Gamle Songevei 760

Gamle Songevei 760, 4950 RISØR
Kommunenummer 4201, gårdsnummer 38, bruksnummer 21

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
Kjeller 52 kvm: Fire boder.
1. etasje 68 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, kjøkken, spisestue, stue og soverom.
Loftsetasje 50 kvm: Gang, kontor og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 24 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 26 kvm: Terrasse.
Loftsetasje 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 57 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 50 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm. Det gjøres oppmerksom på at frittstående byggverk ikke er oppmålt, da byggene eller deler av dem er i dårlig forfatning og lagrede gjenstander enkelte steder hindrer nøyaktige målinger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.10.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført ca. 1900, med tilbygg fra 1981 som omfatter entré og bad/vaskerom. Boligen er oppført med grunnmur i betong på ukjent byggegrunn. Gulv mot grunn er støpt i opprinnelig kjellerdel, og oppført med trebjelkelag mot grunn i tilbygget. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon med takopplett, tekket med takstein og med undertak av asfaltpapp. Det er uinnredet kaldtloft over deler av boligen. Vinduer har trekarmer med ett-, to- og tre-lags glass, hvorav tre-lags glass i 1. etasje er fra 2024 og to-lags glass i loftsetasje er fra 2021. Ytterdører og terrassedør har karmer av tre, og balkongdør i loftsetasje er fra 2022. Det er etablert terrasse med utgang fra 1. etasje og balkong i trekonstruksjoner med utgang fra loftsetasjen. Boligen har teglsteinspipe fra byggeår med ildsted plassert på kjøkken. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående garasje og «stall» er oppført i trekonstruksjoner med fasader kledd med stående trekledning. Yttertak har saltakskonstruksjon utvendig tekket med betongtakstein på garasjen og profilerte stålplater på «stallen».

Sikringsskapet er plassert i trappeoppgangen mellom 1. etasje og loftsetasjen, og anlegget er utstyrt med både skru- og automatsikringer. Det foreligger el-tilsynsrapport gjennomført innen de siste fem år, samt samsvarserklæringer for AMS-måler (2016) og ny kurs til varmepumpe (2021). Det gjøres oppmerksom på at anlegget har høy alder.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom:
- Bad og vaskerom: Det er registrert enkelte sprekker i vegger og himling. Det er observert utettheter i tettesjiktet, løse fliser, misfarging og sprekker i fuger, samt svikt i gulvet, sannsynligvis forårsaket av fukt- og råteskader i bjelkelaget som følge av fuktpåvirkning fra grunnen. Vann- og avløpsrør inkludert sluk har en alder som tilsier usikker funksjon. Ved hulltaking og fuktmåling med piggelektroder i vegg mot dusjsone ble fuktinnholdet i tilgjengelig treverk målt til over 20 vektprosent, med kritisk høyt fuktnivå som tyder på pågående fuktskade.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Det er merkbare skjevheter i boligen. Høydeforskjellen på 2,0 meter er målt til 30 mm på soverom i loftsetasjen.

Yttervegger inkl. fasader:
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på kledningens overflatebehandling, tydelige tegn til elde og observerte råteskader. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terreng, med tegn til råteskader. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen, og det observeres symptomer på skader og tilstandsforverring. Kledningen mangler også tilstrekkelig gnagersikring.

Yttertak:
- Yttertak: Observasjoner fra kaldtloft tyder på feil ved konstruksjonsoppbygningen med utilstrekkelig ventilering. Takkonstruksjonen viser stedvis tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker. Taktekkingen og beslag har høy alder, betydelig slitasje og punktvise skader. Observasjoner tyder på at pågående lekkasjer og funksjonssvikt i undertaket ikke kan utelukkes, og det er målt forhøyede fuktverdier i takkonstruksjonen på kaldtloft og i garasje. Vannbord, vindskier og takutstikk viser tegn til slitasje, elde og råteskader. Takrenner og nedløp har mangler og skader, og mangler enkelte steder. Det har vært tilfeller av sporadisk fuktinnsig ved pipe.

Drenering:
- Drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen fra byggeår. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall eller fall inn mot grunnmuren. Grunnmuren vurderes å ikke være beskyttet med utvendig fuktsperre, og vann fra yttertaket er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen.

Andre byggverk:
- Frittstående garasje og "stall": Byggene bærer preg av høy slitasjegrad med omfattende overflateslitasje, sprekker, stedvis råteskader og skjevheter i konstruksjonene. Taktekking på garasjen har skader og utettheter, og delen betegnet som «stall» er sterkt skadet og har delvis kollapset.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Tekniske anlegg:
- Vannrør: Vannrør av kobber fra 1981 med usikker fremtidig funksjon grunnet alder, samt stedvis kondens og begynnende korrosjon.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra 1981 har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
Andre rom 1.etasje:
- Overflate gulv: Fuktmåling med pigg i gulv viste forhøyede verdier på 19,0 vektprosent, som indikerer pågående fuktproblematikk.
- Innerdører: Flere innerdører tar i dørterskel eller karm og henger ved åpning og lukking, og flere vridere har behov for justering.
Rom under terreng:
- Rom under terreng: Symptomer på fuktvandring på støpt gulv og grunnmur, spor etter treskadeinsekter i etasjeskille og trevirke, samt målt over 20 vektprosent fukt i etasjeskillet.
Loft innredet:
- Innerdører: Flere innerdører tar i dørterskel eller karm og henger ved åpning og lukking, og flere vridere har behov for justering.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som stedvis utilstrekkelig, med ventiler kun på to soverom.
Loft uinnredet / kaldt loft:
- Loft uinnredet / kaldt loft: Misfarging og forhøyede fuktnivåer mellom 16 og 19, stedvis over 20 vektprosent, manglende dampsperre mot underliggende etasje, utilstrekkelige lufteåpninger mellom taksperrer, samt spor etter gnagere og treskadeinsekter.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Enkelte riss observert på skorsteinen, blant annet på soverom i loftsetasjen.
Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Spor etter gnagere på uinnredet kaldtloft og manglende gnagersikring på ytterkledning.
- Borebiller: Spor etter treskadeinsekter på uinnredet kaldtloft og i kjeller som indikerer aktive angrep.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og ytterdører: Slitasje, elde og svekket tetthet på eldre vinduer og ytterdører, fuktskader på vinduer og ytterdør i kjeller, samt ufagmessige innsettingsdetaljer rundt ytterdør i kjeller og terrassedører.
Balkonger / Terrasse:
- Balkonger / Terrasse: Overflatematerialer og rekkverk på balkong og terrasse viser tegn til slitasje, elde og begynnende fukt- og råteskader.
Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Stedvis slitasje observert på grunnmuren.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Ukjent alder på utvendige avløpsledninger medfører usikkerhet rundt fremtidig funksjon.
- Septiktank og tett avløpstank: Ingen dokumentasjon på septiktankens rensefunksjon, kontrollrapporter eller tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Ufaglært arbeid er utført ved bytte av vinduer i 1. etasje i 2024, samt bytte av to vinduer og en balkongdør i 2. etasje i 2023. Varmtvannstank ble byttet av ufaglærte i ca. 2019. En eldre vedovn som ikke var i orden har blitt fjernet. Selger opplyser videre om tidligere lekkasjer ved vinduer, men at det ved vindusbytte ble konstatert at lekkasjene var gamle og ikke pågående.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2024:
- Montering av nye vinduer med tre-lags glass i 1. etasje

2022:
- Montering av ny balkongdør med to-lags glass i loftsetasje.
Montering av to vinduer med to-lags glass i loftsetasje.

2021:
- Installasjon av luft-til-luft-varmepumpe i spisestue og opplegg av ny kurs fra sikringsskap, utført av Risør Heis og Elektro

2016:
- Installasjon av AMS-måler

ca. 2000:
- Oppgradering av kjøkken

Ifølge selgers egenerklæring:

2019:
- Utskifting av varmtvannstank

Enebolig over tre plan oppført ca. 1900, med tilbygg fra 1981 som rommer entré og bad/vaskerom. Boligen har en landlig beliggenhet i rolige omgivelser og byr på en tradisjonell planløsning med stue, spisestue, kjøkken, fem soverom og kontor. Boligen har et generelt oppgraderings- og moderniseringsbehov for å møte dagens krav til standard, men det er foretatt enkelte oppgraderinger i nyere tid, blant annet med nye vinduer i 1. etasje i 2024 og installasjon av luft-til-luft varmepumpe i 2021.

Entré:
Entréen ligger i tilbygget fra 1981 og gir adkomst videre inn i boligens gang. Rommet har belegg på gulv og malte overflater.

Gang:
Gangen binder første etasje sammen og har trappeløp videre opp til loftsetasjen og ned til kjelleren. Rommet har malte heltre gulvbord og malt panel på veggene.

Stue:
Stuen har malte heltre gulvbord og malte panelvegger. Rommet har vinduer med tre-lags glass fra 2024 som slipper inn dagslys, og har god plass til sofagruppe og sitteplasser.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med hvite, profilerte fronter og laminert benkeplate, oppgradert rundt 2000. Innredningen inneholder oppvaskmaskin, vask med ett-greps armatur og komfyr med avtrekksvifte på vegg. Rommet har et ildsted tilknyttet boligens teglsteinspipe, og overflatene består av belegg på gulv, tapét på vegger og malt flate i himling.

Spisestue:
Spisestuen ligger i åpen forbindelse med kjøkkenet og har direkte utgang til terrassen. Rommet har malte heltre gulvbord og er utstyrt med en luft-til-luft varmepumpe installert i 2021.

Soverom 1. etasje:
Soverommet i første etasje har adkomst fra gangen. Rommet har malte heltre gulvbord, malt trepanel på veggene og vindu med tre-lags glass fra 2024.

Bad:
Badet ligger i tilbygget fra 1981 og er utstyrt med servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, badekar med vegghengt badekararmatur, gulvstående toalett samt sluk i gulv. Overflatene har belegg og fliser på gulv, samt fliser, belegg og tapét på veggene. Rommet har ventilering via mekanisk og naturlig avtrekk i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Vaskerommet ligger i tilknytning til badet i tilbygget og er utstyrt med opplegg for vaskemaskin, sluk i gulv og avtrekk. Rommet har belegg på gulv, tapét på vegger og malte plater i himling. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Gang og kontor loftsetasje:
Trappen fra første etasje leder opp til en gang med adkomst til rommene i loftsetasjen samt loftsluke med nedfellbar trapp til uinnredet kaldtloft. Kontoret har synlig skråtak og gir plass til arbeidsbord.

Fire soverom loftsetasje:
Loftsetasjen rommer fire soverom med varierende overflater av malte tregulv og laminat, samt vegger med tapét og malt panel. Ett av soverommene har utgang til balkong via balkongdør med to-lags glass fra 2022. Etasjen har delvis skråtak.

Terrasse og balkong:
Fra spisestuen i første etasje er det utgang til en treterrasse med rekkverk i tre. I loftsetasjen er det utgang til balkong fra et av soverommene.

Kjeller:
Kjelleren er uinnredet og består av fire boder med støpt gulv og synlige betongvegger. Her er boligens varmtvannsbereder på 188 liter og trykktank plassert. Rommene i kjelleren har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Malte heltre gulvbord, laminat og belegg. Synlig støpt gulv i kjeller.
Vegger: Tapét, malt panel og malte flater. Synlig primærkonstruksjon og betong i kjeller.
Himling: Malte flater, malte plater og malt panel. Panel, heltrebord og delvis polystyren i kjeller.

Lagring:
Boligen har fire boder i uinnredet kjeller, integrert garasje i 1. etasje med adkomst fra utsiden, samt uinnredet kaldtloft med adkomst via luke med nedfellbar trapp fra gang i loftsetasjen. På eiendommen er det i tillegg frittstående garasje og stall.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe fra 2021 er plassert i spisestue i 1. etasje. Ildsted på kjøkken tilknyttet teglsteinspipe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1900. Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjenning på vilkår for tilbygg til boligen (vindfang og bad/w.c./vask) datert 26.06.1981 (sak 247/81). Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For driftsbygning (hus for dyr/landbrukslager/silo, bygningsnr. 8695784) foreligger det igangsettingstillatelse datert 01.06.1984, og bygget ble registrert tatt i bruk 15.08.1984. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at garasje i 1. etasje (BRA-e 24 m²), terrasse i 1. etasje eller balkong i loftsetasjen er byggemeldt. Det foreligger heller ikke byggetillatelse eller ferdigattest for eiendommens frittstående garasje og stall i mottatt dokumentasjon.

Det er ikke fremlagt byggetegninger fra boligens opprinnelige oppføring. Det foreligger godkjente plan- og fasadetegninger for tilbygg datert 26.06.1981 (mottatt 05.05.1981). Dagens planløsning i tilbygget er innredet med entré, bad og vaskerom innenfor areal godkjent som vindfang og bad/w.c./vask. Innvendig oppdeling og omdisponering av våtrom innenfor samme bruksenhet er normalt ikke søknadspliktig. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 997, tinglyst 24.07.1954, type heftelse: Rettsbok. Ekspropriasjonsskjønn avsagt av Holt herredsrett til fordel for Aust-Agder Kraftverk for anlegg og drift av høyspent kraftledning. Rettighetshaver har en stedsevarende rett til å plassere master med nødvendig fundament og tilbehør, strekke og drifte ledninger, samt foreta inspeksjon, reparasjoner og ombygginger. Det er gitt rett til adkomst langs traséen og til bruk av gårds- og skogsveier samt stier for materiell og personell. Rettighetshaver har rett til å rydde og felle trær i ledningsgaten (10 meter på hver side av senterlinjen for 60 kV og 3,5 meter for 22 kV), samt trær utenfor beltet dersom forholdene krever det. Eier beholder rett til å dyrke jorden mellom mastene, ha beite for dyr og fremdrift av tømmer. Trær som felles tilfaller grunneier dersom de tas hånd om i rett tid.

Dagboknr 3769, tinglyst 21.10.1981, type heftelse: Erklæring/avtale. Avtale med Landbruksdepartementet vedrørende senking av kanal, inngått i fellesskap mellom gnr. 38 bnr. 7 og gnr. 38 bnr. 21. Eier og fremtidige eiere forplikter seg til å delta i anleggskostnader og fremtidig vedlikehold etter fastsatt delingsprosent på 50 % for gnr. 38 bnr. 21. Eventuelle tvister om vedlikeholdsarbeidet skal avgjøres ved voldgift (skilsdomstol) på tre medlemmer. Grunneierne har solidarisk ansvar for eventuelle skader tiltaket måtte medføre for egne eller andres eiendommer.

Dagboknr 752817, tinglyst 21.09.2007, type heftelse: Elektriske kraftlinjer. Avtale med Agder Energi Nett AS (nå Glitre Nett AS) om rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av 22 kV høyspenningsluftledning. Trasélengden over eiendommen er ca. 210 meter, og linjen har et ryddebelte med bredde på 12 meter. Det gjelder en minsteavstand fra ytterste ledning til nærmeste bygningsdel på minst 6 meter. Rettighetshaver har rett til nødvendig adkomst for bygging, drift, ettersyn og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen er rengjort og overtas i den stan den fremstår på visning
Tilbud av produkter og tje.nester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en fredelig og landlig beliggenhet langs Gamle Songevei i Risør kommune, omgitt av skogsterreng og åpne grøntarealer. Her bor du usjenert og tilbaketrukket, med naturtomten og skogen like utenfor inngangsdøren. Nærområdet byr på rike muligheter for turgåing, jakt, bærplukking, bademuligheter, fiske og friluftsliv rett fra eget tun gjennom alle årstider, samtidig som det er praktisk adkomst videre ut på veinettet.

Den nærmeste dagligvarehandelen finner du på Søndeled med Kiwi, samt Rema 1000 inn mot Risør, begge en kort kjøretur unna boligen. For barnefamilier ligger Fargeskrinet barnehage og Søndeled skole for 1. til 7. trinn en kort kjøretur fra eiendommen. For de eldre barna har Risør sentrum både ungdomsskole og videregående skole. Fritidsaktiviteter og idrettstilbud finnes også i nærområdet, blant annet med fotballøkke ved Songebakkene og idrettsflater på Songe.

Nærmeste bussholdeplass er Sauvika, som ligger en spasertur unna langs veien. Dersom du pendler eller skal reise lengre, ligger Grenstøl bussterminal ved E18 omtrent femten minutters biltur unna, med hyppige ekspressbussavganger i retning Oslo, Arendal og Kristiansand. Risør sentrum når du på rundt ti minutter med bil. Den tradisjonsrike sørlandsbyen byr på koselige gater, butikker, spisesteder og et levende båt- og kulturliv med Trebåtfestivalen og Kammermusikkfesten som årlige høydepunkter. Langs skjærgården finner du også populære turområder og badeplasser, inkludert Randvika og Urheia friluftsområde.

Barnehager:
Fargeskrinet barnehage: 7 min. kjøring
Frydenborg barnehage: 12 min. kjøring
Trollstua barnehage: 13 min. kjøring

Idrett og fritid:
Songebakkene - fotballøkke: 3 min. kjøring
Atletix Risør: 11 min. kjøring
Stewarts fysioterapi & treningssenter: 13 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 103 762,2 kvm. Tomten fremstår som en naturtomt.

Tomten har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering i garasje, samt på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Vei inn til eiendom/innkjørsel er privat.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel datert 26.11.2019 avsatt til LNFR (areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag).

I kommuneplanens arealdel (plan-ID 2019001) er 103 762 m² avsatt til LNRF-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende. Da det ikke foreligger reguleringsplan for eiendommen, er det kommuneplanens bestemmelser som er gjeldende. Det gjøres oppmerksom på at det pågår planarbeid for ny kommuneplan for Risør kommune (Kommuneplanen 2025, plan-ID 4201_2025001, status planforslag).

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av hensynssone H370: Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler) med et delareal på 6 353 m². I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 4-2 c er det innenfor sonen ikke tillatt med ny bebyggelse, og alle tiltak i terrenget og anleggsarbeid innenfor hensynssonen skal på forhånd avklares med ledningseier.

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare med et delareal på 1 620 m². I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 4-2 b kan det innenfor sonen ikke iverksettes bygningstiltak uten at risiko og sårbarhet er dokumentert og eventuelle avbøtende tiltak er iverksatt. Ved utarbeiding av detaljreguleringsplan skal det belyses hvordan tilstrekkelig sikkerhet oppnås.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 6 768,- for 2025. I dette inngår gebyr for feiing og årsgebyr renovasjon og privat slamanlegg.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 4 130,- for 2025. Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann eller avløp.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 867641for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 130,- pr år.

2 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

57 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
58 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
81 330,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 348 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 371 330,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Martin Vilhelmsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.
Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,4 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 48.000,-

Vederlag:
Tilrettelegging kr 10.900,-
Visning/overtagelse kr 900,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 26 900,-
Oppgjør kr 7 500,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Risør kommune kr 4.619,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter
Foto kr 4000,-

Oppdragsnummer 47-0180/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25180

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 14:59