Nedre Toppenhaug 75

Nedre Toppenhaug 75, 1353 BÆRUMS VERK
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 118, bruksnummer 24, seksjonsnummer 116

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 61 kvm: Entre, stue, kjøkken, soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet:
Loftsetasje 3 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 12 kvm: Vestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.07.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligbygg fra 1984 over 5 etasjer.
- Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betongkonstrukjoner.
- Utvendige fasader forblendet med panel.
- Yttertak av saltaksform som er utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget).
- Leiligheten har slett ytterdør med brannklasse B30 og lydklasse 35 dB. Vinduer med rammer/karmer av tre, og to/tre-lags glass fra 1983.
- Balkongdør med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra 1983.
- Vannrør av kobber, avløpsrør av plast.
- Ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer samt avtrekk på bad.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Vann- og avløpsrør, innvendige overflater og tettesjikt på bad.
- Vann- og avløpsrør, samt kun kullfilter på kjøkken.
- Innerdør ved bad.
- Stoppekran er plassert utenfor boenhet.
- Varmekabler på bad fungerer ikke.
- Ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.
- Vinduer og balkongdør.
- Rekkverk på balkong.

TGIU:
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Innbydende entré
Lys og velkommende entré med flislagt gulv med varme og downlights i himling. Praktisk plass for oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko.

Lys stue med utgang til solrik balkong
Romslig og delikat stue med store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Gode møbleringsmuligheter med plass til både sofagruppe, spisebord og øvrig møblement. Fra stuen er det utgang til en vestvendt, solrik balkong på hele 12 kvm – en forlengelse av stuen gjennom store deler av året.

Koselig og funksjonelt kjøkken
Pent kjøkken med slette fronter, fliser mellom benk og overskap, og god skap- og benkeplass. Det er fint med naturlig lys og plass til et hyggelig frokostbord ved vinduet.
Praktisk adkomst fra stuen gir god flyt i romløsningen. Kjøkkenet har laminat benkeplate, nedfelt oppvaskkum, benkebelysning og stikkontakter over benk. Det er plass til oppvaskmaskin, frittstående komfyr, kjøleskap med fryser og det er innstallert vegghengt ventilator.

Lunt og romslig soverom:
Stort og behagelig soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblement. Praktisk oppbevaringsplass i innebygd garderobe. Lekre downlights i himling gir en moderne og stemningsfull belysning.

Pent bad:
Badet har flislagte gulv og vegger og fremstår som både praktisk og pent innredet. Vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant gir god oppbevaringsplass og et moderne uttrykk. Over servanten er det speil med overlys. Rommet har dusjhjørne med dører, gulvstående toalett og mekanisk avtrekksvifte i vegg. Opplegg for vaskemaskin.

Innvendige overflater:
Gulv: 1.stavs laminat.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger ikke med leiligheten ved salg:
- IKEA garderobeskap på soverom
- Vaskemaskin
- Oppvaskmaskin
- Komfyr
- Kjøleskap

Oppvarming med elektrisitet. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 17.12.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

En mindre del av soverommet, der man kommer inn, er opprinnelig byggemeldt som bod jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at den delen av rommet ikke godkjennes som varig opphold og at den delen av rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 4242, tinglyst 17.02.1983, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr 10.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
- Dagboknr 21581, tinglyst 13.10.1982, type heftelse: Bestemmelser om vann- og kloakkledninger: Eier av gnr. 118 bnr. 24 vedtar som bindende det kommunale vannforsynings- og kloakkreglementet m/ forskrifter som til enhver tid gjelder.
- Dagboknr 35479, tinglyst 10.12.1984, type heftelse: Bestemmelser om garasje/parkering: Bruksrett til 1 garasjeplass i garasjeanlegget på gnr. 118, bnr. 24 i Bærum. Bruksretten til garasjeplassen kan ikke overdras uten i forbindelse med overdragelse av selveierseksjonen. Garasjeplassen kan leies ut på tidsbestemt kontrakt. Kjøper og senere eiere er forpliktet til å sikre adgangen til felles ledningsanlegg som er ført under og/eller gjennom de enkelte boliger dersom det er nødvendig. Kjøper og senere eiere har rett og plikt til å stå som medlem av boligsameiet og er forpliktet til å betale de avgifter og kontingenter som måtte bli bestemt av sameie.
- Dagboknr 89274, tinglyst 22.01.2019, type heftelse: Bestemmelser om bebyggelse: Bestemmelser i forbindelse med oppsetting av en 45cm høy mur i restriksjonsbeltet til offentlige vann og avløpsledninger. Restriksjonsbeltet for offentlig vann og avløpsledninger er 4 meter til hver side målt fra ytterkant ledning. Eier av gnr 118 bnr 24 frafaller ethvert erstatningskrav som har sin årsak i at byggverket er etablert innenfor ledningsnettets restriksjonsbelte. Dersom det ved fremtidig ettersyn, vedlikehold, utskiftning eller flytting av ledningene er nødvendig å foreta særskilte sikringstiltak på grunn av byggverkets nærhet til ledningsanlegget for å unngå skade på bygningen skal eier dekke Bærum kommunes merkostnader.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som styret ikke kan nektes uten saklig grunn.
Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten befinner seg i et meget hyggelig og rolig område på Bærums Verk. Her bor du naturskjønt med kort vei til turområder i Bærumsmarka. Det er flere barnehager i nærområdet i tillegg til fine og trygge gangveier til Anna Krefting barneskole og Mølladammen ungdomsskole. Fra boligen er det kun noen få minutters gange til nærmeste bussholdeplass med ruter mot Sandvika, Bekkestua og Oslo. Her går det også ekspressbuss til Oslo.

På sjarmerende Bærums Verk har du et idyllisk handlesenter med gamle småhus og trivelige gågater. Her har du det meste du trenger i hverdagen, samt flere særegne butikker som for eksempel det hollandske Pannekakehuset og Melboden pizzarestaurant. Ellers har du koselige kafeer, Pannekakehuset og andre hyggelige spisesteder, samt historie, kultur og kunst. Det er for øvrig også en kort kjøretur til Kolsås- og Rykkinn senter, samt Bekkestua og Sandvika med alle forretnings- og servicetilbud herunder kafeer, spisesteder, kino, kulturhus m.m.

Nærområdet byr på et bredt spekter av fritidsaktiviteter og flotte fasiliteter. Lommedalen og Helset idrettslag disponerer flere flotte og nye idrettsanlegg i nærområdet og er aktive innen bl.a. håndball, fotball, bandy, golf, musikk, ski og dans for å nevne noen. For øvrig er marka din nærmeste nabo med flotte tur- og sykkelstier om sommeren, og milevis med preparerte skispor om vinteren og lysløype på Gullhaug. For alpininteresserte er det kort avstand til både Kolsåsbakken og Lommedalen skisenter. På varme sommerdager er Burudvann et populært badested, med fine sandstrender og barnevennlige bademuligheter. Alternativt kan man ta turen til Kadettangen og Kalvøya i Sandvika med flotte badestrender og store friområder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Toppenhaug barnehage
- Helset barnehage
- Øvre Toppenhaug barnehage

Barneskole:
- Anna Krefting barneskole

Ungdomsskole:
- Mølladammen ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 31 431 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, plenområde, diverse beplantning og lekeområde.

Med boligen følger en eksklusiv bruksrett til én garasjeplass (nr. 116). Det er mulighet for å installere elbillader på parkeringsplassen, som kjøper selv må bekoste. I tillegg er det gode muligheter for gjesteparkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "blokkbebyggelse" i henhold til reguleringsplan "Toppenhaug" med planID 1980024 datert 01.06.1982.

Det foreligger planer om nytt høydebasseng ved/rundt Steinsskogen/Kolsås skisenter/Knabberud. Se planID 2021010 hos Bærum kommune.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 202,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, drift- og vedlikehold, felles bygningsforsikring, Kabel-tv/internett gjennom Telenor, varmtvann, trappevask og vaktmestertjenester mm.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 151 050,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 604 200,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 33 180,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 30 431,- pr. 07.07.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4.755.127,- pr. 07.07.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,10%
Innfrielsesdato: 30.07.2029

3 750 000,00 Prisantydning
30 431,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 780 431,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

94 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
105 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 885 971,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pernille Humborstad Stenvik

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Toppenhaug boligsameie, med sameiebrøk 1/138.
Sameiet består av 138 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiet er forsikret hos Gjensidige Forsikring- polisenummer 90111858.

Snømåking/strøing utenfor inngangsdøren og bort til gangveien er det de som bor i oppgangen som er ansvarlige for.

Når bad pusses opp dekker sameiet kostnad ved skifte av sluk, begrenset oppad til kr. 10 000. Kostnaden må spesifiseres i egen faktura som sendes sameiet og hvert prosjekt må avklares med styret i forkant.

Tidligere påkostninger:
- Kjøpt inn å montert åtte fartsdempere i sameiet.
- Gjennomført elektrisk kontroll av alle fellesområder. Feil og mangler er utbedret.
- Reparert eller byttet lamper, vinduer, verandadør der det har vært påkrevd.
- Fulgt opp vannlekkasjer i leiligheter, forsikringssaker.
- Spyling av varmtvannstanker på nedre tun og øvre tun.
- Utbedret stoppekraner i garasjen under 75.
- Reparert og byttet låser hos beboere, inngangsdører og søppelanlegg.
- Etablert ny radonbrønn
- Drenering ved 75/77 og 17/19.
- Nye avfallsanlegg
- Installert digital nøkkel-løsning som heter mobilnøkkel på fellesdørene/inngangsdørene og garasjeportene
- Etablert mesh-nettverk i alle garasjer.
- Utbedret takrenner på øvre og nedre tun

Fremtidige planer:
- Det er nødvendig å drenere resten av sameiet, men det er pt. ikke akutt og dette gir oss muligheten til å planlegge dette prosjektet i sammenheng med øvrige vedlikeholdstiltak i sameiet i årene fremover. Styret vil i 2025 konsentrere seg om å få avklart det siste store avviket som ble påpekt i tilstandsrapporten, nemlig takene og da både hovedtak og småtak.

Vedlikeholds rapport 2020-2025:
Vedlikeholds rapporten fra OBOS Prosjekt viser en rekke områder som er anbefalt prioritert i inneværende 5-års periode. Kartlegge feil i takkonstruksjoner og ventilasjon både når det gjelder hovedtak og småtak som stikker ut mellom terrasser. I tillegg skal panel sjekkes for råteskader og drenering skal kontrolleres. Rapporten påpeker at vinduer og terrassedører kan planlegges for i en senere vedlikeholdsperiode. De økonomiske forutsetningene for fremtidig vedlikehold og prosjekter avhenger av resultatet fra vurdering rundt dreneringen og takene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 10-0192/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bekkestua
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR10.25192

Sist oppdatert: 05. august 2025 kl. 15:25