Arbos gate 2A

Arbos gate 2A, 0368 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 2, seksjonsnummer 12

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
2. etasje 91 kvm: Entre, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
7. etasje 5 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
2. etasje 3 kvm: Balkong

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Balkongdør og vinduer fra byggeår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:

Våtrom:
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, så TG2 er satt iht. NS3600.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert, videre undersøkelser samt eventuelle utbedringer anbefales. Videre er setet til toalett skadet.

Kjøkken:
- Vannrør på kjøkken er ikke plugget mot varerør. Dette kan forårsake følgeskader, og lokal utbedring anbefales. Kjøleskap har en liten glippe nederst.

Teknisk anlegg:
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom:
- Himlingsflater og veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Videre er det registrert stedvise større glipper mellom gulv og gulvlister. Begge forholdene vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje, noe som vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Øvrig:
- På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.
- Enkelte vinduer og balkongdøren viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Videre gjøres det oppmerksom på at følgende punkter ikke har blitt undersøkt (TG IU):
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheten.

Følgende er undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TG U):
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.
- Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold: Det er registrert forhold som krever tiltak. Likevel vurderes det ikke som nødvendig at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering, så lenge tiltakene gjøres. Tiltakene som anses nødvendige er beskrevet under de aktuelle punktene i tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

ENTRÉ
Velkommen inn! Innbydende entré med god plass til oppbevaring av klær og sko. Adgang til leiligheten via heis eller trapp.

STUE
Denne leiligheten har en svært romslig sosial sone, med stue og kjøkken i delvis åpen løsning. Stuen har god plass til stor hjørnesofa, langbord/spisesone og ønsket møblering. Rommet har store vinduer mot bakgården som gir rikelig med lys. Fra stuen er det utgang til en herlig balkong, som fungerer som en forlengelse av stuen på sommerhalvåret.

KJØKKEN
Romløsningen i boligen legger til rette for en sosial, åpen og lys atmosfære. Kjøkkeninnredning levert av HTH bestående av glatte fronter, med laminert benkeplate, kjøkkenvask med armatur, integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøkkenøy. Her er det god plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i over- og underskap. Det er en koselig spiseplass ved kjøkkenøyen, i tillegg til plass til spisestue foran vinduene. Kjøkkenet oppleves tidløst og delikat og er fra 2009.

BALKONG
Lun og koselig nordvestvendt balkong med utsikt mot rolig bakgård, skjermet fra byens støy. Her er det koselig å nyte morgenkaffen, eller en perfekt plass for å ta middagen på varme sommerdager. Selger opplyser om sol på balkongen fra ca kl 14 til 20.

HOVEDSOVEROM
Leilighetens hovedsoverom er av god størrelse og har adkomst fra stuen. Med en stor skyvedørsgarderobe har man rikelig med lagringsplass og det er for øvrig god plass til dobbeltseng, nattbord og annet møblement.

SOVEROM 2
Rommet vender mot den rolige bakgården. Her er det også godt med plass til en dobbeltseng, nattbord og oppbevaring, og kan enkelt innredes som hobbyrom, hjemmekontor, gjesterom o.l.

BADEROM
Tidløst og romslig baderom bestående av flislagte vegger, malte flater i himling, vegghengt toalett og servantinnredning med speil i tillegg til dusjhjørne med glassdører.
Gulvet har elektriske varmekabler og det er opplegg for vaskemaskin.

ØVRIG
Det er gulvvarme i alle rom unntatt soverommene.
Leiligheten har en bod i loftsetasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap har en glippe nederst, det fungerer men bør tettes. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger salget. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes via elektrisk gulvvarme på bad, kjøkken, stue og entré. Naturlig ventilasjon gjennom ventiler.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er ikke tegnet Norgespris på strøm for boligen.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokken, datert 19.04.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning samsvarer med godkjente byggetegninger med unntak av følgende avvik: vegg mellom stue og kjøkken er åpnet opp.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 509310, tinglyst 18.09.1981, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr. 15.000,- med prioritet etter 90% av verditakst.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er for øvrig tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg-/dør, samt rett til å etablere nye, flytte og/eller endre veggfester, samt etablere veggfester for forankring til sporvogn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Ved utleie har eieren av leiligheten det fulle ansvar overfor enhver skade eller ulempe som måtte oppstå på grunn av leietakeren. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved utleie må leietaker få et eksemplar av husordensreglene som han kvitterer for på leiekontrakten. Gjentatte brudd på regelen er oppsigelsesgrunn.

Etter eierseksjonsloven § 24 syvende ledd kan hele boligseksjonen korttidsutleies i inntil 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn. Bestemmelsen regulerer kun utleieperioder på inntil 30 døgn. Sammenhengende utleie over 30 døgn vil derfor ikke spise av totalgrensen på 90 døgn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Arbos gate 2A ligger midt i hjertet av Majorstuen, et av Oslos mest populære og ettertraktede nabolag, med umiddelbar nærhet til alt byen har å by på. Rett utenfor døren finner du et rikt utvalg av butikker, kaféer, restauranter, barer, nisjeforretninger og et pulserende byliv. I tillegg ligger både Bogstadveien og Frognerparken bare en kort spasertur unna.

Dagligvarehandel er svært enkelt med Rema 1000, Jacobs, MENY, Smaken av Italia og Vinmonopolet i nærheten - og Joker ligger praktisk talt rett ved inngangen til leiligheten. Joker holder også åpent på søndager.

For den handleinteresserte er det kort vei til Bogstadveien, Oslos mest populære shoppinggate, samt Colosseum Senter med blant annet Vinmonopolet, Baker Nordby og MENY. I tillegg ligger Valkyrien Senter i gangavstand, med spesialkonsept, Vinmonopol, Kaffebrenneriet, moderne food court og unike butikker.

Rekreasjonsmulighetene er mange og lett tilgjengelige. Frognerparken med ikoniske Vigelandsparken, Frognerbadet og Hundesletta er perfekt for både mosjon og avslapning. Stensparken, Uranienborgparken, Slottsparken og Briskebyparken er også i nærområdet.

Området byr på et bredt utvalg av treningssentre, som SATS Colosseum, EVO Majorstuen og Frognerparken tennisanlegg. Ønsker du turmuligheter utenfor sentrum, er det kun en kort T-banetur til Sognsvann eller Holmenkollen, med flotte tur- og løypenett hele året.

Majorstuen stasjon, et av byens viktigste kollektivknutepunkter, tilbyr T-bane med tilgang til alle linjer, samt hyppige buss- og trikkeforbindelser i alle retninger, inkludert flybuss.

Det er også gode forbindelser til byens utdanningsinstitusjoner, inkludert OsloMet, Universitetet i Oslo og Handelshøyskolen BI.

Her bor du urbant og komfortabelt, med alt du trenger og litt til - rett utenfor døren!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Julius barnehage (1-5 år) 0.3 km
Frogner barnehage (0-5 år) 0.6 km
Stallen barnehage (1-5 år) 0.7 km

Skoler:
Majorstuen skole (1-10 kl.) 0.3 km
Marienlyst skole (1-10 kl.) 1.2 km
Uranienborg skole (1-10 kl.) 1.2 km
Kristelig gymnasium (8-10 kl.) 1.3 km
Fagerborg skole (8-10 kl.) 1.3 km
Kristelig gymnasium 1.3 km
Akademiet videregående skole Oslo 1.4 km

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 536 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer i bakgården og andre forskjellige beplantninger.

Det medfølger ikke garasjeplass til leiligheten.

Det er garasjekjeller i bygget med direkte heisadkomst. Garasjeanlegget driftes av Garasjehuset Arbosgate 2 AS. Det er mulighet for leie og kjøp av garasjeplass ved ledighet. Per 20. april 2026 ligger det to garasjeplasser for salg på Finn.no i garasjeanlegget, hvorav begge har elbillader. Avtale om kjøp eller leie gjøres direkte med eier/selger av garasjeplass.

Nærmeste kommunale ladepunkt finnes i Essendrops gate og i Ole Vigs gate.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert for byggeområde for boliger ihht. reguleringsplan S-2453, datert 27.03.1980.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak om ny kommuneplan, vedtatt 23.09.2015. Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart trygg og grønn.

Eiendommen er også regulert av S-2255 til byggeområde for boliger med bestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune vedtatt av miljødepartementet. Begge reguleringsplanene er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015; Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående bygge/plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Arbos gate 2A - Byggesak. mulig ulovlig planløsning. For mer informasjon, se saksnummer 202604110 hos Plan- og bygningsetaten.
- Maries gate 9A - Byggesak. mulig ulovlig bruksendring til næring. For mer informasjon, se saksnummer 202603042 hos Plan- og bygningsetaten.
- Bogstadveien 72 B - Byggesak. mulig ulovlig bruksendring til hudsalong. For mer informasjon, se saksnummer 202506187 hos Plan- og bygningsetaten.
- Frognerparken - Plansak. Forprosjekt med reguleringsplan for Frognerparken angående sykkeltilrettelegging. For mer informasjon, se saksnummer 202461838 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 4 438,- pr. mnd. og inkluderer kabel-TV og bredbånd, betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter, felles forsikring, driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 408,-
Kabel-TV/Bredbånd: kr 578,-
Nedbetaling av lån: kr 452,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1 280 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/bredbånd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 457 646,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 3 368,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 13 199,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 61 107,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er ca kr 3 160 000,- pr. 20.03.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 1516.10.90562 (DNB)
Rentebetingelser: 6,95% Annuitet
Innfrielsesdato: 01.07.2045
Antall forfall pr. år: 12
Avdragsfrihet: Nei

7 900 000,00 Prisantydning
61 107,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 961 107,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

199 020,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
200 110,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
210 060,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
8 161 217,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 171 167,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Babette Maloney

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Arbosgate 2, med sameiebrøk 104/5689.
Hver seksjonseier har eksklusiv bruksrett til de arealer som er tillagt seksjonen i henhold til oppdelingsbegjæringen, mens øvrige arealer i eiendommen disponeres av fellesskapet, herunder kjeller og loftsboder.
Sameiet består av 52 leiligheter/seksjoner.
Forretningsfører er SK Eiendom.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Hunder skal alltid holdes i bånd.

Styrets arbeid:
2025/2026:
- Prosjektet vedrørerende membran i bakgård, garasje og inngangsparti nærmer seg ferdistillelse og er planlagt ferdigstilt ila året.
- Håndtert vannlekkasje i underetasjen i 2C.
- Utskiftning av ventilasjonsvifte og et sett avløpsrør i garasjen.
- Diverse vedlikehold i sameiet.
2022/2023:
- Skiftet membran over garasjen og utenfor inngangspartiet til gården (mellom sameiet og Arbos gate 1).
- Blikkenslagerarbeider på taket mellom Maries Gate 12 og Arbos Gate 2.
- Vedlikehold av ventilasjonsanlegget.
- Utbedret søyler og armering i garasjen.
- Norsk brannvern har utført inspeksjon i alle leiligheter.
- Alle leiligheter har blitt kontrollert for å avdekke om noen fortsatt har kjøkkenvifter koblet til fellesavtrekket.
- Diverse utbedringer i bakgården.

Planlagte påkostninger:  
Styreleder opplyser at pr. 16.04.2026 er det ikke planlagt eller vedtatt nye prosjekter som vil føre til økning i fellesutgiftene. Fellesutgiftene ble sist justert med 10% fra 1. jan i år for å ta høyde for generell kostnadsøkninger og oppbygging av vedlikeholdsfond.

Øvrig:
Seksjonseier er selv ansvarlig for vedlikehold og utskifting av vinduer og balkongdører. Varmtvannsberedere har en forventet levetid på 20 år. Hvis det oppstår lekkasje fra en varmtvannsbereder som er eldre enn 20 år, må seksjonseier dekke egenandelen ved skade. Egenandelen begrenses til kr. 10.000,- Ved vannskade som skyldes rørbrudd i gulv mellom bad og kjøkken, skal seksjonseier dekke egenandel opp til kr. 10.000,-

Styregodkjenning:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900
Markedsføringspakke  kr 30 900
Oppgjør  kr 8 900
Tilrettelegging  kr 19 900
Visninger pr stk kr  kr 3 150

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører ca  kr 6 725
Innhenting av informasjon forretningsfører ca  kr 4 375
Tinglysing sikring  kr 545

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Boligselgerforsikring Gjensidige  4,58 promille
Fotopakke  kr 5 500
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning  kr 9 950

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0017/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2617

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 13:43