Lamøya 8

Lamøya 8, 3261 LARVIK
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 1030, bruksnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 78 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad og tre soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 93 kvm: Inngangsparti/terrasse 14 kvm og terrasse mot sydvest 79 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.05.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Terrassene grenser til fjell og derfor skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme. Takstmann opplyser også at to av hyttas soverommene er mindre enn anbefalt størrelse på 7 kvm.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende fritidsbolig oppført i 1946 og tilbygget rundt 1967 og 1990/91. Bygningen er oppført på grunnmur i betong/lettklikerblokker, med bærende bjelkelag i tre. Plate på mark i deler av bygningen. Yttervegger i tre- og betongkonstruksjoner. Etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med pusset mur og liggende kledning i treverk. Saltak tekket med takshingel. Vinduer og terrassedører med to-lags isolerglass. Ytterdør i trekonstruksjon med isolerglassfelt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Deler av krypkjelleren har begrenset tilkomst, slik at kontrollen ikke er fullstendig. Det gjøres oppmerksom på at en krypkjeller er en utsatt konstruksjon hvor det er små marginer før skader oppstår, og en inspeksjon av hele krypkjelleren er viktig for stadfesting av tilstand. Det var lagret gjenstander i deler av krypkjelleren på befaringsdagen, noe som begrenset inspeksjonsmuligheten ytterligere. Det er ikke etablert noen fuktsperre i form av plast på bakken i kryprommet. Det er små og få lufteventiler i krypkjelleren, og det er ikke etablert lufting over tak for god luftsirkulasjon. Kryssventilering anbefales som et minimum. Det registreres fritt vann på grunnen. Det er observert svertesopp som skyldes oppfuktning av materialer. Det er også observert enkelte råteskader i treverk. Det registreres kreosotlukt i deler av krypkjelleren.
- Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon er ikke mulig. Det er observert råteskader på taktro/takutstikk. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Ved en fremtidig takomlegging må utbedringer påregnes.
- Det er behov for totalrenovering av våtrommet. Det må påregnes en full oppgradering av våtrommet. Det kan eksempelvis nevnes følgende forhold: Basert på datostempling i sluk vurderes våtrommet å være fra 1980. Det vurderes at det ikke er etablert membran/tettesjikt på våtrommet. Eventuell membran har nådd en alder hvor fremtidig funksjon er usikker. Det er observert riss/sprekker i fliser og flisfuger i dusjsonen. Elastiske fuger har manglende vedheft. Det er observert bulk/svank i veggkonstruksjonen. Ved belastning/trykk gir veggen i dusjsonen etter, noe som indikerer skjulte skader i veggen. Det er utført hulltaking og fuktmåling med pigg i treverk. Det ble registrert forhøyede verdier. Målingene viser en vektprosent mellom 16 og 19. Hulltaking viser angrep av skadedyr/fuktkrevende insekter, vurdert å være stokkmaur. Hulltaking viser også plast i våtromsveggen, noe som ikke er en anbefalt løsning.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Dreneringen vurderes å ha nådd erfaringsbasert funksjonstid, noe som gir økt risiko for redusert funksjon og fuktrelaterte følgeskader over tid. Det er fall på terrenget inn mot grunnmuren. Taknedløp er avsluttet over bakken uten utkast. Det registreres salt-/kalkutslag på innvendige grunnmursflater, noe som indikerer fukttransport gjennom grunnmuren.
- Det registreres riss/sprekker i grunnmuren. Det er også observert pussavskaling enkelte steder.
- Det registreres skjevheter og svikt i konstruksjonene på terrasse/platting. Dette vurderes å skyldes underdimensjonering. Innfesting av rekkverk er mangelfull. Terrassen har stedvis kontakt med jord, noe som gir økt fare for råteskader.
- Aldersslitasje er observert på kledningen. Det er sprekker i endeveden. Manglende lufting kan gi økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det registreres stedvis råteskader i trekledningen.
- Aldersslitasje er observert på taktekkingen. Det er observert skader på beslag og undertak/taktro. Det registreres stedvis noe mose på taket, som anbefales fjernet som et vedlikeholdstiltak. Takfotbeslag bærer preg av alder. Det er stedvis manglende innfesting.
- Vinduene bærer preg av alder, og har passert halvparten av forventet levetid. Karmer er værslitte. Det registreres harde tettelister som på grunn av dette tetter dårlig. Vindusomrammingene er avsluttet for nært tilliggende vannbrett, noe som gir økt fare for råteskader. Det er observert påbegynte råteskader. Ytterdøren tar i karm/dørterskel.
- Etasjeskille og gulv på grunn: Ved bruk av nivelleringslaser ble det registrert lokale avvik innenfor 2 meter på mellom 10 og 20 mm. Det ble målt 18 mm i stuen og 15 mm på kjøkkenet.
- Det er registrert bomlyd i gulvfliser. Det er observert fuktmerker og salt-/kalkutslag i gangen. Det er observert sprekker på veggflater enkelte steder. Parketten har noe slitasje. Det er observert fuktmerker ved terrassedøren. Omrammingen ved terrassedøren er ikke fagmessig utført. Det er gjenstående arbeider enkelte steder.
- Det registreres fuktskader rundt vasken på kjøkkenet. Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder.
- Innvendige avløpsrør fra byggeåret har nådd høy alder og gir økt risiko for skader i tiden som kommer. Det er ikke påvist stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp.
- Vannrørene vurderes å være fra byggeåret, og har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Rørstrekk i krypkjeller er uisolerte og utsatt for frost. Eldre stoppekran er ikke funksjonstestet på grunn av alder og fare for lekkasjer. Det anbefales at denne skiftes.
- Varmtvannsberederen har passert 20 år og har usikker restlevetid.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk på terrasse/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Rekkverket har åpninger større enn 0,10 meter. Det er ikke etablert rekkverk der nivåforskjeller krever fallsikring.
- Det er ikke etablert brannslukkingsutstyr og/eller røykvarsler i hytta i henhold til forskrift.
- Det er ikke etablert røykvarsler eller brannslokkingsapparat i hytta.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema at takpapp på yttertak ble skiftet i 2018 ved egeninnsats.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2021:
- Byttet terrassedør og ytterdør i gang.
2018:
- Skiftet taktekking.
Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:
2026:
- Skifte av toalett og armatur vask, utført av Lysebo VVS as.

Fritidsboligen er opprinnelig oppført ca. 1946 og tilbygget rundt 1990/91. Hytta er koselig innredet og holder en typisk «sommerhyttestandard», med for det meste klassisk parkett på gulvene og panel på veggene. Veggoverflatene er malt i lyse og sommerlige farger. Det vil være behov for modernisering og oppgradering. Hytta har en åpen og god planløsning med plass til hele familien. Fra stuen er det utgang til en stor og solrik terrasse på cirka 79 kvm med flott utsyn over området og ned mot sjøen. De store vinduene vendt mot syd og vest sørger for en god romfølelse.

Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen har profilerte fronter og laminert benkeplate. Det er fliser mellom benkeplate og overskap. Oppvaskkum i metall med ettgrepsarmatur. Det er nisje for komfyr og kjøleskap, som også medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene ble kjøpt for noen år siden, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Hyttas bad har fliser på gulv og vegger. Av utstyr er det montert klassisk baderomsinnredning med heldekkende servant og tilhørende skap med speil. Videre er det dusjnisje og gulvmontert toalett.

Kort oppsummert:
- Solrik og meget barnevennlig beliggenhet.
- Lys og koselig innredet.
- Bilvei frem og parkering på tomten.
- Kort vei til sjøen og gode bademuligheter.
- Nydelige turområder rett i nærheten.
- Tilknyttet kommunalt vann og avløp (sommervann).
- Båtplass på fellesbrygge medfølger (iflg. opplysninger fra leder av bryggelaget er det båtplassen nest ytterst på sydsiden/yttersiden av brygga som medfølger)

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og vedfyring via åpen peis. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Larvik kommune opplyser at det ikke er utført feiing eller tilsyn ved piper/ildsteder. Det er dermed ikke kjent om det foreligger pålegg/mangler ved ildsted og pipe. Kjøper overtar ansvaret for eventuelle pålegg og mangler som blir avdekket ved tilsyn, samt kostnadene forbundet med utbedring av disse.

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette finnes ikke i deres arkiv. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Videre så foreligger det søkte og godkjente tegninger i forbindelse med tilbygg av hytta mot nord/øst i 1967 og tegninger knyttet til tilbygg og ombygging i 1990. Siden ombygging i 1990 er det foretatt noen endringer som avviker fra opprinnelige søkte tegninger. En del av tidligere vindfang er innredet med bad og soverom mot nord, er bygget noe mindre til fordel for inngangsparti. Det er ikke kjent om omgjøring av deler av gangen til bad, er søkt eller godkjent.

Dagens terrasseareal er på totalt 93 kvm er vesentlig større en terrassen som fremkommer på tegninger fra 1990. Det er ikke kjent om utvidelsen av terrassen er søkt eller godkjent, men den fremkommer på flyfoto fra 1993. Videre så er det oppført en liten frittliggende bod på tomten. Det finnes ingen dokumentasjon eller søknader knyttet til denne, der der dermed ukjent om den er søkt eller godkjent av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av: Dagboknr 6972, tinglyst 25.10.1995, type heftelse: Forkjøpsrett til grunneier ved salg. Dagboknr 6972, tinglyst 25.10.1995, type heftelse: Festekontrakt. For kontrakten vilkår knyttet til regulering se salgsoppgavens punkt "regulering av festeavgift". Videre er det opplyst i kontrakten at fester har rett til og gjøre forbedringsarbeid på tomten, herunder felle trær. Men trevirket tilhører grunneier. Festeren har ikke adgang til å drive forretningsmessig virksomhet på tomten og hundehold er ikke tillatt på grunn av det reike fugle - og dyrelivet i området. Snekring og hamring samt øvrig støyende virksomhet skal ikke foregå i tiden mellom 23. juni og 15. august.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 4863, tinglyst 23.06.2006, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Grunneier har gitt Lamøya Miljø AS rett til fremføring av vann og kloakkledninger. Avtalen inneholder også øvrige bestemmelser knyttet til etablering av vann/avløpsnett i området. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til vei og bade - og båtplass på gnr. 1030, bnr. 1, "Guristranda". Rett til vei er gitt med forbehold om at hytteeier deltar i vedlikehold av veien. Videre så er rett til båtplass i dag praktisert via fellesbrygge og lag. Rettigheten er tinglyst på gnr. 1030, bnr. 1 og bnr. 57, dagboknr 6972, tinglyst 25.10.1995.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hytta selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Velkommen til Lamøya, et naturskjønt og godt etablert hytteområde i meget barnevennlige omgivelser. Området er en virkelig sommerperle i kjente Viksfjord. I populære og trygge omgivelser har hytteeierne i området hatt gode og flotte sommere i flere generasjoner. Her kan de håpefulle leke trygt i gode omgivelser, da hytta ligger skjermet og godt tilbaketrukket. En liten spasertur fra hytteveggen finner du gode bademuligheter fra både brygge og koselig sandstrand. Det er gode bademuligheter for både store og små, samt flotte forhold for krabbefiske til sommerens faste fiskekonkurranse. Det medfølger også båtplass på fellesbrygge. Videre er det flere gode bademuligheter og et utvalg av strender i nærområdet, blant annet Kaupangstranda og Bjønnes. Sistnevnte har både stupebrett, flott strand og sommeråpen kiosk. Eller hva med en tur til Seilerhytta for lunsj eller middag?

For de som er glade i sjø og båtliv, er det ikke lang båttur til sommeridyll og lunsj i historiske Stavern eller ved kjente Svenner fyr. Fyret markerer ikke bare innseilingen til Ytre Oslofjord, men byr også på idylliske omgivelser ytterst i havgapet. Øygruppen er en populær destinasjon med fine havneforhold, solvarme svaberg, bølgeskvulp og måkeskrik. Det er også mulighet for å bestille overnatting på fyret. Videre inviterer fjorden til familievennlige eventyr i den flotte skjærgården med flere fine badeplasser og øygrupper. Viksfjord er godt egnet for båtliv og vannlek.

Området byr på mer enn bare bading og båtliv. Turmulighetene starter ved utgangsdøren, og det er rikelig med turområder i umiddelbar nærhet. Kyststien går i nærheten og inviterer til flotte fotturer langs svaberg og gjennom skog. En kort kjøretur tar deg til historiske Kaupang, Norges første by, som var en handelsplass etablert ca. år 800 under Skiringssal. Det er gjort store arkeologiske utgravninger gjennom årene. De unike rullesteinsstrendene på Mølen, som er en del av Gea Norvegica UNESCO Global Geopark, kan også være en flott destinasjon.

For en urban avveksling er Larvik sentrum, med både restauranter og butikker, bare en kort kjøretur unna. Stavern ligger heller ikke langt unna og er kjent som en av Norges mest populære sommerdestinasjoner. Her finner du idyllisk skjærgård, hyggelige småbåthavner og sjarmerende kystbebyggelse. Om sommeren fylles byen med liv, konserter, kunstutstillinger og gode matopplevelser langs bryggekanten.

Alt ligger til rette for at du kan nyte late dager i ditt eget sommerparadis. Vi ønsker velkommen til en hyggelig visning.

Fra E-18 tar du av første avkjøring til Larvik ved Bommestad. I rundkjøringen på Øya tar man til venstre, over Gloppe bro og til høyre i rundkjøring umiddelbart etter. Følg Gloppeskogen og ta til venstre i neste rundkjøring. Følg deretter denne veien til man tar av til høyre ved skilt Lamøya/Kaupang. Følg veien til gården og ta til høyre ved låven. Deretter gjennom bommen. Ta så første vei til høyre. Hytta ligger i en liten stikkvei på høyreside. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 671 kvm. Tomten består for det meste av naturtomt, med mindre partier med gress og noe fjell. Hytta ligger fritt og usjenert til, med fint utsyn over omkringliggende områder og et lite glimt av sjø mot sørvest og Lamøykilen. Her får du rikelig med sol fra morgen til kveld. Eiendommen har en stor og nydelig terrasse med utgang fra stuen. Terrassen er på cirka 79 kvm og ligger solrikt til mot sørvest. Her er det rikelig med plass til både et stort langbord og øvrige hagemøbler - ypperlig for både lange sommerdager og sene kvelder. På nordsiden, ved hyttas inngangsparti, er det gode parkeringsmuligheter på tomten.

Festeavgiften er kr 9.772,- pr. år. Festeavtalen utløper 01.01.2027. Festeavgiften reguleres ved utløp hvert 20. år. regnet fra 1987.

Når festeavtalen nå utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 16.019,- i år 2026 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30. år med 2 % av tomteverdien.

Grunneier har i dette tilfellet varslet løft som nevnt over. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Grunneier, Gjert Gjertsen, har forkjøpsrett. Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Parkering på tomten ved hytta.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til hytta. Hytta er i dag tilknyttet sommervannsløsning.

Eiendommen er regulert til LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet, vedtatt 18.09.2024, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel for perioden 2025-2037, vedtatt 10.12.2025, hvor arealbruken er avsatt til LNRF- område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde) samt byggeforbudssone i områder inntil 100 meter langs vassdrag (delareal på 278 kvm).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen ligger innenfor Kaupang fornminneområde, som er et automatisk fredet kulturminneområde etter kulturminneloven. Kaupang er omtalt som «Norges første by» og er av svært høy arkeologisk og kulturhistorisk verdi. Fredningen innebærer svært strenge restriksjoner. Alle tiltak som medfører inngrep i eller på bakken, inkludert graving, krever dispensasjon fra kulturminneloven. Det tillates ikke oppretting av nye eiendommer eller seksjonering. Statusen som fredet har forrang foran plan- og bygningsloven og innebærer det strengeste vernenivået for kulturminner i Norge.

Kommuneplanen fastsetter via hensynssone H910 1 at Områderegulering for Kaupang fornminneområde skal gjelde foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i gjeldende planer:
- Hensynssone H310 1: Ras- og skredfare (kvikkleire). Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, i henhold til NVEs (Norges vassdrags- og energidirektorat) aktsomhetskart. Dette indikerer at det kan være fare for kvikkleireskred, og ytterligere undersøkelser kan være nødvendig ved tiltak. (areal på 423 kvm)
- Hensynssone H560: Bevaring naturmiljø. Gjelder bevaring av utvalgte naturtyper, herunder hule eiker (areal på 536 kvm)
- Hensynssone H570 1 Bevaring kulturmiljø. Gjelder kulturmiljøet Kaupang. Tiltak som strider mot formålet om å bevare områdets særpreg tillates ikke.
- Hensynssone H730: Båndlegging etter lov om kulturminner. Området er båndlagt på grunn av automatisk fredete kulturminner. Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre eller på annen måte skjemme kulturminnene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 893. for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Eier må i tillegg påregnes kostnader til feiing og tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år / 6 000 kWh. pr. år.
Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 7.000,-
Eiendommen er tilknyttet velforeningen Lamøya vel. Velavgift er kr 500,- for året 2026.
Vann- og avløpsnettet, samt vei på Lamøya driftes av Lamøya Miljø AS. Hytteeierne deler kostnader til vedlikehold og reparasjoner av pumpestasjoner og annet. Årlig kostnad vil variere, men vil anslagsvis være i størrelsesorden kr. 3.000,-til kr. 4.000,- (i følge opplysninger fra grunneier).
Det må også påregnes innbetaling knyttet til byggelaget og vedlikehold av brygga. Dette faktureres etter behov og leder for laget opplyser at det må påregnes noen oppgraderinger i årene som kommer. Laget består av 10 deltakere.

Det er ingen tilknytning for TV og Internett på eiendommen. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 76 506,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bruker eiendommen fast som fritidsbolig. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

2 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
73 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
93 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 973 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 993 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Arne Bostad

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Lamøya vel, en velforening som ivaretar felles interesser i området. Medlemskap er pliktig, og foreningen er ansvarlig for vedlikehold av veiene på Lamøya, samt vann- og avløpsledninger i området.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen.

Vederlag:
Fotopakke kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger alle inkl.  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Larvik kommune  kr 5 335,00
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring  kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport Hytte kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 18 299,00

Oppdragsnummer 22-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2655

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 17:17