Skullerudbakken 98

Skullerudbakken 98, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 168, bruksnummer 85, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm.

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje, 44 kvm: Entré, toalettrom og stue/kjøkken.
2. etasje, 46 kvm: Gang, bad, 3 soverom og bod.

BRA-e:
Frittstående redskapsbod:
1. etasje, 5 kvm: Redskapsbod.

Åpent areal:
Rekkehus:
1. etasje, 33 kvm: To terrasser på hhv. 23 kvm (utgang fra stue/kjøkken) og 10 kvm (utgang fra entré).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod (redskapsbod) tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2025, utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Rekkehus over 2 etasjer.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker av trekonstruksjoner. Utvendige fasader kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Yttertak av pulttak konstruksjon, utvendig tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget).
Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Vinduer og balkongdør med rammer/karmer av tre, og 3-lags glass fra byggeår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler med TG 2 (vesentlige avvik, alder/slitasje/skader mv.):

Baderom
- Overflater vegger: riss/sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Overflater gulv: moderate tegn til bomlyd under enkelte fliser.

Toalettrom
- Overflater vegger: stedvis riss/sprekker.

Øvrige rom
- Overflater vegger: stedvis riss/sprekker.
- Overflater gulv: moderate tegn til bomlyd under enkelte fliser.

Innvendige trapper
- Mangler håndløper på begge sider, trappevanger er kilt opp mot gulv.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering: kun delvis samsvarserklæring, anbefalt utvidet el-kontroll.

Yttervegger/fasader
- Enkelte løse fasadeplater.

Dører og vinduer
- Balkongdør henger i terskel/karm, bør justeres.

Yttertak
- Tekking (papp/membran): alder tilsier behov for oppfølging/vedlikehold.
- Inspeksjonsmulighet begrenset, usikkerhet rundt tilstand (TG2 satt pga. risiko).

Forstøtningsmurer
- Registrert pussavskalling på mur i betong.

Rapporten inneholder ingen TG 3 (store eller alvorlige avvik).
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger kommenterer:
- Noe knirk i gulvet enkelte steder.
- Trappen har noe knirk på enkelte trinn.
- Terrassedør kan være noe vanskelig å åpne/låse.
- Den ene persiennen ved terrassedøren er noe ødelagt, men fortsatt funksjonell.
- Håndtak på vinduer på barnerommene er noe løse.
- Doknappen på bad i 2. etasje er funksjonell, men bør undersøkes da vannet renner noe kortere enn normalt.
- Sprekk i vegg på toalett i 1. etasje, nesten usynlig på sommeren.
- Sprekk i vegg i trappa, nesten usynlig på sommeren.
- Noe misfarging tidligere oppdaget i bod og barnerom, utbedret av fagfolk i 2023.
- Trappen mangler støtte mellom gulv og selve trappa.
- Støttemur på bakerste terrasse viser mindre pussavskalling.
- Peisen ble kontrollert av Norsk Brannvern i 2025.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025
- Ventilasjonsanlegg renset (Venti-Rens, bestilt av sameiet).
- Tak rehabilitert (Taktekker Oslo Blikkenslagerservice, i regi av sameiet).
- Peis kontrollert (Norsk Brannvern AS).
- Nye panelovner installert.
- Ny LED-belysning (kjøkken, gang, toalett), nye dimmere.
- Inngangsterrasse og rekkverk beiset og vedlikeholdt.

2024
- Tre nye vegglamper installert på inngangsterrassen (Tekoda Elektro AS).
- Elbil-lader kjøpt og installert.

2023
- Oppussing av vegger (tapet fjernet, sparklet og malt).
- Gulv byttet til BerryAlloc laminat, nye gulv-/tak-/karmlister.
- Ny benkeplate, ny oppvaskmaskin, ny oppvaskum/kran på kjøkkenet.
- Misfarging på vegg i bod og barnerom utbedret av fagfolk.
- Etterisolert rør i ventilasjonsskap.
- Toalettrom: installert LED downlights, annet el-arbeid (Tallberg Elektro AS, Tekoda Elektro AS).
- Bad 2. etg.: termostat byttet.
- Kjøkken/gang/toalett/stue: ny belysning, flere stikkontakter byttet/oppgradert (Tekoda Elektro AS, Elteka AS).

ADKOMST OG UTEPLASSER

Adkomst til boligen skjer fra bakkeplan via en østvendt terrasse på 10 kvm. Terrassen er belagt med terrassebord og har både utebelysning og stikkontakt – et hyggelig sted for morgenkaffen. Fra stuen er det i tillegg utgang til en vestvendt terrasse på 23 kvm med ettermiddags- og kveldssol, markise og stikkontakt.

FØRSTE ETASJE

Entré
Velkommen inn i en lys og innbydende entré. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme som er praktisk i hverdagen, samt downlights og malte overflater på vegger og himling.

Toalettrom
Praktisk plassert toalettrom med flislagt gulv med varme, malte vegger og nedsenket himling med downlights. Rommet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur og frittstående toalett. Mekanisk avtrekk er montert på vegg.

Stue og kjøkken
Boligens oppholdsrom har en åpen og sosial løsning mellom stue og kjøkken. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir en luftig romfølelse.
- Kjøkkenet er moderne med slette fronter og laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Over kjøkkenbenken er det fliser, benkebelysning og rikelig med stikkontakter.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med: integrert induksjonstopp, oppvaskmaskin og stekeovn. Ventilator er plassert i overskap og tilkoblet avtrekk. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Kjøkkenet er i tillegg utstyrt med lekkasjestopper (gjelder kun oppvaskmaskin og ikke varmvannsbereder) og komfyrvakt.
- Stuen er lys og romslig med god plass til både sofagruppe og spisebord. En moderne vedovn gir både varme og hygge. Herfra er det utgang til den solrike vestvendte terrassen på 23 kvm.

ANDRE ETASJE

Gang
Fra trappen som har et vindu på gavlvegg (som gir mer lys), kommer du opp til en lys gang som binder sammen etasjens rom – tre soverom, bad og en praktisk bod. Store vindusflater bidrar til en åpen og luftig atmosfære.

Bad
Pent baderom fra byggeår med moderne innredning. Rommet har flislagte vegger, gulv med varme og malt himling. Det er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speilskap med belysning, vegghengt toalett og badekar med glassvegg og dusjarmatur. Mekanisk avtrekk er montert i himlingen, og det er opplegg for vaskemaskin.

Soverom
Etasjen byr på tre soverom, alle med laminatgulv og malte flater.
-Hovedsoverommet med ekstra god takhøyde er romslig med stor garderobeløsning og plass til dobbeltseng med nattbord. Plass til hjemmekontor. Fra rommet er det adkomst til en praktisk bod på 4 kvm, ideell til klær og sesongutstyr. Knotter på garderobeskap i hovedsoverom blir byttet ut med nye til visning.
- Soverom 2 og 3 brukes i dag som barnerom. Begge er lyse og trivelige, med plass til seng, skrivepult eller annen ønsket møblering.

ØVRIG INFORMASJON

- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i bod.
- Varmtvannsbereder på ca. 116 liter (plassert i benkeskap på kjøkken).
- Fordelerskap for rør-i-rør på bad og toalettrom.
- Hovedstoppekran og stakeluke plassert i rørkasse på kjøkken.
- Balansert ventilasjon, aggregat plassert i bod.

Medfølger ikke:
- Frittstående kjøleskap med fryser (kan kjøpes etter særskilt avtale med selger) samt vaskemaskin
- Lamper (unntatt på bad, i innebod og sportsbod)
- Speil på bad.
- Selger setter på nye knagger på garderobeskap i hovedsoverom, til forskjell fra de som var på bildene.
- Speil, knaggrekker, stativ i innebod og plissegardiner på begge barnerommene
- Skoskap, skotørker og bokhyller
- Gardiner og bilder/malerier.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet kombinert med vedfyring.
Det er gulvvarme i entré, toalettrom og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på Skullerudbakken 90-112 - oppføring av rekkehus og parkeringskjeller - hus 1-3, datert 24.02.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Alternativ: Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet rett til plassering av renovasjonsutstyr (avfallsbrønner), rett til bruk av to utvendige parkeringsplasser for naboeiendommer, bestemmelse om veg (midlertidig dispensasjon fra bygningsloven – Johan Scharffenbergs vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde, med plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune), seksjonering samt bestemmelse om overvannsledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Skullerudbakken 98 – moderne rekkehus i barnevennlig og naturnært sameie

Sameiet Skullerudlia består av 30 moderne rekkehus oppført av Selvaag i 2012. Her bor du i et svært barnevennlig miljø i en blindvei uten gjennomgangstrafikk, med trygg skolevei til Rustad skole og flere barnehager i kort gangavstand. Sameiet har et godt naboskap med mange barnefamilier og arrangerer jevnlig sosiale aktiviteter både sommer og vinter.

Nærhet til natur og friluftsliv
Rett utenfor døren ligger Østmarka – et av Oslos mest populære turområder, med et nettverk av merkede turstier, lysløyper og sykkelruter. En kort spasertur bringer deg til idylliske badeplasser ved både Nøklevann og Ulsrudvann, hvor sistnevnte er kjent for å ha blant byens høyeste badetemperaturer. Områdets utfartssteder som Skullerudstua, Rustadsaga, Østmarkseteren og Mariholtet tilbyr både servering og møteplasser for store og små. Ved Rustadsaga holder Nøklevann Ro- og Padleklubb til, med kurs og utlån av kano og kajakk for medlemmene. Vinterstid frister nærområdet med flotte skimuligheter, inkludert Skullerud skiarena med kunstsnø og skiløyper arrangert av Rustad IL.

Et bredt tilbud for barn, unge og aktive
For barnefamilier er dette et svært attraktivt område, med kort vei til skoler, barnehager og et aktivt idrettsmiljø. Rustadfeltet byr på både kunstgress- og naturgressbaner, og her holder fotballklubben RASK til. I vintersesongen finner du både skøytebane og akemuligheter. For den treningsglade er Skullerud Sport Senter og Oslo Klatresenter kun få minutter unna, i tillegg til EVO Bøler og Bøler bad med oppvarmet vann året rundt.

Daglige gjøremål og kollektivtilbud
Hverdagen er enkel med Rema1000 ved Skullerud Torg. Nærbutikken Rustad rett i nærheten, med søndagsåpent og godt utvalg. I tillegg er det kort vei til Bogerud Senter, som har KIWI og flere servicetilbud, samt helsestasjon, legekontor, apotek og frisør. For et bredere utvalg ligger Bøler Senter, Bryn Senter, Lambertseter Senter og Oppsal Senter innen kort avstand. Kollektivtilbudet er svært godt med busslinjer fra området og Skullerud T-banestasjon ca. 10 minutters gange unna, betjent av linje 3 som tar deg raskt til sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skullerudbakken 98 sokner til Rustad skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Gartnerboligen barnehage, Skullerudhøgda barnehage og Lopperud barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 154 kvm som tilhører sameiet.

Den enkelte seksjonseier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til.
Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.

Den enkelte seksjon har midlertidig enerett til uteareal tilliggende seksjonen som vist på vedlegg 1 i vedtektene. I tillegg har hus 5-8 midlertidig enerett til areal til utvendig bod jf. «Tillegg til vedlegg 1 av 31.01.2016». Eneretten gjelder frem til 22.03.2048.

Boligen har tinglyst bruksrett til biloppstillingsplass nr. 46 med elbil-lader i felles garasjeanlegg.
Felleskostnader for garasjeplassen kommer i tillegg til leilighetens månedlige felleskostnader, og utgjør kr 150,- pr. mnd. (pr. d.d.).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kjøreveg i henhold til reguleringskart datert 12.09.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4568 vedtatt 23.03.2011.

Det er registrert naturmangfold (rød) eller fremmede skadelige organismer (sort) i nærheten av Sameiet Skullerudlia, se vedlagte reg.kart med tilhørende kartgrunnlag.

Pågående byggesaker i nærområdet:

Saksnummer 202217326
Gjelder Johan Scharffenbergs vei - Etablering av ny løsning for bussholdeplass.
For mer info. se: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/#598757,6643771,7
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202217326

Saksnummer 202120095
Gjelder Skullerudbakken 12 C - Oppføring av takterrasse.
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202120095

Saksnummer 202462033
Johan Scharffenbergs vei 95 - Etablering av branncelleskille ved løfteplattform
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202462033

Saksnummer 202318291
Johan Scharffenbergs vei 111-117 - Rehabilitering av fasader
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202318291

Saksnummer 202458104
Gamle Enebakkvei 119 - 121 - Utskifting av heiser
For mer info. se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202458104

Utvikling i nærområdet
Oslo kommune har igangsatt Skullerud-prosjektet, et større utviklingsarbeid som skal bidra til å gjøre området mer attraktivt med nye boliger, møteplasser, grøntområder og bedre løsninger for kollektiv, sykkel og gange. Prosjektet forventes å gi området et løft med flere servicetilbud og et mer levende nærmiljø over tid.
Mer informasjon finnes på Oslo kommunes nettsider:
https://magasin.oslo.kommune.no/byplan/skullerud-prosjektet-i-gang-detaljer-ma-pa-plass?utm_source=chatgpt.com

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4.158,- pr. mnd. og inkluderer: TV/bredbånd, filteravtale (service/utskifting av ventilasjonsfilter i leilighetene), nedbetaling andel fellesgjeld og sameiets ordinære driftskostnader (forretningsførsel, forsikring, kommunale avgifter, energi/fyring, drift og vedlikehold, snørydding, gressklipping, brannsikring, garasjeanlegg m.m.).
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med 5 % økning 01.01.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.549,-
TV/Bredbånd kr 413,-
Filter kr 196,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.
I tillegg betales det p.t. kr 150,- pr. mnd. for garasjeplassen.

Nåværende eier har ikke kunnskap om årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/Bredbånd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap pr. d.d., men utstyr/abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.459.879,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.839.514,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommen.

Andel formue er kr 15.873,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 18.542,91 pr. 10.09.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 680.390,- pr. 10.09.2025, og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF.
Lånenr.: 83987226520.
Lånetype: Annuitetslån, 12 terminer i året.
Rentebetingelser: 6,90 %, flytende rente.
Lånets løpetid: 30.03.2029.
Avdragsfrihet: Nei.

7 200 000,00 Prisantydning
18 543,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 218 543,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

180 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
191 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 410 033,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Lina Grabauskiene og Andrius Grabauskas

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Skullerudlia, med sameiebrøk 90/3302.
Sameiet består av 30 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er fysisk båndtvang for hund i sameiet hele året. Det er ikke tillatt å la dyr gjøre fra seg på sameiets område. Lekeplasser skal skjermes spesielt av hensyn til hygiene og barnas miljø. Dyreeiere må gjøre det de kan for at dyrene ikke er til plage for naboene. Dersom det gjentatte ganger oppstår spesielle situasjoner der husdyr er til ekstrem sjenanse for beboere kan styret be dyreeier om å kvitte seg med dyret.
Årsmøtet har godkjent installering og kameraovervåkning av sameiets felles garasjeanlegg.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/skullerudlia/om

Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av utvendige farger, oppsett av antenner, varmepumper etc., skal godkjennes av styret, og kan skje etter en samlet plan for bygningen vedtatt av årsmøtet.
Endring / påbygging av platting / terrasse og skillevegger kan ikke gjøres uten styrets forutgående godkjenning, og skal skje etter en standard fastsatt av styret.

Foretatte påkostninger/vedlikehold 2024:
- Inspeksjon av tak og igangsetting av plan for rehabilitering/vedlikehold.
- Vedlikehold; bygninger, elektroanlegg, utvendige anlegg, brannsikringsutstyr, ventilasjonsanlegg og garasjeanlegg.
- Skadedyrarbeid og soppkontroll.
- Mindre reparasjoner og løpende vedlikeholdsoppgaver.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser pr. 11.09.2025 at de går gjennom budsjett på høsten, men det er foreløpig ikke planlagt for økning av felleskostnader.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon, forretningsfører  kr 4 038,00
Innhenting av offentlige opplysninger, reg.kart, reg.best. og arealbekreftelse  kr 1 415,00
Innhenting av fire servitutter kr 1 040,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligstyling/rådgivning kr 42 937,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr.  kr 32 976,00
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto  kr 4 300,00
Boligens visittkort  kr 600,00

Oppdragsnummer 45-0077/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2577

Sist oppdatert: 21. september 2025 kl. 20:08