Lutvannsveien 28

Lutvannsveien 28, 0676 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 40, seksjonsnummer 105, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
1. etasje 76 kvm: Entré, bad, toalettrom, to soverom, stue og kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod

BRA-b:
1. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av Anticimex v/ Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) og TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig oppført i 1973. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning og teglstein. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik hvor strakstiltak er nødvendig)

Våtrom:
- Vanntett sjikt er vurdert å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte veggfliser. Konsekvens er at forholdet kan skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
- Det er registrert riss/sprekk i flis under servantinnredning. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgendeundersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Kjøkken:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør). Konsekvens er at vannrøret er ubeskyttet, at lekkasjevann ikke ledes bort, og opprinnelig funksjon for å sikre at innerrørene er utskiftsbare ikke er ivaretatt. Løsningen vurderes ikke å ha faglig god utførelse, med den risiko dette erfaringsmessig innebærer for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Toalettrom:
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:
- Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring. Konsekvens kan være begrenset mulighet for å kunne stenge av vannet. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran bør monteres.
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser i entré, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes ikke som et vesentlig avvik.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser og kartlegging av forholdet.
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad)
Elektrisk anlegg:
- Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal for eksempel dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.
- Eier opplyser at belysning over servant ikke fungerer. Konsekvens er at forholdet kan tyde på underliggende feil og mangler på anlegget. Forholdet må undersøkes videre av fagkyndige.
- Anlegget er sikret med skrusikringer. Det finnes ikke et direkte krav om at man må skifte ut gamle skrusikringer i boliger, men likevel gjøres det oppmerksom på at det elektriske anlegget har høy alder. Konsekvens er at eldre anlegg ikke alltid er tilpasset dagens bruk, og den generelle anbefalingen er oppgradering av anlegget.

Branntekniske forhold:
- Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen.

Radon:
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Lutvannsveien 28 - Presentert av Sindre Nyhus og Silje Gregussen v/ Krogsveen.

En innholdsrik og romslig 3-roms i høy 1. etasje øverst på feltet. Her har du 2 gode soverom, stue, separat kjøkken, bad, separat toalett og en innglasset balkong på ca 10 kvm med gode solforhold. Leiligheten ligger på attraktive Lutvann i Oslo. Her får du nærhet til skole, barnehage, butikker og servicetilbud, offentlig kommunikasjon, og ikke minst Østmarka. Dette gjør Lutvann til et barnevennlig og attraktivt område å bosette seg i.

Nærmere om boligen:

Stue:
Lys og romslig stue med store vindusflater og balkongdør. Rommet gir plass til både sofagruppe og et større spisebord med god plass til gjester. Hvitmalte vegg- og himlingsflater, samt parkett belagt på gulv. Fra stuen er det direkte adkomst til en stor innglasset balkong, som blir en herlig forlengelse av boligen hele sommerhalvåret.

Balkong:
Fra stuen er det videre adkomst til en romslig innglasset balkong på 9 kvm. Her er det god plass til både en hyggelig sittegruppe og et mindre kafebord. Selger opplyser om gode solforhold, med sol på balkongen fra ca. kl 13 på sommerhalvåret. Fra balkongen er det utsikt over sameiets grønne fellesområder. Det at balkongen er innglasset gjør at du fint kan benytte den større deler av året, også når været ikke spiller helt på lag!

Separat kjøkken:
Romslig separat kjøkken med svært god skap- og benkeplass. Langs det store vinduet er det plass til et mindre spisebord, hvor du kan nyte en kaffekopp og matbit på morgenkvisten med en grønn og rolig utsikt. Ikea kjøkkeninnredning fra 2014 med hvite slette fronter, benkeplater av laminat og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Mellom benkeplate og overskap er det lagt fliser på vegg, samt montert både benkeskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarer i form av frittstående kjøleskap og komfyr, samt innebygd oppvaskmaskin. Komfyr medfølger, øvrige hvitevarer medfølger ikke. Ventilator med mekanisk avtrekk er plassert over komfyr. Kjøkkenet er malt i lyse farger med parkett belagt på gulv og malt panel med downlights i himling.

Hovedsoverom:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til dobbeltseng. Det store vinduet gjør rommet lyst og luftig, med hyggelig utsyn over fellesområdene. Rommet har malte overflater med parkett belagt på gulv. Romslig skyvedørsgarderobe med speildører. Fra hovedsoverommet er det direkte adkomst til bad.

Soverom II:
Soverom II er også av god størrelse og dermed svært fleksibelt i bruk. Rommet egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Her er det plass til både seng og skrivebord, og garderobeskap er montert. Stort vindu med behagelig utsikt mot skogholdt. Lysmalte overflater med laminat belagt på gulv.

Baderom:
Flislagt baderom gulvvarme og malt panel i himling med downlights. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med profilerte fronter med både skuffeinnredning, høyskap og både under- og overskap. Benkeplate av laminat med nedfelt servant med ett-greps armatur og speil på vegg over servant. Badet har videre innebygget badekar med vegghengt dusjarmatur tilkoblet hånddusj, samt mulighet for forheng. Badet har opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.
**Vanntett sjikt er vurdert å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, og TG3 er satt i henhold til NS 3600.**

Toalettrom:
Alltid praktisk med et separat toalettrom i storfamilien! Toalettrommet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur og gulvstående toalett. Gulvflater er belagt med fliser, samt malt tapet på vegg og malt himling.

Entré:
Entré med praktiske, flislagte gulvflater. God plass til yttertøy i garderobeskap plassert i nisje. Boligen disponerer og en ekstern kjellerbod på 5 kvm for ekstra oppbevaringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyr på kjøkken medfølger, øvrige hvitevarer medfølger ikke. Tørketrommel på bad kan medfølge etter avtale.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Medfølger ikke:
- Frittstående, brunt garderobeskap på hovedsoverom
- Vegghengt skrivebord og -lampe på soverommet
- Skjenk på kjøkken
- Fremskap i stue

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av vannbåren varme til radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger brukstillatelse på boligblokken datert 05.02.1973, og det ble senere søkt om ferdigattest på oppføring av boligblokken som ble godkjent 18.12.2012.

Det foreligger ferdigattest på utvidelse og innglassing av balkonger, samt utvidelse og rehabilitering av garasjeanlegget (fasadeendringer) datert 24.06.2009.

Det foreligger ferdigattest på boring av 37 energibrønner datert 02.12.2025.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutter på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger godt til i gode omgivelser på Lutvann i Oslo. Her er det kortvei til meste med både skoler og barnehager, butikker og servicetilbud, østmarka, samt offentlig kommunikasjon med både buss og T-bane rett rundt hjørnet.

Med Østmarka som nærmeste nabo kan du nyte alt det naturen har å by på året rundt. Lutvann er en vakker innsjø som ligger kun 10 minutters gange fra boligen, og her finner du både sandstrand og svaberg med deilige badetemperaturer. Her er det også populært å fiske. Om du følger lysløypene og turstiene litt lenger finner du raskt veien til flere vann, blant annet Ulsrudvann og Nøklevann. Ulsrudvann har Oslos varmeste naturlige badevann, og på Nøklevann kan du leie kano og kajakk. Andre populære destinasjoner er Mariholtet og Rustadsaga, her er det også serveringsmuligheter. Om du trives best litt utenfor stien er det gode muligheter for å sanke både sopp og bær i marka. Om vinteren kjøres det opp flotte skispor, flittig brukt av alt fra barnefamilier til toppidrettsutøvere. Østmarka har noe for enhver smak!

Nærmeste dagligvare er Coop Extra Lindebergåsen og Kiwi Trosterud, begge 9 minutters gange, og ellers finner du det du trenger på Lindeberg senter og Haugerud senter, og ved Trosterud t-bane. En kort kjøretur unna ligger Tveita senter, og du bruker heller ikke lang tid til Alna Senter. IKEA ligger også kun noen få minutter unna. Med bil kjører du også fort til Lørenskog hvor du finner både Metro og Triaden, og Strømmen storsenter like bortenfor. I andre retningen kjører du også raskt ned til sentrum. Lutvann ligger øst for Oslo sentrum, med svært enkel adkomst til E6.

Med kun 3 minutter å gå til busstoppet i Lutvannsveien og 9 minutter å gå til T-banestasjonen på Trosterud er mulighetene mange. Benytter du deg av T-banelinje 2 Østerås er du i Oslo sentrum på kun 28 minutter bergenet fra utgangsdøren på Lutvann til perrongen på jernbanetorget. I tillegg til gode forbindelser til offentlig kommunikasjon ligger Lutvann godt til med enkel adkomst til E6 og Ytre Ringvei. Dette gjør Lutvann til et godt sted å bosette seg enten du jobber i sentrum eller bare vil ta deg en bytur.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Fra eiendommen er det gangavstand til Lutvann skole og Skjønnhaug skole. For elever i ungdomstrinnene er det også gangavstand til Haugerud ungdomsskole. Det finnes et godt utvalg private og kommunale barnehager i området, og nærmeste videregående skoler er Hellerud.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 27 471 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Biloppstillingsplass nr. 11 medfølger salget. Kostnader for parkeringsplass betales som en del av felleskostnadene og er i dag på kr 300,-.

El-bil lader er ikke montert på parkeringsplassen. Selger opplyser at det finnes lading i garasjehuset om man søker plass der, samt lading/hurtiglading hos CirkleK i Tevlingveien.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 9971 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 24.03.71. Videre er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg ved kommuneplanen datert 23.09.2015.

Pågående plan- og byggesaker i nærheten:
Saksnummer 2025/06855: Plansak
Mottatt sak: 11.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201916221
Status: Under behandling
Planen omfatter Lutvannskroken 25 med tilhørende atkomstvei. Planen åpner for etablering av et leilighetsbygg i 4 etasjer på inntill 1600 kvm.
Saken er fortsatt under behandling, tidshorisont er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen (med forbehold om at planen blir vedtatt).
Se kommunen sine hjemmesider for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202506855

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 593,- pr. mnd. og inkluderer: oppvarming (bergvarme) og varmtvann, vaktmestertjenester, parkering, grunnpakke internett og kabel-tv, byggforsikring, vedlikehod på bygningsmassen, betjening av felles lån m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 370,07,-
Oppvarming og varmt vann kr 800,81,-
Balkong kr 934,45,-
Lån bergvarme kr 771,49,-
TV/Internett kr 416,39,-
Parkering kr 300,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 500,- pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Iht. årsmøte 2026 er det inngått ny avtale med Telenor, som gir bedre infrastruktur, større fleksibilitet uten økning i prisen. Nye rutere blir installert i andre kvartal 2026.

Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 347 160,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke forekommer eiendomsskatt på boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 15 368,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 177 222,48,- pr. 23.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 40 869 657,1,- pr. 23.06.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 60030890208, Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånetype: Serielån
Rentesats per 23.06.2026: Flytende, 5,57% pa.
Restsaldo: kr 18 130 001,07,-
Andel av saldo: kr 80 221,74,-
Kapitalkostnader: kr 2 793,88,-
Innfrielsesdato: 15.12.2038
Terminer i året: 4

Lån II:
Lånenummer: 60308127144, Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 23.06.2026: Flytende, 5,75% pa.
Restsaldo: kr 22 739 656,-
Andel av saldo: kr 97 000,74,-
Kapitalkostnader: kr 2 572,11,-
Innfrielsesdato: 24.05.2045
Terminer i året: 4

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

4 300 000,00 Prisantydning
177 222,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 477 222,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

--------------------------------------------------------
0,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 477 222,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tonje Isbell

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Lutvann Boligsameie.
Sameiet består av 226 leiligheter.
Snr. 2-227 har andel av snr. 1.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnader tilknyttet sameiet må påregnes.
Snømåking samt renhold av utetrapp og tilhørende område utføres av beboere iht. oppsatt plan.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere. Enhver som holder dyr skal gi melding om dette til styret/forretningsfører iht. husordensreglene. På sameiets område skal hunder og katter føres i bånd/sele.
Hver eierseksjon i oppgangen har ansvar en uke hver for å feie/måke trappen til inngangsdøren ved behov.
Sameiets hjemmeside: lutvann.no.

Utdrag fra årsmøte 2026:
- Sameiet har i 2025 fullført arbeidet med å modernisere varmeanlegget, gjennom etablering av bergvarme, varmepumper og oppgradering av tekniske anlegg.
- Noen beboere har dessverre opplevd støy fra tekniske rom og rørgatene. Entreprenøren har arbeidet med dette siden sakene ble meldt inn, og det er gjennomført flere tiltak som har gitt forbedring.
- Styret mottok i januar og februar enkelte henvendelser om lave temperaturer i leilighetene på vindfulle dager. Av hensyn til både kostnader og effektiv drift bør sameiet prioritere å avdekke de underliggende årsakene til varmetap.
- Maling av oppganger. Arbeidet er ikke ferdigstilt og resterende arbeid fullføres i 2026.
- Utbedret avvik ved garasjehus og lekeplass. Nye søppelbøtter i uteområdene. Nytt rekkverk fra Lutvannsveien 4 ned til Lutvannsveien.
- Gjennomført brannkontroll i de fleste seksjoner i 2025. Det ble dessverre avdekket mange avvik, og styret oppfordrer alle beboere til å følge opp dette.
- Sameiet har inngått avtale om Norgespris på gårdsstrøm, garasjehus og varmepumpene.
- Det pågår fortsatt en prosess for å bygge en ny blokk i Lutvannskroken 25. Saken har vært gjennom offentlig høringsrunde i 2023, og det jobbes fortsatt med å klargjøre saken for politisk behandling. Styret følger med på saken og avventer politisk behandling.

Styreleder informerer i samtale 03.05.26 at det ikke er planlagt noe større arbeider som vil påvirke felleskostnadene/fellesgjelden.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning og boder er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene samt bodene således ikke eies av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge og pantsette sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Ved utleie må det søkes på forhånd til styret om godkjennelse.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon. Bare fysiske personer kan erverve boligseksjoner i sameiet.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0088/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.2688

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 18:24