Bjørnstadtunet 3

Bjørnstadtunet 3, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2047, bruksnummer 261, seksjonsnummer 33, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm

BRA-i:
Kjedehus :
1. etasje - 67 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, bod og 3 soverom
2. etasje - 67 kvm: Stue/kjøkken, soverom og bad

BRA-e:
Kjedehus :
1. etasje - 6 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
Kjedehus :
1. etasje - 20 kvm: Platting med belegningsstein
2. etasje - 46 kvm: Terrasse

Boligen disponerer en utebod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.12.2025 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Kjedehus bygget i 2017. Taktekkingen er antatt av pvc-duk. Takrenner, nedløpsrør og beslag av stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning og pussede fasader. Takkonstruksjonen har flatt-tak trekonstruksjon. Malte trevinduer med 3-lags glass. Malt hovedytterdør. Malte balkongdører i tre med 3-lags glass. Terrasse oppført i trekonstruksjoner. Platting med belegningsstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: utvendig - balkongdør, utvendig - terrasse, andre utvendige forhold, bad 1 og 2 etasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/fuktigheten etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Skruen til blandebatteriet for temperaturregulering er veldig hard i dusjen. Noen fuger rundt vaskene oppe og nede trenger å legges på nytt.

-Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. Det har lekt kondensvann fra varmepumpe, men kun ved kjøling på varme dager. Her skal det være utbedret og forlenget garanti i forbindelse med utbedringen.

-Er det utført arbeid med drenering?
Ja. Nytt arbeid. 2022. Faglært: Kamperhaug. Det kan ved kraftig regnvær sive vann inn via gulvet i utvendig sportsbod. Det er lagt inn ekstra drenerings rist og lagt bobleplast. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2025. Faglært: Lyn elektro. Lagt inn elbillader og sensorlys i carport. Dette har vært montert noen år, som en vennetjeneste, men uten dokumentasjon. Det er gått over og montert på nytt av Lyn elektro uke 50 2025. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2025. Faglært: Østfold rør. Byttet sluk og vannlås til kjøkkenvask. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nevnt i tidligere punkt. varmepumpe har lekt kondensvann. Det skal være fikset og utvidet garanti i forbindelse med reparasjonen.

-Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nytt arbeid. 2023. Faglært: Kamperhaug. Tatt opp i annet punkt. Har dokumentasjon på arbeidet.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
-Ja. Skjeggkre. lite omfang. Anticimex gikk over alle husene i sameiet.

-Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja. Sameiet vil øke egenkapital til større fremtidige vedlikehold.

-Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Verandadør i 2. etasje er litt trå.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Selger opplyser:
Det har nylig oppstått en vannlekkasje ved oppvaskmaskin. Dette er reklamert til forsikringsselskap. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Boligens byggeår er ensbetydende med moderne standard, inkludert tidsaktuelle overflater og innredninger. Gulvene er i alle rom utenom entré og våtrom utført med én-stavs laminat, i første etasje også med varme som gir lune og behagelige gulv. Glatte flater på vegger og himlinger fremmer et minimalistisk uttrykk.

Moderne er også selve romløsningen som effektivt disponerer arealet i en familievennlig og meget praktisk romløsning over to etasjer. I andre etasje er stuen og kjøkkenet sømløst forbundet i et stort aktivt rom med god plass både til felles opphold og ulike større anledninger. Her råder gode lysforhold og en luftig romfølelse, fremmet av store vinduer mot syd. Alle utstyrt med plisségardin.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning fra Norema i tidsaktuell sort profil. Innredningens skap og skuffer har til sammen et rikt antall oppbevaringsmuligheter. Platetopp og vask omgis av meterlange arbeids- og avlastningsflater. Alle kjøkkenets hvitevarer medfølger, inkludert frittstående kombiskap med defekt isbit-maskin.

Boligens fire soverom er fordelt på begge etasjer. Tre er av et generøst areal på rundt 13 kvm. som gir fleksibilitet, blant annet med hensyn til valg av hovedsoverom. Tre av disse er samlet i første etasje, noe som er spesielt gunstig når barna er små. Ett har utgang til hagen og alternativ bruksmulighet som TV-stue.

Moderne bad i begge etasjer er like praktisk som bekvemmelig. Badene er i praksis identiske med hensyn til størrelse, flisvalg og innredninger. Møblene er fra Vikingbad. Dusjkabinett i første etasje kombinert med et barnevennlig badekar i andre gir valgfrihet i De arealkrevende hvitevarene vaskemaskin og tørketrommel har dedikert plass i teknisk rom fremfor på badene.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré, teknisk rom/vaskerom og bad, for øvrig laminat.
Innervegger: Fliser på bad og flisfelt på kjøkken, for øvrig malte flater.
Himlinger: Malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte sorte benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Badekar. Toalett montert på innbygget sisterne.

Sentralstøvsuger og alle hvitevarer på kjøkken medfølger.
Selger opplyser:
Isbitmaskin på kjøleskap er defekt.
Noen ganger må sentralstøvsuger skrus på manuelt via bryter, men stort sett fungerer den via "fjernstyringen" på håndtaket.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på tre eneboliger i kjede og firemannsbolig datert 02.04.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 01.04.2016 som stemmer med dagens bruk foruten ett soverom i første etasje som er byggemeldt som stue.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Nabolaget på denne delen av Bjørnstad er nyetablert og familievennlig med store felles grøntarealer blant bebyggelsen som kan benyttes fritt av beboerne. Allerede rett over gaten finnes en større løkke med lekeplass og rikelig med tumlemuligheter for barna. Et stort pluss er det også at rekkehuset ligger i et rolig og barnevennlig miljø med lite trafikk.

For en familie med barn i skolealder vil det være praktisk at både barneskole med SFO og ungdomsskole er innenfor gangavstand. I skolegårdene finnes en rekke fasiliteter som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid, det samme gjør idrettsanlegget som er tilknyttet skolene og hjemmearena for det lokale idrettslaget Tune.

Turmuligheter er lett tilgjengelig i nærområdet, blant annet i Kalnesskogen som er ypperlig både for søndagsutflukter og hverdagslige treningsøkter. Bademuligheter finnes i Tunevannet, som i tillegg har skøyteis når forholdene tillater vinterstid. Det er heller ikke langt til Trøsken som er blant de mest snøsikre områdene på disse kanter og har mulighet for både langrenn og slalåm.

På Grålum finnes store dagligvareforretninger der det er enkelt å gjennomføre hverdagslige innkjøp. Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger og varehus finnes ved Tunejordet og i sentrum, henholdsvis ca. fem og syv minutter unna med bil.

Velger du buss som stoper ved Bjørnstad, er du fremme i sentrum på under 15 minutter. Ekspressbusser til hovedstaden samt til Sverige og Danmark stopper i Lekevollkrysset ved E6, en knapp kilometer unna.

Nærhet til E6 gjør også Grålum til et svært godt utgangspunkt om du pendler med egen bil. Kjøretiden til hovedstadsområdet er én time utenom rushtid, i motsatt retning kjører du til svenske-grensen på under en halvtime. Til pendlervennlige Råde stasjon tar det ett kvarter med bil, reisetiden videre med tog til Oslo er under 50 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 1.1 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 0.7 km
Kalnes videregående skole 2.5 km
Greåker videregående skole 3.7 km

Barnehager:
Store Tune Gård barnehage (0-5 år) 1.7 km
Tubus barnehage (1-5 år) 2.5 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er tinglyst som ekslusivt uteareal for denne eiendommen i seksjonsbegjæringen. Tomten er flat og består hovedsakelig av gressplen, gruset gårdsplass og noe beplantning. Fellesarealene til sameiet er pent opparbeidet med plen, asfalterte adkomststier og beplantninger.

Parkering i boligens carport. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kjørevei og boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Bjørnstad boligområde datert 28.02.2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2024-2036 datert 10.10.2024 med formål: bebyggelse og anlegg, samt veg.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 302,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 9 393,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.
Fellesutgiftene er kr 2 200,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, kabel-tv/internett, drift og vedlikehold av fellesarealer, styrehonorar og forretningsførsel
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 23 957 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia fiber som leverandør av strømming av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnader.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 6 468 pr. år. Kan overtas dersom man ønsker det.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 268 382,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 073 528,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 8 962,- pr. 31.12.2024
Ingen fellesgjeld.

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Antonsen og Jack Sindre Jølle Andersen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bjørnstadtunet 1 Boligsameiet, med sameiebrøk 1/38.
Sameiet består av 38 seksjoner.
Forretningsfører er Agio Forvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0359/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25359

Sist oppdatert: 29. desember 2025 kl. 19:04