Brattvollveien 26D

Brattvollveien 26D, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 655, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 172 kvm

BRA-i:
Underetasje 36 kvm:
Entré, gang, vaskerom, kjellerstue/soverom og innvendig bod.

1. etasje 58 kvm:
Stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning.

2. etasje 58 kvm:
Bad, trapperom fire soverom.

Åpent areal:
1. etasje 36 kvm: Terrasse.

BRA-e:
Underetasje 13 kvm:
To boder med utvendig adkomst.

1. etasje 7 kvm: Utebod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 26.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehus fra 1966 over to etasjer samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong og trekonstruksjoner. Yttervegger av pusset og malt mur, samt kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon av pulttaksform utvendig tekket med papp/membran. Boligen har slett entrédør med glassfelt. Balkong-dobbeltdør fra 2009, vinduer i stue fra 1988 og vindu i kjellerbod fra byggeår. Vinduer fra 2013 i øvrige rom. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilliggende uisolert utebod på terrasse av trekonstruksjoner oppmålt til 7 kvm. Yttervegger kledd med liggende kledning. Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takpapp. Renner og nedløp samt beslag av metall.

Bygningssakkyndig har kommentert stedvis slitasje på overflater, samt manglende luftventil på soverom i kjeller. Det registreres bomlyd under enkelte gulvfliser i gang. Vegger under bakkenivå er utlektet fra grunnmuren, og erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt -/kondensproblematikk. Det ble registrert forhøyede fuktverdier i utlektet kjellervegg og betonggulv i bod. Teglsteinspipe er fra byggeår og har ukjent oppgraderingshistorikk. Trappen har kun rekkverk på en side, har åpninger mellom trinn og rekkverk på over 0,10 meter samt noe registrert knirk. Utvendige vann- og avløpsledninger og innvendige vannrør av kobber er av eldre dato. Luke i rørkasse på soverom 1 er malt igjen uten tilkomstmulighet. Det er fremlagt samsvarserklæring på el-arbeider utført i selgers eiertid, men ikke på eldre deler av anlegget. Varmtvannsbereder er tilkoblet anlegget med stikkontakt/skjøteledning, som kan ha fare for varmegang. Det anbefales en utvidet el-kontroll. Noen bord på utvendig kledning har noe sprekker og er montert uten lufting. Eldre tak. Vindu i bod og stuevinduer er av eldre dato. Enkelte terrassebord og utvendig trapp bærer preg av alder/slitasje. Der er registrert symptomer som tilsier funksjonssvikt i tilliggende uisolert utebod i underetasje hvor det er observert salt/kalkutslag i nedre del av grunnmur/vegger av lettklinkerblokker mot terreng. Selger opplyser om tidvis vanninntrenging fra grunn og selger har montert avfukter for å begrense skadeomfang. Drenering og fuktsikring bør ettersees. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2. Fuktutslag i utvendig kjellerbod har fått tilstandsgrad 3.

Det henvises til tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema for supplerende og utdypende informasjon og det oppfordres til å lese disse nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Brattvollveien 26D er et attraktivt og familievennlig enderekkehus som ligger innerst i en rolig og privat stikkvei – perfekt for deg som ønsker en trygg og fredelig hverdag. Boligen er godt skjermet fra trafikk og byr på en barnevennlig atmosfære og trygge omgivelser for lek og utfoldelse. Her kan man fritt la ungene løpe rundt, uten unødig bekymring for biler. Beliggenheten er sentral og praktisk, med gangavstand til Munkerud skole, flere barnehager, kollektivtransport, matbutikker, servicetilbud og flotte rekreasjonsområder. I tillegg er det kort vei til sjøen og populære turområder, noe som gir gode muligheter for både hverdag og helg i naturskjønne omgivelser.

Boligen er skreddersydd for familieliv med en gjennomtenkt og god planløsning, og appellerer til familier med behov for fleksible løsninger som sikrer at familiemedlemmer kan tilpasse sine unike behov, enten det er for lek, arbeid eller avslapning. Med en moderne estetikk som kombinerer tidsriktige og tidløse elementer, skaper boligen et innbydende hjem. Boligen fremstår som lys og moderne - nymalt i 2025 i tidsriktige farger, og gulvene i 1. etasje er nylig slipt og vokset – noe som gir et friskt og meget innbydende inntrykk. Store vindusflater mot øst og vest slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en luftig og behagelig atmosfære i alle oppholdsrom.

Noen høydepunkter:
- Attraktivt rekkehus over tre plan.
- Stor og luftig stue, spisestue og kjøkken i delvis åpen løsning.
- Nymalt i 2025 i tidsmessige farger i store deler av boligen.
- Nyslipte gulv i stue, spisestue og på kjøkken.
- Moderne kjøkken fra 2017.
- To bad pusset opp i 2006 og 2013.
- Romslig kjellerstue med peis.
- Vestvendt og skjermet markterrasse på 36 kvm - delvis overbygget - med videre adkomst til hagen.
- Gode solforhold med sol fra morgen til kveld.
- Utvendige markiser på alle rom i 1. og 2. etasje.
- Meget god lagringsplass i flere boder.
- Carport og parkeringsplass med el-bil ladere.
- Meget barnevennlig område.

Boligen er godt vedlikeholdt og har gjennom eiers botid blitt jevnlig oppgradert. Blant nyere påkostninger kan følgende trekkes frem:
2025:
Malt alle innvendige flater (unntatt baderom og boder)
Slipt og vokset gulv i 1. etasje
Bruksendret rom i kjeller

2024:
Ny baderomsvifte
Ny LED-dimmer i stue

2022:
Installert to elbilladere (Easy Home)
Montert stikkontakt til høytrykkspyler
Oppgradert strømtilførsel til boligen
Oppusset murvegg over inngangspartiet

2020:
Oppusset murvegg mot nord

2017:
Nytt kjøkken med integrerte hvitevarer
Nytt gulv i 1. etasje (massiv eik i fiskebensmønster)
Ny peis i stue (Nordpeis)

2014:
Ny peisovn i kjellerstue

2013:
Etterisolert vegger, ny kledning og pusset opp boligen innvendig
Nye takrenner
Nye vinduer (unntatt to i stue og i bod)
Nye innerdører i 1. etasje
Ny ytterdør i eik fra Swedoor
Nye varmekabler og gulv på bad i 2. etasje
Nye markiser på alle vinduer i 1. og 2. etasje
Ny dusjdør på bad
Nye innervegger i kjellerstue
Lagt nye fliser i gang
Skiftet felles hovedstoppekran
Drenert og lagt varmekabler på gårdsplass

2009:
Byttet terrassedør

2008:
Drenert rundt veggen mot vest

Underetasje:
Den romslige underetasjen byr på mange muligheter for fleksibel bruk. Her finner du en entré, gang, kjellerstue som også kan benyttes som soverom, et baderom og en bod. I tillegg er det to separate boder med utvendig adkomst, som gir ekstra lagringsplass.

Entré/gang:
Inn fra det overbygde inngangspartiet ønskes du velkommen inn i en lys og innbydende entré med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Innenfor entréen finner du en praktisk gang også med fliser og varme i gulv og med garderobeskap og
oppbevaringsplass for yttertøy og sko.

Bod:
I praktisk tilknytning til gangen finner du en bod med fryseskap (medfølger) og ekstra oppbevaringsplass.

Kjellerstue/soverom:
Koselig kjellerstue med moderne fargevalg, parkettgulv og behagelig gulvvarme. Rommet er lyst og innbydende, og har i tillegg en peis som skaper ekstra varme og stemning. Perfekt som ungdomshule, lekerom, hjemmekino, bibliotek, musikkrom eller kanskje du trenger et ekstra soverom? Her er det flere muligheter.

Baderom:
Pent bad/vaskerom fra 2013 med flislagt gulv med behagelig gulvvarme. Det er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og ettgreps armatur. Over servanten er det speil og belysning. Badet har gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. I tillegg finnes en vegghengt utslagsvask i rustfritt stål med ettgreps armatur. Dusjkabinett med skyvedører i glass og metall, og dusjarmatur med hånddusj. Inspeksjonsluke til vanntilførsel-rør av kobber med hovedstoppekran i vegg. Inspeksjonsluker til vannrør av kobber med stoppekran og vannrør av plast. Mekanisk avtrekksventil plassert i vegg. Vannrør av plast, kobber og forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast tilkoblet støpejern. Bygningssakkyndig har bemerket bomlyd under enkelte fliser, tettheten rundt sluk og dusjsone er vanskelig å verifisere, og badet tilfredsstiller ikke krav til tettesjikt på vegg i dusjsone – fortsatt bruk av dusjkabinett anbefales. Fallforhold vurderes som tilfredsstillende, men kan ikke bekreftes før evt. fjerning av kabinett. Vaskemaskin og tørketrommel (ny 2024) medfølger.

1. etasje består av stue, spisestue og kjøkken i delvis åpen løsning.

Stue og spisestue:
Den åpne stue- og spisestueløsningen, med sin solrike atmosfære, tilbyr et ideelt miljø for både hverdagsliv og underholdning. Det er rikelig plass til flere sittegrupper og et stort spisebord, og rommet kan enkelt deles inn i ulike soner. Dette gir fleksibilitet til å arrangere rommet etter behov, enten det er for daglig bruk eller for større begivenheter. Det er også god plass til å dekke til langbord ved spesielle anledninger, noe som gjør dette rommet til et naturlig samlingssted for måltider og sosiale timer med familie og venner. Peisen fungerer ikke bare som et visuelt samlingspunkt, men også som en kilde til varme og komfort gjennom de lange nordiske vintrene. Store vindusflater som dekker store deler av den vestvendte veggen og vinduer mot øst sørger for at rommet bades i naturlig lys, noe som skaper en lys og innbydende atmosfære. Rommet har vakre heltregulv lagt i klassisk fiskebensmønster, nyslipt og vokset i 2025, som sammen med vegger malt i moderne og harmoniske farger gir rommet et elegant og tidløst uttrykk.

Uteområde:
Fra stuen, via doble terrassedører, er det direkte utgang til en romslig til vestvendt terrasse på hele 36 kvm, hvor deler er overbygget – perfekt for både solrike dager og sene sommerkvelder. Terrassen strekker seg langs hele stuens bredde og byr på rikelig med plass til flere sittegrupper, lounge, grill og utekjøkken. Her ligger alt til rette for både avslapning og hyggelige sammenkomster med familie og venner. Uteområdet er svært skjermet og usjenert, noe som gir en behagelig følelse av privatliv og ro. Den tilhørende hagen gir god boltreplass for både små og store, og er et trygt og trivelig sted for lek og aktivitet. Praktiske utebod på siden av huset, gir ekstra lagringsplass for hageutstyr og annet som trengs i det daglige. Iflg. selger er det sol på terrassen og i hagen fra ca. kl. 12.00-21.00 sommerstid.

Kjøkken:
I tilknytning til stue og spisestue finner du et stort, lyst og praktisk kjøkken fra 2017. Kjøkkenet, som er hjemmets hjerte, kombinerer funksjonalitet med estetikk og har en tidløs design med behagelige farger. Kjøkkeninnredning av slette fronter, med benkeplater i laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Stikkontakter på vegg samt benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. Kjøkkenet har høy innredning på den ene veggen, som gir ekstra god skapplass, samt en praktisk kjøkkenøy for ekstra oppbevaring. Kjøkkenøyen gir ikke bare oppbevaringsplass, men fungerer også som en fin avskjerming mellom kjøkken og spisestue. Videre er kjøkkenet utrustet med integrerte hvitevarer som inkluderer to kjøleskuffer, vinkjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. Alle hvitevarer medfølger. Ventilator er vegghengt og tilkoblet avtrekk ut av bygget. Vannrør av kobber fra byggeår. Synlige avløpsrør av plast tilkoblet støpejern fra byggeår. Kjøkkenet har lekkasjestopper. Bygningssakkyndig har merket at det ikke er etablert komfyrvakt. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. De vakre tregulvene som pryder stue og spisestue, fortsetter sømløst inn på kjøkkenet og skaper en harmonisk helhet.

I 2. etasje finner du soveromsavdelingen med fire gode soverom og baderom.

Soverom:
I denne etasjen finner du fire gode soverom, hvorav to av soverommene er utrustet med garderobeskap. Rommene er malt i tidsriktige farger som skaper en lun og behagelig atmosfære. Soverommene er romslige nok til å romme både senger og skrivebord, noe som gjør dem ideelle for både barn og voksne. Med store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys, føles hvert rom lyst og innbydende. Alle soverommene er utrustet med utvendige markiser.

Baderom:
I praktisk tilknytning til soverommene finner du boligens andre baderom, pusset opp i 2006 og oppgradert i 2013 med flislagt gulv og gulvvarme. Badet har et moderne uttrykk med fliser på både gulv og vegger. Downlights i tak og vindu gir en behagelig og innbydende belysning. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med ettgreps armatur, speil med belysning, hyller og stikkontakt over servanten. Det er gulvstående toalett og en dusjsone med innfellbar glassdør. Fuktstyrt avtrekksvifte plassert i vegg. Vannrør vurdert til å være av kobber. Synlige avløpsrør av plast tilkoblet støpejern. Bygningssakkyndig har bemerket sprekker i servanten, en gulvflis er løs, og fugene i dusjsonen har manglende vedheft. Tettesjiktet er av eldre dato, fallforholdene mot hovedsluk er ikke tilfredsstillende. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Boligen disponerer både carport og egen parkeringsplass rett utenfor døren med el-billadere. Det er også rikelig med lagringsplass i flere uteboder.

Kort oppsummert:
Brattvollveien 26D er en romslig og innholdsrik bolig med en gjennomtenkt planløsning som gir god plass og fleksibilitet for hele familien. Eiendommen ligger i et barnevennlig og trivelig område som legger til rette for et trygt og godt bomiljø, med nærhet til alt av lokale fasiliteter som skoler, barnehager, butikker og kollektivtransport – alt som forenkler en travel hverdag.

Se tilstandsrapport datert 26.05.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner. Gulvvarme i entré, gang, bad og bad/vaskerom. Peisovn i stue og i kjellerstue/soverom i underetasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.12.1966. Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra disponibelt rom til soverom i underetasje datert 14.05.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 17578, tinglyst 08.12.1967:
Gammelt skjøte på eiendommen. Parsellen har sammen med naboparsellene gjensidig bruksrett og vedlikeholdsplikt til den private avkjørselsvei som nå er tilknyttet Brattvollveien og forsåvidt denne vei som ikke ligger på vedkommendes eget tomt.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 181, bnr. 390, og på denne eiendommen er det tinglyst følgende servitutter:
Dagboknr 912321, tinglyst 17.09.1926:
Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 14472, tinglyst 27.11.1952:
Salg av deler av eiendommen var ikke tillatt før det var sendt inn nødvendige erklæringer til kommunen. Eiendommen er bebygd i dag.
Dagboknr. 14473, tinglyst 27.11.1952:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand
Dagboknr. 8893, tinglyst 05.07.1964:
Gnr. 181, bnr. 351 gir bnr. 181, bnr. 390 stedvarig adkomstrett til kjørbar adkomstvei over bnr. 351 og frem til Brattvollveien.
Dagboknr. 8892, tinglyst 06.07.1964:
Brattvollveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter eier å vederlagsfritt avstå nødvendig veigrunn samt opparbeide vei til og langs tomta.
Dagboknr. 8893, tinglyst 06.07.1964:
Bestemmelse om adkomstrett. Rettigheten hefter i gnr. 181, bnr. 351.
Dagboknr. 12994, tinglyst 22.09.1965:
Gnr. 350 og 389 gir herved eier av gnr. 181, bnr. 390 rett til å føre vann og kloakkledning til sin eiendom over gnr. 181, bnr. 350, samt adgang til nødvendig vedlikehold. For forvoldt skate og ulempe i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn. Kommunen har rett til når som helst å stenge hovedstoppekranen.
Dagboknr. 17589, tinglyst 09.12.1965:
Utvendig arbeid på rekkehuset skal utføres slik at bygningene alltid bevarer karakteren én bygning. Utvendig maling skal skje under ett for hele bygningen etter bygningskontrollens godkjenning. Eiere av de forskjellige deler av eiendommen skal ha gjensidig rett til gesims og takfall mot nabogrunn. Videre samme rett til atkomst for vedlikehold og/eller reparasjon av bygningen. Eierne skal ha gjensidig rett til å føre kloakkledning fra og vannledning til sin del av eiendommen over de øvrige deler, samt å kunne foreta all nødvendige reparasjon og ettersyn av ledningene når dette er påkrevd. De 4 parseller har stedsvarende rett til benyttelse av den felles gårdsplass som tjener som kjøre -og gangatkomst til de enkelte boliger. Gårdsplass og innkjørsel skal ha ensartet overflate og skal vedlikeholdes av de 4 eiere i fellesskap. Gjerder oppsettes kun i eiendommens grenser og mot vei. Kommunen har rett til når som helst å avstenge og forsegle hovedstoppekranen eller de særskilte stoppekraner når dette er nødvendig eller ønskelig. Eiere er i fellesskap forpliktet til å vedlikeholde de felles vann -og kloakkledninger samt felles septiktank. Post -og søppelkasser anbringes etter områdets bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det ble i 2009 målt radonverdi på 70 +/- 20 Bq/m3 i boligens kjellerstue/kontor og dette er innenfor angitt grenseverdi. 

Brattvollveien 26D har en populær og barnevennlig beliggenhet i et attraktivt villaområde på Nordstrand. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker en sentral beliggenhet med gangavstand til alt området har å by på bl.a.: Munkerud barneskole, barnehager, Kiwi, Rema 1000, Meny, et bredt fritidstilbud, turområder, sjøen, kollektivtransport og diverse servicetilbud på Sæter.

På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger. Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker bla. jernvareforretning (Jernia), delikatesse butikken Jacobs, Åpent Bakeri/Lofthus pizza, Kaffebrenneriet, Indisk og sushi take-away, samt flere nisjebutikker. Kort vei også til bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan og Holtet er det søndagsåpen Joker butikk. Ljabru fruktmarked, samt Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo, med et ypperlig utvalg, som også er søndagsåpent.

Kort vei til både buss og trikk. Buss i Nordstrandveien ved Kiwi med linje 79 og 74. Trikk fra Sæter med trikkelinje 13 og 19 via Oslo Sentrum. Kort vei også til Hauketo togstasjon som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon. Her finner man tog, lokale busser, samt ekspressbusser. Buss til Gardemoen i Nordstrandveien eller Langbølgen. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, så her kan man starte søndagsturen fra sin egen bolig. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

I retning mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta med et stort tilbud som bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Brattvollveien er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra P.A. Holms vei til Munkerudkleiva. Brattvollveien 26D har en god beliggenhet i veien, mellom Munkerudsletta Borettslag og Magnus Hyldes vei. Kjøreadkomst til eiendommen fra Nordstrandveien inn Munkerudveien, deretter via Breiens vei, Oberst Rodes vei, Munkerudvollen og Magnus Hyldes vei til Brattvollveien.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet.
Brattvollveien 26D sogner til Munkerud skole. Meget kort og lite trafikkert skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen/bydelsadministrasjonen.

Eiet tomt på 433 kvm med pent opparbeidet uteområde. Hagen er innbydende og velstelt, med gressplen, beplantning og en romslig terrasse. Fra stuen er det direkte utgang til en vestvendt terrasse på ca. 36 kvm – delvis overbygget – med videre adkomst til hagen.

Terrassen har god plass til både sittegrupper, lounge og grill, og i hagen er det en fin flate som egner seg godt til lek, ballspill og hyggelige aktiviteter for både små og store. Det er utebelysning, stikkontakt og markise som gjør uteområdet ekstra funksjonelt. Hagen oppleves som svært usjenert og fremstår som en grønn oase gjennom sommeren.

Felles asfaltert oppkjørsel. Det er installert varmekabler under risten i bakken, i takrenner og nedløp, samt i avløpsrøret under gårdsplassen, noe som sikrer effektiv drenering og hindrer isdannelse gjennom vinterhalvåret.

Boligen har carport og biloppstillingsplass med to elbilladere. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det er installert varmekabler under risten i bakken, i takrenner og nedløp, samt i avløpsrøret under gårdsplassen, noe som sikrer effektiv drenering og hindrer isdannelse gjennom vinterhalvåret.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Byggesaker i området:
Brattvollveien 38 - Riving av hytte og oppføring av 2 eneboliger. Tillatelsen er utløpt og må evt. søkes på nytt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 635,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 6 315,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. (Dette inkluderer lading av 2 biler).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 989,-
Kostnad for snømåking er kr 4 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox/Viken Fiber som leverandør av høyhastighet internett med innlagt fiberkabel og har avgift på kr 804,- pr. mnd. Altibox Tv-tuner/dekoder medfølger.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 887 239,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 553 199,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stig Lasse Jobraaten og Kristin Marie Helle Jobraaten

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0065/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2565

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 10:00