Fabelveien 32

Fabelveien 32, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 10, seksjonsnummer 160, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
4. etasje 45 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og 1 soverom

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Bod
4. etasje 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod i blokkens underetasje. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med 22.09.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det ble ikke funnet noen punkter med TG3 i rapporten.

Det gjøres oppmerksomt på TG2:
Andre rom:
- Overflate vegg: Skade/hull i vegg på soverom. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Skade/hull på en dør til garderobeskap. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

TGIU - Ikke undersøkt:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført - Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
 - Innvendig stakeluke - Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
- Ja.

Moderne og lettstelt 2-roms leilighet beliggende i fjerde etasje med heisadkomst. Boligen har en åpen og funksjonell planløsning med tidsriktig standard, store vindusflater og direkte utgang til en innglasset balkong.

Entré:
Entréen gir et lyst og ryddig førsteinntrykk med parkett på gulv og malte veggflater. Rommet har god plass til yttertøy og sko, samt enkel adkomst videre inn til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen preges av store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys. Rommet har parkett på gulv og gir god plass til både sofagruppe og spisebord i tilknytning til kjøkkendelen. Fra stuen er det direkte utgang via glassdør til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en moderne innredning med glatte, hvite fronter og laminert benkeplate. Arbeidsplassen er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål, integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt avtrekksvifte over kokesonen. Innredningen er plassert i åpen løsning mot stuen med naturlig plass til spisebord.

Balkong:
Fra oppholdsrommet er det utgang til en romslig innglasset balkong med rekkverk i glass og metall. Uteplassen har god plass til sittegruppe og bord.

Soverom:
Soverommet er holdt i en lun fargetone med parkett på gulv. Rommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, og er utstyrt med en romslig skyvedørsgarderobe.

Bad:
Badet har store grå fliser på vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Rommet er innredet med servant over skuffeseksjon, speilskap med belysning, vegghengt toalett og nedsenket dusjsone med innfellbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Medfølger:
- Hvitevarer på kjøkkenet vil medfølge

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av gulvvarme/varmekabler på bad og vannbåren gulvvarme i entré og stue/kjøkken.

Det foreligger ferdigattest for boliger, parkeringskjeller og teknisk infrastruktur datert 30.08.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/272/10/160:
03.09.2021 - Dokumentnr: 1090305 - Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse
Bestemmelse om transport og ferdsel
Bestemmelse om byggeforbud og beplantning
Overført fra: Knr:3205 Gnr:272 Bnr:10
Gjelder denne registerenheten med flere
- Avtalen gir Elvia AS en evigvarende rett til å plassere, drifte, vedlikeholde og fornye to nettstasjoner med tilhørende anlegg på eiendommen. Grunneier kan ikke oppføre bebyggelse eller beplantning som hindrer anlegget, og må innhente skriftlig tillatelse for tiltak nærmere enn 5 meter. Elvia AS har rett til nødvendig ferdsel og er ansvarlig for eventuelle skader.

01.11.2022 - Dokumentnr: 1233371 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 160
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 441/162934
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven §31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G=folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Fabeltunet ligger på Frogner i Lillestrøm kommune. Boligfeltet består av leiligheter og rekkehus, perfekt for den nyetablerte og en større familie. Området ligger med flotte fellesarealer, i rolige omgivelser, med kort vei til både Lillestrøm, Oslo S og Gardermoen. Fabeltunet boligsameiet arrangerer i samarbeid med Heime et trivselskonsept som heter "Bakkekontakt" som bidrar til gode bomiljøer, samhold og tilhørighet blant beboerne på boligfeltet.

Fra boligfeltet er det kort vei ned til Frogner sentrum, hvor det er matbutikk for dagligvarehandelen, apotek, frisørsalong, Frogner grill som tilbyr hurtigmat og Frauna, som er restaurant og bar. Rett ved sentrumsområde ligger Frogner skole og kultursenter som er et veletablert samlingspunkt for en god oppvekst. Skolen har et tett samarbeid med OsloMet og ble i perioden 2022-2024 formalisert som universitetsskole. I umiddelbar nærhet til skolen er det tilgang til både svømmehall og idrettshallen, samt Frogner idrettslag som har tilbud innen ulike idretter som klatring, fotball, håndball, badminton mm.
Fra Frogner er det og kort vei til turområder som på Vardefjellet og mot Lundermoen.

Alternativer til større handel: Romerikssenteret på Kløfta har et variert utvalg av butikker. Det er en ca. 10 minutters kjøretur til Skedsmo Senter for ordinær storhandel. I Lillestrøm er det et stort utvalgt av spisesteder og utesteder, samt kino, kjøpesenter og en hyggelig gågate. I tillegg er det ikke lange kjøreturen til verken Strømmen eller Jessheim storsenter, to av Norges største kjøpesentre.

Området har gode muligheter for offentlig kommunikasjon med buss og tog. Frogner sentrum og Frogner bedehus er nærmeste bussholdeplass. I tillegg er det kort vei til Frogner stasjon hvor det er forbindelse til Lillestrøm, Lørenskog, Strømmen, Oslo, Drammen og Kongsberg/Dal. Godt med avganger. 25 min til Oslo S, 12 min til Lillestrøm stasjon og 19 min til Jessheim. Fra Frogner er det lett adkomst til E6 og dermed muligheter for rask ferdsel videre. Området ligger gunstig plassert i forhold til både Oslo og Gardermoen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
- Frogner aktivitetsbarnehage (0-5 år) 0.3 km
- Hoppensprett Frogner (1-5 år) 0.3 km
- Hoppensprett Frogner (1-5 år) 0.3 km

Skoler
- Frogner skole (1-10 kl.) 1.1 km
- Lillestrøm videregående skole 9.2 km
- Skedsmo videregående skole 10.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 820 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen og lekearealer, beplantning, sittegrupper.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass til leiligheten.

Det er flere gjesteparkeringer i felles garasjeanlegg.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 151, "REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ HVAL SØNDRE", datert 09.05.2018, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planens § 4.4 stiller krav til støyreduserende tiltak. Alle boenheter skal ha en stille side hvor støygrensene i retningslinje T-1442/2016 er tilfredsstilt. Bebyggelse kan ikke oppføres i rød sone, med unntak for bygningsdeler som benyttes som trafikkarealer (trapperom, heis, svalganger o.l.).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. I henhold til planens § 1-2.1 gjelder reguleringsplaner ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med enkelte unntak.

I nærheten av eiendommen er det registrert en observasjon av arten vipe, som er klassifisert som kritisk truet på Norsk rødliste for arter.

Eiendommen berøres av hensynssone H210 (rød og gul støysone) langs vei, i henhold til støykartlegging fra Statens vegvesen (T-1442). Reguleringsplanen for området har særskilte krav til støyreduserende tiltak, balansert ventilasjon og utforming av uteareal.

Eiendommen berøres av hensynssoner for bevaring av kulturmiljø (H570) og båndlegging etter kulturminneloven (H730) knyttet til gravhaugene på Hval. Reguleringsplanen har restriksjoner mot terrenginngrep i disse sonene.

Ifølge NVEs kart ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Dette medfører at krav til sikkerhet mot skred må dokumenteres ved tiltak på eiendommen.

Eiendommen ligger innenfor to kvikkleirefaresoner kartlagt av NVE:
- Mo Søndre: Vurdert til risikoklasse 2 (lav risiko) og alvorlig konsekvensklasse.
- Skrøver: Vurdert til risikoklasse 4 (middels risiko) og meget alvorlig konsekvensklasse.
Utbygging i området er underlagt geotekniske krav i henhold til reguleringsplanen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Nærliggende utbygging:
Det pågår for tiden salg av Fabeltunet trinn 2. I henhold til utbyggers fremdriftsplan er byggestart planlagt i løpet av 2026, med forventet ferdigstillelse og innflytting i 2028. Frem mot ferdigstillelse må det påregnes anleggsarbeider i området, herunder anleggstrafikk, byggestøy og annen aktivitet knyttet til utbyggingen. Dette kan i perioder medføre ulemper for nærliggende bebyggelse. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med prosjektet og den planlagte fremdriften.

Et utsnitt som viser beliggenheten til Fabeltunet trinn 2 kan ses på Bakke sine nettsider, eller fås ved henvendelse til megler. Kjøpere oppfordres til å sette seg inn i prosjektets plassering og omfang før budgivning.

Fellesutgiftene er kr 2 263,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto felles strøm, fastavgifter kommunale avgifter, felleskostnader, kabel-TV/bredbånd og tilleggstjenester (renhold, heis, ventilasjon mm.).

Spesifikasjon av fellesutgifter:
Akonto felles strøm: kr 239,-
Fastavgifter kommunale avgifter fakturert via sameiet: kr 669,-
Felleskostnader: kr 679,-
Kabel-TV/Bredbånd: kr 415,-
Tilleggstjenester leiligheter, renhold, heis, ventilasjon mm.: kr 261,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Blokkleilighetene har månedlig forbruksfakturering av energi, varmtvann og kaldtvann etter faktisk forbruk via ista.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 322,- pr. år. / 1 570 kwh. pr. år.
Kabel-TV og bredbånd leveres av Telia med en hastighet på 60 Mbps. TV-dekoder følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 834 383 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten for 2026 er satt til kr. 0,-.

Eiendomsskatten tar utgangpunkt i boligverdien fra Skatteetaten eller kommunal boligtakst. Først reduseres verdien med 30 % og deretter gis det et bunnfradrag på kroner 4 000 000 for hver godkjent boenhet. Det gir oss skattegrunnlaget som det skal betales 1,5 promille av i 2026.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 588 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fabian Rodvang

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Fabeltunet Boligsameie.

- Sameiet består av 198 boligseksjoner fordelt på 52 rekkehus og 146 leiligheter i 4 blokker.
- Parkeringsplasser og boder er organisert i en egen næringsseksjon (snr. 199).
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 2982978-1.1.

Det oppfordres til frivillig dugnadsarbeid, men det er ikke anledning for sameiet til å innføre dugnadsplikt.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse eller ulempe for andre beboere. Hunder skal holdes i bånd på fellesområdet, og oppsett av fuglemater er ikke tillatt.
Sameiet har felles garasjeanlegg, boder, lekeplass, gjesteparkering og en carpool-løsning.
Endringer av fasaden krever styrets godkjennelse. Det er ikke tillatt med basseng/jacuzzi på takterrasser, trampoline eller parabolantenne. Ved grilling er kun elektrisk grill eller gassgrill tillatt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 11 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (første visning gratis, deretter 3.000,-) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 2 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0129/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26129

Sist oppdatert: 26. september 2026 kl. 10:34