Griffenfeldts gate 12B

Griffenfeldts gate 12B, 0460 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 65, ideell andel 1/1
Aksjenummer 13, Iladalen VII AS, organisasjonsnummer 971525827

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Entré, bad, kott, stue, kjøkken, to soverom.

BRA-e:
7. etasje 7 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer 1 loftsbod, merket nr. 13. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 15 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 7 m² av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Aksjeleilighet tilhørende Iladalen VII AS beliggende i bydel Sagene, Oslo kommune. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bæ rende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner samt naturstein. Fasader utført i pussede og malte flater samt teglstein. Yttertak av valmtaksform utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse EI30 og lydklasse 43dB. Vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra 2017. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann. Basert på en skjønnsvurdering av boligens plassering vurderes ikke faren for nettopp dette å være overveiende sannsynlig.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 48%
TG2: 39%
TGIU: 13%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom/baderom:
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Overflater gulv: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
- Helhetsvurdering: Det er gitt TG2 som en helhetsvurdering hovedsakelig grunnet alder og slitasje.

Tekniske anlegg:
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Det er gitt TG2 som en helhetsvurdering da himlingsflater, veggflater, gulvflater og innerdører hovedsakelig bærer preg av alder og slitasje. I tillegg er enkelte tilluftsventiler blokkert, noe som påvirker ventilasjonen negativt.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom/baderom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader:
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Yttervegger tilknyttet leiligheten er inspisert fra bakkeplan med de begrensninger dette medfører.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Har du kjennskap til eiendommen? - "Nei. Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen gjerne med bistand av teknisk sakkyndig."

- Vennligst oppgi eventuell informasjon om boligen som du tenker kan være relevant og nyttig for dem som vurderer å kjøpe den. - "Leiligheten har tilgang til loftsbod nr 13. Kjøkkenet har blitt flyttet fra lite rom mot bakgård til rom mot gaten. Bad ble pusset opp i regi av boligaksjeselskapet. Varmekablene på badet virker ikke."

Entré:
Velkommen inn! Dette er en romslig entré med innebygd skap som gjør det lett å holde orden i hverdagen. Det er også muligheter for knagger og annen oppheng. Oppgangen har callinganlegg. Det er et lite kott i tilknytning til entréen som bidrar til ekstra oppbevaring.

Stue:
Leiligheten har et romslig og sosialt oppholdsrom som gjør rommet enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater fra 2017 med dype karmer som sikrer rikelig med naturlig lysinnslipp - perfekt for planter og dekor. Sjarmerende tregulv og god takhøyde i leiligheten opptil 2.68 m.

Kjøkken:
Eldre kjøkken med innredning av slette fronter og benkeplate i tre med heldekkende oppvaskkum og kjøkkenvask i stål. Kjøkkenet er utstyrt med koketopper og integrert kjøleskap med frysedel. Stoppekranen er plassert under oppvaskkummen og kullfilterventilatoren er plassert over koketoppene. Det er god plass til stort spisebord foran vinduet i tilknytning til kjøkkenet. Kjøkkenet er gitt TG2 som en helhetsvurdering - vennligst se boligens tilstandsrapport.

Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse som vender mot frodige omgivelser og en nydelig bakhage. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til full dobbeltseng og nattbord på hver sin side, samt en stor garderoberekke. Det andre soverommet er også av god størrelse med plass til seng og et garderobeskap til oppbevaring av klær. Rommet egner seg også godt som et gjesterom, barnerom eller kontor. Begge soverommene har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og ligger tilbaketrukket vendt mot rolig og frodig bakgård. I likhet med resten av leiligheten er det originale tregulv.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2004 i regi av aksjelaget. Det er flislagt gulv og vegger med et lite vindu som sørger for fine luftemuligheter. Badet er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende vask. På veggen over servant er det speil, skap og lys med stikkontakt. Videre er det frittstående badekar og toalett. Selger opplyser at varmekablene er defekte. Badet er gitt TG2 som en helhetsvurdering - vennligst se boligens tilstandsrapport.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med tregulv. Flislagt gulv på bad.
Vegg- og himlingsflater: Malte flater. Flislagte vegger på bad.
Takhøyde: Bad er målt til 2,33 meter. Øvrige rom er målt til 2,68 meter.

Diverse:
- Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse EI30 og lydklasse 43dB.
- Vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra 2017.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap og steketopp vil medfølge salget.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Selger opplyser om at varmekablene på badet er defekte.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 20.09.2004. Videre foreligger det også ferdigattest for utskifting av vinduer med tilhørende dokumenter datert 15.11.2017. Det foreligger også en ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegget som er datert 25.06.2019. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger, men de er noe vanskelige å tyde. Det er observert følgende endringer sammenlignet med dagens planløsning og bruk:
- Kjøkkenet er flyttet fra soverom 2 til det som opprinnelig var soverom.
- Inngang fra gangen til dagens kjøkken er trolig blendet i senere tid.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 305625, tinglyst 13.10.1939, type heftelse: Festekontrakt.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant erklæring/avtale om innvendig takrenneavløp og vedr. rom til samlingsplass for Sivilforsvaret. Bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om bebyggelse og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Korttidsutleie som går utover vanlig, styregodkjent fremleie, og som har preg av gjentatt eller kommersiell utleie, er ikke tillatt dersom dette er til ulempe for bomiljøet.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Leiligheten ligger i et sentralt og populært område på Sagene/Ila, rett ved flotte Iladalen park og kun en rusletur fra Akerselva. Iladalen og områdene rundt er preget av en blanding av boligområder, småhusbebyggelse og parker. Området er kjent for sin historiske betydning og arkitektoniske særpreg, med boligområder som stammer fra tidlig på 1900-tallet.

Det er flere koselige restauranter og kafeer i nærområdet, samt flotte parker med lekeplasser, uteområder og sittegrupper. De nærmeste dagligvarebutikkene til boligen er Extra Sagene, Rema 1000 Torshov samt Joker Ila, og er bare 5-6 minutters gange unna. På Sagene Torg finner man det meste av frukt og grønt. Det finnes også klesbutikker, hudpleier, apotek m.m. i området.

På dørstokken til leiligheten har du umiddelbar tilgang på grøntområder og parker som Iladalen Park, Arkitekt Rivertz' plass og turstiene langs Akerselva. Sats Sagene ligger også bare en kort spasertur unna, i tillegg til andre nærliggende aktører som Myrens Sportssenter eller privatgymmen Summit i Vogts gate. Det er også god tilgang på offentlig kommunikasjon og gang- og sykkelstier, som kan ta deg over hele byen på kort tid.

Akerselva er like ved, og her går det en hyggelig tursti langs elvebredden, ned til sentrum og til Maridalen/Nordmarka med sine mange turmuligheter, sommer som vinter. Bydelen kan by på flere fantastiske grøntområder som Akerselva Miljøpark, Myraløkka, Gråbeinsletta, Torshovparken, Bjølsenparken og Voldsløkka. Ved Bjølsenparken ligger idylliske Bjølsen Kolonihage. En kort rusletur unna ligger også flere parker, som St.Hanshaugen og Grünerløkka. Området er fylt med mye spennende innenfor kultur, utdanning, uteliv, mat og drikke, og er et fantastisk utgangspunkt til alle deler av byen.

Iladalen har gode forbindelser med offentlig kommunikasjon og sykkelstier, som kan ta deg til alle retninger i Oslo by.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2044 kvm som tilhører aksjelaget. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 167 426 pr. år. Festeavtalen utløper 14.11.2069. 

Grunneier, Oslo kommune, har ikke forkjøpsrett.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften betales forskuddsvis med en halvpart henholdsvis 1. januar og 1. juli.

Siste regulering av festeavgift: 15.11.1999.

Det er bestemt i tomtefesteloven at festeavgiften for boligkontrakter inngått mellom 26.05.1983 og 01.01.2002 kan reguleres i henhold til markedspris uten begrensning av lovens "9 000-kronersregel" per dekar tomt eller konsumprisindeksen. Oslo kommune har per i dag ikke tatt stilling til hvordan festeavgiften skal beregnes for kontrakter inngått mellom 26.mai 1983 og 1.januar 2002.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig i henhold til reguleringsplan S-4179 datert 26.10.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-5058, andre sikringssoner og vannforsyningsanlegg. S-4578, fortau og S-2521, spesialområde bevaring bolig. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Maridalsveien 104 - Fasadeendringer. Det ble gitt tillatelse til endring den 25.02.2026. Saksnummer 202514692.
- Maridalsveien 97 - Bruksendring av kjeller, underbygging av veranda og fasadeendringer. Det ble gitt rammetillatelse den 09.05.2025. Saksnummer 202508243.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 7 742,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring, internett, festeavgift, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Husleien fordeles slik:
Renteutgifter IN lån kr 1 852,46,-
Avdrag IN lån kr 706,18,-
Felleskostnader kr 5 183,05,-

Aksjelaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 5 183,- pr. mnd.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for aksjen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 964,- pr. år. / 2 948 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet internett som er inkludert i felleskostnadene. TV abonnement må tegnes utenom. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 585 308,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 341 231,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 16 372,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 396 899,- pr. 23.04.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 26 949 677,- pr. 23.04.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,59% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.04.2049
IN-avtale: Ja

Dette aksjelaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt aksjeeier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av aksjelagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til aksjen og følger aksjen ved et eventuelt salg. Kr 396 899,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 559,-. Fastsatte datoer for å innfri fellesgjelden - første mulighet til å innfri fellesgjelden er 30.11.2020, deretter 2 ganger i året, 30.05 og 30.11.

5 575 000,00 Prisantydning
396 899,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 971 899,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskifte/transportgebyr til forretningsfører(aksje)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 986 549,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 996 499,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marika Norvin

Leiligheten er tilknyttet Iladalen VII AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 87 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS BBL, tlf. 22 86 55 00.
Styret har vedtatt å bytte forretningsfører fra 01.07.2026 til Solibo.
Aksjelaget praktiserer ikke forkjøpsrett.
Dugnad må påregnes to ganger i året, en gang på våren og en gang på høsten.
Det er inngått avtale om vaktmestertjenester med Rudolfsen vaktmesterservice.
Dyrehold er tillatt i selskapet. Styret kan nekte fortsatt dyrehold dersom det godtgjøres at det foreligger en ulempe forårsaket av dyreholdet.
Følg med boligselskapets hjemmeside på https://vibbo.no/iladalen-vii for mer informasjon, råd og tips, nyheter m.m.
Selskapet tilsluttet seg ordningen «Norgespris» for fjernvarme.

Fellesvaskeriene:
Åpningstider: Mandag til fredag: 07.00 - 21.00
Lørdag og søndag: 10.00 - 21.00
Nye vaskekort koster 50 kroner og én vask koster 20 kroner. Bruk av tørkeskapene er gratis.

Foretatte påkostninger de senere år: 
2024: Fjerning av nedgravd oljetank utenfor 19.
2024: Taket i tårnblokk ble byttet i 2024 etter tidligere lekkasje på loft.
2019: Fasaderehabilitering
2017: Lys i alle kjellerboder, opprydding av gammelt elektrisk anlegg i kjeller, skifte av samtlige vinduer. Påbegynt rehabilitering av brannbalkonger.
2017: Bytting av vinduer. Byttet alle vinduer i begge gårdene.
2016: To stk nye vaskemaskiner.
2015: Montert luftskiller i varmeanlegg, branndører loft og kjeller, innbruddsikring på ytterdører, etablert HMS-rutiner, seriekoblede brannvarslere.
2008-2009: Vedlikehold og tetting av tak og nye nedløpsrør i 12 og 19. Nytt callinganlegg. Oppussing av oppgangene.
2006: Oppvarming til fjernvarme.
2004: Oppussing av bad.

Planlagte påkostninger: 
Iht. mailkorrespondanse med styreleder i mai 2026 er det p.t ingen planlagte påkostninger i aksjelaget, men det opplyses at styret er i en pågående reklamasjonsprosess mot vindusleverandør som dreier seg om mindre vedlikeholdsarbeider etter vindusutskiftningen i 2017. Ferdigstillelse av prosjektet har prioritet for styret og vil bli finansiert gjennom aksjelagets oppsparte midler.

Det er en eldre bygård og lånopptak samt økning i felleskostnader for fremtidig vedlikehold må påregnes på sikt.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 48 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 000,-
Visninger pr. stk / Overtagelse kr.  kr 2 950,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører (OBOS) ca.  kr 4 375,-
Pantattest aksje - OBOS  kr 410,-
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - OBOS ca.  kr 4 150,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke m/ bilder av uteområdet  kr 4 800,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr. 9.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0082/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2682

Sist oppdatert: 06. mai 2026 kl. 08:43