Torsbakken 6

Torsbakken 6, 1458 FJELLSTRAND
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 29, bruksnummer 432, ideell andel 1/1

Fritidsbolig:
BRA-i:
1. etasje 31 kvm: Stue, kjøkken og spisestue
2. etasje 16 kvm: To soverom

Åpent areal:
1. etasje 5 kvm: Terrasse v/inngangsparti

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 20 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 16 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm

Bod:
Frittstående bod oppmålt til totalt 9 kvm (BRA-e).

Anneks:
Frittstående anneks med tilliggende bod oppmålt til totalt 26 kvm (BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsboligen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med grunnmur av naturstein. Yttervegger av laftede tømmervegger (uisolert). Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med skiferstein. Takrenner og nedløp i metall. Profilerte entrédører med glassfelt og sikkerhetslås og profilert ytterdør på kjøkken. Vinduer med ett-lags glass og blyglass fra ukjent årstall. Bygget har stedvis krypkjeller.

Anneks: Uisolert frittstående anneks med tilliggende bod. Bygningen er i trekonstruksjoner og fasaden er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå), utvendig tekket med takpapp.

Frittliggende bod: Uisolert bod i trekonstruksjoner med fasade kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå), utvendig tekket med skifer. Konstruksjonen er uisolert. Forbrenningstoalett montert i bod.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Fritidsbolig:
Kjøkken:
- Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av kjøkkenventilator.
Sjablonmessig prisanslag: kr. 0 - 10 000

- Innredningen bærer i sin helhet preg av høy alder/slitasje.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av kjøkkeninnredning.
Sjablonmessig prisanslag: kr. 50 000 - 100 000

Ildsteder inne i boligen - Vedovn i soverom nr.2:
- Ildsteder: Avstanden fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser av branntekniske forhold av brannkyndig fagperson.
Sjablonmessig prisanslag: kr. 0 - 5000

Krypkjeller:
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelkelag ved luke i kjøkken. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 25,1 vektprosent. Det ble registrert kritisk fuktverdier i konstruksjonen, noe som tyder på pågående fuktskade. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. Konsekvens/foreslått strakstiltak basert på alle ovennevnte opplysninger er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke strakstiltak som er nødvendige.

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader.

Vinduer og ytterdører:
- TG3 er gitt etter en helhetsvurdering. Vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise skader og andre aldersrelaterte skader. Ytterdører viser tegn til utvendig slitasje og dørbladet får kontakt med dørterskelen.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for bytte av alle vinduer med omramming.
Sjablonmessig prisanslag: kr. 100 000 - 200 000

Anneks med tilliggende bod:
- TG3 er gitt etter en helhetsvurdering da denne har stor slitasjegrad, skjevheter og råteskader.
Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for riving/kondemnering og bortkjøring av bygningsmasse av anneks og tilliggende bod.
Sjablonmessig prisanslag: kr. 100 000 - 150 000

TG2 er gitt
Fritidsbolig:
Kjøkken:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale med enkelte riper og hakk.
- Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør).
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Spisestue og stue.:
- Innerdører bærer preg av skader/slitasje og dørbladene kommer i kontakt med karmen/gulv slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loftetasje - innredet:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale med enkelte riper og hakk.
- Innerdør bærer preg av aldersslitasje og dørbladet mellom soverommene kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Vedovn i soverom nr.2:
- Avstanden mellom pipe og brennbart materiale vurderes å være for liten.

Krypkjeller:
- Vurderingene av krypkjelleren er kun gjort via luke i grunnmuren på grunn av begrensede tilkomst og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader.
- Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren.
- Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.

Terrasse/inngangsparti:
- Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Grunnmur, fundament:
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker:
- Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.

Yttertak:
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.

Frittliggende bod:
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Frittliggende terrasse.:
- Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

TGIU er gitt:
- Forstøtningsmur: Det er ikke mulig å vurdere forstøtningsmur fra tomten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

-Tilbygg, en bod.

2023: Montert Cinderella toalett (Utført av Arnfinn Pedersen)
2022: Nytt overtak, terrasse og trapper, alt med skifer (Utført av Arnfinn Pedersen)
2022: Ny varmtvannsbereder på kjøkken (Utført av Svein Tyreng as)
2021: To nye utvendige stikkontakter

Entré
Adkomst via overbygget inngangsparti/terrasse på ca. 4 kvm.

Stue
Koselig stue med direkte utgang til overbygget veranda. Laftede stuevegger og synlige åser setter et lunt og hyggelig preg på rommet. En sjarmerende peis varmer godt på kjølige dager og gir en lun og koselig atmosfære når den er tent. Fra stuen er det direkte adkomst til det hyggelige kjøkkenet.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning fra ukjent årstall med glatte lyse fronter og benkeplate av heltre med oppvaskkum av rustfritt stål med to-greps armatur. Hvitevarer som komfyr m/steketopp og kjøleskap m/frysedel. Varmtvannsbereder på 76 liter (årstall 2022) og vedovn av støpejern.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger:  Komfyr og kjøleskap.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Fritidsboligen har to soverom i loftsetasjen.

Teknisk/VVS
- Vannrør av typen kobberrør og plastrør
- Synlige avløpsrør av plast
- Varmtvannsbereder på 76 liter (årstall 2022)
- Forbrenningstoalett montert i utvendig bod

Vegger: Laftede tømmervegger, malt panel
Gulv: Malt tregulv, laminat
Himling: Trepanel, malt trepanel og bjelker

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger:
Cinderella forbrenningstoalett

Elektrisk oppvarming og vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen. Kjøper må selv ta stilling til om de ønsker dette.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikringsskap
Sikringsskap med skrusikringer og strømmåler montert på vegg i soverom nr.2.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger byggetegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet eller godkjent planløsning for hytta. Rombenevnelser i salgsoppgaven er basert på dagens bruk og meglers vurdering. Loftsetasjen benyttes i dag til soveplasser, men rommets godkjenningsstatus er ikke kjent. Kjøper overtar ansvaret for å undersøke eventuelle forhold knyttet til godkjenning, bruk og krav til rom for varig opphold.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser:
04.05.1925 - Dokumentnr: 900596 - Erklæring/avtale
Forklaring: Bestemmelse om generende virksomhet
Forbud mot visse former for næringsvirksomhet.

19.02.2009 - Dokumentnr: 123151 - Jordskifte
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Flere eiendommer, inkl. bnr. 432 har vegrett til Seterveien. Vedtekter ofr Seterveien, Skanseveien og Torsbakken.
Felles vedlikeholdsplikt og plikt til å sørge for tilstrekkelig vegstandard m.m.

15.06.2020 - Dokumentnr: 2592332 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Nesodden Kommune
Bestemmelse om ledningsanlegg, vedlikehold av anlegg/ledninge, beplantning/vegetasjon/hekk og bebyggelse
Forklaring: Nesodden kommune gis rett til å ha ledningsanlegg i grunn, som angitt på kart over bnr. 432. Adkomstrett for drift og vedlikehold. Nesodden kommune har rett til å forby oppføring av bebyggelse 2 m fra ytterkant av rør etc.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.
Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen.

- Fritidsboligen selges delvis møblert. Se egen liste over inventar og løsøre som følger med handelen.
- Fritidsboligen mangler godkjent slokkeutstyr. Forholdet påvirker sikkerheten.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Fritidseiendom beliggende i et landlig og idyllisk område på Fjellstrand. Tomten ligger sentralt, men likevel usjenert og med lite innsyn. Fritidsboligen ligger vestvendt med gode sol- og lysforhold, og fantastisk fjordutsikt.
Det er kort vei til barneskole, barnehager og idrettsbane. Dagligvareforretning, blomsterforretning, hyggelig kafé og frisør ved Fjellstrandkrysset.
Forretningssenter på Tangen med stor Meny-butikk. vinmonopol og et godt utvalg av andre forretninger. Her finnes også Nesoddens kommunehus, Tangenten, med bibliotek, helsestasjon og kommuneadministrasjon.

Fra eiendommen er det kort vei til flotte turmuligheter i skog og mark, både sommer som vinter. Gangavstand til flott badeplass med sandstrand, svaberg, brygge, badeflåte og stupebrett ved Fjellstrand brygge.

Det kommer gangsti mellom Fjellstrand og Alværn, samt hele veien til Fagerstrand. Det er få minutters gange til bussholdeplass med buss som korresponderer med båt til Aker Brygge og hurtigbåt til Lysaker. Med bil til Oslo tar det ca. 45 minutter og til Vinterbro og Drøbak ca. 20 minutter.

Med bil:
Ta av ved Nesset og følg fv156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Nesodden kirke og følg Kirkeveien over mot Fjellstrand. Ta til venstre i Fjellstrandskrysset og følg Hellaveien sydover. Ta inn Skoleveien på venstre hånd og ta deretter første vei på høyre hånd som er Seterveien. Følg denne oppover og ta deretter til høyre inn Torsbakken. Ta inn 2dre vei til vesntre. Eiendommen ligger innerst i denne veien.

Med båt/buss:
Ta Nesoddbåten fra Aker brygge til Nesoddtangen. Ta buss linje 575 merket Fagerstrand og gå av på busstoppet som heter Skoleveien. Følg Hellaveien litt sydover, kryss veien og følg gangsti opp til Torsbakken. Ta til høyre her og følg Torsbakken oppover.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 1 176 kvm. Tomten består av en delvis skrånet tomt med noe fjell i dagen, opparbeidet med smijernsport, gruslagt innkjørsel, forstøtningsmur, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, steinlagt uteplass, anneks og boder.

Parkering på eiendommen.

Vei:
Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Vann/avløp: Eiendommen har ikke innlagt vann eller avløp. Sommervann fra kommunen er avviklet på Fjellstrand. Kommunen opplyser at det er etablert permanent helårs kommunalt vann og avløp i området. Det kan søkes om tilknytning. Selger opplyser at det ikke er mottatt krav om tilkobling fra kommunen.
Brønn på eiendommen, plassert på høyre side av annekset, selger har ikke benyttet denne og kjenner ikke til kvalitet på brønn eller vann.

Nesodden kommune opplyser at det foreløpig ikke er sendt ut varsel om pliktig tilknytning til eiendommer i området, men at dette vil skje innen kort tid.
Nærmeste tilkoblingspunkt er planlagt i krysset Torsbakken–Seterveien. Torsbakken VA-lag skal snart etablere vann- og avløpsanlegg i Torsbakken, og det kan derfor være aktuelt å undersøke muligheten for å knytte seg til deres anlegg.

Gebyr og satser for tilkobling: https://pub.framsikt.net/2026/nesodden/bm-2026-kst_vedtak_26_29#/generic/summary/feesmanagemant

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan for 2022-2046.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
Id 20240233
Navn: Endring av områdeplan for Nordstrand og Dalbo
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Mindre reguleringsendring

Id 20170214
Navn: Beksrudbakken 9
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Id 20240231
Navn: Detaljregulering for Movei 1-10
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse megler har mottatt viser:
- Radon: Eiendommen ligger i et område med høy aktsomhet for radon.

Kommunale avgifter er kr 1 333,-for 2025. I dette inngår gebyr renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2.000,- (15.mai-6.sept). 
Veiavgift er kr 2.175,-/år. Styreleder i veilaget: Kjetil Rygh mob. 911 82 813

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 239 505,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

90 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 710 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Vibeke Snildal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,8% av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 60 000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken: kr 260,-/stk
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune: kr 5 175,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring inkl. tilstandsrapport Anticimex: kr 42 018,-
Foto: kr 5 000,-
Veiledningstime fra stylist : kr 3 000,-

Oppdragsnummer 51-0056/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2556

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 09:59