Ærfuglveien 10

Ærfuglveien 10, 3209 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 128, bruksnummer 372, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 128, bruksnummer 60, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/4
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 128, bruksnummer 464, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 206 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 114 kvm: Entre, stue, kjøkken, vaskerom og bad.
2. etasje 71 kvm: Loftstue, bad og tre soverom.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 11 kvm: Bod.

Utestue:
Utestue 10 kvm: Utestue.

Åpent areal/ terrasse- og balkongareal:
1. etasje 61 kvm: Betongplatting.
2. etasje 3 kvm: Balkong.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 97 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 71 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 26 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Boligen har to biloppstillingsplasser på til sammen ca. 22 m² i felles parkeringskjeller i et nabobygg. Arealet er ikke medregnet i boligens bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.04.2026 utført av Anticimex AS v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur av naturstein, lettklinkerblokker og mur-/betongkonstruksjon. Yttervegger er i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner, og gulv mot grunn er av betong, mens gulv mot krypkjeller er en stubbloftskonstruksjon. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med glassert takstein. Boligen har vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer og rammer av tre med to-lags glass fra ulike årstall, hvor enkelte er skiftet i nyere tid. Ytterdøren har profilert flate og glassfelt, og innerdørene er profilerte. Det er en elementpipe fra byggeår, men det er ikke tilkoblet ildsted. Innvendig er det en trapp i tre- og stålkonstruksjon, og utvendig en trapp i tre ved inngangspartiet. Eiendommen har en sørvendt balkong på ca. 3 m² og en sørvendt betongplatting på ca. 61 m². Eneboligen ble oppført i 1997, med en tilføyd bod i 2017 og en utestue i 2025.

Utestuen fra 2025 er oppført i trekonstruksjon med pulttak tekket med takpapp. Den har åpningsbare glassfelt i front og på en side. Fundament, grunnmur og gulv mot grunn var ikke tilgjengelig for undersøkelse.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré og er sikret med automatsikringer. Anlegget er i hovedsak fra byggeåret, med større oppgraderinger utført i 2016 og 2019. Det mangler samsvarserklæring for arbeider utført i 2019.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt installert.

TG2:
Våtrom - Bad 1.etasje
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen inne i dusjen er tilnærmet flatt. [ det er oppkant fra dusjensonen og ut til resten av badet ]
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på veggenes våtsoner utenfor dusjsonen. Våtromsmaling alene er ikke en godkjent membran.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Slukmansjett er ikke synlig i sluk og dermed ikke fysisk inspisert. Det er kun fremlagt bildedokumentasjon på at det er etablert slukmansjett/membran.

Våtrom - Bad 2.etasje
- Avløp (inkl. sluk): Klukkelyder i avløp ved tapping av vann fra servanter. Skyldes trolig dårlig lufting eller gjengroing av avløpsrør.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - Vaskerom
- Lekkasjesikkerhet: Gulvet er tilnærmet flatt noe som vurderes til å ikke være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og vanntett sjikt har ikke tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap mangler sprutsikring/deksel og har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.
- Avløprør: Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladet på bad 1.etasje kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Loft - innredet - 2.etasje
- Statikk og bærekonstruksjon: Se kommentar under punktet "Etasjeskille".

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2.etasje: På hovedsoverom er det på tilfeldige punkter målt høydeforskjeller opptil 45 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige og merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. I loftstue er det på tilfeldige punkter målt mindre lokale høydeforskjeller opptil 14 mm.

Krypkjeller
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det observeres tegn på tilsig av fukt. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vindu ved inngangsparti viser begynnende tegn til slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. På befaringstidspunktet var det noe gjenstående arbeider med manglende utvendig omramming på enkelte vinduer. Dette er ifølge selger nå ferdigstilt. Arbeidene er ikke fysisk undersøkt av takstmann, kun sett via oversendte bilder av vinduer fra selger. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
- Ytterdøren ved inngangsparti klemmer dårlig mot tettelister/pakninger. Døren har i tillegg etterslep på vedlikehold, noe som vil forkorte dørens levetid. Boddøren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet. Manglende terskelbeslag.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen med tilhørende beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Konstruksjonen har skjevheter grunnet underdimensjonering.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall. Grunnet plattinger kan terrengfall ikke undersøkes.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur mot vest. Selger opplyser at det er årlig avflassing av overflatebehandling på forstøtningsmur mot vei. Skyldes trolig dårlig drenering og fuktgjennomslag fra bakside.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger og avløpsledninger: Har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

TGIU - bygningsdeler som ikke er undersøkt:

Våtrom - Vaskerom
-På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i våtsoner.

Yttertak
- Takgjennomføringer er skjult under beslag, takstein og en lukket loftskonstruksjon og ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Grunnmur, fundament
- Større deler av grunnmur er dekket av plattinger og ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Stikkledninger og tanker
- Pumpestasjon: Ikke undersøkt. Krever spisskompetanse. Selger opplyser at det er serviceavtale med firma om service og drift av pumpe.

Hagestue
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Ikke tilgjengelig for undersøkelser grunnet manglende inspeksjonsmulighet.

Helse, miljø og sikkerhet, HMS:
-Innvendige trapper - Trappen mangler håndløpere på vegg.

Balkong - Rekkverket har horisontal åpning i bunn større enn 10 cm. Målt til ca. 17 cm.

Utvendig trapp - Rekkverket er for lavt og har vertikale åpninger større enn 10 cm.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har tidligere vært en lekkasje i taket på den tilbyggede boden som følge av en rift i takpappen, men dette ble raskt utbedret. Det er observert vanninnsig i krypkjelleren ved perioder med nedbør. Tidligere ildsted ble demontert for ca. 10 år siden, og pipen er ikke benyttet av nåværende eier. Det ble også avdekket en råteskade i brystningen ved verandadøren i 2. etasje, og den skadde platen er senere byttet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Kjøkken oppgradert med ny platetopp, spiler på skrog og nye håndtak. Maling, fuging og vindusomramming ferdigstilt.

2025:
- Utestue bygget.

2019:
- Bad i 1. etasje oppgradert med flislagt gulv (med varme), flislagte/malte vegger, downlights, vegghengt servantskap, dusj, vegghengt toalett og nye vann- og avløpsrør. Dokumentasjon foreligger.
- Vaskerom oppgradert med flislagt gulv (med varme), malte overflater, downlights, innredning, opplegg for vaskemaskin/tørketrommel og nye vann- og avløpsrør. Dokumentasjon foreligger.
- Elektriske arbeider utført.

2018:
- Ny varmtvannsbereder installert på vaskerom.

2017:
- Bod bygget som tilbygg.

2016:
- Bad i 2. etasje oppgradert med flislagt gulv (med varme), flislagte vegger, downlights, vegghengt servantskap, dusj, vegghengt toalett, badekar og nye vann- og avløpsrør. Dokumentasjon foreligger.
- Ny kjøkkeninnredning installert, inkludert nye vann- og avløpsrør.
- Større elektriske oppgraderinger innvendig. Samsvarserklæring foreligger.

Ukjent årstall:
- Enkelte vinduer skiftet ut.
- Luft-til-luft varmepumpe (Daikin) installert på kjøkken.
- Elektriske arbeider utført i forbindelse med utestikk, AMS-måler, bod og utestue. Samsvarserklæringer foreligger.

Enebolig oppført i 1997. Boligen er oppført med yttervegger i trekonstruksjon på grunnmur av naturstein, lettklinkerblokker og betong. Det er utført flere vesentlige oppgraderinger, blant annet kjøkken i 2016 (oppgradert 2026), bad i 2. etasje i 2016, bad i 1. etasje og vaskerom i 2019. Det er tilbygget en bod i 2017 og en utestue i 2025. Enkelte vinduer er skiftet i nyere tid. Det er registrert avvik mellom byggetegninger og dagens situasjon, og ferdigattest er ikke fremlagt. Det er målt vesentlige høydeforskjeller i gulvet på hovedsoverommet.

KJØKKEN:
HTH-kjøkkeninnredning fra 2016 med slette fronter og benkeplater i laminat. Integrerte hvitevarer: oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn, kaffemaskin og kjøleskap. Nedfelt platetopp med integrert ventilator. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps blandebatteri. Fliser på vegg bak vask.

BAD 1. ETASJE:
Bad fra 2019. Flislagt gulv med varme og flislagte/malte vegger. Vegghengt servantskap, speil med overlys og stikkontakt. Dusj på nedsenket gulv med glassvegg, dør og to dusjbatterier med hånddusjer og takdusjer. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

BAD 2. ETASJE:
Bad fra 2016. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Vegghengt servantskap fra HTH med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt. Dusj på nedsenket gulv med innfellbare dører, integrert dusjbatteri med hånddusj og takdusj. Badekar med kantmontert armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

VASKEROM:
Vaskerom fra 2019. Flislagt gulv med varme. Innredning med høyskap, benkeplater i laminat og nedfelt vaskekum. Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Integrert kjøleskap med frysedel. Varmtvannsbereder (188 liter, 2018) plassert i skap.

Overflater:
Gulv: Parkett, skifer og fliser. Gulvvarme (elektrisk/varmefolie) i hele 1. etasje, gang 2. etasje, begge bad og deler av hovedsoverom.
Vegger: Malte flater og fliser.
Himling: Malte flater, gjennomgående med downlights.

Lagring:
Boligen har en utvendig bod på 11 m², et kott i 2. etasje, og en etablert bod mot vest. I tillegg er det garderobeinnredning på hovedsoverommet og god skapplass på vaskerommet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og luft-til-luft varmepumpe av type Daikin plassert på vegg i kjøkken. Det er flislagt gulv med varme på bad i 1. etasje og bad i 2. etasje, samt gulv med fliser og varme på vaskerom. Boligen har elementpipe, men det er ikke tilkoblet ildsted til pipen. Nåværende eier har ikke brukt pipen [ 10 år ]

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er registrert med byggeår 1998 i matrikkelen. Det foreligger byggetillatelse for gjenoppføring av enebolig etter brann, datert 21.10.1997.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998, jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Siden bygningen er fra før dette, betyr det at eiendommen kan benyttes uten ferdigattest. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggmeldte tegninger datert 08.09.1997. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Følgende avvik er registrert:
- I 1. etasje er en innvendig bod fjernet til fordel for et større bad og vaskerom. I tillegg er det etablert en utvendig bod mot vest. Oppføring av bod kan være søknadspliktig, og det er ikke dokumentert at brannkrav er ivaretatt.
- Det er oppført en utestue på ca. 10 m² i 2025. Registrert som "Tiltak unntatt fra byggesaksbehandling"

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er ikke søkt fasadeendring om vinduer i stue mot vest. [ to smale, høye vinduer mot fjellet i bakkant av boligen - i stuen i 1.etasje]

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Eiendommens rettigheter:

Tinglyst 08.10.1993 (dagboknr. 6494):
Erklæring om rett til båtplass ved brygge (og tidligere også henstillingsplass for privatbil), til fordel for fester av gnr. 128 bnr. 266.
Rettigheten hefter i gnr. 128 bnr. 464 og gjelder på samme vilkår som tidligere tinglyst avtale (dagboknr. 7640/1977) på gnr. 128 bnr. 60.

Tinglyst 07.07.2006 (dagboknr. 4338):
Nye vilkår, hvor rett til parkering for én privatbil slettes fra den opprinnelige avtalen.

Tinglyst 18.12.2018 (dagboknr. 1702803):
Transport av erklæring om rett til henstillingsplass for én privatbil og rett til båtplass ved brygge.
Rettigheten, som opprinnelig var tinglyst på gnr. 128 bnr. 60, avlyses der og tinglyses på gnr. 128 bnr. 464 til fordel for fester av gnr. 128 bnr. 266, på samme vilkår som tidligere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Ærfuglveien 10 ligger sjelden vakkert til – helt nede ved vannet på ettertraktede Hystad. Her bor du med sjøen som nærmeste nabo, omgitt av skjærgård, båtliv og skiftende lys gjennom dagen. Fra hage og uteplasser er det uhindret utsyn over fjorden, og både soloppganger og stille sommerkvelder blir en naturlig del av hverdagen. Det er kort vei fra morgenkaffen til et morgenbad.

Beliggenheten kombinerer det beste av to verdener: roen ved sjøen og en praktisk, familievennlig hverdag. Store Bergan skole nås til fots, og det finnes flere barnehager i nærområdet, blant annet Sole og Ranvik. Ungdomsskole ligger også i umiddelbar nærhet, noe som gjør området svært attraktivt for barnefamilier.

Daglige innkjøp gjøres enkelt på Rema 1000 Thorøya, bare få minutter unna med bil. Sandefjord sentrum ligger ca. seks minutters kjøretur unna og byr på et bredt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud – med blant annet Hvaltorvet kjøpesenter, vinmonopol og apotek.

Området innbyr til et aktivt friluftsliv året rundt. Her kan du gå tur langs sjøen, ta båten rett ut i skjærgården eller nyte rolige dager hjemme i sjøkanten. Samtidig er beliggenheten ideell for pendlere, med busstopp like i nærheten, kort vei til Sandefjord stasjon og kun drøyt kvarteret til Torp lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med "til salgs-skilt" på eiendommen og stikk langs veien - så du enkelt finner frem. Kan parkere langs gjerdet på visning, samt til høyre for eiendommen. Til visning vil det bli skiltet med visningsskilt.

- Store Bergan barneskole [ 1,4 km ]
- Ranvik ungdomsskole [ 1,9 km ]
- Wang ung [ 6,2 km ]
- Sandefjord videregående skole [ 3,9 km ]
- Skagerak International school [ 5,1 km ]
- Flere barnehager i nærheten som f.eks; Sole barnehage [ 1km ], Soltoppen barnehage [ 1,6km ] og Ranvik barnehage [ 1,9km ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 480,7 kvm. Tomten er opparbeidet med plenarealer og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Sandefjord kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Boligen disponerer to biloppstillingsplasser på til sammen ca. 22 m² i en felles garasje i et nabobygg. Det er montert el-billader. Det er også en biloppstillingsplass til høyre for boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Avløpet går via en privat pumpekum som er felles med andre naboer.

Boligen er tilknyttet privat pumpekum med flere boliger som pumper avløp videre til kommunalt nett.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023, vedtatt 21.09.2023, avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 (ID: 20220010). Hele eiendommen på 481 m² er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende), med feltnavn B.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare
For alle planer og tiltak under marin grense skal faren for områdeskred vurderes i henhold til krav i pbl. § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning, herunder NVEs veileder 1/2019. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen H310 må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019.
- Hensynssone H320: Flomfare
Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen H320 må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot flom, jf krav i TEK 17 § 7-2 med veiledning.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 275,22 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 13 790,-.

Det er ikke eiendomsskatt i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 12 000–13 000 kWh pr. år. Kostnadene vil variere basert på individuelle forbruksmønstre.

Nåværende eier har bygningsforsikring hos Gjensidige.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendommen er tilknyttet Norgespris, en statlig finansieringsordning for strøm, med binding frem til september 2025. Norgespris garanterer en fastpris på 40 øre/kWh ekskl. mva (50 øre/kWh inkl. mva). I tillegg til denne prisen kommer nettleie, elavgift, Enova-avgift og eventuelt påslag fra kraftleverandør. Avtalen er knyttet til målepunktet og overføres automatisk til ny eier ved eierskifte. For boliger er det en månedlig forbruksgrense på 5 000 kWh; forbruk utover dette faktureres til markedspris.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 385 218,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 540 870,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

11 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

280 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
281 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
300 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
11 481 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 500 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilie Aanderud-Larsen og Pål-Christian Hamre

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900
Markedsføringspakke  kr 29 900
Oppgjør  kr 8 900
Tilrettelegging  kr 19 900
Visninger pr. stk / Overtagelse  kr 4 500

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504
Tinglysing sikring  kr 545

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2673

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 22:53