Langryggen 8

Langryggen 8, 1920 SØRUMSAND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 241, bruksnummer 492, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 186 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 64 kvm: Trapperom, Peisstue, 3 Boder
1. etasje 66 kvm: Kjøkken, Bad, Entré, Stue
2. etasje 56 kvm: Vaskerom/wc, Trapperom, 4 Soverom
GUA: I 2.etg. er det i tillegg 10 kvm gulvareal med lav himling.

Åpent areal:
1. etasje 31 kvm: Terrasse
2. etasje 5 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.06.2025 utført av Jo Henrik Stigen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Peisestue i kjeller er opprinnelig et disponibelt rom og ikke omsøkt og godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt TG3 for utvendige trapper

I tillegg er det gitt TG2 for følgende:
Taktekking
Nedløp og beslag
Veggkonstruksjon
Takkonstruksjon/Loft
Vinduer og dører
Balkonger, terrasser og rom under
balkonger

Innvendige overflater
Etasjeskille/gulv mot grunn
Radon
Pipe og ildsted
Rom Under Terreng
Innvendige trapper
Innvendige dører
Vannledninger
Avløpsrør
Varmtvannstank
Elektrisk anlegg
Drenering
Grunnmur og fundamenter
Utvendige vann- og avløpsledninger
Vaskerom/wc:
- Overflater
- Sluk, membran og tettesjikt
Bad 1.etg:
- Overflater vegger og himling
- Overflater Gulv
- Sluk, membran og tettesjikt

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

E n t r è / h a l l
Entrèn er romslig og har flislagte gulvflater med varmekabler.
Ytterdør fra 2001 med glassfelt.
Det er god plass for oppbevaring av ytterklær og sko.
Om ønskelig er det mulighet for å sette inn garderobeløsning.

S t u e
Stue med god plass til stue- og spisemøblement.
Store vindusflater slipper inn godt med naturlig lys.
Peisovnen varmer godt på kjølige vinterdager.

Disponibelt rom i kjeller som er innredet som kjellerstue har peisovn.

K j ø k k e n
Kjøkkenet ble pusset opp i 2001 og har klassisk Sigdal innredning med takhøye skap og profilerte fronter, dører med glassfelt, samt benkeplate av laminat.
Fliser og belysning mellom over- og underskap.
Integrerte hvitevarer som koketopp, mikro og stekeovn i høyskap, oppvaskmaskin og nisje for kjøleskap.
Godt med skapplass og store arbeidsflater gir hobbykokken gode arbeidsforhold.
Fra kjøkkenet er det utgang til den østvendte terrassen på 13 kvm, og hage.

S o v e r o m
Boligen har 4 soverom - alle plassert i 2.etg.
Det er plass til garderobeskap på alle rommene og hovedsoverommet har stor garderobeløsning som medfølger.
Fra det ene soverommet er det utgang til luftebalkong på 5 kvm.

B a d /
V a s k e r o m

Bad i 1.etg. har flislagte overflater på gulv og vegger.
Badet har innredning med servant på underskap, sideskap, skuffer, speil og belysning over.
Dusjnisje med innfellbar dør med frostet glasss.
Gulvstående toalett.
Downlights i himling og varmekabler i gulv.

Bad/vaskerom 2.etg. har våtromsplater på vegg og belegg på gulv.
Vegghengt innredning med heldekkende servant, speilskap og belysning over.
Gulvstående toalett.
Opplegg for vaskemaskin.

Boligen har rikelig med lagringsplass i tre kjellerboder. I tillegg er det bod i bakkant av garasje.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Varmekabler i gulv i entrè og på bad 1.etg.
Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.08.1986.
Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår:
- Inngangstrapp må justeres opp
- Begge trappene må ha rekkverk på begge sider
- Røykvarslere må monteres
- Søyle for balkong må rettes opp
Selger opplyser at alle punkter er utført.
Det var ikke montert ildsted.

Ved siste tilsyn utført av Nedre Romerike brann og redningsvesen den 26.10.2020, ble det avdekket avvik ved at eier ikke har sørget for at feieren har tilfredsstillende adkomst til hele fyringsanlegget. Det var ikke montert stigesikring til stige på taket som er et avvik fra forskrift §6 brannforebygging.
Det er uvisst om dette forhold er utbedret.

Det foreligger godkjenning for oppføring av garasje datert 24.05.1994.

Det er enkelte avvik på dagens planløsning fra godkjente iht. bygningstegninger.
1.etg.:
- Vindfang/entrè/gang er utvidet
- Bad er utvidet inn i matbod
U.etg.:
- Etablert peisestue i disponibelt rom
- Satt opp vegg og etablert bod i peisestue

Det gjøres oppmerksom på at avvikene er innredet/oppført etter at midlertidig brukstillatelse er gitt.  
Peisestuen er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 6937, tinglyst 13.08.1986, type heftelse: Forkjøpsrett. Rettighetshaver SørumTomteselskap og kommunen, bestemmelse om gjenkjøpsrett m/prioritet etter Husbanken, banker/kredittinstutisjoner.
Forbud mot visse former for næringsvirksomhet.
Det er pliktig medlemskap i velforening.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger sentralt til i det populære og familievennlige området Sørumsand, nær alle nødvendige fasiliteter. Området er kjent for sitt trygge miljø og gode naboskap, med høy score på opplevd trygghet og kvalitet på skoler. Sørumsand er spesielt anbefalt for familier med barn, etablerere og godt voksne, og det finnes et bredt tilbud av både offentlige og private tjenester i umiddelbar nærhet.

Området tilbyr gode muligheter for trening og fritidsaktiviteter med flere fasiliteter i umiddelbar nærhet. Spenst Sørumsand ligger i gangavstand fra eiendommen, noe som gir enkel tilgang til moderne treningsfasiliteter. For idrett og innendørs aktiviteter er også Bingsfosshallen bare en kort tur unna. I tillegg ligger Trento Sørumsand, kjent for sitt allsidige treningstilbud, også innen noen få minutters avstand. Dette gjør beliggenheten ideell for en aktiv livsstil.

Eiendommen har kort vei til offentlig transport, noe som gjør området svært praktisk for både pendlere og lokale reisende. Boligen ligger i kun 5 min gangavstand til Sørumsand stasjon. Herfra går det tog på linje F1 og R14, som gir enkel tilgang til Oslo og andre sentrale knutepunkter. Reisetiden til Oslo Gardermoen er kun 29 minutter, noe som gjør det lettvint for reisende å komme til og fra flyplassen. Dette omfattende kollektivtilbudet gjør området svært attraktivt for dem som ønsker enkel og effektiv transport i hverdagen.

Sørumsand skole (1-7 kl.)
Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole

Sennerud Fus barnehage (0-5 år)
Idrettsparken barnehage (1-5 år)
Sørumsand barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 553 kvm. Eiendommen er opparbeidet med plen, busker, tre og gruset gårdsplass.

Parkering i garasje og på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Sennerud 3 datert 19.12.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert til kr 11 340,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning.

Eiendomsskatten utgjør kr 803,- for 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år. / 20 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000,-.
Velavgift Svennerud 3 Velforening er kr 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber og AltiBox for tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 327 500,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 310 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 803,- for 2025.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
158 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Petter Holden

Etter nærmere avtale.

Svennerud 3

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 0,8% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 27 400,-
Fotopakke: kr 5 000,-
Visninger/overtagelse: kr 4 000,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0196/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.25196

Sist oppdatert: 27. juni 2025 kl. 10:33