Olav Nygards veg 20

Olav Nygards veg 20, 0688 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 147, bruksnummer 201, ideell andel 1/1
Andelsnummer 28, Ulsrud Borettslag, organisasjonsnummer 954 907 708

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm.

BRA-i:
3. etasje, 68 kvm: Entré, bod, bad, stue/kjøkken, walk-in closet, to soverom.

BRA-e:
Kjeller, 4 kvm: Bod, merket nr. 181. I tillegg disponeres et oppbevaringsskap i felles kjølerom merket nr. 181.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje, 9 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.03.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1961 og er et boligbygg over fire etasjer samt kjeller.
Bygningen har støpt gulv mot grunn, og grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er av mur- og betongkonstruksjoner. Etasjeskillere er av betong. Fasader er utført i teglstein samt felter med fasadeplater og panel. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med takpapp/membran, men taket er ikke besiktiget.
Leiligheten har vinduer med karmer av tre og PVC i 2- og 3-lags glass fra 2026, 1986 og 1985. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse 40dB, med kikkehull og sikkerhetslås. Balkongdøren har karmer av tre og PVC i 2- og 3-lags glass fra samme årstall som vinduene. Innerdørene er slette. Det er utgang fra stue til en balkong på 9 m² som er belagt med terrassebord og har rekkverk av glass, metall og fasadeplater.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i felles trappegang. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er ikke montert komfyrvakt, og det anses som sannsynlig at det foreligger krav om dette.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Glassvegg er ikke tilstrekkelig festet mot gulv.

Tekniske anlegg
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- TG2 gjelder vinduer fra 1986 og 1985. Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- TG2 gjelder balkongdør. Døren viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - Bad
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette forholdet oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Elektrisk anlegg:
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet ble pusset opp i april 2021 med blant annet nytt sluk, nytt gulvstøp, ny membran og nye varmekabler. I 2022 ble en slitt del i sisternen byttet av rørlegger, og i 2023 ble kran og bunnventil i servanten byttet. Vindu på badet ble byttet i 2026. Det er utført rørfornyelse i hele borettslaget i 2026. Videre er klesskap på hovedsoverom pusset opp i 2023, og kottet i gangen ble pusset opp i 2024 med maling og nytt hyllesystem.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av vindu på bad.

2021:
- Badet ble pusset opp med nytt sluk, gulvstøp, membran og varmekabler. FDV-dokumentasjon og samsvarserklæring for elektrisk arbeid foreligger.

Gjennomgående 3-roms andelsleilighet i byggets tredje etasje, med adkomst via felles trappegang og callinganlegg.

Entré
Entréen er flislagt med gulvvarme, noe som gir behagelig temperatur og enkel rengjøring. Rommet har også god oppbevaringsplass i kott og skap, og gir en ryddig og funksjonell start på hjemmet.

Bad
Badet, rehabilitert i 2021, har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og himlingsplater med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ettgreps armatur, speilskap med belysning, samt dusj på gulv med glassvegg og veggmontert hånd- og regndusj. Et vegghengt toalett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin kompletterer rommet. Vinduet på badet ble byttet i 2026, og bidrar til naturlig lys og ventilasjon.

Stue og kjøkken
Stue og kjøkken presenteres i en åpen og sosial løsning som skaper et luftig rom med godt lysinnslipp. Kjøkkeninnredningen fra 2014 har slett design og laminatbenkeplater, med rikelig plass for matlaging. Her finner du en nedfelt komposittkum med ettgreps armatur, samt integrerte hvitevarer: kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, mikro, komfyr og nedfelt induksjonstopp. En ventilator på veggen sørger for effektivt avtrekk.
Det gjøres oppmerksom på at medfølgende hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 9 m² med gode solforhold, belagt med terrassebord og utstyrt med markise, stikkontakt og utebelysning.

Soverom
Hovedsoverommet er romslig og gir plass til dobbeltseng og oppbevaring i innebygde skap, med direkte tilgang til walk-in closet. Det andre soverommet er fleksibelt og kan brukes som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, med skyvedørsgarderobe for praktisk oppbevaring.

Overflater
- Gulv: Fliser med gulvvarme i entré, ellers parkett og laminat
- Vegger: Tapetserte og malte flater, med flislagte vegger på bad
- Himling: Tapetserte og malte flater, med himlingsplater og downlights på bad

Tekniske forhold
- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler plassert i felles trappegang
- Hovedstoppekraner plassert i benkeskap ved komfyr
- Stoppekraner under servantskap på bad
- Stoppeventiler under oppvaskkum på kjøkken
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vaskemaskin kan medfølge etter nærmere avtale med selger.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Det er gulvvarme i entré og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av boligblokk (blokk 6) datert 14.03.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Ferdigattest for fyrhus datert 21.10.1963.
- Ferdigattest for fasadeendring på blokk datert 20.01.1995.
- Ferdigattest for fasadeendring og balkonger datert 24.08.1998.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

En sammenligning av de godkjente tegningene mot dagens planløsning viser avvik. Opprinnelig kjøkken og stue er slått sammen til en åpen løsning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, veg, kloakkledning, vann- og kloakkreglement, trafostasjon/kiosk, bebyggelse og vann/kloakkledning med adkomstrett for annen eiendom.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten styrets godkjenning.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Attraktiv og solrik beliggenhet på Ulsrud, i et rolig og trafikkstille boligområde med Østmarka som nærmeste nabo.

Østmarka byr på flotte turmuligheter året rundt. Sommerstid finnes et rikt nettverk av stier og turveier, samt gode badeplasser ved Nøklevann og Ulsrudvann. Vinterstid prepareres det skiløyper og lysløyper, og marka gir enkel tilgang til populære turmål som Mariholtet, Skullerudstua og Rustadsaga – alle med serveringstilbud.

I umiddelbar nærhet finnes flere barnehager, blant annet Tveteråsen barnehage som ligger i samme gate. Boligen sokner til Bøler skole (1.–10. trinn). For de yngste elevene ligger Østmarka skole kun ca. 7 minutters gange fra boligen, mens Bøler skole nås på ca. 7–10 minutter til fots. Skoleveien oppleves som trygg og oversiktlig.

Idretts- og aktivitetstilbudene i området er svært gode. Haraløkka idrettsanlegg ligger like ved og byr på blant annet friidrettsanlegg, fotballbaner og kunstgress. I tillegg er det kort vei til Bøler flerbrukshall med aktiviteter innen håndball, basketball, innebandy og volleyball. For treningsinteresserte finnes det gode tilbud i nærområdet, med blant annet Friendly Treningssenter Ulsrud, samt EVO Bøler, Oslo Klatresenter Skullerud og SATS Hellerud.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos REMA 1000 Ulsrud og Coop Mega Bøler. Det er ca. 10 minutters gange til Bøler Senter med et godt utvalg av butikker og servicetilbud, inkludert vinmonopol. På Bøler finner du også svømmehall og Deichman bibliotek. Området har dessuten kort vei til flere større kjøpesentre som Oppsal Senter, Tveita Senter, Bryn Senter, Manglerud Senter og Alna Senter.

Området har gode kollektivforbindelser. Ulsrud T-banestasjon (linje 3) ligger ca. 7 minutters gange fra boligen, og gir direkte forbindelse til Jernbanetorget på rundt 18 minutter. I tillegg er det kort vei til bussforbindelser fra nærliggende holdeplasser som Olav Nygards veg og Ulsrudveien, med linje 58, 76 og 79 samt nattbuss.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Olav Nygards veg 20 sokner til Bøler skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Tveteråsen barnehage, Holtet barnehage og Myrvoll barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 39 522 kvm som tilhører borettslaget.
Fellesområdene er opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater, sykkelparkering, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut til andelseiere etter søknad og køsystem. Plassene følger ikke leiligheten ved salg, og utleie administreres av styret basert på ansiennitet. I tillegg er det 75 garasjeplasser i Ulsrud Garasjelag SA, hvor andelseiere har forkjøpsrett, og disse må leies særskilt. Borettslaget tilbyr også elbilladere mot betaling.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i reguleringsplan S-2864, «Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone» (ID: S-2864), vedtatt 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av flere eldre reguleringsplaner for ulike delarealer:
- Byggeområde for boliger: reguleringsplan S-1387, vedtatt 22.02.1967, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
- Friområde/park: reguleringsplan 78159, vedtatt 04.11.1959.
- Offentlig kjørebane/veigrunn: reguleringsplan S-1197, vedtatt 30.03.1965.
- Gangvei: reguleringsplan S-1609, vedtatt 17.12.1969.
- Snuplass: reguleringsplan V050772, vedtatt 05.07.1972.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Saksnr. 202017309: Gjelder Ytre Ringvei - Planforslag til offentlig ettersyn - Sykkelfelt fra Stordamveien til Ulsrud videregående skole.
- Saksnr. 201614371 (fortsetter i sak 2025/06897): Gjelder Knut Valstads vei 30 og Østbyfaret 5-7 - Planforslag til politisk behandling - Ønske om å se på boligfortetting med bymessig boligbebyggelse.

Pågående byggesak i borettslaget:
- Saksnr. 202554468: Gjelder rehabilitering av våtrom og utskifting av rørgjennomføringer for Olav Nygards veg 8-53.

Pågående byggesak i nærområdet:
- Saksnr. 2025/21168: Gjelder oppføring av balkong og innsetting av to vinduer for Olav Nygards veg 70.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 099,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, Internett (fiber), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og betjening av fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Borettslaget har lån med flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres ved rentejusteringer. Det er også vedtatt et låneopptak for et vedlikeholdsprosjekt som vil påvirke fremtidige felleskostnader.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 803,-
- Renter og avdrag lån: kr 954,-
- Bredbånd: kr 203,-
- Trappevask: kr 139,-

Oversikt over fordelingen av posten felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen. Har du spørsmål om eiendomsskatten for din andel, må du ta kontakt med styret i borettslaget ditt.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget pr. d.d.
For ytterligere info. se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år / 5 400 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Obos OpenNet som leverandør av Internett (fiber). 1000/1000Mbit/s bredbånd er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger, men det mangler en kabel for tilkobling.
TV-pakke velger eier selv gjennom Obos Open Net. Det kan velges mellom RiksTV, Allente og Strim. Kostnadene kommer i tillegg til felleskostnader.
For priser, se: https://www.obos.no/boligforvaltning/tjenester/opennet

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 237 084,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 948 336,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 2 208,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 126 019,- pr. 24.02.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 30 373 449,- pr. 24.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 1141484320
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 24.02.2026: kr 3 975 687,-
Andel av saldo: kr 16 495,-
Restløpetid: 15 terminer (siste termin 01.10.2029)
Type Rente: Flytende
Rente: 4,28 %

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 114148430
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 24.02.2026: kr 2 126 345,-
Andel av saldo: kr 8 822,-
Restløpetid: 15 terminer (siste termin 01.10.2029)
Type Rente: Flytende
Rente: 4,28 %

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 83987274746
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.02.2026: kr 24 271 417,-
Andel av saldo: kr 100 702,-
Restløpetid: 374 terminer (siste termin 31.03.2057)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,25 %

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på borettslagets lån.

4 900 000,00 Prisantydning
126 019,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 026 019,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Gebyr forhåndsutlyst forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 295,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 045 314,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Siri Margrethe Gulliksrud og Henrik Midtvåge Ellingsen

Leiligheten er tilknyttet Ulsrud Borettslag.
- Borettslaget består av 240 andelsleiligheter, fordelt på 12 bygninger og 30 oppganger.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Borettslagets nettside er www.ulsrud-brl.no.

Dyrehold krever samtykke fra styret, og det må innhentes uttalelse fra naboer i samme oppgang.
Dugnad på høst og vår må påregnes.
Det er plikt til ordensmannstjeneste for renhold av inngangsparti og sykkelrom.
Kun elektrisk grill er tillatt på balkongen.
Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 22:00 og 06:00.
Borettslaget har selskapslokale, fellesvaskerier, sykkelrom og søppelhus med komprimator.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025 - Prosjekt for vann- og avløpsrør (pågående).
2024 - Utbedringer og vedlikehold av pelletsanlegget for å opprettholde ordinær drift og sørge for varmt vann og varme til alle leilighetene. Vedlikehold av kjølerom, beredere og fellesvaskerier. Kontroll av røykvarslere og brannslukkingsapparater.
Utbedringer og vedlikehold av lekeapparater samt kontroll av lekeplassene.
2023 - Gravearbeider og drenering av kortside veggen i ONV 21. Innhentet tilstandsvurdering og kostnadsrapport på vann- og avløpsstammer. Kontroll og drift av pelletsanlegget, oljetank og målere. Malt ferdig oppganger eller deler av oppganger. Kjøpt inn busker, trær og planter og plantet dette.
2022 - Spyling av avfallsrør, maling av enkelte oppganger og ytre vedlikehold av vinduer. 3 tørkebur er ombygget til sykkel-/barnevognparkering med tak. Utskifting av låskasser og slitte sylindre, oppgangsdører. Utskifting av dårlige krakker. Etablering av infrastruktur for lading. Lademulighet på faste parkeringsplasser. Ekspansjonskar, trykkstyring av varmeanlegg - Fyrhus.
2021 - Etablering av to nye ladestasjoner.
2020 - Ferdigstilt arbeid med SD-anlegg (sentralt driftsovervåkningsanlegg). Montert fallsikring på tak.
2019 - Ny LED belysning med bevegelsessensor i 10 oppganger. Byttet strømstyringsur i 7 fellesvaskerier. Ferdigstilt nedgravd avfallsløsning for resten av borettslaget. Oppstart av utskifting av rør i tekniske rom. Byttet ut sandkasse på lekeplassen ved ONV 16-18.
2018 - Ny LED belysning med bevegelsessensor i 10 oppganger. Byttet strømstyringsur i 8 fellesvaskerier. Ferdigstilt nedgravd avfallsløsning ved Olav Nygards veg 8. Opparbeidet 6 nye biloppstillingsplasser, samt opprettet 2 punkter for lading av el-bil.

Planlagte påkostninger:
På ekstraordinær generalforsamling 26.11.2024 fikk styret fullmakt til å ta opp lån på inntil kr 48 000 000. Lånet skal benyttes til finansiering av et vedlikeholdsprosjekt for utskifting av felles vann- og avløpsrør, med et estimert budsjett på ca. kr 44 000 000.
Prosjektet startet i juni 2025 og vil kunne medføre økte felleskostnader fremover.
Styret opplyser per 24.02.2026:
"Det er vedtatt et låneopptak (innkalling og protokoll ekstraord. GF) og vi er ferdig med et pågående rørprosjekt i mai. Usikker på hva endelig fellesgjeld, renter og avdrag vil bli per d.d., men blir mindre enn det som er vedtatt låneramme på kr 48 000 000."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Andelseierne i borettslaget og deretter medlemmer i Boligbyggelaget Usbl har forkjøpsrett. Forkjøpsretten gjelder ikke ved overdragelse til nær familie eller visse husstandsmedlemmer som definert i vedtektene.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 400,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 138,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 900,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel  kr 13 450,00
Foto  kr 4 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 45-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2620

Sist oppdatert: 20. mars 2026 kl. 14:14