Vestre Solheimsbeitet 43

Vestre Solheimsbeitet 43, 3697 TUDDAL
Kommunenummer 4024, gårdsnummer 104, bruksnummer 3, festenummer 27, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
1. etasje 86 kvm: Entre, stue, kjøkken, spisestue, bad, toalettrom, to boder og 4 soverom.

Åpent areal:
1. etasje 70 kvm: Terrasse på 40kvm og terrasse på 30kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2025 utført av Anticimex AS v/ Joakim Havem.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale og sprekker i mellom gulvbord der det er lagt heltrebord. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres noe ujevnheter i heltrebord i overgangen mellom tilbygg i entre. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det registreres sprekker i langsgående skjøter på laminatgulvet i stue. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Rom omtalt som bad fremstår som et klassisk hyttebad og er ikke bygget eller vurdert som et våtrom. Det er ikke etablert membran/tettesjikt på rommet, og rommet tilfredstiller ikke krav til fukt og lekkasjesikkerhet.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Kjøkken:
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det regiseres stedvis sprekker i enkelte kledningsbord. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes. Det registreres stedvis virdde kledningsbord på sørvendt side. Jevnlig ettersyn anbefales. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det er ikke montert musesperre bak trekledning. Musesperre bør etableres.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Ytterdør og terrassedører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen er lukket, inspeksjon ikke mulig. Det registreres noe svertesopp i undertaksbord i luftespalten på taket. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje. Det registreres noe løs shingel i overgangen mot fotsink. Oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert ufagmessig utførelse på gradrenne i overgangen mellom shingel og gradrenne. Funksjonen kan være redusert. Tiltak bør påregnes.
- Takgjennomføringer: Det registreres enkelte skruer som er skrudd ned i shingelen det er etablert tettemasse rundt skruene men utførelsen vurderes ikke til å være fullgod. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. Fotbeslag rundt skorstein har synlige slitasjesymptomer og har enkelte skruer med pakning ned i shingel. Fotbeslag bør fornyes og fullgod løsning bør etableres.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Overgang mellom tak og vegg over ingansparti er vurdert til å ha mangelfulle tettedetaljer. Tiltak anbefales.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Hytten er oppført på søylefundamenter og det vurderes til at det ikke er etablert drenering. Grunnen under hytten var fuktig på befaringstidspunktet og det er blandt annet risiko for oppsug i søylefundamenter og trebjelker. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltakkan iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Boligen har brønnvann. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten etter 2019.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Etasjeskiller - 1 etasje.:
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 45 mm og 25 mm i entre. Det er noe merkbare skjevheter på hytten. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Det ble registrert åpninger i konstruksjonen i mellom eksisterende bygg og tilbygg samt ble det registrert fuktmerker/fuktskjolder i bjelkelag under hytten i overgang til tilbygg. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i bjelkelag/drager og det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Grunnet observason av forhøyede fuktverdier kan ikke skader i bakenforliggende konstruksjon utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.

Terrasser / platting på terreng:
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Konstruksjonen har noe skjevheter og merkbare skjevheter der terrassen er bygget rund trestammen. Tiltak må påregnes. Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Overflatebehandling bør fornyes.

Grunnmur, fundamenter:
- Fundamenter: Det registreres skjevheter i enkelte søylefundamenter noe som kan skyldes setninger i grunn. Jevnlig ettersyn anbefales. Til informasjon: Se punkt etasjeskillere under punkt skjevhetsmålinger. Under inspeksjon av søylefundamenter ble det registrert enkelte hull og løse stubloftsplater under hytten. Det ble registrert forhøyede fuktverdier i bjelkelag der det manglet stubloftsplate. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS). Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Årsak må avklares og stubloftsplater bør utbedres. Det ble også registreres fuktmerker i stubloftsplate under bad ved avløpsrør til servant med forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Årsak må avklares Det er observert spor etter aktivitet av gnagere der stubloftsplaten har falt ned. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med: Komfyr, fryser og kjøleskap.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, fryser og kjøleskap på kjøkken medfølger.

Vedfyring og elektrisk oppvarming via panelovner.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1992.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes godkjente byggetegninger av opprinnelig del og tilbygg fra 2004. Tilbygget har en tilnærmet lik inndeling som i tegningene, men delevegger er noe annerledes. Kommunen opplyser følgende om tilbygget:
"Tilbygget er en meldingssak etter PBL 1985 §86a fra 2004 (sak 2004/599), og vi skal derfor ikke behandle søknaden om ferdigattest (PBL 2008). Tilbygget er i matrikkel registrert som tatt i bruk 31.12.2004." 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Heftelser:
4024/104/3/27:
20.11.2013 - Dokumentnr: 1008242 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 80 år
Årlig festeavgift: NOK 4 500
Gjelder fra dato: 01/03-1991
Bestemmelser om regulering av leien
Pant for forfalt festeavgift
Bestemmelse om overdragelse
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere

Rettigheter:
20.11.2013 - Dokumentnr: 1008242 - Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:104 Bnr:3
Rettighet hefter i: Knr:4024 Gnr:104 Bnr:103
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Gjelder denne registerenheten med flere

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. Fremleie av festeretten kan ikke gjøres uten bortfesters samtykke.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger meget fint til i etablert hyttefelt. Her er det god plass mellom hyttene og det er flott utsikt til Toskjærvannet og Gaustaknea. Rundt hytta kan du nyte naturens skjønnhet og ro - med fjell, vann og skog rett utenfor døra. Et barnevennlig og stille område.

På vinterstid finner du nærmeste skiløype like ved hytta, og det er omtrent 223 kilometer med preparerte løyper innenfor en radius på ca. 15 kilometer fra eiendommen. I tillegg har du kort kjøreavstand til Flugonfjell Skisenter, som er ideelt for barnefamilier som ønsker å stå på alpint.

Det er nylig etablert en flott rundløype rundt Kovstulvatnet på ca. 4 km, kalt Kjæringsteinløypa. Turstien er lett å gå og er tilrettelagt for gående, syklende, barnevogner og rullestoler. En flott gapahuk og tilrettelagt fiskeplass er plassert på nordsiden, - gitt som gave fra Utmarkslaget. Her kan du grille din medbrakte mat eller prøve fiskelykken. Du finner også andre fine rasteplasser og utsiktspunkt rundt hele løypa.

For mer informasjon om Tuddal Høyfjellshotell, kan du besøke hotellets nettside. Hotellet, som ble bygget i 1895 som et høyfjells-sanatorium, har en imponerende samling av antikviteter og gamle møbler. Det ligger på solsiden av Gaustatoppen og gir deg en unik opplevelse i vakre omgivelser. Hvis du ønsker å sjekke skiløyper og prepareringsstatus, kan du besøke Skisporet.no, Norges største portal for skiløyper og langrennsløyper.

Joker i Tuddal er den nærmeste dagligvarebutikken i området. Den er døgnåpen og har alt du trenger for din daglige handel!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Det er elektronisk bom som må åpnes av megler/selger.

Punktfestet tomt.

Festeavgiften er kr 8308 pr. år. Festeavtalen utløper 05.10.2071. 

Grunneier, Håkon Bøen, har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2021

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i gårdsplass ved hytta.

Privat vei. Ikke innlagt vann eller avløp. Vannledning fra brønnhus til hyttevegg med varmekabel. Vannet tas derfra med inn til vannbeholdere inne i hytta.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan Solheimsbeite søndre del, datert 14.12.2011) med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 22.06.2021. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 7285,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, eiing/tilsyn og eiendomsskatt.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Det betales ca. kr. 6000,- for brøyting av vei årlig. Dette kan variere etter forhold.
Det betales også kr. 800,- for medlemsskap i Toskjær hytteforening
Boligen er tilknyttet parabol som leverandør av tv-signaler. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 349 250,- ifølge selger/skatteetaten.

1 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

49 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
3 000,00  Eierskiftegebyr festekontrakt
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
73 195,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 063 195,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Nysveen og Bente Nysveen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hjartdal kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,30 % av salgssummen

Vederlag
2 første visningene gratis. Øvrige kr 2500,- pr. stk
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt - Markedspakke  kr -3 000,00
Kunderabatt - Tilrettelegging  kr -5 000,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Hjartdal komm. inkl tegninger  kr 4 418,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 30 120,00
Foto inkl. plantegning og drone. Kjøring kommer i tillegg  kr 6 000,00

Oppdragsnummer 26-0052/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2552

Sist oppdatert: 03. oktober 2025 kl. 10:30