bad/Vaskerom:
Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Tomteforhold:
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering > Privat minirenseanlegg. Anlegget er ikke kontrollert av takstmann, da dette kreves spesialkompetanse.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Det er litt fukt på mur i et av kjellerrommet.

Er det utført arbeid med drenering? Ja.
Nytt arbeid- 2010- Det ble gjort i forbindelse med nytt renseanlegg for kloakk. Det ble drenert yttervegg mot vei.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2006- Byttet alt i gammelt sikringsskap
Nytt arbeid- 2018- Målerbytte

Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende? Ja.
Borrevann

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Det har vært råten noen utvendig klenningsbord

Boligen er siden byggeåret tilført ulike oppgraderinger over tid. Flere bør påregnes på bakgrunn av blant annet alder og forventet levetid, hvilket er en naturlig anledning til å samtidig sette eget preg på boligens indre.

I første etasje hvor de sosiale rommene stuen og kjøkkenet inngår er oppussing utført i nyere tid. Begge rom er i senere år oppgradert med tidsaktuelle overflater på både gulv, vegger og himlinger.

Kjøkkenets innredning er fra 1999, men bærer preg av forsiktig bruk og er velholdt i forhold til alderen. Innredningen består av flere adskilte seksjoner, deriblant vaske- og kokesone, samt et større antall skap og skuffer med til sammen mange oppbevaringsmuligheter.

Badet inngår også i første etasje og er i likhet med kjøkkenet fra 1999. På bakgrunn av alderen er badet i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at renovering/fornying bør påregnes. Badet er likevel funksjonelt og benyttes med dusjkabinett som begrenser vann på gulv og vegger.

Andre etasje benyttes i dag med fire soverom, hvilket gir familien mulighet til å sove samlet på én flate. Det største rommet midt i etasjen kan alternativt benyttes som loftstue, med tilstøtende soverom på to sider.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og belegg.
Innervegger: MDF-plater, panel, tapet, fliser og teglstein.
Himlinger: Panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med to-greps blandebatteri. Overskap med speil og belysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Verktøyskapene i verkstedet følger ikke med. Løftebukken i verkstedet kan medfølge etter nærmere avtale med selger.

Eiendommen varmes opp med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe og vedfyring
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en anmerkning fra brannvesenet:
En teglskorstein må oppstilles slik at alle tre sider er tilgjengelige for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorsteinen. Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapet som skjuler tegloverflaten for inspeksjon med hensyn til sprekker. Tynn papirtapet, som eventuelt vil sprekke opp sammen med skorsteinen, kan likevel brukes. 
Kommentar: Under tilsynet ble det avdekket at deler av deres skorstein er innkledd på en side mot kjøkken. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953
Kommunen opplyser at det ikke foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er søkt om oppføring av garasje med godkjente byggetegninger datert 7.3.1984 med rammetillatelse og igangsettingstillatelse gitt 7.3.1984 og 15.5.1984 iflg. matrikkelbrev
Det er søkt om oppføring av uthus/lager og vedskjul med godkjente byggetegninger datert 13.6.1997 (tatt i bruk 15.6.2003) med rammetillatelse og igangsettingstillatelse gitt 24.6.1997 og 6.11.1997 . Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 904166, tinglyst 29.08.1962, type heftelse: Elektriske kraftlinjer- Denne omhandler bestemmelser elektriske kraftlinjer med rettighetshaver Tune El. verk.
Dagboknr 301500 og 306649 tinglyst i 1971, Bestemmelse om veg. Denne omhandler at naboeiendom bnr 17 har veirett over denne eiendommen og frem til sitt hus.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.  

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen ligger i landlige omgivelser i Trøsken, få minutter unna både sentrum av Sarpsborg og E6.

Her vil du få en tilbaketrukken og naturnær hverdag med gode muligheter for turer, skigåing og andre friluftsaktiviteter. Den nærliggende Harehjellhytta er også et naturlig utgangspunkt for utflukter til fots. Kort avstand er det i tillegg til Tunevannet med bademuligheter sommerstid og skøyteis når forholdene tillater vinterstid.

En kort kjøretur på rundt fem minutter tar deg til Grålum hvor du blant annet finner dagligvareforretninger og familieorienterte tilbud som Inspiria Science Center og klatresenter. Sentrumskjernen tar det ikke mer enn ca. 10 minutter å kjøre.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
Store Tune Gård barnehage (0-5 år) 165 barn 4.9 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 65 barn 6.1 km
Lande Gård barnehage (0-5 år) 80 barn 6.2 km

Skole:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 468 elever, 25 klasser 5.6 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 97 elever, 9 klasser 6 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.)267 elever, 15 klasser 6 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 366 elever, 23 klasser 5.8 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 553 elever, 38 klasser 7.2 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 7.8 km
Kalnes videregående skole 380 elever, 30 klasser 10.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 898 kvm. Pent opparbeidet med plen, frukttrær, prydbusker og diverse beplantninger og naturtomt. Grusbelagt gårdsplass.

Med eiendommen følger det med to frittstående doble garasjer på henholdsvis 95 kvm (oppført i 2003) og 47 kvm (oppført i 1984). Montert elbillader. For øvrig flere biloppstillingsmuligheter på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet dersom dette blir etablert i nærområdet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har privat borrevann med minirenseanlegg som vannkilde. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse med hensynssone flomfare, veg rød og gul sone, ras- og skredsfare, skytebane rød og gul sone

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget Aktsomhetskart for kvikkleireskred.
Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'mulighet for marin leire' fra Norges Geologiske Undersøkelse (NGU

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 870,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for tømming av slamanlegg, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr 5 386,- og blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer mellom kr 12 000-14 000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7900,-.
Boligen er tilknyttet antenne for TV signal.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, abonnementet vil ikke medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 235 788,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

90 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
91 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 691 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 710 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rolf Jørgen Pettersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 70 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 21 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 21 698,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Markedspakke - Standard  kr 7 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0194/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26194

Sist oppdatert: 24. september 2026 kl. 13:24