Henrik Sørensens vei 29

Henrik Sørensens vei 29, 1065 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 773
Andelsnummer 245, ELLINGSRUDÅSEN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 848616672

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
3. etasje 70 kvm: Entré, to soverom, toalettrom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 7 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 15 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1972. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong og utfyllende bindingsverk av tre, med fasader av teglstein og stående trekledning. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller takfolie. Vinduer har 2-lags glass fra 1995, med unntak av to vinduer fra 2009. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en skyvebalkongdør i malt tre. Innvendige dører er glatte. Til leiligheten hører en vestvendt innglasset balkong på 15 m² med rekkverk av stålkonstruksjoner og innglassing av foldedører.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det har blitt gjort en forenklet kontroll og det ble ikke funnet noen feil eller mangler.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Avviket er målt gjennom stuerommet. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av betong.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Innvendig
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

3. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Overflater Gulv: Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres da den ikke er synlig og det ikke foreligger dokumentasjon.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

3. Etasje Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

3. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom mangler tilluftsventilering. Det er sprekk i veggflis ved rørgjennomføring.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

3. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk på balkong: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er i 2024 utført ufaglært arbeid på badet med tilkobling av ny baderomsinnredning og dusjkabinett. Balkongen ble innglasset av faglært firma i 2024. Det er utført flere arbeider på det elektriske anlegget: I 2024 ble det av faglært etablert stikkontakt på badet, og av ufaglært etablert stikkontakt på balkong og i taket i spisestuen, samt byttet taklamper. I 2025 ble det bestilt kontroll av det elektriske anlegget av faglært firma, hvor alle justeringer ble foretatt og dokumentert. Det foreligger et forprosjekt i borettslaget for utbedring av rør. Borettslaget har også en pågående sak mot en konsulent i forbindelse med et tidligere prosjekt for utskifting av vinduer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Nytt belegg på baderomsgulv og tapet på baderomsvegger, samt tilkobling av ny baderomsinnredning og dusjkabinett
- Etablert stikkontakt på baderom, utført av El-Con AS (samsvarserklæring foreligger)

Ukjent årstall:
- Oppussing av kjøkken og toalettrom

Vedlikeholdshistorikk Ellingsrudåsen Borettslag:

2025:
- Utskifting av alle brannslukkingsapparater

2024:
- Utskifting av alle lyskilder til LED
- Oppgradering av felles sikringsstavler i oppganger

2023:
- Gjennomført ventilasjonsrens i alle ventilasjonskanaler og -sjakter
- Rehabilitering av høyblokker med utskifting av tegl, isolasjon, vinduer og balkongdører

2021:
- Installering av infrastruktur for lading av elbil

2018:
- Rehabilitering av sju punkthus med skifte av vinduer, etterisolering av fasader, ny teglstein og etterisolering av tak, samt nye takluker for brannsikring i hele borettslaget med unntak av høyblokkene

2010:
- Rehabilitering av garasjeanlegg

2005:
- Rørrehabilitering

2002:
- Rehabilitering av avløpsledninger og etterisolering av gulv i første etasje i punkthusene

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Kontroll og utbedringer på det elektriske anlegget, utført av El-Con AS

2024:
- Installasjon av innglasset balkong, utført av Glassy
- Etablert stikkontakt på balkong og i tak i spisestue, samt byttet taklamper

En gjennomgående og praktisk andelsleilighet i 3. etasje med vestvendt innglasset balkong, to soverom, eget bad og separat toalettrom. Leiligheten er oppgradert av tidligere eier på kjøkken og toalettrom, og nåværende eier har i 2024 installert ny baderomsinnredning og dusjkabinett på badet samt fått innglasset balkongen. Oppvarmingen skjer via Mill Wi-Fi panelovner i rommene. Planløsningen er tradisjonell med stue og spisestue mot vest og balkong, kjøkken mot øst, to soverom og våtrom samlet rundt entréen.

Entré:
Entréen er romslig nok til å henge fra seg yttertøy og ta av seg skoene uten å stå i veien for hverandre. En stor garderobeinnredning dekker hele den ene veggen og gir god plass til yttertøy og sko. Herfra leder gangen videre til stuen på den ene siden og til soverommene og våtrommene på den andre.

Stue:
Stuen har plass til en stor sofagruppe og spisebord, og åpner via skyvebalkongdør direkte ut til den innglassede balkongen mot vest. Vegger i en varm gråbrun tone gir rommet karakter. Fra spisestuen er det en åpning rett inn til kjøkkenet, slik at de tre rommene henger naturlig sammen uten å miste sin individuelle funksjon. Takhøyden er 2,47 m.

Balkong:
Den vestvendte innglassede balkongen ble innglasset høsten 2024 med foldedører. Balkongen har plass til en loungegruppe og grill, og grøntområdene rundt bygget dominerer utsikten. Selger opplyser om gode solforhold fra ca. kl. 13:00. Rekkverket er av stålkonstruksjon.

Kjøkken:
Kjøkkenet er stort med innredning fra IKEA med glatte fronter i hvit høyglans og benkeplate av laminat. Langs begge langsider løper benkeplater og skap, og et frittstående kjøkkenøy i mørk farge gir ekstra arbeids- og sitteplass ved vinduet mot øst. Kjøkkenet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og kullfilterventilator over kokeplass. Vannstoppsystem er montert. Varmtvannstanken på ca. 120 liter er plassert i kjøkkenskapet. Kjøkkenet ble pusset opp av tidligere eier.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Det ene soverommet ligger mot vest med vinduer som gir utsikt over trærne i nærområdet, og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider samt en stor skyvedørsgarderobe i hvit høyglans. Det andre soverommet er noe mindre og ligger mot øst, med plass til dobbeltseng og en tilsvarende skyvedørsgarderobe.

Bad:
Badet har fliser på gulv og vegger, malt betong i himling og naturlig ventilasjon. Innredningen ble skiftet i 2024 og består av servant på innredning, høyskap, speilskap med lys og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskesøyle, med god plass til vaskemaskin og tørketrommel. Nåværende eier har i tillegg limt på tapet på veggene og belegg på gulvet etter overtakelse.

Toalettrom:
Toalettrommet er pusset opp av tidligere eier og har fliser på gulv og vegger samt elektrisk gulvvarme. Innredet med klosett og servant på innredning. Mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, spisestue, entré og soverom. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte plater i stue og soverom. Fliser med pålimt tapet på bad. Fliser på toalettrom.
Himling: Malte plater i stue og soverom. Malt betong på bad. Malte plater på toalettrom.

Lagring:
Bod på ca. 7 m² i kjeller. Garderobeinnredning i entréen. Skyvedørsgarderober på begge soverom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet. Fastmonterte panelovner (smarte wifi Mill-ovner) i diverse rom samt elektrisk gulvvarme på toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 11.06.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for endring av bolig (rehabilitering av Blokk 5) datert 02.01.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 21.08.1969, stemplet godkjent 17.07.1972. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1977/30-1/105 03.01.1977 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 107 BNR: 852
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt og familievennlig til på Karihaugen/Ellingsrud, i et veletablert boligområde med store, grønne fellesarealer mellom blokkbebyggelsen. Her er det lett å trives for både store og små, med en praktisk hverdag hvor det meste er innen kort gangavstand.

Området har nærhet til Østmarka, som byr på rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier, lysløyper, badeområder og populære Mariholtet. Det er også et stort fritidstilbud med blant annet et privat ridesenter, flerbrukshall og fotballbane. Ellingsrud IL tilbyr et bredt idrettstilbud, med aktiviteter som fotball, håndball, allidrett, bandy og tennis.

For barnefamilier er beliggenheten ideell. Flere barnehager ligger bare noen få minutter unna til fots. Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud skole for ungdomstrinnet er også en kort spasertur unna. Nærområdet byr på ballbane og lekeplasser, som gir gode muligheter for lek og aktivitet etter skoletid.

Kollektivtilbudet er svært godt. Fra Ellingsrudåsen T-banestasjon, som er innen gangavstand, tar linje 2 deg til sentrum på under 20 minutter. For den handleglade er det kort vei til både Metro Senter og Furuset Senter, som har et bredt utvalg av butikker, spisesteder og andre servicetilbud. Nærmeste dagligvarehandel finnes også i gangavstand.

Området gir også gode rekreasjonsmuligheter. For de som liker å holde seg i form, finnes det flere treningssentre i nærheten. Vinterstid er det kort vei til SNØ, Norges eneste helårs skianlegg, som byr på flotte forhold for både alpint og langrenn. Ellers er det fine turmuligheter i nærområdet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole.

Ellingsrudåsen skole er under ombygging, og elevene der skal i mellomtiden gå på Bredtvet skole. Rivning er planlagt med oppstart høsten 2025, og med påfølgende oppstart av grunnarbeider og bygging i 2026. Ferdigstillelse er satt til begynnelsen av 2029, men det jobbes for å kunne bli ferdige tidligere og åpne til skolestart i 2028.

Det kan leses mer om ombyggingen på Oslo sine sider: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/nye-ellingsrudasen-skole/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 31 003,2 m² som tilhører borettslaget.

Det medfølger garasje/parkeringsplass nummer 3032, og det betales ikke separat leie for plassen. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Alle andeler har tilgang til én parkeringsplass, enten i garasjehus eller fast plass utendørs. Det er gjesteparkering i borettslaget. For ekstra parkeringsplass utendørs kan parkeringskort kjøpes av styret. For lading av elbil må beboere inngå avtale med ladeselskapet borettslaget har avtale med (Elaway), og det er ikke tillatt å lade via vanlige strømuttak.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan Bebyggelsesplan for boligfeltene A, B, og C samt for parkeringsfeltet H på østre del av Ellingsrudåsen (ID: 26069), datert 07.08.1969, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående saker i nærheten:

- Saksnummer 202019844 - Reguleringssak - Harald Sohlbergs vei 17 - Detaljregulering - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17 for å rive eksisterende skole og erstatte den med nybygg. Skolen videreføres som 3-parallell barneskole med inntil 630 elever. Spesialavdelingen, Arken, skal utvides til 16 elevplasser. Det foreslås nybygg i 4 etasjer fordelt på to volum som forbindes med en passasje. Skolegården skal oppgraderes og tilrettelegges for de ulike aldersgruppene ved skolen. Spesialavdelingen vil også få et eget uteområde som er skjermet fra resten av skolegården. Detaljregulering ble godkjent av bystyret den 26.03.2025.

- Saksnummer 202020090 - Reguleringssak Harald Sohlbergs vei 7-9 - Planforslag til offentlig ettersyn - detaljregulering. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken.

- Saksnummer 202302012 - Reguleringssak: Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Bygge boliger der ridehallen står og ombygge låven til delvis boliger og delvis andre formål.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Planinnsyn via Oslo kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 379,76 pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på andel fellesgjeld, internett, trappevask, rehabilitering av garasje og øvrige driftskostnader for borettslaget.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Lån nr: 8398720812; IN lån 1 - Akonto renter: kr 583,56
- Lån nr: 8398720812; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 0,00
- Internett: kr 273,00
- Trappevask: kr 100,00
- Rehab garasje: kr 140,00
- Felleskostnader: kr 3 283,20

Et av borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper i oktober 2026. Felleskostnadene vil da kunne øke med ca. kr 150-250,- pr. måned fra 1. november 2026.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 138 kwh. pr. år / kr 13 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget er tilknyttet Ellingsrud Kabelnett AS for TV. Internett er inkludert i felleskostnadene. Nåværende eier har valgt bort TV-signaler, men dette kan enkelt bestilles.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 117 857,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 832,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 266 472,- pr. 09.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 125 181 122,- pr. 09.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987145288
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 1 966 588,00
Andel av saldo: kr 4 183,85
Innfrielsesdato: 01.01.2033
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987174733
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 43 871 546,00
Andel av saldo: kr 93 170,73
Innfrielsesdato: 01.09.2042
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987190569
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 1 941 483,00
Andel av saldo: kr 4 127,99
Innfrielsesdato: 01.04.2035
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987202818
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 2 898 280,00
Andel av saldo: kr 6 154,22
Innfrielsesdato: 01.09.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987208123
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 67 699 789,00
Andel av saldo: kr 144 386,00
Innfrielsesdato: 30.10.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10 %
Avdragsfrihet til og med: oktober 2026

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987238197
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 6 803 436,00
Andel av saldo: kr 14 448,81
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10 %

3 950 000,00 Prisantydning
266 471,60 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 216 471,60 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 226 817,60 Totalpris inkl. omkostninger
4 236 767,60 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Olstad Røe

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudåsen Borettslag.

- Borettslaget består av 496 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring Asa, med polisenummer 1465950.

Borettslaget er tilknyttet OBOS, og det kreves medlemskap i OBOS for å kunne eie boligen. Dersom flere skal eie boligen sammen, må alle være medlemmer.

Dugnad må påregnes. Borettslaget har 12 fellesvaskerier, sykkelboder, selskapslokale for utleie og parsellhager/dyrkekasser. Daglig drift og vedlikehold ivaretas av Sameiet Ellingsrudåsen Vaktmestersentral. Beboere har vedlikeholdsplikt for egen leilighet, inkludert årlig kontroll av blant annet vifter, brannslukningsapparat og stoppekran. Brannvarslingsklokke over inngangsdør må ikke demonteres.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025:
- Utskifting av brannslukkingsapparater i fellesarealer og hos andelseiere.
2024:
- Oppgradering av felles sikringsstavler i oppganger.
- Utskifting av alle lyskilder til LED.
2023:
- Rehabilitering av høyblokker (utskiftning av tegl, isolasjon, vinduer og balkongdør).
- Ventilasjonsrens i alle ventilasjonskanaler og ventilasjonssjakter.
2021:
- Installering av infrastruktur for lading av elbil.
2018:
- Rehabilitering av 7 punkthus (skiftet vinduer, etterisolert fasader, ny teglstein, etterisolert tak, nye takluker for brannsikring).
2010:
- Rehabilitering av garasjeanlegg, finansiert via fellesgjeld.

Planlagte påkostninger:
- Det pågår et forprosjekt for rehabilitering av rør og våtrom. Rapporten fra forprosjektet anbefaler utskifting av avløpsrør inne i leilighetene, noe som i praksis vil kreve at badene bygges opp på nytt. Saken skal behandles videre. Det er p.t ikke vedtatt noe kostnadsestimat eller noe nærmere informasjon om når dette vil påbegynnes. Kostnadsøkning må påberegnes når dette igangsettes.
- Avdragsfriheten på et av borettslagets lån opphører i oktober 2026, noe som vil medføre økte kapitalkostnader på gjeldende lån.
- Styret har fått fullmakt til å avvikle Ellingsrudåsen kabelnett (EKN) og inngå avtale med en ny fiberleverandør. Det er ikke vedtatt når dette vil skje og hvilken leverandør som erstatter EKN. Kostnadsendringer på påberegnes.
- Det er vedtatt å utrede salg av tre felleslokaler, betinget av bruksendringstillatelse fra kommunen.
- Modernisering eller utskifting av heiser er under vurdering og har et kostnadsestimat på ca. 13 000 000,- ifølge styreleder. Ingen ting er vedtatt og når dette igangsettes er usikkert. Økning av fellesgjeld de neste årene må påberegnes.
- Utskifting av røykvarslere og enkelte fellesdører er planlagt for 2026.

Årsresultatet for 2025 var på kr 2 311 344,-. Borettslagets disponible midler per 31.12.2025 var kr 7 648 189,-.

Borettslaget er i en juridisk prosess mot OPAK AS. Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått rådgivningsfeil i forbindelse med rehabilitering av høyblokkene, hvor det er avdekket manglende friskluftinntak og kondensproblemer. Saken er sendt til Oslo Tingrett.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

***

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke STOR  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse ( Maks 2 stk)   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 800,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 491,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0231/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26231

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 22:37