Østliveien 42A

Østliveien 42A, 1415 OPPEGÅRD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 382, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 338 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje, 66 kvm: Entré, toalettrom, stue, bod, kjøkken, soverom, trapperom og baderom
1. etasje, 138 kvm: Entré, gang, baderom, soverom, kjøkken, tv-stue, spisestue og to stuer
Loftsetasje, 48 kvm: Loftsstue, baderom og to soverom.

Loftsetasjen i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 55 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 48 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m2

BRA-e:
Øvrige arealer:
1. etasje, 25 kvm: Tilliggende garasje
1. etasje, 61 kvm: Frittstående bygning/verksted. Arealet på hems til versksted måles til ca 32 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje, 9 kvm: Platting
1. etasje, 73 kvm: Veranda og sammenhengende terrasse i 1 etasje totalt oppmålt til 73 m2 (TBA)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som soverom i underetasje er i byggetegninger definert som "bod/teknisk", og er således ikke godkjent til varig opphold. Se punkt "ferdigattest/brukstillatelse" for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Grunnmur/yttervegger i underetasje av pussede mur/betong konstruksjoner. Yttervegger i 1 etasje og loftsetasje av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein og takshingel (taket er ikke besiktiget). Boligen har profilert entrédør med elektronisk kodelås. Slett entrédør i underetasje med sideglassfelt med to-lags glass fra 2020. Terrassedører med to-lags glass 2008, 2017 og 2022. Vinduer med to-lags glass fra 1995, 2006, 2008, 2014, 2017, 2020 og 2022, samt varevinduer med ett-lags glass fra byggeår. Takvinduer med tre-lags glass fra 2025. Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 (tilstandsgrad 2) på følgende kontrollpunkter:
-Våtrom - Baderom 1 etasje: Fallforhold (gulv). Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca 16 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling.
-Kjøkken - Underetasje/hybeldel: Ventilasjon og avtrekk. Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig.
-Toalettrom (Ikke våtrom) - Underetasje/hybeldel: Ventilasjon. Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Ingen, eller lite ventilasjon av rommet. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.
-Øvrige rom - 1 etasje. Overflater himling: Det er registrert sprekker i plateskjøter tv-stue. Overflater bør fornyes. Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale i tv-stue. Tiltak kan iverksettes ved behov. Enkelte gulvfliser i entré er sprukket. Eksakt årsak er ukjent. Utskiftning av fliser kan vurderes.
-Innvendige trapper - Trapp til loftsetasje: Innvendige trapper. Det er stedvis registrert knirk og bruksmerker/hakk i trappen. Tiltak kan iverksettes ved behov.
-Innvendige trapper - Trapp mellom underetasje og 1 etasje: Innvendige trapper. Trappen har tydelige tegn på slitasje og elde. Det er stedvis knirk i trappen.
-Etasjeskiller - 1 etasje: Skjevhetsmåling. Det er noe skjevheter i 1 etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 17 mm i stue. For øvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt (gang).
-Etasjeskiller - 2 etasje: Skjevhetsmåling. Det er noe skjevheter i loftsetasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 10 mm i loftstue og 20 mm i soverom 2.
-Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasader ink. kledning. det er stedvis ikke montert musesperre bak trekledning. Musesperre bør etableres under ytterkledning rundt hele huset.
-Dører og vinduer: Vinduer. TG 2 gjelder fra 1995 samt varevinduer fra byggeår: Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Varevinduer har behov for fornying/oppgradering. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Resterende vinduer i boligen har tilstandsgrad 1 (TG1).
-Yttertak: Helhetsvurdering. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
-Grunnmur, fundamenter: Grunnmur. Det registreres riss/sprekker på grunnmur ved garasjeport. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
-Drenering Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i
hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov. Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
-Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger). Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.
-Frittstående byggverk - Verksted/bod/lager: Helhetsvurdering. Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.

Det er for øvrig gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på kontrollpunktene:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Terrasser/veranda er ikke besiktiget grunnet snø. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Platting på terreng: ikke besiktiget grunnet snø.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen

I følge eiers opplysninger er frittstående bygning/verksted delvis beliggende utenfor tomtegrensen og er derfor ikke lovlig oppført. Ytterligere dokumentasjon om lovlighet evt pålegg om riving fra kommunen bør undersøkes. Det tas spesifikt forbehold om lovligheten av dette tiltaket, og risiko er at kommunen ikke godkjenner det slik det foreligger i dag. Konsekvens av dette vil kunne være at bygningen må rives. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

I tilstandsrapporten er det gitt 77% på TG1, 19 % på TG2, 0% på TG3 og 4% TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt).

Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
Er det synlig tegn til merker på plugg til varmtvannsbereder: Nei.
Er det synlig tegn på termiske skader: Nei.
Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap: Nei

Forenklet vurdering av branntekniske forhold:
Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: Nei.
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Nei, brannslukningsapparat er gått ut på dato. Nye brannslukningsapparat må anskaffes.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja.
Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Nei.
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.

Flott beliggende bolig over 3 plan.

1. Etasje:
Entré: Flislagt gulv med gulvvarme. Skyvedørsgarderobe med speil. Plassbygget hylleløsning. Dotter/knagger følger ikke. Sikringsskap (store deler fra innmaten er skiftet i 2022)

Stue 1: God plass til spisebord og sofaløsning. Varmepumpe. Gulvvarme. Klebersteinsovn med glassfelt med peisinnsats av støpejern. Store vindusflater med pent utsyn. Ett stort vindu fra 2022.

TV-stue: Adkomst fra stue 1. God plass til sofaløsning og tv.

Stue 2: Adkomst fra stue 1. Gulvvarme. Vindu fra flere sider gir mye naturlig lys inn. Utgang til solrike uteplasser.

Kjøkken: Moderne kjøkkeninnredning fra IKEA montert i 2021. Godt med skap- og benkeplass. Benkeplater av steinmateriale. Integrerte hvitevarer følger; induksjonstopp, stekeovn, stekeovn med microfunksjon og oppvaskmaskin. Frittstående kombiskap/kjøleskap med frysedel og vann/isdispenser medfølger. Vinskap medfølger ikke. Utgang til solrik uteplass via dør (terrassedør fra ca 2023).

Gang: 2 stk kombinert kjøl-/fryseskap følger ikke.

Bad 1.etasje: Totalrehabilitert i 2017 (opplyst fra tidligere eier at gjort av fagpersoner, men nåværende eier har ikke dokumentasjon på arbeidet). Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap og speilskap). Vegghengt wc. Dusjhjørne. Veggskap. Opplegg til vaskemaskin (vaskemaskinen og tørketrommel følger ikke).

Soverom 1: God størrelse. Vindu fra 2022 orientert mot øst. Garderobeskap følger.

Loftsetasje:
Stue: 2 stk takvinduer. Plass til sofaløsning og tv. Downlights i himling. Lagringsplass i 2 stk kryploft.

Bad: Totalrehabilitert i 2025 i regi av fagpersoner (foreligger dokumentasjon på utført arbeid). Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap og speil). Dusjhjørne. Vegghengt wc.

Soverom 2: Romslig rom med god plass til dobbeltseng. Vegger malt i 2025. Lagringsplass i knevegger.

Soverom 3: Vindu fra 2022. Plassmontert seng følger.

Underetasje:
Underetasjen er oppusset i 2023 med bl.a nye rør, nytt elektrisk anlegg, nytt bad og kjøkken. Underetasjen og er innredet og godkjent som hybel. Underetasjen leies ut for ca kr. 11.500,- pr mnd (strøm for kr. 500,- er inkludert i leien. Eventuelt overskytende belastes leietager månedlig).

Entré: Flislagt gulv med gulvvarme.

Stue: Romslig rom. Gulvvarme. Vedovn.

Bad: Baderom fra 2023 i regi av fagpersoner (foreligger dokumentasjon på utført arbeid). Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater belagt med våtromsplater. Himling belagt med lyse himlingsplater med downlights. Baderomsinnredning med glatte fronter. Heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning samt stikkontakt på vegg ved servantinnredning. Dusjhjørne. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin (vaskemaskin og tørketrommel følger ikke).

Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra 2023. Varmefolie på gulv. Downlights i himling. Integrert oppvaskmaskin følger. Komfyr med steketopp (følger). Frittstående kjøleskap med frysedel (følger ikke) . Varmefolie på gulv.

Separat wc: Flislagt gulv og vegger. Baderomsinnredning. Gulvstående toalett.

Rom: Benyttet som soverom, byggemeldt som bod/teknisk.

Diverse:
- Rør-i-rør system i huset er oppgradert i senere tid
- Garasje i husets underetasje (med elbil-lader), samt frittstående garasje/verksted med bod på loftet
- Aggregat til radonbrønn montert i bod i underetasje/hybeldel. Radon måles hele tiden.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Gulvvarme på følgende:
- 1. etasje: Entré, stue 1, stue 2 og bad
- Loftsetasje: Bad
- Underetasje: Entré, stue, kjøkken og bad

Varmepumpe og klebersteinsovn i stue 1 i 1.etasje. Vedovn i stue i underetasje.

Forøvrig er boligen elektrisk oppvarmet via panelovner.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden omkring 1957.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, noe som er vanlig for bygg oppført før krav om ferdigattest ble innført i 1998. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger følgende brukstillatelser på eiendommen:
- Midlertidig brukstillatelse (gjelder tilbygg), datert 11.04.1996
- Ferdigattest for utvidelse av veranda (utvidelse av eksisterende veranda), datert 01.07.2022
- Ferdigattest for bruksendring av kjeller (bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel), datert 10.10.2022
- Ferdigattest for bruksendring og nytt bad (bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og bygging av bad), datert 29.09.2025

Det foreligger tegninger av frittstående garasje stemplet av kommunen datert 11.05.1987. Det foreligger ikke ferdigattest/brukstillatelse på denne garasjen.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer på eiendommen ift bygningstegningene:
- 1. etasje: Det er inntegnet et karnapp ved TV-stue, dette er ikke idag. Fjernet enkelte vegger/dører i området ved stue, kjøkken og gang. Bad/vaskerom er opprinnelig to rom definert som hhv bad og wc (vegg og dører er fjernet/endret, og omgjort til ett større rom. Stue 2 er inntegnet på fasadetegninger stemplet godkjent av kommune datert 30.08.1995, men denne stuen fremkommer ikke i innvendig tegninger på de samme tegningene. Kjøper overtar eventuell risiko for dette videre.
- Underetasje: Kjøkkenrom er byggemeldt som "gang/kjøkken". Rom benyttet som soverom er godkjent som "bod/teknisk", og er således ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Deler av bod i tilknytning til frittstående garasje ligger delvis på kommunens tomt. Det foreligger ingen godkjente tegninger/brukstillatelse eller dispensasjon for at denne ligger utenfor tomtegrensen, og i ytterste konsekvens kan dette bety at deler av denne boden i tilknytning til garasjen må fjernes. Eiendomskart følger vedlagt i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 3 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet plikt for eiendommen å vedlikeholde vann- og avløpsledninger over bruksnummer 46. Samtidig har eiendommen rett til å ha ledninger liggende over gnr/bnr 243/46 (Østliveien 42B). Videre er det tinglyst en erklæring om benyttelse av rom i underetasje, tinglyst i 1957. Vedtak av kommunens vann- og kloakkreglement ble tinglyst i 1972.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Vedrørende vann/avløpsledninger; fra kommunal punkt i "hovedveien" i Østliveien er det felles vann-/avløpsledning med gnr/bnr 243/46 (Østliveien 42B) med hver sin forgreining til hver av eiendommene. Vann-/avløpsledning som går til Østliveien 42A (dvs "denne" eiendommen som selges) går noe rett under garasje og huset til Østliveien 42B.
Kart med oversikt over hvor ledninger i bakken går følger vedlagt i salgsoppgaven.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det som er innredet som hybel leies idag ut for kr 11.500,- pr mnd inkl. strøm (strøm for 500 kr. er inkludert i leien, eventuelle overskytende belastes av leietaker).

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på 25 Bq/m3 (langtidsgjennomsnitt) i underetasjen februar 2026, og dette er innenfor angitt grenseverdi.

Det er 3 måneders oppsigelsestid, og at utleier har gitt utrykk for at de ønsker å videreføre leieforholdet. Konferer megler dersom det er ønskelig å se leiekontrakten.

Meget sentral beliggenhet i Oppegård og kort vei til skoler, barnehager, turområder, Greverud Torg, mark og togstasjon.
Flott beliggenhet innerst i blindvei.

Offentlig kommunikasjon:
Kort vei til offentlig kommunikasjon og veiforbindelser. Boligen ligger ca. 8 minutter gange unna Greverud togstasjon og ca. 3 min med bil til nærmeste riks/motorvei.
Det tar i overkant av 20 minutter med tog til Oslo og det er hyppige avganger med fire tog i timen store deler av dagen på hverdager.
Lokalbuss på strekningen Kolbotn - Ski hvor nærmeste stoppested er Greverud Kirke, 15 minutter til Kolbotn Torg via Sofiemyr og 13 minutter til Ski stasjon (busslinje 580).
Nattbuss i helgene mellom Ski og Oslo med stoppested Greverud stasjon (busslinje 81N).

Barnehager og skoler:
Gangavstand til Østli barneskole og Fløysbonn ungdomsskole, samt flere barnehager i nærheten. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Fritidsaktiviteter:
Det er et meget variert og godt tilbud av forskjellige idretter i kommunen. Alt fra håndball og fotball til alpinlag. Treningsmuligheter for tennis, sandvolleyball, spinning osv. i fjellhallen rett ved Greverud senter. 18-hulls golfbane på Oppegård med skiløyper /lysløype) og flotte rekreasjonsmuligheter. For øvrig fine turmuligheter i Østmarka og Nøstvedtmarka hele året. Tussetjern med bademuligheter i nærmiljøet. Flott gang- og sykkelvei fra Oppegård til Gjersjøen og Tusenfryd. Ny gang og sykkelvei fra mellom Greverud og Langhus er under bygging. Kort kjøreavstand til Breivoll og Nesset båtmarina ved Oslofjorden.

Handel og service:
Få minutters gange til Greverud senter. Senteret inneholder blant annet restaurant, bakeri, Rema 1000, Meny, frisør, apotek, treningssenter, legesenter mm.

Kolbotn sentrum tilbyr kulturhuset Kolben med bla. kino, bibliotek og konsertlokale. Sentrum inneholder også Kolbotn torg kjøpesenter med et godt utvalg av forretninger og ulike servicetilbud. Ellers er det stort kjøpesenter både på Vinterbro og i Ski, 10-15 minutter unna med tog og bil.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om Nordre Follokommune:
- www.nordrefollo.kommune.no
- www.kolben.no
- www.kolbotntorg.no
- www.oppegårdil.no
- www.skiforeningen.no

Østliveien har adkomst fra blant annet Greverudveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gangavstand til Østli barneskole og Fløysbonn ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Roald Amundsen videregående skole på Sofiemyr.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 438,9 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt innkjørsel, biloppstillingsplasser, frittstående bygning/verksted, platting, terrasser, gressplen, trær og diverse beplantning

Frittstående garasje/verksted samt tilliggende garasje i huset. I tillegg god plass til parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Det er en privat adkomstvei fra Østliveien og inn til boligen, denne må vedlikeholdes av eiere av Østliveien 42A.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

1.431 kvm av eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 2014002 datert 12.09.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
8 kvm av eiendommen er regulert til kjørevei i henhold til reguleringsplan 4310 datert 09.09.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplan Nordre Follo 2026-2037 gjelder også for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 780,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Avgiftene fordelte seg som følger:
Avløp 9 199,22 kr (hvorav abonnement var kr. 4 689,-)
Feiing 355,00 kr
Renovasjon 3 820,04 kr
Vann 9 405,24 kr (hvorav abonnement var kr.2 946,-)

I selgers opplyse om at strømforbruket har vært 32511 kwh i 2025. Dette inkluderer strøm til hybeldelen. Dette utgjør ca. kr 40 000,- i året.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 000,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 250,- pr. mnd. Hastigheten er 500MB for dette abonnementet. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 4 320 pr. år. Abonnement følger med boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses årlig av kommunen gjennom fjernavlesning. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas årlig.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 6 459,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 01.10.2028, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 641 765 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

11 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

275 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
295 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 295 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Jøndal og Kristine Lund

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0007/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.267

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 12:47