Blåskjellveien 20

Blåskjellveien 20, 3133 DUKEN
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 29, bruksnummer 358, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 122 kvm: Vindfang, toalettrom, kjøkken, vaskerom, stue, gang, bad, 3 soverom og bod

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 8 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 93 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.12.2025 utført av Gulag AS ved Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Enebolig i en etasje oppført i 1986 er iht. tilstandsrapporten oppført i tre på betonggrunnmur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Terrasse: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er registrert råte i kantbjelken, samt skjevheter i terrassen som kan indikere råte i skjulte konstruksjonsdeler.
- Vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Belegget er fra byggeåret og har overskredet forventet brukstid for våtromsbelegg. Den høye alderen medfører økt risiko for svikt i sveiser, oppkanter og rundt sluk. I henhold til gjeldende forskrifter skal gulvet avgrenses av en oppkant med vanntett sjikt på minst 25 mm over det ferdige gulvet på alle ytterkanter, inkludert ved rørgjennomføringer. Dette er ikke ivaretatt i dette tilfellet. På grunn av nevnte forhold samt strengere forskriftskrav må det forventes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal
tilfredsstille dagens krav til vanntetthet og tåle normal bruk i våtsone. En samlet tilstandsgrad 3 (TG 3) er satt for rommet, med bakgrunn i alder og vurdert funksjon på eksisterende tettesjikt.

TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Vaskerom/tilliggende konstruksjoner: Vaskerommet har utenpåliggende røropplegg. Det foreligger derfor ingen skjulte rørføringer i tilstøtende vegger, og hulltaking er ikke gjennomført.
- Bad/tilliggende konstruksjoner: Badet er nytt fra 2025 og har kun vært i bruk i 4 måneder. På bakgrunn av dette er det ikke vurdert som hensiktsmessig å utføre hulltaking i tilstøtende konstruksjoner.

TG 2 - Nedløp og beslag:
- Nedløp og beslag: Generell aldersslitasje takrenner og beslag.
- Veggkonstruksjon: Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Kledningen står enkelte steder tett ned mot terreng, noe som gjør den ekstra utsatt for fukt- og råteskader. Dette medfører økt risiko for ytterligere skader over tid.
- Gamle vinduer: Vinduer er fra byggeåret og har utvendige og innvendige tegn på normal slitasje. Det er ikke registrert funksjonssvikt, men vinduene nærmer seg eller har passert forventet levetid. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av alder og økt risiko for framtidige skader.
- Dører: Dørene fra byggeåret viser tegn til generell aldersrelatert slitasje. Det er registrert slitasje på overflater, beslag og karmtilslutninger. Enkelte dører har redusert funksjon som følge av utfordringer med hengsler, justeringer eller lås- og håndtaksfunksjon. Slitasjen vurderes å være et resultat av normal bruk over tid.
- Radon: Eiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhetsgrad for radon, ifølge tilgjengelige kartdata. Det er ikke krav om radonmåling i egen bolig, men det gjelder krav til måling i eventuelle utleieenheter i henhold til forskrift om strålevern og bruk av stråling. Det anbefales likevel radonmåling for å få kartlagt radonnivå og sikre et godt innemiljø, samt for å unngå helserisiko knyttet til forhøyede radonnivåer.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tilstandsgrad 2 er satt for kobberrør med alder over 25 år, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. De innvendige avløpsledningene er av en alder som innebærer at mer enn 50 % av den forventede brukstiden er passert. Levetiden for slike installasjoner vil variere avhengig av materiale, utførelse, bruk og vedlikehold. Når store deler av forventet brukstid er passert, øker sannsynligheten for driftsproblemer, som lekkasjer, tilstoppinger eller redusert funksjon.
- Fuktsikring og drenering: Drenssystem fra 1986. Anlegget har høy alder og nær/forbi normal funksjonstid. Det foreligger ingen dokumentasjon på oppgradering, vedlikehold eller funksjonstesting. Selv om gulv ligger over utvendig terreng, vil nedbør og snøsmelting belaste grunnmuren. Økt risiko for fuktbelastning mot grunnmur, gradvis forringelse av materialer og mulig påvirkning av inneklima over tid. Restlevetid vurderes som begrenset.
- Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Se også punkt "Offentlig forhold": med pålegg fra Færder kommune som har pålagt eier å sørge for lokal håndtering av takvann.

Selger informerer om følgende i egenerklæring:
- Rivning av gammelt bad, etablering av nytt bad. Støpt gulv med varmekabler og membran i 2025 utført av Olaf E. Terjesen AS. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Det ble lagt nytt tak med glasert takstein i 2019. Selger kjenner ikke til firma som har utført arbeidet og har ikke dokumentasjon på dette.
- Byttet ut 8 vinduer og to balkong-dører i 2025 utført av Christensen & Mathisen. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Etablert nye støpte varmekabler på bad, ny varmefolie under parkett i stue og kjøkken i 2025 utført av Christensen & Mathisen. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Det har vært vannskade på tidligere bad. Dette ble utbedret ved at man rev det gamle badet og veggen som var skadet. Nytt bad etablert i 2025.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Den tiltalende eneboligen på ett plan, har gjennomgått større oppgraderinger. Store deler av boligen ble pusset opp i 2025 hvor overflater ble malt opp og det ble lagt ny, en-stavs parkett i det meste i boligen. Det ble i den forbindelse også lagt varmefolie under parkett i stue og kjøkken. På vegger er det utstrakt bruk av spilevegger. Det er også et helt nytt baderom dette året. Det ble også byttet 8 vinduer og 2 balkong-dører. I 2019 ble taket lagt om med glasert takstein. Det ble også satt opp el-bil lader.

Selger opplyser også å ha gjort følgende:
Wc-rom:
Nymalte vegger og dør, ny servant og skapinnredning.

Entre/gang:
Nymalt inngangsdør, ny integrert hylle, nymalt dør til innebod.

Innerste soverom:
Nymalt dør og karmer, nytt garderobeskap med innmat fra IKEA, ny persienne IKEA og ny spilevegg.

Hovedsoverom:
Nymalte karmer og innedør, ny IKEA persienne på terrassedøren og nytt vindu, samt ny spilevegg .

Soverom 3:
Nytt garderobeskap med innmat fra IKEA, ny persienne IKEA, ny spilevegg, nymalt dør og karmer.

Stue:
Ny spilevegg, nymalte fastkarmvinduer og terrassedører og vinduskarmer.

Kjøkken:
2 nyslipte eik kjøkkenbenker, 1 nytt integrert IKEA kjøl-/fryseskap, 1 ny innbygd krydderhylle, nymalt dør og karmer mot entre/gang, nymalt karmer mot stue og 2 kjøkkenhyller mellom vinduer.

Ute:
Nymalt/beiset terrasse.

Boligen fremstår i dag som funksjonell og moderne.

Her bor man lettvint og barnevennlig innerst i et meget hyggelig nabolag, nær idrettsanlegget på NIF og med kort vei ned til sjøen og badeplasser. Det er deilige uteplasser rundt huset og på den store, usjenerte terrassen. Her kan man nyte livet med herlig boltreplass for barna.

Kort fortalt:
- Enebolig med alt på ett plan som passer for alle aldersgrupper
- Modernisert og påkostet i siste tid
- Nytt og lekkert baderom
- Innerst i blindgate
- Et av Nøtterøys mest attraktive villaområder
- Usjenert og fredelig beliggenhet hvor eiendommen grenser til friareal mot vest
- Kort gangavstand sjø, brygger, badeplasser og flotte rekreasjonsområder
- Ypperlig for alle aldersgrupper med gode oppvekstvilkår
- Hele 92 m² sammenhengende terrasse mot syd-vest
- Terskelfrie løsninger og brede åpninger mellom rommene i huset
- Solrikt og svært hyggelig hageanlegg på 814 kvm selveiertomt
- Integrert og bred carport med el-billader
- Stor stue-/spisestue m/utgang via. bred dobbeltdør til terrasse og hage
- Romslig og nylig modernisert kjøkken med hvitevarer
- Grovkjøkken og vaskerom i tilknytning til kjøkken m/utgang
- Nytt og moderne baderom fra 2025 og ekstra gjestetoalett
- Utstrakt bruk av gulvvarme
- Nymalte innervegger og himlinger
- Glasert takstein - nylagt i 2019
- Nytt tavleskap for elektrisk anlegg i 2020
- En rekke nye innredninger fra 2020
- 8 nye vinduer og 2 nye terrassedører i 2025
- Stort loft med gode lagringsmuligheter
- Ca. 10 minutter med bil til Tønsberg sentrum

Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, komfyr, platetopp, kjøl-frys (kjøl-frys var nytt i august 2025).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i bad, wc, vaskerom, stue og kjøkken. Peisovn i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for til og med 2026, og denne er p.t. på kr 0,50 inkl. mva.
Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på enebolig m/carport, datert 04.11.1987. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Godkjente bygningstegninger finnes ikke i arkivet i Færder kommune.

Rørlegger tegninger datert 07.05.1986 er lagt til grunn ved vurdering av boligens lovlige arealer, disse tegningene stemmer med dagens bruk

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 4386, tinglyst 14.03.1986, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning; Rett for kommunen hvis nødvendig å legge vann-/kloakk ledninger samt kraft eller kabelledninger over den solgte tomten. Samt vedlikehold av disse. Det samme gjelder for naboeiendommene dersom kommunen vil at ledninger fra disse skal legges over tomten. Andre bestemmelser i skjøtet, som forkjøpsrett mm. er gått ut på dato (10 år fra utstedelse av skjøtet).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Eiendommen ligger i et veletablert og pent villaområde på Duken, med kort vei til sjøen og idylliske Bjerkøsundet. Like i nærheten finner du Verdun badeplass, et nydelig friområde med sandstrand, svaberg, stupetårn og en gjestehavn. I nærområdet er det flere flotte badeplasser, brygger og populære utfartssteder for båtliv og rekreasjon.

Det er gangavstand til barnehager og like ved er NIF sitt idrettsanlegg (Nesskogen idrettspark) med fotball- og flerbruksbaner. Kort vei til Hårkollhallen for inneidrett. Lysløype i Nesskogen m.fl. idylliske turområder. Det er også rikelig med lekeplasser og friluftsområder i nærmiljøet. Kort vei til Nøtterøy golfbane på Borgheim og Nøtterøy sin kanskje flotteste sandstrand, Fjærholmen med bl.a. sandstrand, gressletter, svaberg med stupebrett, sandvolleyballbane og svært aktiv seilforening.

Dagligvarehandelen er lett tilgjengelig, med både Kiwi på Hjemseng og Meny på Hårkollen i nærheten. Teie Torg tilbyr et bredt utvalg med dagligvarebutikker, bakeri, bank, post, vinmonopol, restauranter og skoler – alt du trenger i hverdagen, innen kort rekkevidde.

Fra Tønsberg og Kanalbroa, følg skilting mot Torød/Årøysund (RV 309). Kjør langs Smidsrødveien til du kommer til Shell-stasjonen på Hjemseng. Ta deretter til venstre inn på Breidablikkveien, og følg denne til krysset med Dukenveien. Sving til høyre inn på Dukenveien og følg veien langs sjøen. Ta deretter første vei til høyre, inn i Blåskjellveien og følg denne opp og til venstre innover. Blåskjellveien går parallelt og på oversiden av Dukenveien. Ta 3. stikkvei inn til høyre, hvor eiendommen ligger innerst på høyre side i blindveien, inn til skogsbeltet som går mot Nesskogen Idrettspark.

Kjør forbi første innkjøring til Blåskjellveien, og ta den andre innkjøringen inn på Blåskjellveien (til høyre). Ta deretter første stikkvei til høyre, og følg denne opp og til venstre. Veien deles med nabo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Oserød skole, Borgheim ungdomsskole og Nøtterøy videregående skole. Flere barnehager i nærheten. Se forøvrig vedlagte nabolagsprofil.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 814 kvm med en flott beliggenhet i enden av stikkveien. Innkjøringsveien deles med 3 naboer.

Eneboligen ligger omgitt av en lettstelt hagetomt med romslig gårdsplass med plass til flere biler i tillegg til parkering i carport. Huset er omgitt av hyggelige vegetasjon med gressplen, prydbusker og bed. Mot vest grenser eiendommen til et et lite skogsbelte mot NIF banen.

Pent opparbeidet hageanlegg med god boltreplass for store og små. Terrenget er i det vesentlige flatt, også i partier med synlig fjell i dagen. En lettstelt og solrik hage.

Husets plassering, tilbaketrukket mot nord, gir åpne og store tumleplasser i hagen mot syd og vest som innbyr til alt fra lek og moro for barn til store familie-/venneselskap. Deilige terrasser på hele 93 kvm med god plass til for utemøblement og solsenger.

Hageanlegget er pent opparbeidet med stor gressplen skjermet av prydbusker, lavtvoksende trær og beplantning på de fleste sider som gir god skjerming.

Den romslige gårdsplassen er avgrenset av pynte-/rullestein som danner en naturlig avgrensning mot gressplenen både mot øst og syd.

For beskrivelse av tomtens grenselinjer; se situasjonskart som følger av vedlegg til komplett salgsoppgave. Vær klar over at tomtegrensene i syd-vest mot friarealer ligger lengre inn på eiendommen enn slik det kan virke i terrenget.

Parkering på egen gårdsplass og i carport. Boligen har el-bil lader i dag.
Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Færder kommune har pålagt eier å sørge for lokal håndtering av takvann. Tilbakemelding, utbedring og tilrettelegging står for ny eiers ansvar og regning. Se vedlagte informasjon og skybrudsikring og skjema for tilbakemelding til kommunen som er vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel datert 06.09.2023 er avsatt til:

- Boligbebyggelse - Nåværende, 814 kvm
- Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, 814 kvm

Eiendommen ligger et område (805 kvm) regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan Nesskogen, endring datert 05.03.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 05.03.1984.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 836,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 16 000 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 000,-.
Telia trådløs internett og tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for til og med 2026, og denne er p.t. på kr 0,50 inkl. mva.
Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 1 167 930,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 671 718,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

171 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
192 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 042 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Hedda Elisabeth Storsten

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke stor (belastes kun ved evt. bruk)  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk. / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune m/Formuesv.  kr 3 585,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 39 113,50
Fotopakke inkl. plantegninger og dronefoto Fotofinish  kr 6 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egne priser - faktura til megler.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0181/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25181

Sist oppdatert: 26. januar 2026 kl. 11:15