Grefstadviga 28

Grefstadviga 28, 4885 GRIMSTAD
Kommunenummer 4202, gårdsnummer 37, bruksnummer 61

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entre, bod, bad, gang, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod frittstående

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det er bygget bad som er godkjent med ferdigattest fra kommunen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1969. Bygget er oppført på søylefundamenter. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med shingel. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med
karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Oppvarming
Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og ildsted plassert i stue.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 7 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 3 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Grunnmur, fundament:
- Søyler og pilarer: Enkelte søyler har liten avstand til terrenget. Det observeres stedvise tegn til fuktopptrekk i nedre del av søylen. Konsekvens er dette kan forkorte levetiden og kreve at det gjøres tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
Våtrom:
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
Kjøkken:
- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Konsekvens er at mangelfull ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått strakstiltak er etablering av egnet kjøkkenventilator.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader, lekkasjer og funksjonssvikt. Forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner som er synlige fra innsiden. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for renovering/utskiftninger av yttertaket.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Foreslått tiltak er å etablere tilstrekkelig drenering med drensrør og drenerende masser. Sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser for å avdekke hvilke løsninger som kan være tilstrekkelig.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal utbedring av råteskadet område.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har du selv bodd i boligen?
- Ja, Juni 2012
- Dette er en hytte som kun er brukt av eier og familie

- Våtrom -
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja
- Nytt arbeid, 2020
- Utført av faglært, Snekker: Vidar Sandvik, rørlegger: Norvald Vik, Elektriker: Fevik Elektriske
- Dokumentasjon på arbeid

- Tak, yttervegg og fasade -
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja
- Lekkasje i taket rundt pipa 2023/2024, reparert av hytteeier i 2024.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja
- Nytt arbeid, 2018
- Utført av faglært, Vidar Sandvik
- Nye vinduer, ytterdør, isolasjon av vegg mot syd og ny kledning, reparasjon av skade etter stokkmaur i samme vegg. Skjul omgjort til soverom: isolering av vegger og ny innvendig kledning og gulv.
- Dokumentasjon på arbeid

- Elektrisitet -
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja
- Nytt arbeid, 2020
- Utført av faglært, Grimstad kommune
- Nytt opplegg til hytta
- Ikke dokumentasjon på arbeid

- Rør -
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja
- Nytt arbeid, 2020
- Utført av faglært, Norvald Vik
- Ny påkobling til offentlig avløp i forbindelse med nytt bad
- Dokumentasjon på arbeid

- Sopp og skadedyr -
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, stokkmaur i vegg mot syd. I forbindelse med installasjon av nye vinduer, ble all skade på treverk i vegg fjernet, sprayet og reparert.

- Planer og godkjenninger -
24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
- Ja
- Nytt arbeid, 2018
- Utført av faglært, Vidar Sandvik
- Uisolert skjul foran i hytta ble omgjort til soverom: isolert, nytt innvendig panel og nytt gulv
- Dokumentasjon på arbeid
28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
- Ja, nabovarsel om byggeplaner fra hyttenabo

- Andre opplysninger -
32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
- Ja, vi har reparert det opprinnelige taket. I følge tilstandsrapporten, bør taket repareres snarest.

Nytt bad ferdig 2020. Nytt kjøkken 2018, nye vinduer samme år.

En sjarmerende og lettstelt hytte med badekåpeavstand til stranda i Grefstadviga. En trivelig atmosfære og gjennomtenkt planløsning, som gir god plass til både familie og venner.
Hytta fremstår som lys og innbydende med fine oppholdsrom, praktisk kjøkkenløsning og flere soveplasser, slik at man enkelt kan samle både store og små til helger og ferier. Eiendommen fremstår som oversiktlig og funksjonell med gode uteplasser som innbyr til lange sommerdager ute, enten man foretrekker solrike soner for avslapping eller mer skjermede kroker for rolige stunder med familie og venner. Hytta har fått navnet Solbo, som kler hytta ekstra godt med gode solforhold hele dagen. Romslig terrasse/uteplass og fin utsikt gir gode rammer for uteliv, grilling og avslapning i rolige omgivelser. Området rundt preges av hyggelige hytte-naboer, grønne omgivelser og nærhet til flotte turområder, som kan nytes til fots eller på sykkel gjennom store deler av året. Her får man et fint utgangspunkt for et avslappende fritidsliv på Sørlandet.

Dette følger med fritidsboligen:
Kjøleskap, platetopp og stekeovn

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer medfølger.
Spisebord med stoler, og senger med madrasser kan følge med. Det samme gjelder spisebordet med stoler
på terrassen.
Her nevnes at madrassene er forholdsvis nye og aldri brukt uten overmadrasser.
Dyner og puter kan følge med dersom kjøper ønsker det.

Fritidsboligen varmes opp med ildsted i stue. Ellers panelovner.

Eiendommen har vært brukt til fritidsbolig siden 1969. 
 Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest på badet gitt 19.06.2009. Boden registrert påbygd i kommunen 03.12.1975. Utvendig bod registrert i kommunen 06.09.1985.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, da det ikke var praksis på byggeåret, men tegningene er registrert i kommunen 02.06.1969. . Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. (GI Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Følgende er bygget på boligen:  Bad i 2009. Bod i 1975.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4202/37/61:
26.08.1968 - Dokumentnr: 2154 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet utskilt fra: Knr: 4202 Gnr: 37 Bnr: 58

01.01.2020 - Dokumentnr: 1321964 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere:
Knr: 0904 Gnr: 37 Bnr: 61

17.09.1968 - Dokumentnr: 2381 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr: 4202 Gnr: 37 Bnr: 58
Bestemmelse om vannrett

28.06.1976 - Dokumentnr: 2698 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr: 4202 Gnr: 37 Bnr: 58

25.06.1985 - Dokumentnr: 4385 - Erklæring/Avtale
Rettighet hefter i: Knr: 4202 Gnr: 37 Bnr: 20
Bestemmelse om bebyggelse

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytta har en attraktiv og usjenert beliggenhet i Grefstadviga, i naturskjønne omgivelser nær sjøen. Her bor du med kort vei til svaberg, badeplasser og fine turområder, noe som gir gode muligheter for bading, båtliv, fiske og friluftsliv rett utenfor døren. Området har et hyggelig hyttemiljø og et rolig preg, med lite støy og trafikk, slik at du virkelig kan senke skuldrene og nyte fritiden. Samtidig er det overkommelig reiseavstand til nærmeste tettsted/by med handel og servicetilbud, noe som gjør det enkelt å kombinere hyttekos med praktiske ærend. Alt i alt får du her en fritidseiendom med god beliggenhet for den som ønsker nærhet til sjø og natur, i et behagelig og fredelig miljø.

Ta av fra E-18 ved skilt til Fevik, øst for Grimstad. Følg veien til skilt mot høyre til Grefstadviga. Ta så 4 vei til venstre, med skilt Grefstadviga. 3 avkjørsel til høyre. Parker på parkering merket 28 og følg stien ned til hytten. Se etter Krogsveen "til salgs" skilt. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Selveier tomt på 554 kvm

Parkering til to biler på egen parkeringsplass ca. 70 meter fra hytten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til kommuneplan for Grimstad.
Det jobbes med en ny reguleringsplan for østsiden av Grefstadviga. Den vil ikke ha innvirkning på bruken av eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Gebyr Fakturert beløp i 2025
Renovasjon 2 891,24 kr
Forbruk vann 01.04.2024 30.04.2024 kr 76,48
Abonnement vann 01.04.2024 30.04.2024 kr 188,76
Feie-/Tilsynsgebyr 01.04.2024 30.04.2024 kr 47,67
Totalt fakturert terminbeløp: kr 312,91 pr. mnd.

Eiendomsskatten utgjør kr. 736  pr år.

Aud Le Cesne Byrne og Edward John Le Cesne Byrne

1-15. Juli, 2026

Grefstadviga velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 31-0022/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.2622

Sist oppdatert: 23. april 2026 kl. 14:24