Prost Holms vei 81

Prost Holms vei 81, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 52, ideell andel 1/1
Andelsnummer 45, Østafor Borettslag, organisasjonsnummer 942453787

Totalt bruksareal BRA: 132 kvm

BRA-i:
1. etasje 60 kvm: Entré, stue/kjøkken, vaskerom og bod.
2. etasje 52 kvm: Gang, baderom og tre soverom.

BRA-e:
Bod 5 kvm: Utvendig bod.
Garasje 15 kvm: Garasje

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 12 kvm: Terrasse.

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 57 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 52 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.03.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
I boligens andre etasje benyttes et rom som kontor/soverom. Dette rommet er ikke bemerket som noe i godkjente bygningstegninger, og er sålens ikke kjent hva rommet er godkjent som.

Viser til punkt om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for mer informasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1988 som et rekkehus. Bygningen er oppført med grunnmur av betong, yttervegger i trekonstruksjoner med liggende trekledning, etasjeskillere av trekonstruksjoner og støpt gulv mot grunn. Boligen har et saltak i trekonstruksjon som er tekket med takstein fra ukjent årstall. Vinduer med karmer og ramme av tre er fra 2011-2012. Boligen har en entrédør med glassfelter og en balkong-/terrassedør med karm og ramme av tre fra 2012.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Våtrommet er vurdert i en helhet. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn:
Veggoverflater har synlig slitasje. Gulvbelegg viser tegn til slitasje, utettheter i overganger og aldersrelatert funksjonsnedsettelse. Vanntett sjikt har alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Gulvbelegg er ikke tilstrekkelig klemt med klemring i sluk. Vann- og avløpsrør har en alder med usikker fremtidig funksjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Fuktmåling er ikke utført på våtrommet, men i entré ved hulltaking som viser piggelektroder til 8 vektprosent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom 2.etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Risiko for nedsatt funksjon, videre overvåkning anbefales.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Dørbladet på vaskerom kommer i kontakt med karmen.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet og det ble oppdaget utettheter i denne. Det viser likevel ikke synlige tegn til skader på befaringsdagen.
- Annet: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på skader.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø. Det er derfor ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det vurderes og være for stor avstand mellom underliggende bjelker noe som fører til svik i konstruksjonen. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet snøforhold. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Utvendig bod
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Andre byggverk - Garasjerekke
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader (svertesopp). Porten viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: På bakgrunn av at eventuell ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Forholdet påvirker sikkerheten. Det er viktig å sørge for at godkjent slokkeutstyr blir anskaffet så snart som mulig.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Lekkasje i hjelpesluk (dusj). Oppdaget med vann i tak under. Etter badegulvet ble pigget opp viser det seg at det var sprekk i membran ved hjelpesluket.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026
Firmanavn: Hus &tilbygg AS
Beskrivelse av arbeidet: Nytt arbeid. Ny membran ble skjøtet på eksisterende membran. Støpt nytt gulv, nye varmekabler er lagt og gulv fliselagt.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2015
Firmanavn: Innleide fagfolk (polakker)
Beskrivelse av arbeidet: Nytt arbeid. Totalrenovasjon av badet. Nytt tak med spot, fliselagte vegger, ny toalett på vegg, satt opp dusj, varmekabler i gulv og fliselegging. Membran ble lagt av eget firma den gang.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Mus i vegg mellom gjeldende leilighet og naboleilighet. Satt opp feller og ikke vært mus siden. Små maur inn i huset fra januar til april i mange år. Tidligere var det forebyggende tiltak at et firma kom og la ut gift. Nye borettslagsregler og tiltaket forsvant. Men ingen maur innendørs de siste fem år.

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja.
Rotter har enkelte år vært observert. Ikke sett rotter de siste fem år. Borettslaget har lagt ut rottegiftkasse. Ligger en i hagen min på endevegg.

Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
Ja.
Ufaglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Beskrivelse av arbeidet: Oppdaget bulker i gulv på soverom i andre etasje i 2022. Kontaktet styret i borettslaget som ikke ville gjøre noe med det. Det har vært uavklart sak om skylddeling mellom meg og styret i forhold til utbedring. Advokat har vært engasjert. Gulvbelegg ble fjernet. Spongulv ble åpnet. Bjelkelag ble forsterket. Dokumentert med bilder. Nytt spongulv og ny parkett er lagt på 2 soverom mot nabo. På hobbyrom er det også observert en brytning i gulvet. Dette er ikke utbedret.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.

Følgende informasjon fremkommer:
Fra jeg flyttet inn har jeg opplevd bankelyder fra vannrør. Dette har opphørt etter siste renovasjon av badet. Låsemekanisme på garasje virker ikke. I forkant av renovasjon på badet ble det laget en inspeksjonsluke i taket på boden i første etasje. Denne er satt på plass og festet med skruer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av bad, utført av Hus & tilbygg AS. Samsvarserklæring foreligger.

2025:
- Forsterket bjelkelag, lagt nytt spongulv og ny parkett på to soverom.

2012:
- Utskifting av vinduer.
- Utskifting av balkong/terrassedør.

2009:
- Oppgradert baderom i 2. etasje.

Velkommen til et rekkehus over to plan, oppført i 1988, som tilbyr en praktisk planløsning og gode bruksmuligheter. Boligen har gjennomgått oppgraderinger som nye vinduer og balkongdør i 2011-2012, og et oppusset baderom i 2. etasje fra 2026.

Entré:
Du ønskes velkommen inn i en entré med fliser på gulvet og vegger i malte flater, panel og tapet. Her er sikringsskapet plassert, utstyrt med automatsikringer. Rommet har slette innerdører.

Stue og kjøkken:
Fra entréen ledes du videre inn i boligens åpne stue- og kjøkkenløsning. Stuen er romslig med parkettbord på gulvet, og vegger i malte flater, panel og tapet. Her finner du en koselig peisovn med glassdør, perfekt for kjølige kvelder. Fra stuen er det direkte utgang til en terrasse på 12 m².
Kjøkkenet er moderne med slette fronter og en benkeplate av laminat. Det er utstyrt med en nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate. Frittstående hvitevarer inkluderer stekeovn med keramisk platetopp, vinskap, kjøleskap og fryser. En vegghengt ventilator er tilkoblet avtrekk.

Vaskerom 1. etasje:
I første etasje ligger et praktisk vaskerom med gulvbelegg og tapetserte vegger. Rommet har en vegghengt servant i slett utførelse med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, samt et speilskap over servanten. Her er det også et frittstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Dørbladet på vaskerommet kommer i kontakt med karmen, noe som påvirker dørens funksjon.

Baderom 2. etasje:
Baderommet i andre etasje er oppusset i 2026, med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Rommet har nedsenket himling med downlights, et vegghengt servantskap i slett utførelse med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Over servanten er et speil montert. Dusjsonen er utstyrt med en skillevegg i glass, dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj, samt et frittstående badekar med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Rommet har også et vegghengt toalett og mekanisk avtrekksventil i himlingen.

Soverom 2. etasje:
I andre etasje er det to soverom med parkettbord på gulvet, vegger i malte flater, panel og tapet, og himlinger med plater. Rommene har profilerte innerdører.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkettbord i stue/kjøkken, gang og soverom. Fliser i entré og på baderom i 2. etasje (med gulvvarme). Gulvbelegg i vaskerom.
Vegger: Malte flater, panel og tapet i stue, entré, gang og soverom. Flislagte vegger på baderom i 2. etasje. Tapet i vaskerom.
Himling: Plater i stue, entré, gang, soverom og vaskerom. Nedsenket himling med downlights over kjøkkendel og på baderom i 2. etasje.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i 1. etasje. I tillegg medfølger en frittstående utvendig bod på 5 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyren medfølger.
Kjøleskap, vinskap medfølger ikke.

Boligen varmes i hovedsak opp med elektrisitet via panelovner. Det er gulvvarme på baderom. I stue/kjøkken er det en peisovn med glassdør.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 30.05.1988. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Div. småarbeider, samt planering gjenstår.
-Krav fra feievesenet må etterkomme.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av skorstein datert 15.02.2000

Det gjøres oppmerksom på at "soverom 2" i plantegningen er innredet etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Rommet er i byggetegningene uten benevnelse så det er uklart hva rommet er godkjent som. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 102789, tinglyst 30.03.1988, type heftelse: Erklæring/avtale
Bestemmelser om parkering av biler i byggeforbudsbeltet. Linjebeltet der gjesteparkeringen er avholdt. Gjelder åpen parkering uten bebyggelse av noen art og for biler med maks høyde på 3 meter.

Dagboknr 105925, tinglyst 06.08.1987, type heftelse: Bestemmelse om veg
Bruksrett av veg. Gnr. 21 Bnr. 41 og bnr. 52 har rett til kjørevei i en bredde av 7 meter over gnr.21 bnr. 51

Dagboknr 106952, tinglyst 15.09.1987, type heftelse: Forkjøpsrett/hjemmel til eiendomsrett.
Forkjøpsrett for kommunen. Kommunen kan ikke eie over 35% av borettslagets enheter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen har en barnevennlig og god beliggenhet på Holt Vestvollen, Skedsmokorset. Feltet er et veletablert boligfelt med konsentrert bebyggelse bestående av leiligheter, rekkehus og eneboliger. Området er rolig og barnevennlig, med friområder og lekeplasser, samt kort vei til barnehage og skoler.

For den aktive er det et rikelig utvalg av idretts- og fritidsaktiviteter i området. Skedsmokorset har flere flotte idrettsanlegg og kan bl.a. by på kunstgressbaner, fotballbaner, håndballhall, ishall, skiløyper, fiskevann, badevann og turområder i bl.a. Tæruddalen, svømmehall og flere treningssenter. For den golfinteresserte ligger eiendommen midt mellom flere av landets beste golfbaner. Det er kun en kort kjøretur til Losby på Lørenskog, Hauger golfklubb i Nittedal og Miklagard som ligger på Kløfta. Hvis vinteridretten står sterkere om sommeren er det kort vei til Snø - et moderne innendørs skianlegg i underkant av 10 km fra boligen.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Skedsmo senter som ligger like i nærheten. Her finner du et bredt utvalg butikker. For ytterligere servicetilbud er det kort vei til Strømmen og Lillestrøm som hver kan by på shoppingsentre, handlegater, restauranter og uteliv.

Nærmeste bussholdeplass er Holt senter med hyppige avganger mot Lillestrøm og Skedsmokorset, samt hyppige avganger mot Oslo i rushtiden. Lillestrøm togstasjon er tilknyttet et bredt linjenett over Romerike og Oslo, og har forbeholdt pendlerparkering.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Holthagen barnehage (0-5 år) 0.3 km
Toppen barnehage (1-5 år) 0.6 km
Sten-Tærud barnehage (1-5 år) 0.9 km

Sten-Tærud skole (1-10 kl.) 1.2 km
OKS grunnskole (1-10 kl.) 1.8 km
Kjeller skole (1-10 kl.) 2 km
Lillestrøm videregående skole 5.7 km
Skedsmo videregående skole 6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 27811 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantninger. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Lillestrøm kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i garasje. Fra borettslagets trivselsregler er det fastsatt at hver leilighet har fått tildelt minst en fast parkeringsplass eller garasje. Gjesteparkering etter området bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Adkomstveiene er Prost Holms vei og Prost Stabels vei.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse (feltnavn: Kons. småhus U=0.4), friområde, kjørevei, gang-/sykkelvei og anlegg for lek i reguleringsplan for Holtområdet (ID: 193 A/84), vedtatt 05.04.1984, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til boligbebyggelse nåværende, tjenesteyting nåværende, næringsvirksomhet nåværende, veg nåværende, friområdet nåværende, kombinert grønnstr.form nåværende, LNRF nåværende.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og friområde (nåværende).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 399,-  pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, drift og vedlikehold, vedlikehold, felles forsikringer, grunnpakke kabel-tv/internett, kommunale avgifter og eiendomsskatt.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1 583,-
Avdrag kr 1 169,-
Felleskostnader kr 4 647,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 000,- pr. år. / 10 582 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og tv og har avgift på kr 449 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 285 537,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 142 147,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 45 103,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 359 147,- pr. 28.02.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 28 171 810,- pr. 28.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.02.2026: kr 28 171 810,-
Andel av saldo: kr 359 147,-
Løpetid: 19.01.2022 - 30.12.2042
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05%

Det er ikke opplyst om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på borettslagets lån.

4 200 000,00 Prisantydning
359 147,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 559 147,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 578 593,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gøril Bente Hall

Rekkehuset er tilknyttet Østafor Borettslag.
Borettslaget består av 88 boligseksjoner, fordelt på 68 rekkehus, 16 tomannsboliger og 4 eneboliger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til vesentlig sjenanse for øvrige beboere. Andelseier må søke til styret.
Lillestrøm Kommune kan eie inntil 10% prosent av andelene i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Borettslaget har gjort arbeider på tak, utvendig panel som var behov for å bytte er byttet og huset er beiset.
- Ferdigstilt arbeid rundt vannmålere.
- Oppmerking av plasser på gjesteparkeringen.
- Løpende vedlikehold.

Planlagte påkostninger:
- Befaring av pipehatter og beslag, på grunn av at enkelte begynner å bli slitt og øke risiko for vannskade.

Det er vedlikeholdsplikt av egen andel. Internt og tilhørende grøntarealer.

Opplysninger fra styret:
- Ang el-bil lading: Løsning levert av elaway:
https://url41.mailanyone.net/scanner?m=1vpvPH-000000008LV-2WPt&d=4%7Cmail%2F90%2F1770759000%2F1vpvPH-000000008LV-2WPt%7Cin41e%7C57e1b682%7C11883032%7C7927292%7C698BA4DB20AA0E992E194755B0FF322C&o=%2Fphtl%3A%2Fets%2Fyawoiona.si%2Fdoer%2Frvnanb%2Fdigor3c71d4f-683-e1a14-35a-21d29392n103w4%2Fed9s--oixitregn&s=rjUrt52f0t_OHy8iMvvl31Rf3gE
- Styret vurderer å fremme forslag om endring i vedtekter ved generalforsamling.
- Én leilighet i Borettslaget mener de oppdaget skjeggkre eller noe lignende , men det er ikke påvist hos nærmeste naboer opplyser styret.

Fra vedtekter:
Utbedring/reparasjon av bad bekostes og utføres i.h.t. den gjeldende våtromsstandard av den enkelte andelseier.
(1) Reparasjoner/utbedringer eller utskifting av ventilasjons- og varmesystem samt
varmtvannstank, herunder også tilhørende rør og kanaler dekkes av den enkelte andelseier.
(2) Når levegger og gjerder finnes skal disse holdes i orden og være malt/beiset.
(3) Beplanting på hver boenhet skal holdes vedlike av den enkelte andelseier. Dette gjelder plenklipp, luking o.l. Busker og annen beplanting skal ikke være høyere enn 2,5
meter og skal klippes årlig på alle sider, dette gjøres av andelseier. Ved fjerning av større busker og trær på hver enkelt boenhet, utføres/bekostes dette av den enkelte andelseier.
Beplantning skal ikke være til sjenanse for nabo.

Fra Husordensregler:
Det er kun borettslagets gjester som skal parkere på parkeringsplassen. Ved en kontroll vil parkeringsselskapet sjekke bilens registreringsnummer mot sitt system. Gjester kan
parkere inntil 4 døgn. En digital parkeringstillatelse må foreligge innen 15 min. etter at parkering har funnet sted. Styret kan gi en utvidet p-tillatelse til beboere som har to biler, da registrerer styret begge bilene i sin egen portal hos parkeringsselskapet, men kun en av disse bilene kan stå parkert på gjesteparkeringen av gangen. Har man mer en to biler så må man registrere parkering hver 4 dag på likhet med gjester.

Søknad om montering av Pergola krever godkjenning av styret. Andelseier må også innhente skriftlig samtykke fra tilstøtende naboer før søknaden sendes styret.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er utlyst med meldefrist 17.03.26 kl 14.00.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 52 500,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører. kr 5 200,00
Innhenting av offentlig opplysninger.  kr 4 368,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto  kr 4 490,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0032/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2632

Sist oppdatert: 16. mars 2026 kl. 16:24