Vesterveien 197A

Vesterveien 197A, 4817 HIS
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 305, bruksnummer 1136

Totalt bruksareal BRA: 301 kvm

BRA-i:
Kjeller: 73 kvm: Entre, gang, kontor, vaskerom og kjellerrom.
1. etasje 80 kvm: Entre, gang, toalettrom, soverom, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 65 kvm: Gang, tre soverom, loftstue og bad

Garasje/frittstående byggverk:
1. etasje 29 kvm: Entrè, soverom, bad, stue og kjøkken

BRA-e:
Garasje/frittstående byggverk:
1. etasje 42 kvm: Garasje
1. etasje 12 kvm: Sommerstue

Åpent areal:
1. etasje 90 kvm: Terrasse

Enebolig:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 70 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 65 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.
Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.
Enebolig inneholder 181 m2 P-ROM og 37 m2 S-ROM.
Garasje med loftsleilighet:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 43 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 29 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.25 utført av Tom Henning Moen . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger ikke byggegodkjente tegninger av boligen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tomt opparbeidet med grus, diverse beplantninger, plenareal og biloppstillingsplass.
Enebolig:
Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Grunnmur av betong med sparestein. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer, terrassedør og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass.
Varmepumpe samt peisovn i stue. Naturlig ventilasjon. Utgang fra sove til balkong. Utgang fra stue til terrasse.
Frittstående byggverk (garasje byggeår 2013).
Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende
trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein.
Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass. Elektrisk oppvarming. Naturlig ventilasjon.
Frittstående byggverk (sommerstue byggeår ukjent).
Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med asfaltpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Tg 1: 66%
Tg : 27%
Tg 3: 2%
Tg IU: 5%

Følgende har fått tg 2 og tg 3: (Det vises til sidetall i tilstandsrapport)
Tg 2: Våtrom enebolig: Sanitærutstyr / innredning, overflater gulv, fallforhold (gulv); viser til side 9. Våtrom loft: Helhetsvurdering, se side 11. Toalettrom 1. etg.: Ventilasjon, vannrør, sanitærutstyr/innredning, se side 13Våtrom garasje: Ventilasjon, se side 9.
Kjøkken bolig og garasje: Vannrør, se side 12. Øvrige rom: Ventilasjon, se side 13. Rom under terreng; helhetsvurdering, se side 14. Loft innredet enebolig og garasje : Konstruksjonsoppbygging; viser til side 14 og 15. Loft uinnredet eneboli: Kontroll av difusjonssperre m.m.; viser til side 15 for mer info. Innvendige trapper enebolig; se side 16. Teknisk anlegg: Varmtvannsbereder, vannrør, avløpsrør; viser til side 17.
Yttervegger: Fasader ink. kledning; se side 18. Grunnmur og drenering: Se side 20 for mer informasjon.
Tg 3: Balkonger, terrasser, veranda etc.: Terrasse: Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Betydelige skjevheter/nedbøyninger på terrasse gulv. Underliggende gulvbjelker beveger seg betydelig ved normal gange på gulv. Usikkert om årsaken er
underdimensjonering eller om fundamenter har glidd ut. Tiltak bør påregnes. Viser til side 19.
Balkong ut fra soverom: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak
anbefales.
Fra underside er det registrert omfattende råteskader i gulvbjelker. Risiko for skjulte skader i forankrings punkt i veggkonstruksjonen. Tiltak bør påregnes. Viser til side 20.

Eier opplyser:
Påkostninger:
Mest malearbeid. Av gammelt bad i andre etg, 4 rom i andre etg, stor veranda og liten veranda + oljebeising av terrassegulv (stor veranda). Byttet to råtne bord på hus og malt dem. Byttet dusjkabinett og koblet til badekar på gammelt bad i andre etg. Montert ekspansjonstank til varmtvannsbereder i kjeller. Byttet dusjkabinett i hybel over garasjen, og
montert varmekabel i vannrør i garasjen. Byttet alle spotene i hus og utestue + lampe ned til kjeller.
Byttet vinduer i 2. etasje sept. 2022- Vindu på loft er ikke byttet og vinduene i kjellerrom (mot garasjen) er ikke byttet.
Bør utbedres:
Noe sìg på terrassen. Bør jekkes opp litt og få litt mer støtte. Hus bør vaskes snart og males. 8 år siden sist (noen vegger er vasket i mellomtiden). Mørnebeslag på hovedhus (retning mot Plantasjen) må sjekkes/vaskes/males.

Sammendrag av selgers egenerklæring. Det vises til spørsmål i egenerklæringsskjema:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Lekkasje i vvb på vaskerom i kjeller for noen år siden. Tette sluk og lukt fra sluk. Frossent vannrør i garasje januar 2024. Ikke sprukket.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Byttet to dusjkabinett og koblet vann til badekar. Montert ekspansjonskar til vvb. Lagetutekran. Tint vannrør i garasje - montert varmekabel i rør. Egeninnsats: satt opp dusjhjørne på vaskerom i kjeller. Malt hovedbad i 2. etg. Arendal Rør og Centrum VVS
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende? Ja. Kun faglært. Kontroll av rør. Husker ikke når, men tror høsten 2020 eller 2021. Må evnt kontakte de og høre. Firma: Spyle og rørkontroll as.
7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Skjeve gulv. Hus fra 1953. Slitt gulv i stue. Spesielt ved inngang fra terrassen. Trenger å slipes og oljes. Terrassegulv har seget noen steder og trenger egentlig litt heving og mer støtte noen steder
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen? Ja. Kjenner egentlig ikke til, men mulig noe sopp og fukt i råkjeller.
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende? Ja. Har hatt maur inn ved verandadør i fjor og i år, men forsvinner fort når jeg har lagt ut Nippon.
10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Lekkasje i tak over inngangsparti. Lekkasje i tak på garasje.
11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Gammel takpapp fjernet over inngangsparti, luftet/tørket og ny takpapp lagt. Noen takstein løsnet på garasjen i uvær, så noe vann kom inn i hybelen. Takstein festet igjen
12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner? Richard Andersen: Byttet spot’er i taket i hovedhus og utestue, satt opp lampe i kjellertrapp, byttet dimmer på stuelampe, byttet termostat på varmekabler i den største gangen.
12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget? Hisøy Eletro, Tvedestrand Elektro og Rochard Andersen as er firmaene som har jobbet på huset. Også før min tid.
19.1 Hvis ja, er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av bygningsmyndighetene? Leilighet er søkt om og godkjent av kommunen av forrige huseier, men aldri fått ferdigattest
21. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Hybel/leilighet over garasjen.
Tilleggskommentar:
Beslag på mørnebord på huset på siden mot Plantasjen har fløyet av i storm. Mørnebord (både på hus og garasje) bør vaskes og muligens males før nye beslag evnt lages. Jeg har byttet et par bord på huset som var synlig råtne. Terrassen er oljebeiset nå i våres, terrasserekken er nymalt, samt litt maling av noen rom inne. Har også måttet etterfuge noen plasser i ytterste gangen så det skulle se litt finere ut. De var litt slitt. Mulig jeg bør ta hele gangen. Der kaffen kommer ut i kaffemaskinen, er delen defekt, så den lekker. Malte huset i 2015. Bør males igjen. Vinduer i hele 2.etg byttet i 2023. Fuktig og litt råttent treverk på lilleveranda. Denne er malt kun én gang nå i år. Det har akkurat lekt litt vann fra oppvaskmaskin. Byttet spylearm (selv etter tips fra Elektroverkstedet), og da sluttet det å dryppe.

Innholdsrik, velholdt og flott enebolig oppført over 3 etasjer.
Eiendommen ble betydelig påkostet og oppgradert i 2015/16 og bærer preg av godt vedlikehold med en gjennomgående normal god standard. Boligen er tidløst og pent innredet med harmoniske fargevalg og en praktisk planløsning.
Hovedplan er innredet med vindfang, gang, toalettrom, soverom, stue og kjøkken.
Kjøkken har lekker innredning med profilerte fronter, laminat benkeplate og integrert koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kaffemaskin og kjøleskap med fryser.
Romslig og fin stue med plass for flere møblementer. Her er det effektiv peisovn, varmepumpe og utgang til solrik terrasse. Godt med vinduer som slipper inn rikelig med dagslys.
Toaletterom med toalett og servant. Skyvedørsgarderobe med god lagringsplass i entrè og på soverommet.
Boligens andre etasje er innredet med gang, bad, 3 soverom og loftstue (Alternativt 4 soverom).
Badet er utstyrt med dusjkabinett, toalett og servant i innredning. I gangen er det kott med luke til god lagringsplass på loft.
Det ene rommet er i dag benyttet som garderoberom (ligger også på innsiden av tilliggende soverom). Skyvedørsgarderobe på 1 av rommene og det siste har utgang til egen lufteveranda.
Underetasjen er innredet med bad/vaskerom, kontor og boder. På vaskerom/bad er det dusjhjørne, servantskap og opplegg for vaskemaskin. Egen utgang til hagen fra vedbod.
Det er innredet til hybelleilighet over garasjen. Denne er innredet med gang, stue/kjøkken, bad og soverom.
Kjøkkeninnredning har integrert stekeovn og koketopp. Badet er utstyrt med dusjkabinett, toalett, servantskap og opplegg for vaskemaskin.
Leiligheten har egen inngang med en liten terrasse ved inngangsparti og det er egen strømmåler og vannmåler.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger. I tillegg Kjølesekap/frys og kjøleskap på kjøkken over garasje.

Ved og elektrisk. Varmekabler i vaskerom nede, yttergang og mellomgang i hovedhus. På badet i hybel over garasjen.

Det foreligger ikke ferdigattest.
Det foreligger byggetillatelse av påbygg/tilbygg til garasje. 2. etasje er innredet med hybelleilighet, men denne er ikke registrert som egen boenhet.
Det foreligger ikke tegninger/søknad e.l. over utestue som er oppført på terrassen.
Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 
Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger ikke tegninger av boligen.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

30.09.2014 - Dokumentnr: 831455 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:4203 Gnr:305 Bnr:802 - Rettigheten omfatter rett til å anlegge, ha liggende og vedlikeholde vann- og avløpsledning over bnr 802 som vist på kartskisse. Dokumentet følger vedlagt.

30.09.2014 - Dokumentnr: 831460 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:4203 Gnr:305 Bnr:307

30.09.2014 - Dokumentnr: 831467 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:4203 Gnr:305 Bnr:714

30.03.2015 - Dokumentnr: 280408 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4203 Gnr:305 Bnr:307 - Veirett til eiendommen over bnr 307.

Eneboligen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Innredet leilighet over garasjen er ikke søkt om godkjennelse for egen boenhet og således ikke godkjent for utleie.
 

Eiendommen har en flott og sentral beliggenhet med kort vei til skole (både Hisøy og Arendal internasjonale skole), barnehage, gode bussforbindelser, Plantasjen og nydelige turområder. Ved Hisøy skole er det både idrettshall, treningssenter og kunstgressbane.
For den som setter pris på naturopplevelser, finnes det flere idylliske badestrender i nærområdet, blant annet Stølsvika og på Tangen. EB-stranda på Tangen er kjent for å være svært barnevennlige med langgrunn strand og brakkvann.
I tillegg er det kort vei til vakre Nidelva og den populære sommerrestauranten Nidelv Brygge. Her finner du også Damp Nidelv som tilbyr sauna for velvære og avkobling.
Området har hyppige bussavganger med gode forbindelser både mot Arendal sentrum og Grimstad, noe som gjør det enkelt og praktisk for både jobbpendling og fritidsaktiviteter.
Eiendommen ligger ca 4 km vest for Arendal sentrum.

Se vedlagte kart.

Stor, solrik og luftig tomt i hyggelig nabolag. Tomten ligger høyt og fritt og har flott utsikt mot Hølen. Romslig usjenert terrasse på 90 kvm med hyggelig utestue. Her er det god plass for flere utemøblementer og er et flott uteområde som gir god boltreplass. Det er levegg som gir ekstra skjerming og lun atmosfære, og utestuen har varmelamper og stor skyvedører som kan åpnes helt opp. For øvrig hage med plen og beplantninger.

Parkering på eiendommen. Frittliggende dobbel garasje.

Offentlig vann og avløp.
Privat vei opp til eiendommen.

Eiendommen er regulert til boligformål. Kommuneplan:
Gjeldende kommuneplan: Planperiode 2023– 2033.
Formål:
Bebyggelse- og anlegg; eksisterende boligbebyggelse.
Arealplanid: 1809r2
Plannavn: Rv. 420 Strømmen – Vippa
Vedtatt i kraft: 18.06.2009.
Formål:
Frittliggende småhusbebyggelse
Annen veigrunn.
Ingen planer under arbeid.

Kommunale avgifter er kr 23830,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23000,- pr. år. / 25395 kwh. pr. år. 
Forsikring for nåværende eier: Storebrand: Kr 8-10000,- pr.år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Eiendommen er tilknyttet velforening.
Felles brøyteregning med naboer. Denne varierer avhengig av snømengde.
Boligen er tilknyttet fiber

Formuesverdi for 2023 var kr 887100,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3548399,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6806,- pr år.

4 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

107 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
128 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 418 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Merete Andersson

Etter avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,39% av salgssummen Minimumsprovisjon kr 55.000,.
Tilrettelegging kr 9900,-00,-Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 21500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Utlegg til fotograf, komm.oppl. m.v.

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0188/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.24188

Sist oppdatert: 16. juni 2025 kl. 11:20