Hårkollveien 41B

Hårkollveien 41B, 3138 SKALLESTAD
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 46, bruksnummer 106, ideell andel 1/1
Andelsnummer 21, Oterbekk borettslag, organisasjonsnummer 948325918

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 15 kvm: Garasje i felles bygg.

I 1. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Ett soverom er opprinnelig byggemeldt som bod.
Rommet nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.03.2026 utført av Vestfold Takst og Byggvurdering v/Jan-Erik Fusdahl Rossavik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1976. Bygget er fundamentert med støpt gulv (antatt) og har støpt gulv på grunn. Yttervegger er i bindingsverk med utvendig panel. Det er utført omfattende rehabilitering fra borettslaget med ny utvendig isolasjon og kledning. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er sperretak med saltaksform, tekket med betongstein. Vinduer er malte trevinduer med 3-lags glass fra 2013, skiftet som del av borettslagets rehabilitering. Leiligheten har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre, skiftet rundt 2023. Innvendig har boligen malte glatte dører fra byggeåret, og en dør til soverom er ny fra 2020.

El-anlegget ble i 2020 oppgradert med nye automatsikringer og nytt opplegg til deler av leiligheten, og sikringsskapet er plassert i felles gang. Grunnet manglende dokumentasjon og flere synlige avvik må anlegget kontrolleres av en fagmann, og påkostninger må påregnes.

Bygget er oppført i 1976 og har avvik på branncelleinndelingen i forhold til dagens krav, med tegn på avvik ut ifra dagens byggtekniske forskrift.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Etasje 1 Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vurderingen eier basert på motfall til sluk, ufagmessig utførelse ved sluk, uegnede materialer, ufagmessig utførelse og synlige svekkelser.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater: Deler av overflatene er noe slitte, det er flere sår og en del ufagmessige arbeider.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendige dører: Dørene og karmer er slitte.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrørene har passert halvparten av forventet levetid og kan da ha begynnende svekkelser som groing, svake skjøter og i noen tilfeller brudd.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrørene har passert halvparten av forventet levetid og kan da ha begynnende svekkelser som groing, svake skjøter og i noen tilfeller brudd.

Kjøkken
- Etasje 1 Kjøkken - Overflater og innredning: Innredningen er slitt og har mindre skader og misfarginger. Det mangler tett silicon mellom vegg og benkeplaten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Etasje 1 Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Vegger vender mot yttervegg samt tilsvarende vegger med tung møblering og skaper.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Branncelleinndeling
- Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Bygget er oppført i 1976 og har da avvik på branncelleinndelingen i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det plassbygde badekaret ble nylig fjernet og erstattet av et nytt dusjhjørne, installert av leietaker. I den forbindelse ble tre små fliker (ca. 2x3 cm) av det ytterste skallet av baderomspanelet revet av på grunn av sterkt heftet silikon. Disse flekkene er sparklet og veggen er tett, men er noe synlige. I 2020 ble det utført faglært arbeid med nye vegger og gulv samt plassbygd badekar av Artura Vysniaukas AS. I 2025 ble det utført faglært arbeid med nytt tak, isolasjon, utvendig kledning, vinduer og dører i regi av Oterbekk borettslag. I 2020 ble det utført faglært arbeid med nytt el-anlegg i deler av boligen samt nytt sikringskap av Artura Vysniauskas AS, og ingen feil ble påvist under el-tilsyn i 2025. Kjøkkenet ble flyttet i 2020 og nye vannrør og varmtvannstank installert av Artura Vysniaauskas AS. I 2020 ble nye panelovner installert av ufaglært arbeidskraft. Kjøkkenet ble ombygd i 2020 og et soverom nummer to satt inn av Artura Vysniauskas AS. Dette ble godkjent av styret og var ikke søknadspliktig til kommunen.

Det er satt inn nytt dusjkabinett på badet med nødløp rett i sluket.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Hovedytterdør og balkongdør i tre skiftet.

2020:
- Innvendig oppgradering med nye vegger, gulv og malte tak.
- Bad oppgradert. Badekar fjernet og dusjkabinett montert.
- Kjøkkenet ble flyttet og åpnet.
- Ett ekstra soverom etablert
- Nytt sikringsskap med automatsikringer og nytt elektrisk opplegg til deler av leiligheten.
- Varmtvannsbereder på ca. 120 liter skiftet.
- Én innvendig dør til soverom skiftet.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Skadedyrarbeid/soppkontroll utført.

2023:
- Større, uspesifisert vedlikeholdsprosjekt.
- Nye markiser montert.

2020:
- Installasjon av ladestasjoner for el-bil.

2013:
- Utskifting av vinduer til trevinduer med 3-lags glass.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2020:
- Nye panelovner.

Dette er en lettstelt og arealeffektiv leilighet på ett plan. Boligen ble oppgradert rundt 2020, da borettslaget gjennomførte bl.a en utvendig rehabilitering med ny kledning, etterisolering og tak. Samtidig ble leiligheten pusset opp innvendig med nye overflater, nytt bad og endret planløsning som ga to soverom (satt opp lettvegg i stuen). Vinduer og balkongdør er også av nyere dato.

Entré:
Du kommer inn i en lys entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Rommet gir direkte tilgang videre inn til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial og luftig sone. Rommet er enkelt å møblere med plass til en sofagruppe. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys, og fra stuen er det utgang til den private hagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Det er en praktisk og sosial løsning med plass til spisebord. Kjøkkenet er utstyrt med integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. En kjøkkenventilator med avtrekk ut sørger for god utlufting under matlaging.

Hage og uteplass:
Fra stuen kommer du ut til en skjermet og inngjerdet hage. Her er det god plass til utemøbler, plantekasser og lek. Uteplassen har gode solforhold og en nyere markise. I hagen står også en praktisk redskapsbod.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Soverom 2:
Leilighetens andre soverom passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2020 og er innredet med dusjkabinett, toalett og en servantinnredning. Det er opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskinen medfølger. Tilstandsrapporten har avdekket avvik, og badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat.
Vegger: Malte MDF-plater.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en garasje i felles bygg og en redskapsbod i hagen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at oppvaskmaskinen er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming.

Brannvesenet informerer om at det I databasen er det ikke registrert noe ildsted tilkoblet skorstein i ovennevnt adresse. Det er meldepliktig til brannvesenet når det monteres ildsted for fyring med gass, olje og ved, og vi har ikke mottatt noen melding fra ovennevnte adresse. Så vi er derfor ikke innom denne adressen på verken feiing eller tilsyn. Dersom det allikevel er ildsted tilkoblet, så meld dette på vår hjemmeside Skjema for ildsted.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1977.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.02.1977 for 12 stk 4-roms leiligheter og 16 stk 3-roms leiligheter. Tillatelsen var tidsbestemt til 01.12.1977. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Utbedring av lydskillevegg mellom Hårkollv. 47a og 47b.
2. Innsetting av dobb.trådglass i vinduer i felles brannvegger vedr.3-roms leilighetene.
Det er notert at utbedring av punkt 1 ble forlatt i 1977, og etterkontroll ble ikke foretatt. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det foreligger ferdigattest for riving og gjenoppføring av garasjer datert 18.12.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen datert 03.01.1976. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Leiligheten er bygget om innvendig med etablering av et ekstra soverom og fjerning av en bod som nå er en del av kjøkkenet. Denne bruksendringen fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig, men det er ikke sendt søknad til kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, forkjøpsrett for kommunen, vann- og kloakkledninger, elektriske kraftlinjer og gjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Selger har leid ut boligen de siste 1,5 årene, men har bodd i leiligheten om sommeren.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.
Borettslaget har foretatt etterisolering av yttervegger samt nye foringer i alle vinduer og ny terrasse- og ytterdør.

Leiligheten ligger i et etablert og rolig boligområde på Hårkollen, med nærhet til både sjøen og skogen. Herfra er det gangavstand til Arås båthavn, et naturlig utgangspunkt for båtliv og bading i Tønsbergs skjærgård. For hverdagslogistikken ligger Oserød skole og flere barnehager, som Hårkollen og Oserød, innenfor en kort spasertur.

Området byr på rike tur- og rekreasjonsmuligheter. Rett i nærheten finner du fine turstier, lysløype for kveldsturer og flere flotte badeplasser. Verdun er et populært friområde med svaberg, stupetårn og gresslette, mens Torødstranda tilbyr en lun og barnevennlig sandstrand. For organiserte aktiviteter ligger Nesskogen idrettspark og Hårkollhallen også i nærheten.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Meny på Skallestad, som også har Post i butikk. Man kan lett gå ned dit på 5 minutter da det går en gang. og sykkelsti ned til butikken på nedsiden av leiligheten. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er det en kort kjøretur til Teie torv. Tønsberg sentrum med alle sine fasiliteter er også lett tilgjengelig med bil. Det er gode bussforbindelser i området, og busstoppet Oterbekk er kun noen minutters gange unna.

Fra Tønsberg kjør RV308 over Kanalbroa til Nøtterøy. Ta Smidsrødveien til venstre i Teie veidele mot Årøysund og følg denne over i Berganveien. Passer Arås båthavn på venstre side og følg Berganveien forbi boligene på Oterbekklinna, ta til høyre inn Petterødveien og fortsett denne forbi noen små jorder og skogen på venstre side, frem til veikrysset som går inn i Hårkollveien, ta andre vei til høyre, hvor boligen ligger inne veisløyfen på venstre side inne i boligfeltet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Oserød skole og Borgheim ungdomsskole. Nøtterøy og Færder videregående skole. Det er flere barnehager i nærheten.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 11103,7 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plen og beplantning. Det er en skjermet lekeplass for barna på tunet.
Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Færder kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger garasjeplass i felles bygg. Garasjeleie er inkludert i felleskostnadene. Boligen har tilgang til elbillader som disponeres av borettslaget, og generalforsamlingen har godkjent montering av forskriftsmessig oppsett av måler/undermåler for elbil hvor beboer selv betaler for installasjon og strømforbruk. Borettslaget har i tillegg ca. 20 utendørs parkeringsplasser for beboere og oppmerket gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger (11098.11 m²) i henhold til reguleringsplan Hårkollen I (ID: 127), datert 18.04.1975, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel, datert 06.09.2023. I kommuneplanen er 11103.69 m² avsatt til boligbebyggelse - nåværende. Ifølge kommuneplanens bestemmelser gjelder kommuneplanens arealdel foran reguleringsplaner vedtatt før 31. januar 2018 ved motstrid.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner: - Hensynssone H310: Ras- og skredfare. Ved utarbeidelse av reguleringsplan og i byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 549,05 pr. mnd. og inkluderer: utvendig vedlikehold, snøbrøyting, parkeringsplass, bredbånd og kabel-TV, ladestasjon og renovasjon.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnad: kr 4 936,05
- Internett: kr 613,00

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 109,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor (T-we) som leverandør av kabel-tv og internett, som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 639 480,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 557 921,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 14 402,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 310 056,71 pr. 20.03.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 17 434 152,- pr. 20.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94817255420
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 17 395 782,00
Andel av saldo: kr 309 373,71
Innfrielsesdato: 30.12.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,05%

Bank: SpareBank1 Nøtterøy-Tønsberg
Lånenummer: SPARE2-3184
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 38 370,00
Andel av saldo: kr 683,00
Innfrielsesdato: 02.01.1985
Type Rente: Flytende rente
Rente: 0,00%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

1 890 000,00 Prisantydning
310 056,71 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 200 056,71 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 209 358,71 Totalpris inkl. omkostninger
2 219 308,71 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Guri Emilie Kanavin

Leiligheten er tilknyttet Oterbekk Borettslag.

- Borettslaget består av 40 andeler.

- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 82290563.

Alle beboere plikter å sortere søppel. Der det er felles inngang, skal disse vaskes en gang per uke på omgang mellom leilighetene. Den enkelte andelseier skal holde boligen og tilhørende arealer i forsvarlig stand. Vedlikeholdsplikten omfatter blant annet innvendige flater, rør, ledninger, inventar og utstyr, samt oppstaking av innvendige avløp og rensing av sluk på balkong/veranda.

Dyrehold med én hund eller katt per husstand er tillatt. Beboere som har dyr, må sende skriftlig melding til styret.

Det skal være ro i borettslaget etter kl. 23.00. Støyende utearbeid er ikke tillatt på helligdager eller før kl. 12.00 på søndager. Fasadeendringer, inkludert montering av markiser og private antenner, krever skriftlig samtykke fra styret.

Det medfølger garasje til leiligheten. Borettslaget har 40 garasjer med strømuttak. Det er tillatt med kjøleskap/fryser i garasjen mot en årlig avgift på kr 500,-. Generalforsamlingen har godkjent at beboere kan montere ladepunkt for elbil, der beboer selv dekker installasjon og forbruk.

På årsmøtet i april 2025 ble årsregnskapet for 2024 godkjent og det ble vedtatt et styrehonorar på kr 100.000,-.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Større, uspesifisert vedlikeholdsprosjekt (2023)
- Skadedyrarbeid/soppkontroll (2024)

Planlagte påkostninger:
- Styret vurderer en oppgradering av brannsikkerheten med en estimert totalkostnad på ca. 2 millioner kroner. Dette vil medføre en økning i fellesgjeld og muligens økte felleskostnader.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultatet for 2024 var et underskudd på kr 93 487,-. For 2025 er det budsjettert med et overskudd på kr 329 000,-. Borettslagets disponible midler var kr 230 623,- per 31.12.2024. Egenkapitalen var negativ med kr -6 840 899,- per 31.12.2024. Ifølge note til regnskapet skyldes dette at eiendelene er bokført til opprinnelige priser, og styret vurderer den faktiske egenkapitalen til å være positiv basert på markedsverdi.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Internt i borettslaget gjelder ansiennitet i borettslaget, og ved lik ansiennitet prioriteres den med lengst ansiennitet i OBOS. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS' sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Oterbekk borettslag. Borettslaget består av 40 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 56 25.
Dugnad må påregnes - Vår og høst dugnad. Der det er felles inngang skal disse vaskes en gang pr. uke og gå på omgang på leilighetene.
Det er tillatt å ha en hund eller katt pr. husstand. Beboere som har dyr må sende skriftlig melding til styret.
Foretatt påkostninger de senere år:
2022-2023: Fasader og fellesganger; Fasader på langvegger og gavlvegger (de uten balkong/ utenom 47A) som ikke var etterisolert fikk 10cm Rockwool og ny utvendig gips og kledning. Kledning ble levert med grunning og toppstrøk og ble malt 2 strøk etter montering. Gulv vegger og tak i fellesganger ble pusset
opp i 39, 41, 43 og 45 og det ble montert nye leilighetsdører i leilighetene mot fellesgangen.
2013-2013: Div. vedlikehold; Rehabiliteringsprosjekt med nye vinduer, takrenner, taksteinbehandling og maling.
2012-2012: Garasjer; Oterbekk brl godkjente på ekstraordinær generalforsamling 28.02.2012 garasjeprosjekt med ny garasje til alle 40 leiligheten. Firma 1-2-Tre AS ble valgt til oppdraget. Ferdigbefaring på garasjene ble avholdt 30.11.2012.
2012-2013: Tak; Takfornying.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt   kr -4 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 3.500 - 3 visninger er inkl i meglerprovisjon  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune   kr 3 585,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0044/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2644

Sist oppdatert: 02. mai 2026 kl. 14:36