Østre Tromøyvei 604

Østre Tromøyvei 604, 4812 KONGSHAVN
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 222, bruksnummer 150

Totalt bruksareal BRA: 154 kvm

BRA-i:
Underetasje 39 kvm: Gang, vaskerom, toalettrom, bod og soverom.
1. etasje 40 kvm: Entré, kjøkken og stue.
Loftsetasje 39 kvm: Gang, bad og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 26 kvm: Redskapsbod og hagestue.
Loftsetasje 10 kvm: Loftsrom.

Åpent areal:
1. etasje 11 kvm: Markterrasse i trekonstruksjoner.

Kun deler av arealet på loftet i redskapsbod er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 22 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 10 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.05.2026 utført av Anticimex AS v/Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1912 over tre etasjer (underetasje, 1. etasje og loftsetasje). Bygningen har grunnmur av betong, støpt gulv mot grunn, yttervegger i tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss, etasjeskillere av trekonstruksjoner og saltak i trekonstruksjoner. Yttertaket er belagt med takstein fra ukjent årstall. Vinduer med karmer og ramme av tre er fra 1988. Entrédør med glassfelter og sikkerhetslås er fra 2024, og terrassedør med karm og ramme av tre er fra 1999. Det er en markterrasse på 11 m² i trekonstruksjoner. Boligen har skorstein fra byggeår, med peisovn i stue og gang i underetasjen.

Redskapsbod er en frittstående bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning, og taket er et saltak i trekonstruksjoner tekket med metallplater.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Våtrom - Bad- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til at lekkasjevann og vannsøl blir liggende på gulvet, men vurderes ikke til å medføre fare for at lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Se punkt "Vannrør" og "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og forhøyet risiko for fuktskader ved bruk.
Lekkasje er observert under vask. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Relativ fuktighet ble målt til 43,1 prosent, ved 23 celsius med duggpunkt på 9,8 celsius.
Våtrom - Vaskerom - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov. Veggflater har vesentlige oppgraderingersbehov.
Det observeres tydelige sprekker i gulv. Forholdet vurderes å kunne skyldes en bakenforliggende årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
Det er ikke benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader.
Se punkt "Vannrør" og "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg. Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og forhøyet risiko for fuktskader ved bruk. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
Drenering - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Kjøkken:
- Helhetsvurdering basert på bla. slitasje på gulv (kosmetisk betydning), kjøkken ventilator (benytter kullfilter) samt vannrør og avløpsrør (se avsnitt om tekniske anlegg).
Toalettrom:
- Helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Se punkt "Vannrør" og "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Andre rom - 1.etasje:
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
Rom under terreng:
- Helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering». Det observeres stedvis tegn til sprekker på murvegg i bod. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper, sprekker og hakk. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 79,4 prosent, ved 14,1 celsius med duggpunkt på 10,7 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Spor etter gnagere og stripet borebille observeres i veggkonstruksjonen (forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.) Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.
Loft - innredet:
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken/døråpningen grunnet manglende tilkomstmulighet. Misfarging observeres stedvis, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken.
Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet manglende ventiler. Symptomer på borebille og gnagere registreres.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Det observeres enkelte riss på skorsteinen ved ildsted i stue og på kjøkken.
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- Underetasjen: I gang og på soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 31 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.
- 1.etasjen: På kjøkken og i stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 21 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Loftsetasjen: På soverommene er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.
Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på kaldloft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage.
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller på kaldloft og i underetasjen. Forholdet tyder på forhøyet fuktighet i treverket og i rommet generelt, siden dette er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt. Konsekvens er at under gunstige forhold kan borebille føre til svekkelser i treverk.
Yttervegger inkl. fasader:
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss og symptomer på løs puss i overflaten.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Terrassedør i underetasjen viser begynnende tegn til utvendig slitasje og har en alder som tilsier redusert levetid.
Yttertak:
- Helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Snøfangerutstyr er ikke etablert. På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.
Grunnmur, fundament:
- Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren (Synlig fra bod i underetasjen).
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Andre byggverk:
- Helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Dører har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært tett sluk og rør under dusjkabinett og på vaskerom. Det har også vært fukt i rom brukt som bod, hvor det nå er satt inn ventil. Det har vært mugg/sopp i kjellerbod. Det har vært lekkasje fra ytterdør, som ble byttet i 2024, og det var råte under døren som ble utbedret. Pipen var delvis tildekket, men dette er utbedret. Det er skader på støttemur ut mot veien. Det renner vann fra naboeiendommen, og det er gravd en grøft for å lede bort vannet.

Det er utført flere arbeider de siste årene. I 2020 ble det fikset sprekker i murpuss, utbedret skader på mur og under takskjegg, og hele huset ble malt utvendig. Ny pipehatt ble montert. I 2021 ble toalettet byttet av ufaglært. I 2022 ble det gravd en stikkrenne på plenen. I 2023 ble det montert varmepumpe. I 2024 ble det montert dusjkabinett av Sørlandet VVS AS. I 2025 ble det utført utbedringer på det elektriske anlegget av ABP Elektro AS etter avvik avdekket ved el-tilsyn.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Utbedringer utført etter el-tilsyn, utført av ABP Elektro AS

2024:
- Ny entrédør med glassfelt og sikkerhetslås, utført av Montasje-Team

2023:
- Varmepumpe installert i stue, utført av Eskedal Elektro AS

Ukjent årstall:
- Kjøkkeninnredning fornyet

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Montert dusjkabinett, utført av Sørlandet VVS AS

2022:
- Gravd stikkrenne på plenen for avrenning

ca. 2021:
- Montert nytt toalett

2020:
- Utbedring av sprekker i murpuss på vegger og under takskjegg, utvendig maling av hele huset, samt montering av ny pipehatt, utført av Fili-Byggtjeneste

Tomannsbolig fra 1912 over tre plan, med en opparbeidet hage, gode solforhold på uteplassen og utsikt mot Tromøysundet fra eiendommen. Oppvarmingen skjer med peisovn i stuen og en peisovn i gangen i underetasjen, supplert av en varmepumpe montert i 2023. Entrédøren ble skiftet i 2024. Det elektriske anlegget ble gjennomgått og godkjent i 2025. Boligen har et oppgraderingsbehov på begge våtrom, og det er påvist fuktproblematikk i underetasjen som kjøper bør sette seg inn i. Radonmåling utført høsten 2025 viste verdier under 50 Bq/m³.

Entré:
Inne i entréen møter du heltre gulv, tapetserte vegger og panelbord i himling. Trappen til loftsetasjen går opp fra entréen, og sikringsskapet er plassert her ved trappen. Profilerte innerdører leder videre inn i boligen. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Stue:
Stuen ligger i 1. etasje og har heltre gulv, tapetserte vegger og panelbord i himling. Peisovnen med glassdør er plassert i rommet og gir god varme. Varmepumpen, montert i 2023, supplerer oppvarmingen. Vinduene er fra 1988 med karmer og ramme av tre. Det er merkbare skjevheter i gulvet. Veggflatene har slitasje.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Ventilator i overskap med kullfilter. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Gulvet er av heltre. Tapetserte vegger. Takplater i himling. Det er plass til et stort spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast.

Terrasse:
Markterrassen på 11 m² i trekonstruksjoner ligger i tilknytning til 1. etasje. Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen store deler av dagen. Det er pergola over deler av terrassen.

Underetasje:
Ned trappen fra 1. etasje kommer du til underetasjens gang. Her er det en peisovn med glassdør plassert i gangen. Gulvflatene i underetasjen er belagt med heltre gulv, skifer, gulvbelegg og synlig betong. Veggene er av panel, tapet og synlig betong. Panelbord i himling. Etasjen er hovedsakelig innredet med utlektede vegger. Det er påvist forhøyet fuktighet i veggkonstruksjonen og underetasjen har et vedlikeholdsbehov knyttet til fukt og drenering. Selger opplyser om at det har vært fukt i kjellerbod. Det er skjevheter i gulvet på opptil 31 mm.

Soverom (underetasje):
Soverommet i underetasjen har heltre gulv, panel og tapet på vegger, og panelbord i himling. Profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via ventiler. Rommet har plass til seng og arbeidsplass.

Vaskerom (underetasje):
Vaskerommet i underetasjen har synlig betonggulv og malte flater med synlig reisverk på vegger. Malte flater i himling. Vegghengt utslagsvask med armatur. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 198 liter fra 2001 er plassert i hjørnet. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom (underetasje):
Toalettrommet i underetasjen har fliser på gulv, malt panel på vegger og panelbord i himling. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber.

Loftsetasje:
Opp trappen fra 1. etasje kommer du til loftsetasjen med gang, to soverom og bad. Etasjen er innredet med heltre gulv og laminat. Veggflater i panel og tapet. Profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via ventiler. Det er skjevheter i gulvet på opptil 24 mm.

Soverom (loftsetasje):
De to soverommene i loftsetasjen har skrå tak og panel på vegger. Gulvflatene er belagt med heltre gulv og laminat. Rommene har plass til dobbeltseng. Profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler.

Bad (loftsetasje):
Badet i loftsetasjen har gulvbelegg på gulv, tapet og laminat på vegger, og panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur, montert i 2024. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Luftespalte for overstrømning under dør. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Heltre gulv i entré, stue, kjøkken og loftsetasje (delvis). Laminat i loftsetasje (delvis). Gulvbelegg på bad i loftsetasje. Fliser på toalettrom i underetasje. Skifer, gulvbelegg og synlig betong i underetasje (gang og soverom).
Vegger: Tapet i stue, entré, kjøkken og bad. Laminat på bad. Malte flater og synlig reisverk på vaskerom. Malt panel på toalettrom. Panel og synlig betong i underetasje.
Himling: Panelbord i entré, stue, bad og toalettrom. Takplater på kjøkken. Malte flater på vaskerom.

Lagring:
Bod i underetasjen. To boder i loftsetasjen (gang). Frittstående redskapsbod i trekonstruksjoner med liggende trekledning og saltak tekket med metallplater. Redskapsboden inneholder redskapsbod, hagestue og loftsrom. Uinnredet kaldt loft over deler av boligen med gulvbord og synlige taksperrer.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Boligen har varmepumpe i stuen. Det er peisovn med glassdør i stue og gang i underetasjen.

Det er observert enkelte riss på skorsteinen ved ildsted i stue og på kjøkken. Dette kan gi varierende og dårlig trekk, samt spredning av branngasser. Videre undersøkelser av fagkyndig med spesialkompetanse anbefales for å kartlegge utbedringsbehov.

Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer. Dette kan påvirke ildstedets funksjon eller tekniske egenskaper. Videre undersøkelser anbefales for å kartlegge utbedringsbehov.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen ble oppført i 1912. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Kommunens arkiv inneholder udaterte fasade- og detaljtegninger (skannet i 2004) for en veranda og balkong. Det er imidlertid ikke utstedt ferdigattest, byggetillatelse eller annen godkjenning for dette tiltaket. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke tegninger fra byggeår i kommunens arkiv.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst 1 servitutt på eiendommen:
Dagboknummer: 2295- datert 09.04.1999- Erklæring/avtale
Erklæringen forplikter eier og fremtidige eiere til å opprettholde tilgjengelighet til private vann- og kloakkledninger som går over eiendommen, for vedlikehold og eventuell utskifting.

Eiendommens rettigheter:

1988/1042-2/36 29.01.1988 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 222 BNR: 110

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Kongshavn på østsiden av Tromøy, et veletablert og rolig boligområde med umiddelbar nærhet til sjøen. Her bor du i naturskjønne omgivelser, med utsikt mot Tromøysundet og en liten sandstrand bare et steinkast unna. Dette er et sted hvor hverdagen enkelt kan kombineres med friluftsliv og maritime opplevelser.

Nærmeste dagligvarebutikk ligger kun 3 minutter i bil unna, og det er gang- og sykkelvei til Sandnes skole. For et bredere utvalg dagligvare og tjenester har man Krøgenes handlepark, ca. 11 minutter i bil fra eiendommen. Flere barnehager er også innen rekkevidde. Busstopp like ved boligen som har gode forbindelser til Arendal sentrum og andre deler av øya.

For den aktive byr området på fine turmuligheter langs kysten og i skogen. Tromøya har fantastiske friluftsmuligheter med flotte strender, turstier og idylliske områder. I tillegg er det kort vei til blant annet sandvolleyballbane og Sandnes idrettsanlegg.

Det er omtrent 20 minutter i bil til Arendal sentrum. Kristiansand Lufthavn, Kjevik, nås på omtrent en time med bil.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiet tomt på 417 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med grus, støpte flater og trapper, terrasse på terreng, plenarealer og diverse beplantninger. Det er også flere støttemurer på eiendommen. Eiendommens grenser er nøyaktig oppmålt ved oppmålingsforretning i 2015.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Innkjørsel er privat. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Arendal (2023 - 2033) datert 27.04.2023 avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av Kp angitt hensynssone og Kp støysone i henhold til kommuneplanen.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Innseiling Arendal (plan-ID 42032022-6) - status: under behandling.
- Omdal, Tromøy (plan-ID 42032024-4) - status: under behandling. Planen gjelder detaljregulering for boliger og småbåtanlegg.
- Eydehavn havne- og industriområde (plan-ID 09062015-21) - status: under behandling.
- North Ammonia Eydehavn (plan-ID 42032022-20) - status: under behandling. Planen gjelder etablering av en ammoniakkfabrikk.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 204,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og eiendomsskatt. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 9 173,- pr. år.

Boligen er tilknyttet fiber fra Altibox. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør kr.  2 581 pr år.

1 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

34 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
35 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
55 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 425 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 445 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Robin Jim Ryberg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visningspakke  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig over 100 kvm  kr 14 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 7 936,90
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0057/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2657

Sist oppdatert: 08. juni 2026 kl. 12:17