Fyrstikkbakken 14A

Fyrstikkbakken 14A, 0667 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 1957, seksjonsnummer 153, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 39 kvm

BRA-i:
6. etasje 32 kvm: Entré, bad/vaskerom, stue/kjøkken, soverom

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
6. etasje 4 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
6. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 2,50 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Takstmann Jan Berby.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk med 8 etasjer og kjeller/garasjeplan. Eiendommen fundamentert med pilarer til fast grunn og grunnmur i støpt betong. Støpt kjellergulv. Prefabrikkerte betongelementer i etasjeskillere. Stål og betongkonstruksjoner i bæ rende konstruksjoner, utfyllende fasader i bindingsverk utvendig forblendet med panel. Flatt tak i betongkonstruksjon, tekket med folie og innvendig nedløp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Takstmannen har derfor kontrollert med fuktindikator i våtsoner uten at det er registrert fukt i området.

Alle øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Fyrstikkbakken 14 - presentert av Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren!

Lys, moderne og usjenert 2-roms selveier fra 2023 med høy standard! Høyt i 6. etasje med arealeffektiv planløsning, store vinduer, stilrene overflater og en luftig balkong med utsikt.

Her bor du i et moderne sameie med høyt fokus på bærekraft og sosial tilhørighet. Flotte fellesarealer som takterrasser, badstue, treningsrom, selskapslokale, gjesteleiligheter og smart parkering for bil og sykkel.

Nærmere innhold:

Stue/kjøkken:
Lys og luftig stue med store vindusflater, vidstrakt utsikt og en privat, innsynsfri atmosfære. I stuen er det plass til en hyggelig sofakrok med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Leiligheten innehar høy standard med velvalgte overflater i tidsriktig, skandinavisk stil. Malte overflater i gjennomgående toner, kombinert med lyst trepanel som gir boligen karakter. På gulv er det lagt lekker tre-stavs eikeparkett.

Stilrent og moderne kjøkken fra HTH i åpen løsning med stue. Kjøkkenet er innredet med hvite, glatte fronter, laminat benkeplater, nedfelt oppvasskum og et-greps armatur. Integrerte hvitevarer som kjøleskap m/frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjon koketopp med ventilator over. Både water-guard og komfyrvakt er montert. Til tross for å være et mindre kjøkken er det fortsatt godt med oppbevaringsplass i både over- og underskap, samt skuffer.

Balkong:
Utgang fra stue til nordvestvendt balkong, som skaper en herlig forlengelse av boligen hele sommeren! Balkongen er på totalt 9 kvm, hvor 4,4 kvm er innglasset. Så her kan du enkelt kan åpne opp på solrike dager, eller lukke igjen når været ikke spiller helt på lag. Balkongen gir god plass til utemøblement i flere soner, samt en gass- eller elektriskgrill om man skulle ønske det. I og med at leiligheten ligger svært høyt får du en vidstrakt utsikt over Oslo.

Soverom:
Lyst og behagelig soverom med store vindusflater hvor du kan våkne til nydelig utsikt rett fra sengen. Her er det plass til både seng og skrivebord, eller et oppbevaringsmøbel etter ønske og behov. Rommet er malt i lyse toner, som står fint til den lekre eikeparketten belagt på gulv. Solskjerming er montert over vindu, både på soverom og i stue.

Baderom:
Nyere, delikat flislagt baderom med vannbåren gulvvarme, downlights og opplegg for vaskemaskin. Badet er innredet med vegghengt servant med skuffeinnredning og speil over med belysning. Videre har badet dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett. Avtrekk fra baderom tilkoblet leilighetens balanserte ventilasjonsanlegg.

Entré:
Praktisk entré med god plass til både yttertøy og sko. Det er montert en romslig skyvedørsgarderobe med store speildører, perfekt for en siste sjekk før du går ut døren!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren gulvvarme, inklusivt baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.11.2026. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet et fredningsvedtak, erklæring/avtale med bestemmelse om adkomstrett, bruk av vann- og avløpsanlegg, gjerde, vann/kloakkledning, adkomstrett, spuntvegg og sikringstiltak, samt bruksrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes sammenhengende utleie i inntil 30 døgn. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold utover det som inngår i 2-1 (3). Det samme gjelder ny leietakers navn og kontaktinformasjon.

Fyrstikkbakken 14 - et innovativt og moderne boligprosjekt på Bryn, som kombinerer urban bekvemmelighet med naturskjønne omgivelser.

Prosjektet ble kåret til Årets leilighetsprosjekt 2024 og er kjent for sin nyskapende visjon, sosiale møteplasser og smarte planløsninger lagt til rette for et nabolag preget av både bærekraft og tilhørighet. Her står det sosiale aspektet høyt, med fokus på sambruk av fellesarealer som selskapslokale, gjesteleiligheter, sauna på takterrassen, treningsrom og smart parkering for bil og sykkel.

Tveten gård ligger en kort spasertur unna - en liten oase med bygningsmasse helt tilbake fra 1700-tallet. Her er det både søndagskafé og et omfangsrikt kulturliv, noe som gjør gården til et fint møtested for alle aldre. Ikke langt unna finner du og store grøntområder ved vakre Nordre Skøyen Hovedgård. En liten sykkeltur fra boligen ligger Østensjøvannet med et rikt dyre- og fugleliv samt turvei videre inn til Østmarka.

Beliggenheten sikrer og nærhet til flotte Østmarka med tur- og rekreasjonsområder både sommer- og vinterstid. Hyggelige tur- og sykkelstier, skispor og lysløyper strekker seg milevis innover, perfekt for en avkobling i rolige og grønne omgivelser. Her er det gode muligheter for stopp hos koselige markastuer som Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året. I Østmarka finner du flere badeplasser med bl.a. Lutvann, Nøklevann og Ulsrudvann.

Kunstgressbane på Tveita idrettspark. Aktivt idrettsmiljø i Haugerud idrettsforening innen en rekke idretter. Nærhet til Oppsal Arena med flott idrettsanlegg og aktivt idrettsmiljø i Oppsal idrettsforening med bl.a. fotball, håndball, basket og ski. SATS Treningssenter på Hellerud og Mudo Gym på Tveita.

Fra boligen er det gangavstand til Tveita senter med ca. 70 forretninger med blant annet daglighandel, frisør, serveringssteder, vinmonopol, apotek o.l. En kort kjøretur unna finner du også Alna, Oppsal og Bryn senter. På Bryn ligger nærbutikken Rema 1000 med post, samt apotek.

Området byr på god offentlig kommunikasjon med både tog, T-bane og buss! Bryn togstasjon ligger bare 6 minutter fra boligen som tar deg til Oslo S på ca. 4 minutter. Hellerud T-banestasjon (linje 2 og 3) er beliggende ca. 11 minutters gange fra boligen med hyppige avganger. Høyenhall T-banestasjon er også gangavstand. Gode bussforbindelser i nærheten med buss nr. 58, lokalbussen 69B, 76, 79 og N2. Flybuss ved Tveita senter. For den sporty er det ca. 15 minutter med sykkel til Oslo sentrum med fine sykkelveier langs Alnaelva.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 474 kvm som tilhører sameiet. Opparbeidet fellesarealer med gressplener, beplantning, lekeplass og asfalterte gangveier.

Fyrstikkbakken 14 har et eget garasjeanlegg, hvor beboere deler på/kan leie parkeringsplassene både korttid og langtidsleie. Her er det også noen Hyre biler som kan leies. Det er foreløpig byggherre som eier garasjeanlegget, og anlegget driftes av Sesam Sesam. Av sameiets 39 parkeringsplasser i plan Ul er 7 tiltenkt gjesteparkering, 8 tiltenkt bilpool og 24 tiltenkt utleie. Dersom sameiet overtar eierskap og driften av parkeringsseksjonen vil bruken reguleres av styret eller årsmøtet.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5060 datert 11.12.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser:
- S-3425, Fortau.
- S-4508, Regulert støyskjerm.
- S-4230, Annet veiareal og offentlig kjørebane/veigrunn.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-18.

Utdrag av bygge- og plansaker i området:

- Saksnummer 2025/22130 - Plansak. Detaljregulering - Østensjøveien 74. Hensikten med planarbeidet er å etablere et kombinert næ rings- og kontorbygg i 3–4 etasjer, med parkering i underjordisk kjeller. Prosjektet legger til rette for arbeidsplasser i et kollektivnæ rt område og gir en mer effektiv bruk av en underutnyttet eiendom. Forslaget skaper et moderne næ ringsmiljø som styrker lokalsamfunnet og gir en tydeligere og mer bymessig avgrensning mot Østensjøveien. Planinitiativet ble stoppet 17.02.2026 for videre behandling.

- Saksnummer 2025/06841 - Plansak. Detaljregulering , Østensjøveien 40 - 44. Hensikten med omreguleringen er å legge til rette for at det i tillegg til næringsvirksomhet kan etableres boliger slik at området kan utvikles til et variert og attraktivt knutepunkt. Planforslaget omfatter ca. 430 boliger, maks 37 100 m2 BRA og ca. 5 8500 m2 næringsbebyggelse. Mot sør planlegges det en utvidelse av Brynseng Torg med tanke på å styrke de offentlige byrommene ved T-banen og den planlagte bussterminalen.

- Saksnummer 2025/06839 - Plansak. Detaljregulering , Brynseng stasjonsområde. Sporveien AS foreslår å omregulere Brynseng t- banestasjon og stasjonsområde. Hensikten er å oppgradere T-banestasjonen og utvide plattformene. I tillegg foreslås det et høyhus på opp mot 70 meter langs Østensjøveien. Det legges frem to alternativer med forskjellige høyder på bebyggelsen, alternativ 1 er høyhus på 70 m og alternativ 2 er høyhus på 42 m. Forslagsstiller anbefaler alternativ 1. Saken ble lagt ut til høring/offentlig ettersyn 13.11.2023.

- Saksnummer 2025/06757 - Plansak. Detaljregulering , Etterstadsletta øst. Hovedgrepet i planforslaget er å etablere sykkelveien med fortau gjennom Etterstadsletta øst. Grepet medfører etablering av ny bro over Alnaelva. Planforslaget medfører en økning i bredde, fra dagens gang- og sykkelvei på 3 meter, til sykkelvei med fortau på totalt 5,5 meter. Dette snittet omfatter 3 meter bred sykkelvei, samt 2,5 meter bredt fortau. Løsningen kobler seg på planlagt trasé for Etterstadseletta vest i vest. I den østlige delen medfører planforslaget etablering av ny bru over Alnaelva. Ny løsning vil skape en bredere, slakere og mindre kurvet trasé enn dagens.

- Saksnummer 2025/06859 - Plansak. Detaljregulering , Brynsveien 5 m.fl. (Bryn sentrum). JM og Entra foreslår å omregulere Bryn sentrum til bolig, barnehage, ulike næringsformål, idrett, kultur, park og torg. Hensikten med planforslaget er å transformere Bryn til et byområde. Planforslaget innebærer at dagens bebyggelse rives, med unntak av Brynsveien 1 (Stave-bygget), hvor hensikten er at bygget videreføres med påbygg. Det foreslås ca. 50 000 m2 BRA bolig, og ca. 70 000 m2 BRA til andre formål som forretninger, tjenesteyting kontor, hotell og bevertning. Planforslaget legger til rette for ca. 600 nye boliger og ca. 5 000 arbeidsplasser, og åpner for 3 høyhus. Saken er i dag under behandling etter kunngjøring om høring og offentlig ettersyn 13.01.2026.

- Saksnummer 2025/06880 - Plansak. Detaljregulering , Brynsveien 17 mfl. Bryn Boligtomt 2 AS foreslår å omregulere Brynsveien 17 mfl. fra industri og kontor til boligbebyggelse med ca. 250 nye boliger. Bebyggelsen er foreslått plassert som en L-form mot Tvetenveien og Brynshøgda på maks 8 etasjer og med fire punkthus i gårdsrommet på maks 6 og 7 etasjer. I tillegg til boliger inneholder planforslaget offentlig torg og park, samt tjenesteyting, forretning og bevertning.

- Saksnummer 2025/17305 - Byggesak. Thygesons vei 24 - oppføring av enebolig. Igangsettelsestillatelse ble gitt 10.09.2025, med endringstillatelse datert 19.12.2025.

- Saksnummer 2025/12654 - Byggesak. Alnaelva - erosjonssikring i Alnaelva sør for Tvetenbrua. Tillatelse til tiltaket ble gitt 10.09.2025.

- Saksnummer 2025/12469 - Byggesak. Nils Hansens vei 12 - fasadeendringer. Tillatelse til tiltaket ble gitt 09.12.2025.

- Saksnummer 2025/13583 - Byggesak. Nils Hansens vei 18 - rehabilitering av tak og fasader. Tillatelse til tiltaket ble gitt 10.06.2025

- Saksnummer 2025/07085 - Byggesak. Nils Hansens vei 6 A - påbygg, fasadeendringer og bruksendringer. Rammetillatelse ble gitt 10.11.2025.

- Saksnummer 2025/22523 - Byggesak. Brynsalléen 6 - riving og tilbakeføring av opprinnelig fasade. Tillatelse til tiltaket ble gitt 13.01.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 556,- pr. mnd. og inkluderer: Forsikring bygninger, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, styrehonorar, strøm og fjernvarme fellesareal, driftsmateriale, vaktmester, vakthold, renhold fellesareal, appen Heime.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskost likt: kr 345,-
Felleskost delemeter: kr 776,-
Felleskost brøk: kr 1 216,-
Bredbånd: kr 229,-
Tilgode, Bredbånd: kr -468,00 fra 01.05.2026

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 800,- pr. år / 2 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av Kabel-TV og internett. Selger opplyser om en månedlig kostnad på kr 267,59,-. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 895 927,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at dette ikke tilkommer på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 40 051,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 65 048,87,- pr. 18.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 25 610 919,- pr. 10.03.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 16368284452, Dnb Bank ASA
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 18.03.2026: Flytende, 6,35% pa.
Restsaldo: kr 10 602 875,01,-
Andel av saldo: kr 65 048,87,-
Kapitalkostnader: kr 2 171,21,-
Innfrielsesdato: 30.03.2036
Terminer i året: 4

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

4 200 000,00 Prisantydning
65 049,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 265 049,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

106 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
107 710,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
117 660,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
4 372 759,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 382 709,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Wigestrand

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Fyrstikkbakken 14 sameie, med sameiebrøk 32/10278.
Sameiet består av 165 seksjoner.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 55 00. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiet har felles takterrasse, to gjesteleiligheter, et selskapslokale, treningsrom, sykkelbod, badstue, lekerom og kreativt rom som alle kan bookes i Heime appen. Se priser for leie i husordensreglene.

Fyrstikkbakken 14 BRL eier seksjon 1-86 i hus A og B. Utbygger: AFE BOLIGPROSJEKT 20 AS Garasje: Gnr 144 Bnr 1957 Snr 165 , U1 : 39 stk parkeringsplasser som blir leid ut av utbygger og ikke via forretningsfører/styret. Sameiets delemeter bestående av selskapslokale, gjesteleilighet, verksted og fellesrom er egen seksjon nr 164 som eies av boligseksjonene/sameiet. Fellesgjeld: Hver boligseksjon har andel felles gjeld på kr 68 282 for lånet knyttet til delemeter. Lånet løper over 20 år. Renter og avdrag er inkludert i felleskostnadene for delemeter. Det er ikke mulig å innfri andel felles gjeld i sameiet. Ved eierskifte må selger melde fra til Smartly i eget skjema på: https://support.smartly.no/hc/no/articles/4413772011665-Eierskifte

Foretatt påkostninger de senere år:
- Satt opp ekstra belysning i innkjøring til garasje
- Blitt installert kamera i kjeller.
- Nybygg fra 2023

Planlagte påkostninger: 
- Det ble ved årsmøte stemt for innkjøp av felles el-lastesykler med barneseter, en ekstraordinær nedbetaling av lån på fellesarealer med 500 000,- og at styre skal undersøke muligheten for etablering av vindu med åpne/lukke funksjon på den minste gjesteleiligheten.
- Det har vært en dialog om å få etablert støyskjerm. Styret skal undersøke muligheten for å få satt opp støyskjerm med Oslo kommune. Styret opplyser videre at om dette blir aktuelt er dette noe Oslo kommune må ordne.
- Styret opplyser i mail per 15.03.2026 at det er tiltenkt i første halvdel av 2027 at sameiet kjøper ut garasjeanlegget fra Birk&Co, som per i dag eier garasjen og drifter den. Hvordan denne prosessen med å kjøpe de ut vil foregå er litt uklar per tid, men styret skal ha et møte med OBOS og Birk&Co 28.04.2026. Det er ikke klart hvordan denne prosessen vil påvirke hver enkelt beboer, og ytterligere informasjon vil foreligge etter møtet.
- Iht. til mail fra styret mottatt 15.03.2026 er det ingen andre planer framover som vil påvirke eierne.
- Årsmøtet for 2026 er planlagt til 20.05.2026.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Kunderabatt provisjon:   kr -5 000,-
Markedsføringspakke  kr 28 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS  kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,-
Stylingsrådgivning  kr 2 550,-
Tilstandsrapport  kr 9 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2637

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 19:52