Gamleveien 193D

Gamleveien 193D, 1474 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 85, bruksnummer 28
Andelsnummer 16, Østbyenga Borettslag, organisasjonsnummer 850 190 542

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
Andelsrekkehus:
1. etasje 51 kvm: Entré, bad, bod, soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 20 kvm: Markterrasse.

Leiligheten disponerer en utebod på ca. 2,8 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Det er avvik fra originale byggetegninger. Se punkt om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et rekkehus bygget i 1962. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående tømmermannskledning. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak, antatt tekket med takstein. Vinduer har 2-lags isolerglass. Bygningen har malt hovedytterdør, balkongdør med 2-lags isolerglass og innvendige malte fyllingsdører. Det er en utvendig trapp av trekonstruksjoner, og en sydvestvendt markterrasse i trekonstruksjoner på ca. 20 m². Til eiendommen hører også en utebod på ca. 2,8 m².

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva som er gjort av tidligere eiere og det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er registrert at enkelte gulvskjøter som har glidd fra hverandre.

1. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist sprekker i fliser.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske installasjoner
- Varmesentral: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på vinduer, balkongdør, vannledninger, avløpsrør og badets membran.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

1. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Dette er en praktisk rekkehusleilighet over ett plan, med en stor, sydvestvendt markterrasse og egen hageflekk. Boligen fra 1962 har en arealeffektiv planløsning og en takhøyde på opptil 2,70 meter. Eiendommen selges som et dødsbo, og har et generelt behov for modernisering og oppgradering.

Entré:
Entréen har plass til yttertøy og sko, og gir adkomst til boligens øvrige rom. Herfra er det også inngang til en praktisk innvendig bod for oppbevaring med enkel tilgang.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har en takhøyde som gir en god romfølelse, og varmepumpe sørger for komfortabel oppvarming. Fra stuen er det direkte utgang til uteplassen.

Markterrasse og hage:
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt markterrasse på rundt 20 m². Uteplassen har gode solforhold og er delvis skjermet av levegger mot naboene. Terrassen går over i en egen hageflekk hvor årets varmere dager kan nytes. Hekker bidrar til lite innsyn fra forbipasserende.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en delvis åpen løsning mot stuen. Innredningen har glatte og profilerte fronter, og en laminatbenkeplate med nedfelt vaskekum. Av hvitevarer er det integrert platetopp og stekeovn. En kjøkkenventilator med avtrekk er plassert over kokeplassen.

Soverom:
Soverommet har en praktisk løsning med skap over sengen, som gir god utnyttelse av plassen. Det er også en stor skyvedørsgarderobe for ytterligere oppbevaring.

Bad:
Badet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med klosett, servant og et dusjhjørne med skyvbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet er av eldre dato, og modernisering må påregnes.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, soverom og entré. Fliser på bad og kjøkken.
Vegger: Malte plater og panel.
Himling: Malte plater og panel. Takhøyde målt til 2,70 m på det høyeste.

Lagring:
Boligen disponerer en innvendig bod, en utvendig bod på ca. 2,8 m² og plass i en felles kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Det er installert varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt som boligformål siden 1963.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dette er dog ikke uvanlig for eldre eiendommer. Det foreligger byggetegninger datert 14.10.1961.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg av boder og vindfang datert 18.10.1979.
Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger. Bod er innlemmet i entré og bad er utvidet hvor deler av bod er innlemmet i badet. Innlemming av boder i entré og bad er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Gamleveien 193D er beliggende i et attraktivt boligområde i Lørenskog.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi Nordbyhagen. Metro senter, Triaden og Lørenskog sentrum innehar de fleste fasiliteter og servicetilbud. Strømmen storsenter, samt Oslo og Lillestrøm, ligger også godt innen rekkevidde.

Området byr på rikelig med fantastiske turmuligheter året rundt! På sommeren er det milevis med veier og stier i variert terreng, og med et hav av destinasjoner. Lysløypen går fra Ekerud og gjør at du også kan bruke marka på kveldstid. På vinteren kan du nyte oppkjørte løyper mot både Mariholtet og videre over i Oslomarka til Oppsal eller Skullerud, eller mot Losby og en velfortjent pause på Losby besøksgård. I tillegg islegges mange av de store fotballbanene i kommunen til glede for store og små.

Lørenskog kommune innehar et bredt utvalg innen ulike idretter, og det finnes flere idrettsplasser og haller i kort avstand. Både innen breddeidrett og eliteidrett finnes det mange ulike alternativer. En kort kjøretur unna finner du Losby Gods med 18-hulls og 9-hulls golfbane. Ønsker du innendørstrening finnes det flere treningssentre i området; SATS, Condis eller Fresh Fitness. Verdt å nevne er at det finnes Mudo Lørenskog - et meget populært treningstilbud i kampsport for barn, unge og voksne. Du finner også SNØ. Med en størrelse på ca. 40 000 kvadratmeter er det en arena med perfekte forhold for langrenn, alpint og freeski.

Bussholdeplassen Østbyveien ligger i kort gangavstand og har linje 110 mot Lillestrøm og Oslo. Jernbanestasjonen Fjellhamar ligger 2,2 km fra boligen. Stasjonen har et godt kollektiv tilbud med hyppig avganger til flere destinasjoner. Reisetiden med bil er ca. 7 minutter til Lillestrøm og ca. 20 minutter til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagte nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10259.1 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier og grøntarealer. Oppgitt tomteareal er hentet fra tilstandsrapport. Arealet kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Garasje/parkering medfølger ikke boligen ved salg. Det er mulighet til å leie enten plass med motorvarmer eller garasje. Borettslaget har 30 parkeringsplasser og 23 garasjer, som fordeles av styret etter venteliste.

Styret informerer per 07.05.2026 om at det ikke er venteliste på parkering ute, men at det er 2 stk på venteliste på garasjeplass.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan (ID: 2022003), vedtatt 15.03.2023, avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen omfattes av reguleringsplan "Gamleveien 203" (ID: 2008003), vedtatt 06.02.2008. Planen regulerer 1 m² av eiendommen til annen veigrunn.

Eiendommen omfattes av kommunedelplan "Differensiert forvaltning av vassdragene i Lørenskog" (ID: 2003005), vedtatt 11.06.2003. Planen berører en mindre del av eiendommen (totalt 6 m²). Innenfor vernesonen gjelder et generelt byggeforbud. Inngrep som endrer kantvegetasjonen langs vassdragsstreng tillates ikke.

En del av eiendommen på 3 m² er i kommunedelplanen avsatt til LNF-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H310: Faresone kvikkleire. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019 eller senere veiledere som erstatter denne.
- Rød støysone (veg): Eiendommen ligger i rød støysone fra vei.
- Sikringssone tunnel (Romeriksporten): Ved eventuelle grunnarbeider innenfor sikringssonen på 85 meter fra ytterkant teoretisk tunnelprofil må nabovarsel sendes til Bane NOR SF.
- Sikringssone tunnel (RA-2): Ved eventuelle grunnarbeider innenfor sikringssonen på 20 meter (boring) eller 50 meter (større sprengningsarbeider) må nabovarsel sendes til NRV/NRA.

I henhold til NVEs kartlegging ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert som middels, med alvorlig konsekvens ved et eventuelt skred.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Kommuneplanens arealdel 2026–2038 (ID: 2024004) er under utarbeidelse som planforslag. Planen er ikke vedtatt og har per i dag ingen rettsvirkning for eiendommen.

Det er for øvrig ingen kjente byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 563,- pr. mnd. og inkluderer: Tv og internett, felles byggforsikring, eiendomsskatt, kommunale avgifter, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold, nedbetaling av fellesgjeld m.m.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 064,-
- Garasje: kr 350,-
- Stipulerte avdrag: kr 529,-
- Stipulerte rentekostnader: kr 620,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 845 548 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 45 782,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 119 744,- pr. 31.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 4 229 765,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 4 229 765,-
Andel av saldo: kr 119 744,-
Innfrielsesdato: 30.09.2048
Type Rente: Flytende
Rente: 5,50%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 000 000,00 Prisantydning
119 744,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 119 744,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 129 240,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 139 190,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Robert Iversen

Leiligheten er tilknyttet Østbyenga Borettslag.
Borettslaget består av 36 andelsboliger, fordelt på 6 bygninger.
Forretningsfører er BORI Boligbyggelag.
Dugnad må påregnes. Borettslaget har ikke vaktmester. Det er en beboer som tar seg av gressklipping på fellesarealene og alle beboere oppfordres til å hjelpe til med snømåking og strøing.
Fellesvaskeriet er i kjeller under 195 A, her må bruk av vaskemaskin og tørketrommel betales med mynter.
Dyrehold: Det er tillat å ha inntil 2 husdyr pr. enhet etter skriftlig søknad til styret. Husordensreglene må følges.

Styret informerer per 07.05.2026 at det ikke er noen planlagte påkostninger/økninger per nå utover normalt vedlikehold.

Det har vært byttet panel utvendig i forbindelse med vedlikehold, og det må tas en runde til i år ihht. styreleder. Det forventes ikke at dette vil være en stor påkostning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 8 070,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0178/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26178

Sist oppdatert: 09. mai 2026 kl. 15:53