Kulpeveien 11D

Kulpeveien 11D, 1538 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 4068, seksjonsnummer 16, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 127 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
53 kvm: Gang, wc, VVS/teknisk rom, stue og kjøkken.

2. etasje:
55 kvm: Gang, bad, tre soverom og innvendig bod.

3. etasje:
15 kvm: Tv-stue.

BRA-e (eksternt bruksareal)
1. etasje:
4 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
11 kvm: Markterrasse.

3. etasje:
35 kvm: Takterrasse.

Uteboden er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 18 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 15 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2026 utført av Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, et rekkehus oppført i 2022. Gulv mot grunn av betong. Bærende konstruksjoner av thermomur eller lignende med betong og etasjeskillere av betong. Yttervegger kledd med pussede malte flater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran og pulttakkonstruksjon i tre, tekket med takplater. Vinduer og takvindu med karmer/ramme av tre (fra byggeår). Terrassedør og skyvedør med karm/ramme av tre (fra byggeår). Boligen har ytterdør med glassfelt og lydklasse 37dB. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
VVS/teknisk rom (under trapp i 1. etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Andre rom (1-2. etasje)
- Overflate gulv: Det ble observert to mindre flekker på gulvet til innvendig bod i 2.etasje etter kjemikalier som hadde lekket fra en flaske.

Loft (innredet/3. etasje)
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten ved takterrassen. Iht selger er "puss-skadene på takterrassen meldt inn til ØMF og det skal gjøres en felles reparasjon av alle enheter til våren".

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Det er uklart om boligen har egen utvendig stoppekran.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Konsekvens er at fallforholdene inn mot grunnmur ikke er kartlagt.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg opplyses det om følgende i tilstandsrapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Kursfortegnelse samsvarer ikke med antall sikringer.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Selger opplyser om følgende:
- "Lekkasje i sammenheng med feilkonstruksjon på tak. Taktekking er omfattet av sameiets vedlikeholdsansvar". "Ny konstruksjon installert av ØMF Østfold i samråd med sameie på samtlige rekkehus".

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Her kan du flytte rett inn og glede deg over de mange kvalitetene ved et fremtidsrettet hjem for familien. Planløsningen er hensiktsmessig utformet og gir hver av boligens tre etasjer et klart definert formål.

Boligen ble oppført i 2022 med moderne overflater og innredninger kombinert med den nyeste tekniske byggestandard. Alt er i dag velholdt, noe som gjenspeiles i tilstandsrapport.

Første etasje er i praksis en eneste stor sosial sone der stuen og kjøkkenet er sømløst forbundet. Kjøkkeninnredningen er fra kvalitetsprodusenten Sigdal og har alle hvitevarer integrert. Meterlange arbeidsflater gjør kjøkkenet meget praktisk i daglig bruk.

På stuens syv meter lange gulvflate er det uten trengsel rom for både sofahjørne og spisegruppe. I stuen står i tillegg en lekker vedovn som også fyller rollen som et elegant møbel, i tillegg til sin varmende og stemningsfremmende funksjon.

I første etasje inngår også et praktisk gjestetoalett som er lett tilgjengelig fra entreen. Sistnevnte kan lukkes av med skyvedør som er plassbesparende. Entreens gulv har varme og en praktisk overflate av fliser som er lagt gjennomgående til gangen.

Andre etasje kan gjerne omtales som soveromsetasjen. Her er badet og boligens tre soverom samlet på én og samme flate. Hovedsoverommet er over 14 kvm. stort og innredet med en praktisk skyvedørsgarderobe som utnytter hele rommets bredde. De øvrige to er begge på ca. 7 kvm. og velfungerende barnerom, samlet vegg mot vegg.

Badet er smart innredet til kombinert formål som vaskerom. Dusjdørene kan svinges inn for enklere tilgang til vaskemaskinen. Fliser i grå nyanser på gulv og vegger gir badet helhet. I gulvet er det naturligvis også varme. Spotter innfelt i himlingen kan dimmes til ønsket styrke og stemning.

Toppetasjens rom har flere bruksmuligheter; eksempelvis som soverom, TV-stue, hjemmekontor eller bibliotek. Fra dette rommet er det utgang til den 35 kvm. takaltanen som av mange vil betraktes som én av boligens fremste kvaliteter.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré, gang, bod og bad. For øvrig parkett.
Innervegger: Fliser på bad, for øvrig glatte flater.
Himlinger: Glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Toalett montert på innbygget sisterne.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kjøle-/fryseskap.

Benk på bad medfølger ikke. Veggmonterte lamper i trappen, lamper over kjøkkenbenk og lampe over sofabord i stue medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Boligen har balansert ventilasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken, wc- og baderom, motor for ventilasjonen er plassert i innvendig bod (2. etasje). Frittstående vedovn i stue/kjøkken. Gulvvarme i gang, wc-rom og bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av 11 rekkehus med 46 boenheter datert 15.07.2022.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Boligen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 1218760
Tinglysningsdato: 01.10.2021
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 16, boligformål, sameiebrøk 125/6050.
Utvendig bod er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Dagboknummer: 1628332
Tinglysningsdato: 28.06.2024
Servitutten omhandler: Gnr. 3/bnr. 4068/snr. 1 til 46 har rett til parkering på del av gnr. 3/bnr. 1902. Retten gjelder frem til matrikkelenhetene har fått tildelt permanent bruksrett til parkeringsplass i nytt parkeringsanlegg som skal oppføres på gnr. 3/bnr. 1902.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om sidespor, drift/vedlikehold av lekeplass samt friområder, vannledning og spillvann/drensvann/stikkrenner. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Boligen kan leies ut såfremt boligen har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

De egenartede rekkehusene i Strandtunet er en del av et helt nytt og fremtidsrettet boligområde ved Sjøhagen. Husene ligger som navnet antyder like ovenfor strandlinjen, i rolige og svært idylliske omgivelser langs Mossesundet.

Mellom husene er det intimt og koselig med små, grønne hager og lekeplasser. Gatene svinger seg blant husrekkene og leder deg ned mot sjøen til et stort, åpent grøntareal med masse tumleplass for liten og stor. Bademuligheter er det flere av, blant annet fra piren på Sjøhagen Brygge som er en del av det utvidede nabolaget. Til den langgrunne og barnevennlige Kulpestranda kan du gjerne vasse hele veien fra Strandtunet.

Nærområdet inkluderer i tillegg småbåthavner hvorav Kambo Marina og Søndre Brevik Båthavn er blant de største og nærmeste. Har du båt og får plass i en av havnene, får du samtidig et ypperlig utgangspunkt for utflukter på fjorden sommerstid.

I hverdagen er det meget praktisk med kun kort gangavstand til både dagligvareforretning og barnehage, samt trafikksikker skolevei til kombinert barne-/ungdomsskole på Kambo. På skolens uteområde finnes fasiliteter som kunstgressbane, ballbinge og sandvolleybane som gir et fint aktivitetstilbud også utenom skoletid.

Få om noen boligområder kan vise til den samme kombinasjonen av et utpreget landlig miljø ved sjøen og kun 34 min. reisetid til hovedstaden. Fra pendlervennlige Kambo stasjon like ovenfor Strandtunet er det hyppig avganger til og fra Oslo S dagen gjennom. Ved stasjonen stopper også buss med times-avganger mellom Moss og Vestby. Med bil kjører du til både sentrum av Moss og E6 på ca. 10 min., samt videre til Oslo på ca. 45 min. utenom rushtid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Sjøhagen Fus barnehage (0,2 km), Luenbakken barnehage (1,9 km), Skredderåsen barnehage (3,2 km).

Skoler: Nøkkeland barne- og ungdomsskole (1,7 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (6,3) og Malakoff videregående skole (6,9) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 959 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med plenarealer, trær, prydbusker og internveier av asfalt samt belegningsstein. Fellesområder har også sittegrupper og lekeplass.

Det er vedtektsfestet at bruksenhetene har eksklusiv bruksrett på det umiddelbare utomshusareal mellom internvei/lekeplass/turvei og baksiden av bruksenheten. I tillegg har bruksenhetene eksklusiv bruksrett på det umiddelbare utomhusarealet mellom internvei/lekeplass og inngangsparti. Den eksklusive bruksretten gjelder for 30 år, og bruksenhetene skal vedlikeholde arealet.

Sameiet har ikke parkering på egen grunn.

Seksjonene har ervervet bruksrett til midlertidig parkeringsplasser i carportanlegg på område tilvist av utbygger (følger seksjonen ved salg), carportanlegget er opparbeidet på gnr. 3/bnr. 1902. I fremtiden vil seksjonene bli tildelt permanente parkeringsplasser i parkeringsanlegg i henhold til avtale med utbygger jf. vedtektene.

Seksjonseiere med parkeringsplass betaler kr 200,- i månedlige felleskostnader pr. parkeringsplass, for drift og vedlikehold. Beløpet ligger inkl. i seksjonens totale månedlige felleskostnader jf. vedtektene.

Seksjonseierne må selv bekoste nødvendig utstyr for å knytte seg til den anlegget for lading av el-bil, det er montert lader for el-bil på carportplassen i 2022. Kjøper tegner abonnement hos Elaway for lading av elbil.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse samt del gatetun, lekeplass og gang-/sykkelvei, i henhold til detaljreguleringsplan for Sjøhagen Brygge vedtatt 18.12.2018. Videre er eiendommen hovedsakelig avsatt til fremtidig boligbebyggelse samt del friområde ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I nærområdet av sameiets eiendom (sør/sørvest) er det en reguleringsplan som er vedtatt den 14.11.2016, dette gjelder Områdeplan for Kambo. Planen legger opp til en transformasjon av eksisterende industriarealer NSO og Dynea. Området ved sameiets eiendom er regulert til boligbebyggelse. Se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen.

I nærområdet av sameiets eiendom (sør/sørvest) er det en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder Marinabakken 21. Hensikten med planen er å legge til rette for en flerfunksjonell arealutvikling med boliger, møteplasser, samferdselsanlegg, handel, bevertning og offentlig/privat tjenesteyting næ rt Kambo togstasjon i tråd med intensjonene i overordnete planer for området. Foreløpig status for planen er "planforslag" og planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 20.12.2025-14.02.2026, se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen (med forbehold om at planen blir vedtatt).

Felleskostnadene inkluderer bl.a. renovasjon, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, parkering, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Oversikt over kostnadsfordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 6.635,-, fakturert på eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann og avløp.
Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (54 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 10.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 349 639,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 398 556,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.197,- pr år, fakturert på eiendommen i 2025.

Andel formue er kr 29 358,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 23.03.2026.

Sameiet har ingen fellesgjeld pr. 23.03.2026.

6 480 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
182 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 662 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Carl-Anton Lenman og Jenny Helene Lenman

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Strandtunet Moss Boligsameie.
Sameiet består av 46 boligseksjoner.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.
Sameiets årsregnskap for 2024 viser et overskudd på kr 30.459,-.
Dugnader tilknyttet sameiet må påregnes.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere.

Sameiet skal vedlikehold bruksenhetens utvendige boder selv om disse er bruksenhetens tilleggsdel. Kostnadene fordeles mellom bruksenheten etter sameiebrøken. Innvendig vedlikehold påligger den enkelte bruksenhet jf. vedtektene.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2025: Fortsette dialogen med ettermarked om ferdigstillelse av samtlige reklamasjonssaker. Rens av ventilasjonsanlegg i samtlige hus.

Årsmelding for 2025: "Styret sitt hovedfokus har vært å sørge for fremdrift i lekkasjesaken. Det er en stor og alvorlig sak, som har krevd mye tid og ressurser. Fokuset i saken har gjennom 2024 dreid seg om å bidra til at det kom på plass en ny prosjektert løsning for gjenoppbygning. Her har det vært tett dialog med utbygger og entreprenør, og utbedring med ny løsning er som kjent i gang for fult". "Hovedmålet for 2025 er at utbedringen etter lekkasjesaken skal ferdigstilles for samtlige hus".

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring, polisenr.: 91100673.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 5 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Rabatt markedspakke  kr -10 000,00
Tilrettelegging inkl 2 visninger. (ordinært kr 3.500,- pr visning  kr 5 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr 30 915 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0057/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2657

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 17:26