Veradammen 4

Veradammen 4, 3219 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 111, bruksnummer 481, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 224 kvm

BRA-i:
Kjeller 41 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og to soverom.
1. etasje 97 kvm: Entré/gang, bad, vaskerom, teknisk rom, hobbyrom, tre soverom og garasje.
2. etasje 78 kvm: Stue/kjøkken, bad og soverom.

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 8 kvm: Veranda.
2. etasje 22 kvm: Veranda og takterrasse.

Garasje på 17,1 kvm i 1. etasje for hovedboligen er i tilstandsrapportens arealtabell medregnet i internt bruksareal (BRA-i). Garasje skal normalt defineres og klassifiseres som eksternt bruksareal (BRA-e) etter NS 3940.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av LIDAL TAKST AS v/Jarle Lidal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig fra 2011 med utleieleilighet i kjelleren og integrert garasje. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmurer av betong- og murkonstruksjoner. Yttervegger i bindingsverk av tre, etasjeskillere i trebjelkelag og betongdekke, og takkonstruksjon i tre er fra byggeåret. Fasadene er kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er utført som saltak med undertak av rupanel og er tekket med betongtakstein. Vinduene er hovedsakelig malte trevinduer med 3-lags glass fra 2011, og ett vindu ble skiftet i 2024. Entrédørene er profilerte dører med glassfelt fra byggeåret, mens verandadører er i tre med 2- og 3-lags glass fra 2011 og 2021. En balkongdør ble skiftet i 2024. Boligen har en veranda på ca. 14 m², en takterrasse på ca. 8,3 m² og en veranda på ca. 7,6 m². Verandaen ved stuen ble utbedret i 2026. Boligen har isolert stålpipe med tilkoblet peisovn.

Bod på ca. 8 m² er oppført i trekonstruksjon på betongdekke, bygget ca. 2015. Utvendig er den kledd med liggende trekledning og har ytterdør av tre. Takkonstruksjonen er et pulttak tekket med papp, og det er ikke montert takrenner.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer. Hovedboligen har skap i teknisk rom, mens leiligheten har skap i entréen.

Boligen er utstyrt med røykvarslere i hver etasje og håndslokkeutstyr. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet i 2. etasje eller i leiligheten.

TG3 — Store eller alvorlige avvik:
- Innvendige avløpsrør: Det er registrert lekkasje fra vannlåsen under kjøkkenvasken. Selger opplyser at forholdet vil bli utbedret før overtakelse.

TG2 — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Taket har noe mose og normal aldersslitasje. Det er registrert råte i enden av en sperre ved takterrassen.
- Det mangler snøfangere på deler av taket.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Råteskade i en hjørnekasse og utvendig kledning har vedlikeholdsbehov.
- Vinduer og dører: Enkelte vinduer og dører går tregt eller tar i karm/terskel.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Ventilering av yttertak under veranda og takterrasse er ikke tilgjengelig for kontroll. Sluk på takterrassen er ikke tilgjengelig for vedlikehold. Rekkverket har sprekker og er værslitt.

Innvendig
- Overflater - gulv: Det er registrert bomlyd, sprekker og enkelte skader i fliser og gulvoverflater flere steder i boligen.Det mangler feielister og gulvet går ikke helt under enkelte dørlister.
- Overflater - vegger og himlinger: Mindre overflateskader på vegger og himlinger, samt lokale tegn til fuktpåvirkning ved kjøkkenvifte og kjøkkenvindu.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Det er avflassing av maling og overflaterust på pipen.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er påvist områder med bomflis og riss/sprekker i fuger. I leiligheten er det knirk i laminatgulvet, samt fuktutslag og svelling i laminat og gulvlist i entréen.
- Innvendige dører: En soveromsdør subber i terskelen, og døren til badet i leiligheten tar i karmen.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Fordelerskapet til leiligheten er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det foreligger ikke kursliste for vannrørene.
- Ventilasjon: Ventilasjonsanlegget har nådd en alder hvor fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert rust, kondensmerker og enkelte mangler ved ventilasjonen.
- Varmesentral : Det foreligger ikke dokumentert service på varmeanlegget de siste to årene.
- Vannbåren varme (radiator og gulvvarme): Dreneringen fra rør-i-rør-fordelerstammen er avsluttet inne i konstruksjonen og har ikke avrenning til sluk.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Riss og sprekker i grunnmur, mindre utsklidning av masser under ringmur og manglende puss på deler av garasjemuren.

Våtrom:
- Bad i 2.etasje: Manglende dokumentasjon på membran. Det er registrert fuktpåvirkning, bomlyd og sprekker i fliser, avvik ved fall mot sluk, mangelfull utførelse rundt sluk og rørgjennomføringer, svelling på innredning, svertesopp i silikonfuger i dusj og mangelfull ventilasjon. Sluk under badekar er ikke undersøkt.
- Bad i 1.etasje: Manglende dokumentasjon på membran. Det er registrert fuktpåvirkning, enkelte bomfliser, avvik ved fall mot sluk og mangelfull ventilasjon.
- Vaskerom: Manglende dokumentasjon på membran. Det er registrert tegn til fuktskade, sprekker i fliser, utilstrekkelig fall mot sluk, mangelfull membranløsning og mangelfull ventilasjon.
- Bad i leilighet: Manglende dokumentasjon på membran. Det er registrert fuktpåvirkning, sprekker og bom i fliser, avvik ved fall mot sluk, usikker membranfunksjon, mangelfull løsning rundt innebygd sisterne og mangelfull ventilasjon.

Kjøkken:
- Hovedkjøkken: Tørkede fuktskjolder i skap, slitasje på benkeplate, skapdør som subber, samt manglende lekkasjestopper og komfyrvakt.
- Kjøkken i leilighet: Mangler lekkasjestopper og komfyrvakt. Sprekk i ventilator.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Hele takkonstruksjonen/loftet er lukket og har derfor ikke vært tilgjengelig for kontroll.

Helse, miljø og sikkerhet ( HMS )
- Radon: Det opplyses at boligen har radonsperre, men dokumentasjon foreligger ikke.
- Det mangler komfyrvakt på kjøkkenet i hovedboligen og i kjellerleiligheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Bad i 1. etasje ble renovert etter fuktskade i 2024.
- Vannskade fra innebygd sisterne i 2. etasje ble utbedret via forsikring i 2025.
- Det har tidligere vært lekkasje til garasjen fra balkongen over. Forholdet er utbedret, men det kan fortsatt forekomme innsig av vann ved kraftig regn og vind.
- Veranda på motsatt side av huset utbedres.
- Råteskader i hjørnekasse på boligen og uteboden vil bli utbedret.
- Det er blant annet utført rørleggerarbeider i 2023–2024 samt byttet rotor i ventilasjonsanlegget i 2023.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av veranda i andre etasje samt utskifting av hjørnekasse på hus og utebod, utført av Glenn Thomas Berentsen og Vestfold kobber og blikk.

2025:
- Utbedring etter vannskade fra sisterne på bad i andre etasje. FDV-dokumentasjon foreligger.

2024:
- Oppbygging og flislegging av bad i første etasje etter fuktskade, utført av Gulvlegger1 og Rørlegger Harald Solstad-Nilsen. FDV-dokumentasjon foreligger.
- Bytte av vindu og verandadør i andre etasje, utført av Tre og stein bygg AS.
- Montering av stigetrinn og takbro, utført av Vestfold kobber og blikkenslagerverksted AS.
- Utbedring av ventilasjonsanlegg.
- Montering av ny motor på garasjeport.

2023:
- Installasjon av sikkerhetsventil, reduksjonsventil og stoppekran på kjøkken, utført av Rørlegger Harald Solstad-Nilsen.
- Utskifting av rotor i ventilasjonsanlegget, utført av Vestfold kobber og blikkenslagerverksted.

En romslig enebolig over tre plan på Vesterøya, med seks soverom fordelt mellom hoveddelen og en godkjent utleieleilighet i kjelleren med egen inngang. Oppvarmingen skjer via væske-til-vann varmepumpe (berg-/jordvarme) med vannbåren gulvvarme i hele hoveddelen — et system som gir jevn varme og holder driftskostnadene nede. Peisovnen i 2. etasje supplerer effektivt på kalde dager. Boligen er energimerket B. Hoveddelen er fordelt over 1. og 2. etasje, med entré, tre soverom, hobbyrom, bad, vaskerom og teknisk rom på inngangsplanet, og stue, kjøkken, hovedsoverom og bad øverst. Tre uteplasser gir gode muligheter for uteliv på ulike sider av huset.

Entré/gang (1. etasje):
Døren fra gårdsplassen åpner inn til en stor entré med tregulvspanel på veggene og flislagt gulv. Rommet er stort nok til at det ikke føles trangt selv med yttertøy og skotøy for en hel familie. En innvendig trapp i tre med malte vanger og lakkerte trinn leder opp til 2. etasje. Fra entréen er det adkomst til soverommene, hobbyrommet, badet og vaskerommet på samme plan, samt direkte forbindelse til den integrerte garasjen.

Soverom (1. etasje):
På inngangsplanet ligger fire soverom. Det største har plass til dobbeltseng og har skyvedørsgarderobe langs én vegg. Et av rommene skiller seg ut med trepanel på veggene — en varmere overflate enn de øvrige rommene på planet — og har utgang til veranda. Det tredje rommet er mindre og egner seg godt som barnerom eller kontor. Alle tre har malte trevinduer med 3-lags glass.

Bad (1. etasje):
Badet på inngangsplanet ble revet ned til reisverk og bygget opp igjen i 2024 etter en fuktskade. Resultatet er et nytt bad med flislagte vegger, nedfelt servant i innredning, toalett og dusjhjørne. Himlingen er MDF-panel. Badet har balansert ventilasjon.

Vaskerom (1. etasje):
Vaskerommet ligger praktisk til på inngangsplanet, vegg i vegg med soverommene. Det har opplegg for vaskemaskin og vaskekum, flislagt gulv og balansert ventilasjon.

Stue (2. etasje):
Trappen leder opp til 2. etasje, der stue og kjøkken ligger i åpen løsning. Stuen er det rommet i huset som gir tydeligst inntrykk av beliggenheten: store vindusflater på flere sider slipper inn lyset, og fra verandadøren mot sydvest åpner det seg utsikt mot sjøen. Peisovnen med isolert stålpipe er plassert sentralt i rommet og varmer effektivt. Fordelerstammene for vannbåren varme er plassert bak en inspeksjonsluke i stuen. Veranda på ca. 14 m² med utgang fra stuen ble utbedret i 2026 og har plass til spisebord og stoler.

Kjøkken (2. etasje):
Kjøkkenet er åpent mot stuen og har profilerte fronter med benkeplate i laminat. En kjøkkenøy med koketopp og avtrekkshette over gir god arbeidsplass og skiller kjøkkenet visuelt fra stuen. Innredningen er utstyrt med kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn, vinskap og mikrobølgeovn. Kjøkkenventilator med avtrekk ut er montert. Vinduene over vasken gir dagslys inn i arbeidsflaten.

Hovedsoverom (2. etasje):
Hovedsoverommet har trepanel på veggene, to vinduer mot hagen og utgang til en takterrasse på ca. 8 m². Rommet har plass til dobbeltseng og garderobe. Takterrassen er overdekket og vender mot sjøsiden av huset.

Bad (2. etasje):
Badet i 2. etasje er innredet med servant i innredning, skap, veggmontert toalett, badekar og dusjhjørne. Gulvet er flislagt med vannbåren varme. Veggene er flislagte og himlingen har MDF-panel. Badet har balansert ventilasjon. I 2025 ble det utbedret etter en vannskade fra innebygd sisterne, gjennomført som forsikringssak.

Utleieleilighet (kjeller):
Kjellerleiligheten har egen inngang fra belegningssteinsplassen på husets bakside og er registrert som egen boenhet. Den består av stue/kjøkken i åpen løsning, entré, to soverom og bad/vask. Leiligheten har eget sikringsskap med 10 kurser plassert i entréen, og egen stoppekran under kjøkkenvasken. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og benkeplate i laminat, og er utstyrt med kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Avtrekk skjer via balansert anlegg. Badet/vaskerommet er innredet med servant i innredning, veggmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Leiligheten har i dag en leietaker.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, soverom og hobbyrom. Fliser i entré, bad, vaskerom og teknisk rom. Laminat i kjellerleiligheten.
Vegger: Innvendige utforede vegger mot grunnmur med overflater av trepanel og panelplater. Flislagte vegger i våtrom.
Himling: MDF-plater.

Lagring:
Integrert garasje på ca. 17 m² i 1. etasje med metalport og portåpner. Frittstående utvendig bod på ca. 8 m² i trekonstruksjon med liggende trekledning og pultak. Merk at det ikke foreligger godkjente tegninger for boden.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Væske-til-vann varmepumpe (berg-/jordvarme) og vedfyring. Boligen har vannbåren gulvvarme som forsynes av varmepumpen. På badet i andre etasje er det installert vannbåren varme i gulvet. Kjellerleiligheten har bad med elektriske varmekabler i det flislagte gulvet. Det er installert en isolert stålpipe med tilkoblet peisovn i stuen. Boligen har også balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2011. Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig med utleiebolig datert 02.05.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggemeldte tegninger datert 21.06.2010. Disse ligger som vedlegg til salgsoppgaven.
På de originale byggetegningene avviker det noe utvendig. Et planlagt takoverbygg over inngangen i sokkeletasjen er ikke oppført. Samt at det er på byggetegningne tegnet inn større vinduer i sokkeletasjen og vindu på kjøkken ut mot terrassen, enn hva som er i dag.

På eiendommen er det oppført en frittstående bod på ca. 8 m². Byggeår er anslått til 2015.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelen er utleid i dag for kr 7 000,- per måned.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger på Vesterøya, med utsikt over Sandefjordsfjorden. Herfra er det gangavstand til flere av områdets mest populære badeplasser, som Korsvik, Tangen og Asnes, med sandstrender og svaberg. Kyststien starter like ved og inviterer til turer langs sjøen, enten for en kort kveldstur eller en lengre utflukt til historiske Folehavna.

Området er veletablert og rolig, og hverdagslogistikken er enkel. Veraåsen naturbarnehage ligger en kort spasertur unna, og det er kun få minutters kjøring til nye Vesterøy skole. Skagerak International School, med tilbud fra barnehage til videregående, ligger også på Vesterøya. Nærmeste busstopp er et par minutter unna til fots.

Selv om du bor tilbaketrukket fra bykjernen, er det kort vei til det meste. Dagligvarehandelen gjøres unna med en kort kjøretur. Sandefjord sentrum, med Hvaltorvet kjøpesenter og et rikt utvalg av kafeer og restauranter som Brygga 11 og Kokeriet ved havnen, nås på under ti minutter med bil. Sandefjord lufthavn Torp ligger omtrent 20 minutter unna.

Ved å benytte kartet i annonsen får du enkelt opp en detaljert veibeskrivelse til eiendommen fra ønsket startsted. Det vil bli skiltet til visningen med Krogsveen sine visningsskilt ved fellesvisninger. Ellers er eiendommen skiltet med "til salgs-skilt"

Av hensyn til nabolaget oppfordres alle besøkende til å kjøre forsiktig, da det er mange barn som bor og oppholder seg i området.

- Vesterøy barneskole [ 550m ]
- Varden ungdomsskole [ 3,1 km ]
- Wang UNG [ 7,6 km ]
- Sandefjord videregående [ 5,5 km ]
- Skagerak International School [ 1,6 km ]
- Flere barnehager i nærområdet som; Veraåsen barnehage [ 500 m ],Skagerak kindergarden [ 1,6 km ] og Vesterøy Solkollen [ 1,8 km ]

Idrett og fritid:
- F23 treningssenter [ 1,1 km ]
- Sandarbanen Fotball grass [ 900m ]
- MOVA Framnes [ 1,7 km ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 680,8 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med plenarealer, variert beplantning og gårdsplass med belegningsstein.

Eiendommen har en integrert garasje på hovedplan. I tillegg er gårdsplassen opparbeidet med belegningsstein for biloppstilling.

Garasjeporten har portåpner fra 2024.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til industriformål i henhold til reguleringsplan Vindal (ID: 19730006), datert 20.11.1973, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 681 m² er i denne planen regulert til industri.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 (ID: 20220010), vedtatt 21.09.2023. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. I henhold til kommuneplanens bestemmelser punkt 1.2.1 gjelder kommuneplanen foran eldre reguleringsplaner ved motstrid. Eiendommens faktiske bruk som bolig er dermed i samsvar med gjeldende plangrunnlag.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Hensynssone H220: Gul støysone iht. T-1442. 278 m² av eiendommen ligger innenfor gul støysone. Ved søknad om etablering av ny støyfølsom bebyggelse eller utvidelse av eksisterende, kreves det en støyfaglig utredning som dokumenterer at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare. Hele eiendommen på 681 m² ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare (under marin grense/kvikkleire). Ved byggetiltak må det påregnes krav om geotekniske vurderinger. Det må dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred i henhold til TEK17 § 7-3 og NVEs veileder 1/2019.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Det er igangsatt detaljreguleringsarbeid for Vera brygge gbnr. 111/2 mfl. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for å transformere dagens industriområde til et boligområde med ca. 500 boenheter, nærsenter, ny havnefront og tilhørende leke- og uteoppholdsarealer. Før utbygging vil det være nødvendig med omfattende sanering av forurensede masser. Planarbeidet skal legge til rette for å videreføre kyststien
gjennom område med forbindelser videre sørover langs sjø og til Veløyveien. Bestående dypvannskai skal beholdes. Planområdet ligger ca. 70 m sørvest for den aktuelle eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter har en årsprognose på kr 22 415,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Strømforbruk er estimert til 25.000 kwh. pr. år.
Nåværende eier har forsikring i DNB/Fremtind forsikring som koster ca. kr 15 700,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox for fiber, men selger har ikke aktivt abonnement. Dekoder i leilighetsdelen medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 126 158,- ifølge Skatteetaten sin skattekalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 504 632,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
170 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 140 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 160 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lisa Jin Manvik Gürrich

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Fotopakke kr 5 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,-
Markedsføringspakke kr 29 900,-
Oppgjør kr 8 900,-
Tilrettelegging kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart kr 3 504,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 22-0128/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26128

Sist oppdatert: 26. juni 2026 kl. 18:07