Nøkleveien 25

Nøkleveien 25, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 19, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Nøklevann Borettslag , organisasjonsnummer 951 056 367

Totalt bruksareal BRA: 120 m².

BRA-i:
Kjeller, 27 m²: Trapperom og kjellerstue.
1. etasje, 48 m²: Entré, gang, trapperom, stue og kjøkken.
2. etasje, 39 m²: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Kjeller, 6 m²: To kjellerboder med tilkomst fra felles gang, hver på 3 m².

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1958, med et tilbygg fra 1974. Bygningen er en trekonstruksjon med grunnmur av betong, og er oppført med kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Ytterveggene er trekonstruksjoner kledd med både liggende og stående trekledning, og etasjeskillerne er av tre. Takkonstruksjonen er en trekonstruksjon i saltaksform, og yttertaket er tekket med takstein og shingel på tilbygget.
Boligen har vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår og 1986, samt en skyvedør med 3-lags glass fra 2013. Entrédøren er en glatt/profilert dør av tre med kikkhull. Det er en skorstein fra byggeår og en peisovn i stuen.

Sikringsskapet er plassert i felles kjeller og anlegget er sikret med automatsikringer. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget, og det anbefales en utvidet kontroll.

Godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling er installert i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - bad - helhetsvurdering
- Vindu i våtsone.
- Våtrom fra byggeår / eldre tettesjikt med svært usikker funksjon.
- Manglende klemring.
- Eldre vann- og avløpsrør.
- Svært begrenset ventilasjon.
- Det ble foretatt hulltaking og fuktmåling uten at forhøyede fuktverdier ble registrert. Undersøkelsen gir imidlertid kun et begrenset bilde av konstruksjonens totale tilstand.
Basert på våtrommets alder og tilstand må totalrenovering påregnes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Veggflater med tapet har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilatoren avgir ulyder ved oppstart.
- Innredningen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader.

Tekniske anlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter)
- Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om denne er etablert.

Andre rom
- Veggflater, gulvflater og innerdører har stedvis aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader.

Rom under terreng
- Gulvoverflate har aldersrelatert slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen.

Yttervegger
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Det vurderes at det ikke er montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på yttertak og undertak er ikke kjent.

Utvendig trapp (sydvendt)
- Trappen viser tegn til skjevheter.

Utvendig trapp (inngangsparti)
- Rekkverket viser tegn til slitasje og elde samt stedvise råteskader. Det er registrert avskallinger av mur/betong i overflaten, og den underliggende armeringen er stedvis eksponert.

Grunnmur og fundament
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering - helhetsvurdering
- Drenering har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren (bortsett fra på tilbygget) ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft - helhetsvurdering
- Det er registrert enkelte misfarginger som kan tyde på tidligere fuktpåvirkning, men det ble ikke målt forhøyede fuktverdier ved befaringen.
- Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, og tilstand samt utførelse er derfor ukjent.
- Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som kan redusere ventilasjonen av takkonstruksjonen.

Yttertak
- Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges fra innsiden, og det foreligger derfor usikkerhet knyttet til hvordan denne funksjonen er ivaretatt.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende, takrenner og utvendige nedløp, snøfangere, takgjennomføringer (takhatter o.l.), detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner og skorsteiner (over tak): Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendige trapper
- Trappene har ikke håndløper på begge sider (tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetskrav).

Utvendig trapp (sydvendt)
- Trappen har kun rekkverk på én side og mangler fullverdig rekkverk (tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetskrav).

Utvendig trapp (inngangsparti)
- Rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav (tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetskrav).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

- Varmtvannsbereder ble skiftet i 2026 av rørleggerfirma (dokumentert).
- Det er en flekk på ca. 20 cm i kjellerstuen som kan være oljesøl.
- Det kommer en klunkende lyd fra vask på kjøkken og bad når vann tappes.
- Rekkverk ved inngangsparti og trapp til hagen er råteskadet. Det er opplyst at nytt rekkverk til inngangspartiet er bestilt.
- Rekkverket på repos i 2. etasje er noe løst.
- Komfyren fungerer ikke.
- Det er opplyst at borettslaget planlegger utskifting av vinduer i 1. og 2. etasje. Det er uklart om dette er hensyntatt i felleskostnadene.
- Boligen bærer ellers preg av å være modernisert/pusset opp på 1980-tallet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2026 - Ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter installert i kjellerbod.
2025 - Brannsikring med doble gipsplater montert på loftet.
2013 - Skyvedør i stue skiftet ut.
2001 - Delvis oppgradering av det elektriske anlegget med nytt sikringsskap og automatsikringer.

Enderekkehus over tre plan med stor disponibel hagedel og familievennlig beliggenhet. Boligen er oppført i 1958 med tilbygg fra 1974, og fremstår som et velholdt hjem med mange av de originale kvalitetene bevart. Her finner du blant annet heltre gulvbord, peisovn, tre soverom, kjellerstue med peis og en romslig hage som omkranser boligen på flere sider.
Standard og innredninger er i hovedsak av eldre dato, og kjøper må påregne modernisering og oppgradering. Samtidig gir boligen gode muligheter til å skape et hjem etter egne ønsker og behov.

FØRSTE ETASJE

Entré:
Inngangspartiet består av en praktisk vindfangsløsning som skjermer mot vær og vind. Herfra er det videre adkomst til boligens gang, med kjøkken og stue på hovedplanet.
Vindfanget samt trapp og trapperom ned til kjeller utgjør tilbygget fra 1974.

Stue:
Stuen er lys og romslig med heltre gulvbord og store vindusflater mot hagen. Skyvedør med trelags glass fra 2013 gir direkte utgang til uteplassen og bidrar til godt lysinnslipp gjennom dagen. Rommet har naturlige soner for både spisebord og sofagruppe. Vedkaminen tilfører både varme og atmosfære. Trappen til andre etasje er integrert i rommet.

Hage:
Som enderekkehus disponerer boligen en stor og skjermet hagedel på flere sider av huset. Hagen er opparbeidet med plen, busker, trær og variert beplantning som gir et grønt og frodig preg. Uteområdet har gode solforhold og byr på rikelig plass til lek, hagearbeid og utemøblering.

Kjøkken:
Kjøkkenet er stort med god plass til spisebord. Innredningen er av eldre dato med profilerte fronter, laminert benkeplate med enkelte heltreelementer og oppvaskkum i rustfritt stål. Rommet har godt med dagslys gjennom vindu. Pga tilbygget vindfang i 1974, så ble opprinnelig gang innlemmet i kjøkkenet, noe som gjør kjøkkenet i dette rekkehuset større.
Det gjøres oppmerksom på at medfølgende hvitevarer (frittstående stekeovn og kjøleskap med frysedel) er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Det gjøres særskilt oppmerksom på at stekeovn ikke fungerer.

ANDRE ETASJE

Trappen fra hovedplanet leder opp til gang med adkomst til tre soverom, bad og to praktiske kott. I tillegg er det adkomst til et uinnredet kaldtloft via luke.

Bad:
Badet er av eldre dato og inneholder servant, speilskap, badekar med dusjløsning og toalett. Rommet har vindu som gir naturlig lys, samt tilluftsventil for naturlig ventilasjon. Stråleovn er montert over døråpningen.

Soverom:
Boligen har tre soverom i andre etasje. Hovedsoverommet har god oppbevaringsplass i form av innebygget garderobeskap og kott. Soverom 2 har eget kott, mens soverom 3 er utstyrt med garderobeskap. Alle rommene har vinduer som gir godt dagslys og utsyn mot hage eller nærområde.

KJELLER

I kjelleren er det innredet en romslig kjellerstue med heltre gulvbord, panelte vegger og åpen peis. Kjellerstuen har vinduer mot terreng som slipper inn dagslys og bidrar til et trivelig innemiljø.
Det gjøres oppmerksom på at takhøyden er målt til ca. 1,99 meter, og at rommet ikke tilfredsstiller dagens krav til varig oppholdsrom. Rommet mangler også godkjent rømningsvei.

OVERFLATER

Gulv: Heltre gulvbord i stue og gang i 1. etasje. Laminat på kjøkken. Tepper og gulvbelegg i 2. etasje (soverom og gang). Flislagt gulv på bad. Heltre gulvbord i kjeller.
Vegger: Trepanel og strietapet i stue og gang i 1. etasje. Trepanel og tapet på kjøkken. Trepanel samt strietapet i 2. etasje. Våtromstapet på bad. Panel i kjeller.
Himling: Himlingsplater og trepanel i stue og gang i 1. etasje. Malt strietapet på kjøkken. Trepanel i 2. etasje. Himlingsplater på bad. Himlingsplater i kjeller.

TEKNISKE OPPLYSNINGER

- Sikringsskap plassert i felles kjeller. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Hovedstoppekran plassert i felles kjeller.
- Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2026, plassert i ekstern kjellerbod.
- I kjeller er det tilgang til fellesvaskeri og tørkeskap/tørkerom. Her må man sette seg på liste for å få vasketid.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte og tilstandsrapport.

Frittstående fryser i kjellerbod medfølger handelen.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med vedfyring (peisovn i stuen). Badet oppvarmes med en stråleovn montert på vegg over døråpningen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på rekkehus (Nøkleveien 25-35 - Hus 7), datert 05.12.1960. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for tilbygg (byggeår 1974), datert 29.03.1976.
- Ferdigattest for utskifting av vinduer, datert 25.04.1990.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke:
Rom benyttet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler:
- Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, herunder meldeplikt ved arbeider på vann- og avløpsanlegg, kommunens inspeksjonsrett samt ansvarsbestemmelser knyttet til private ledningsanlegg (dok.nr. 1866 -1958).
- To erklæringer vedrørende oppføring av garasjer. Erklæringene innebærer at garasjene opprinnelig ble godkjent som midlertidige tiltak, og at bygningsmyndighetene kan kreve dem fjernet uten erstatning (dok.nr. 14919 og 14920 - 1958).
- Leieavtale mellom Nøklevann Borettslag og Nøklevann Garasjelag om tomteareal benyttet til garasjeanlegg, herunder bestemmelser om leieforhold, adkomst og vedlikeholdsansvar (dok.nr. 41153 - 2004).

Servituttene vurderes ikke å ha betydning for den daglige bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. Dersom flere eier en andel sammen, regnes det som overlating av bruk hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Flyttevask er utført og boligen vil ikke bli ytterligere rengjort til overtakelse.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen har en svært attraktiv og barnevennlig beliggenhet i et veletablert rekkehusområde på Bøler, med umiddelbar nærhet til Østmarka og flotte friområder. Her bor du i rolige og grønne omgivelser med et trygt bomiljø, samtidig som skoler, barnehager, kollektivtilbud og daglige servicetilbud ligger innen kort gangavstand.
Området består hovedsakelig av rekkehus, firemannsboliger og lavblokker omgitt av store grøntområder og bilfrie gangveier. Like i nærheten finner du Trolltun - den sjarmerende kunstnerkolonien på Bøler, kjent for sitt kreative miljø og sine årlige utstillinger.

Rekreasjon og friluftsliv
For friluftsinteresserte er beliggenheten nærmest ideell. Østmarka ligger rett utenfor døren og byr på et omfattende nettverk av turstier, turveier og lysløyper som kan benyttes året rundt. Om sommeren er området perfekt for turgåing, sykling, løping og bading, mens vinteren byr på preparerte skiløyper når snøforholdene tillater det.
I nærområdet finner du populære utfartsmål som Nøklevann, Ulsrudvann, Sarabråten og Rustadsaga. Nøklevann byr på flotte badeplasser, fiske- og padlemuligheter, og ved gode vinterforhold etableres det naturisbane på vannet. Nøklevann Ro- og Padleklubb tilbyr utlån av båter, og via merkede løyper kan du ta deg videre til markastuene Mariholtet, Skullerudstua, Sandbakken, Vangen og Rustadsaga - alle populære turmål med servering og hyggelige rasteplasser.
For de som driver med klatring og buldring, ligger flere kjente klatrefelt og buldreområder rundt Nøklevann og Hauktjern. Området er derfor et attraktivt utfartsmål for både mosjonister, friluftsentusiaster og klatreinteresserte.

Idrett og aktivitetstilbud
Det er kort vei til Haraløkka idrettsanlegg med tennisbaner, friidrettsanlegg, fotballbaner og kunstgressbane. Bøler flerbrukshall ligger kun få minutters gange unna og tilbyr aktiviteter innen blant annet håndball, basketball, innebandy og volleyball.
For trening innendørs finner du EVO Bøler i gangavstand. I tillegg ligger Friendly Fitness på Ulsrud, SATS Hellerud, SATS Ryen og Skullerud Sportssenter innen kort avstand med sykkel eller kollektivtransport. Oslo Klatresenter på Skullerud er også lett tilgjengelig og regnes som et av Norges største og mest moderne klatresentre.

Skoler og barnehager
Området er svært populært blant barnefamilier. Det er kort vei til flere barnehager, og Nøklevann skole ligger kun ca. 400 meter fra boligen og nås på få minutters gange. Skolen er kjent for sitt gode læringsmiljø og sin unike beliggenhet tett på både natur- og idrettsområder. I nærområdet finnes også et godt utvalg av skoler for alle alderstrinn.
Store felles grøntområder, lekeplasser og trygge gangveier bidrar til et svært godt oppvekstmiljø.

Butikker, service og nærmiljø
Dagligvarehandelen gjøres enkelt med både Kiwi og Rema 1000 i nærområdet. Bøler Senter ligger innen komfortabel gangavstand og tilbyr et bredt utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet Coop Mega, Vinmonopolet, apotek, Jernia, Nille, frisør, blomsterbutikk og kafé.
I samme område finner du også Bøler bad, Deichman bibliotek, fritidsklubb og flerbrukshall, noe som gjør nærområdet attraktivt for både barn, ungdom og voksne.

Kollektivtransport
Kollektivtilbudet er meget godt med ca. 11 minutters gange til Bøler T-banestasjon. Herfra går linje 3 med hyppige avganger, og Jernbanetorget nås på ca. 19 minutter. I tillegg betjenes området av flere busslinjer, herunder 58, 76 og 79, samt nattbuss 3N.
Flybussen har stopp på Bøler og gir enkel forbindelse til Oslo lufthavn.
For togforbindelser ligger Bryn stasjon kun en kort buss- eller biltur unna.

Kort oppsummert
Dette er en beliggenhet som kombinerer nærhet til marka og naturen med enkel tilgang til skoler, butikker, kollektivtransport og øvrige servicetilbud. For barnefamilier, friluftsinteresserte og alle som ønsker et trygt og etablert bomiljø, fremstår området som et lite eldorado med svært gode kvaliteter året rundt.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Nøkleveien 25 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Nøklevann barnehage, Utmarkveien barnehage og Bøler sentrum barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14 234 m² som tilhører borettslaget.
Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær og diverse beplantning.

Borettslagets uteområde og grøntareal er fremfor alt et fellesanlegg, men den enkelte beboer har rett til å disponere et begrenset område til egen uteplass. Beboerne plikter å stelle den delen de disponerer, og oppfordres til å stelle den delen av fellesområdet som naturlig sokner til boligen.

Utvidelse av uteplass eller ytterligere opparbeidelse av permanente installasjoner skal godkjennes av styret. Søknad skal inneholde berørte naboers skriftlige tilslutning. Ved søknad om utvidelse av uteplass, skal styret legge vekt på fellesskapets interesser.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.
Parkering på stikkveiene og borettslagets plener er ikke tillatt.

Borettslaget har et eget garasjelag, Nøklevann Garasjelag BA, med 53 garasjeplasser. Plassene leies ut etter ventelister i henhold til garasjelagets vedtekter, og garasjene følger ikke leilighetene. Andelseiere kan søke om plass via garasjelaget, se: https://garasjeinfo.no/. Det er også mulig å leie parkeringsplass i Bøler Parkeringshus via OBOS Forretningsbygg (tlf. 02333).

Garasjelaget tillater kun ladebokser levert av Elaway. Det foreligger tilbud om etablering av komplett ladeanlegg slik at alle som ønsker det kan få montert ladeboks. I tillegg finnes kommunale ladeplasser i området (Bil i Oslo-appen) samt hurtiglader ved Circle K Bøler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt private asfalterte adkomst- og internveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4455 «Nøklesvingen 1 m.fl. - Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 163 bnr. 19, 21, 22 og 23», vedtatt 22.06.2009, med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 22.06.2009. Deler av eiendommens yttergrense berøres også av reguleringsplan 83756, vedtatt 30.10.1956, regulert til offentlig kjørebane/veigrunn.

Det er per d.d. ikke kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Kjente byggesaker i området:
- Bølerlia 73 B: Eiendommen er nylig regulert fra lager og parkeringshus til bolig og forretning. Det skal oppføres et nytt bygg med 58 boliger og nærbutikk i første etasje. Deler av dagens parkeringshus skal rives, noe som medfører tap av parkeringsplasser. Salgsprosessen er pr i dag igangsatt.
Se sak 202102843 hos Plan- og bygningsetaten

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 103,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd (fibernett), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, honorarer og nedbetaling andel fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 20 % økning fra og med 01.02.2026, pga. pågående utskifting av vinduer og verandadører. Det er ikke planlagt ytterligere økninger utover normal KPI-justering.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 5 685,60
- Leietillegg påbygg: kr 158,-
- Eiendomsskatt: kr 259,50 (innkreving eiendomsskatt skjer i månedene mai, juni, september og november)

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 500,- pr. år / 12 788 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor T-We som leverandør av TV og bredbånd (fibernett). TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 968 111,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 872 442,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 1 038,- pr. år (inkludert i de månedlige felleskostnadene).

Andel formue er kr 8 074,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 54 555,- pr. 28.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 788 055,- pr. 28.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208136666
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 28.05.2026: kr 1 142 001,-
Andel av saldo: kr 6 371,42
Innfrielsesdato: 30.04.2030
Type rente: Flytende
Rente: 5,19 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208732943
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 28.05.2026: kr 8 646 054,-
Andel av saldo: kr 48 183,46
Innfrielsesdato: 29.02.2056
Type rente: Flytende
Rente: 5,19 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

8 050 000,00 Prisantydning
54 554,88 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 104 554,88 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 114 050,88 Totalpris inkl. omkostninger
8 124 000,88 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Kristine Wiulsrød og Ragnar Wiulsrød

Leiligheten er tilknyttet Nøklevann Borettslag.
- Borettslaget består av 192 andeler, fordelt på 29 stk. firemannsboliger med 116 leiligheter og 13 rekkehus med 76 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Beboerne er ansvarlige for renhold i fellesområder, snørydding ved eget inngangsparti og stell av uteplass.
- Dyrehold er tillatt med inntil to husdyr per boenhet, så lenge det ikke er til urimelig ulempe for øvrige beboere.
- Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/noklevann/om

Foretatte påkostninger/vedlikehold de senere år (ikke uttømmende liste):
2025/2026 (pågående)
- Vindusutskiftning og utskiftning av verandadører (utskiftingen startet i april 2026 og arbeidene er forventet å ta ca. 1 år.).
- Arbeid med brannsikring av loft på rekkehusene (utføres av Firesafe).
2024
- Fullført rørfornying i alle bygninger (prosjektet pågikk fra 2022).
- Utskifting av stoppekraner i forbindelse med rørfornyingen.
- Utbedring av råteskader i to rekkehus og to firemannsboliger.
- Utbedring av verandaer i Nøklesvingen 86 og 82.
- Maling av rekkehusrekken i Nøklesvingen 33–43 og rekkehusrekken i Nøkleveien 1–11.
- Løpende utskifting av enkeltvinduer og -dører i dårlig forfatning.
- Utbedring av vannlekkasje på tak i tilknytning til pipeløp.
2023
- Kontroll av felles strømanlegg v/Elektrikertjenesten AS.
2022/2023
- Fortsettelse av utvendig maling.
- Rørfornying av avløpsrør under husene frem til kommunal tilkobling i gaten.
- Bytte av samtlige brannslukningsapparater i fellesområdene og ett apparat i hver leilighet.
2021
- Maling av 7 firemannsboliger, inkludert utskifting av ødelagt panel og råtne vinduer.
- Utbedring av større råteskader i Nøklesvingen 57 og 86.
2020
- Etablering av nye lekeplasser, treningsapparater og nedgravde avfallssystemer for restavfall og papp/papir.
- Radonsug installert i syv leiligheter etter funn i radonmålinger 2019.
2019
- Tilstandsvurdering av boligmassen utført av OBOS Prosjekt - grunnlag for langsiktig vedlikeholdsplan.
- Gjennomført radonmålinger i borettslaget.
2018
- Installering av LED-lys i alle fellesarealer og utenfor firemannsboligene.
- Montering av nye smekklåser på innvendige kjellerdører.
2017
- Nytt, avansert kablet brannvarslingsanlegg installert i alle hus med fellesareal (39 stk.).
- Tre rekkehus uten fellesarealer fikk eget brannvarslingsanlegg.
2016
- Etablering av nytt nedgravd fibernett (TV og bredbånd).
- Montering av pipehatter på alle piper.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av vinduer og verandadører pågår. Prosjektet forventes å medføre en økning i fellesgjelden på ca. kr 120 000 per andel når hele låneopptaket er gjennomført, anslått innen våren 2027.
- Det foreligger planer om fornyelse av garasjeanlegget, med en estimert totalkostnad på 12-13 millioner kroner.
- Maling av to rekkehusrekker og to firemannsboliger er planlagt for 2026.
- Styret gjør fortløpende sikkerhetsmessige vurderinger av trær med tanke på eventuell felling.

På årsmøtet 20. april 2026 ble det blant annet vedtatt nye regler for bruk av kjellerdører og endrede regler for dyrehold. Styret fikk fullmakt til å inngå en 30-årig tomteleieavtale med Nøklevann garasjelag, betinget av at en plan for renovering av garasjene fremlegges innen mars 2027.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Andelseierne i borettslaget (etter ansiennitet) og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Eiendommen er tilknyttet Nøklevann garasjelag. Garasjelaget forvalter et anlegg med 53 garasjer, hvorav de fleste er fra 1958, og planlegger en fullstendig fornyelse. For å finansiere prosjektet, som er estimert til 12-13 millioner kroner, har garasjelaget søkt Nøklevann borettslag om en 30-årig tomteleieavtale. Borettslagets årsmøte i 2026 ga styret fullmakt til å inngå en slik avtale, på betingelse av at garasjelaget fremlegger en konkret prosjektplan og finansiering innen mars 2027. Garasjelaget leier ut garasjeplasser etter ventelister, og garasjene følger ikke leilighetene. Garasjelagets hjemmeside er www.garasjeinfo.no.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet Boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlige opplysninger, Oslo kommune  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 17 500,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Foto  inkl. drone kr 8 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0051/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2651

Sist oppdatert: 10. juni 2026 kl. 12:26