Jernvegen 35

Jernvegen 35, 4755 HOVDEN I SETESDAL
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 2, bruksnummer 951

Totalt bruksareal BRA: 250 kvm

Bruksareal:

Primærrom:
1. etasje 83 kvm: Garasje, bod, toalettrom, teknisk rom, entré, vindfang, hall m/trapp, soverom
1. etasje 28 kvm: Hybel: Vindfang, stue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom
2. etasje 101 kvm: Stue, kjøkken, bod 1, bad, vaskerom, soverom, kontor, garderobe, badstue
3. etasje 38 kvm: Soverom 1, soverom 2, stue m/trapp, bad

Kommentar
Utvendig bod er ikke målbar på grunn av lav takhøyde.
Vegg mellom hybel og hoveddel er ikke medtatt.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2025 utført av Takstingeniør Jan Arild Tallaksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :
TG1 I orden : 32
TG2 Alder, slitasje, skader : 22
TG3 Strakstiltak nødvendig : 2

Enebolig
Utvendig
Taktekking,TG2

Taktekkingen er av torv. Taket er besiktiget fra taknivå. Ytterkantene på taket er ikke besiktiget da det ikke er forsvarlig i hht arbeidsmiljøloven å gå nær kanten uten sikring. Undertak av knotteplast. Normalt vedlikehold i form av påfylling av jord på toppen må påregnes samt årlig kontroll av taket.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert enkelte løse fester i tekkingen og strekk i knotteplasten, dette gjør at deler av undertaket (pappen) er synlig.

Tiltak

- Tiltak:

- Anbefaler å ta av deler av torven og legge på ny knotteplast der det er nødvendig.
Nedløp og beslag,TG2

Takrenner, nedløp og beslag av metall.

Vurdering av avvik:

- Takrenner har punktvise lekkasjer.

Tiltak

- Lokal utbedring må utføres.

Veggkonstruksjon,TG2

Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Vurdering av avvik:

- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Byggemåte med kledning er normalt med tanke på byggeår og plasseringen av bygget (tørt på fjellet).

Tiltak

- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.

Dører - veranda,TG2

Bygningen har malt balkongdør i tre.

Vurdering av avvik:

- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Store slitasje på døren utvendig.

Tiltak

- Det må foretas lokal utbedring.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2

Veranda med utgang fra stue. Dekke av terrassebord/treplank. Rekkverk av tre. Balkong med utgang fra loftet. Dekke av treplank. Rekkverk av tre. Det har vært en lekkasje i garasje fra tidligere, synlig i taket i garasjen.

Vurdering av avvik:

- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- • Balkonger, terrasser skal ha rekkverk med høyde minimum 1,2 m der nivåforskjellen er mer enn 10,0 meter og minimum 1,0 meter der nivåforskjellen er inntil 10,0 meter.

Tiltak

- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Etasjeskiller er av trebjelkelag. I underetasjen er det støpt plate på mark. Målingene er begrenset av at boligen var møblert på befaringsdagen, det er ikke flyttet på tyngre gjenstander slik som senger, kommoder eller fastmonterte innredninger.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Deler av boligen (garderobe og utvendig bod) er oppført med trebjelkelag og stubbloft. Det er her registrert skjevheter og delvis dårlige fundamentering. Avviket her er jekket opp, det er ikke målt i ettertid. Det er målt opp imot 30 mm i stue og kjøkken, avviket kan skyldes dårlig utførelse fra byggeår.

Tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.

- Min anbefaling om lokal oppretting er utført, avvik målt i stue er ikke utbedret. Utbedring kan her vurderes ved nytt gulv.
Radon,TG2

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eier opplyser at kommunen har utført målinger i området uten å finne høy verdier.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Ved påvirkning over lengre tid øker radon risikoen for lungekreft. Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskriften i 2010 og sådan ikke et krav.

Tiltak

- Det bør gjennomføres radonmålinger.

- Enkle bygningsmessige tiltak kan innebære tetting av konstruksjonen mot grunnen, for eksempel ved å pusse utette vegger mot terreng, tette hull og sprekker i betong, samt fuger mellom ulike bygningsdeler og i støpeskjøter. Ventilasjonen kan også forbedres ved å benytte eksisterende ventiler mer aktivt eller ved å installere vifter for å øke luftutskiftningen. I uttalte tilfeller kan det legges en radonbrønn med kontinuerlig avsug av radon fra grunnen. Undertrykk under kjellergulvet ved bruk av kontinuerlig mekanisk avsug hindrer gassen i å trenge inn i huset der det ellers alltid blir et lett undertrykk på grunn av ventilasjonen.
Rom Under Terreng,TG2

Bakkant av boligen ligger delvis under terrenget. Veggene er delvis påforte av tre. Rommene som vender mot terrenget er bod, garasje, toalett, teknisk rom og soverom og bad i hybelen. I garasjen er det synlig isopor og delvis også på teknisk rom, ellers i hoveddelen er det panel. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i teknisk rom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 16. Fuktighet i påforte vegger under terrenget vil variere med årstidene og verdiene kan være normal fra 18 vektprosent og ned til 0.

Vurdering av avvik:

- Grunnmuren er en Multimur. Grunnmuren er særlig fuktutsatt konstruksjon og har høy skadefrekvens.
- De påviste målingene er i øvre sjikt av normalen, avviket kan skyldes kondens i rommet og trenger ikke være fukt fra utsiden.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Påforte vegger under terreng med denne typen murer er en kjent risikokonstruksjon og bør jevnlig inspiseres for at skader ikke skal oppstå. Alle overflater bør holdes fri for løsøre, dersom det oppstår mugg eller svertesopp på overflatene må det gjøres tiltak utvendig på bygget. Det bør i første omgang etableres topplist på utvendig fuktsikring, så foreta nye målinger etter 3-4 måneder for å sjekke om fukten kommer fra andre utettheter i fuktsikringen. Tiltak må deretter vurderes.
Våtrom
Loft > Bad
Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har overflater av baderomsplater i våtsoner og trepanel ellers på badet. I taket er det panel.

Vurdering av avvik:

- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
- Det er ikke montert list under platene, noe som heller ikke var vanlig på oppføringstidspunktet. Plater av denne typen kan ikke dusjes rett på og vil ikke tåle dagens bruk da med tanke på vannbelastning.

Tiltak

- Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer.

- Det benyttes tett dusjkabinett og veggene får derfor ingen vannbelastning ved normalt bruk, ved endret bruk (dersom dusjkabinettet fjernes) må det etableres membran i våtsoner.
Loft > Bad
Overflater Gulv,TG2

På gulvet er det vinylbelegg med elektriske varmekabler. Det er ca. 5 mm. høydeforskjell fra gulv ved dør til slukrist. Oppkant ved døren på 30 mm.

Vurdering av avvik:

- Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall).

Tiltak

- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.

- • Det benyttes tett dusjkabinett og gulvet får ingen vannbelastning ved normalt bruk. Avviket har ingen konsekvens ved dagens bruk, ved endret bruk må det etableres fall til sluk.
Loft > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2

Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjkabinett.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tiltak

- Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.

1. Etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har overflater av baderomsplater. I taket er det panel. Baderomsplater av denne typen, der det dusjes rett på stilles det høy grad av erfaring for å montere. Det er ikke mulig å sjekke om monteringen er i hht monteringsanvisning.

Vurdering av avvik:

- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
- Det er ikke montert list under platene, noe som heller ikke var vanlig på oppføringstidspunktet. Plater av denne typen kan ikke dusjes rett på og vil ikke tåle dagens bruk da med tanke på vannbelastning.

Tiltak

- Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer.

- Det benyttes tett dusjkabinett og veggene får derfor ingen vannbelastning ved normalt bruk, ved endret bruk (dersom dusjkabinettet fjernes) må det etableres membran i våtsoner.
1. Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2

På gulvet er det vinylbelegg med elektriske varmekabler. Det er ca. 5 mm. høydeforskjell fra gulv ved dør til slukrist. Oppkant ved dør på 40 mm.

Vurdering av avvik:

- Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall).
- Gulvet har flat utførelse, vann vil bli liggende på gulvet ved lekkasje.

Tiltak

- Overflater må utbedres eller skiftes.

- • Det benyttes tett dusjkabinett og badekar, gulvet får ingen vannbelastning ved normalt bruk, men hver obs på lekkasjevann. Avviket har ingen konsekvens ved dagens bruk, ved endret bruk (dersom kabinettet fjernes) må det etableres fall til sluk.
1. Etasje > Vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har overflater av panel. I taket er det panel.

Vurdering av avvik:

- Det er uegnede materialer i våtsoner.
- Vegger med overflater av panel i våtsone for vask.

Tiltak

- Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader.

- Vaskerommet har i dag ingen skader, men anbefaler å behandle/skifte platene bak våtsone for vasken.
1. Etasje > Vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG3

Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt på gulvet. Vegger uten tilstrekkelig membran.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
- • Vegger med overflater av panel gir TG:3 i hht NS:3600. Avviket på dette våtrommet gjelder kun ved vasken, det er oppkant på belegget som ivaretar krav om tett våtsone på gulvet.

Tiltak

- Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader.

- • Rommet fungerer med dagens bruk da det kun er utslagsvask. Kostnad er satt for å sette på plater rundt vasken.
Kostnadsestimat : Under 20 000

1. Etasje > Vaskerom
Ventilasjon,TG2

Det er naturlig ventilering.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tiltak

- Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst.

Underetasje hybel > Bad/vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har overflater av malt panel. I taket er det panel.

Vurdering av avvik:

- Det er uegnede materialer i våtsoner.

Tiltak

- Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader.

- Det benyttes tett dusjkabinett og veggene får derfor ingen vannbelastning ved normalt bruk, ved endret bruk (dersom dusjkabinettet fjernes) må det etableres membran i våtsoner.
Underetasje hybel > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2

På gulvet er det vinylbelegg med elektriske varmekabler. Det er ca. 30 mm. oppkant ved dør, eller flat utførelse.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Luft under belegget i overgang mellom vegg og gulv.

Tiltak

- Tiltak:

- Nytt belegg må legges, fare for sprekker og vannskader.
Underetasje hybel > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG3

Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt på gulvet.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
- • Vegger med overflater av panel gir TG:3 i hht NS:3600.

Tiltak

- Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader.

- • Rommet fungerer med dagens bruk da det benyttes tett dusjkabinett, men uten membran i våtsoner kan ikke dusjkabinettet fjernes. Kostnad må sees i sammenheng med en oppussing av badet.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Underetasje hybel > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2

Det er elektrisk styrt vifte.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Tiltak

- Det bør etableres tilluft til våtrommet.

- Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning.

Spesialrom
Underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2

Toalettrom med håndvask og toalett. På gulvet er det fliser, vegger med overflater av panel. I taket er det panel.

Vurdering av avvik:

- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Tiltak

- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Tekniske installasjoner
Varmtvannstank,TG2

Varmtvannstanken er på ca. 300 liter og 200 liter.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Varmtvannsberederen elektriske tilkobling er til stikkontakt. Regelverket tilsier fast tilkobling til denne type bereder. ÅRSAK: Berederen har en elektrisk tilkobling som ikke er i tråd med dagens krav for beredere av slik størrelse og effekt. Dette skyldes at tilkoblingen er blitt utført slik da berederen ble montert. Tiltak for fast tilkobling av berederen bør utføres, selv om dette ikke er et krav om på utføres tilkoblingen fast, før eventuelt ny bereder monteres. Det anbefales likevel at det etableres fast strømtilkobling for å motvirke fare for brann.

Tiltak

- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

- KONSEKVENS: Den elektriske tilkoblingen med stikkontakt kan medføre økt fare for brannutvikling, grunnet belastningen tilkoblingen utsettes for. Tilstandsgraden settes i tråd med krav gitt i gjeldende standard (NS3600)
Elektrisk anlegg,TG2

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Sikringsskapet er plassert i teknisk rom.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

Kommentar:

1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

Kommentar:Anlegget er fra byggeår.

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

Ja

Kommentar:

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ja

Kommentar:Det foreligger ingen dokumentasjon på arbeidene.

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

Nei

Kommentar:

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

Nei

Kommentar:

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

Nei

Kommentar:

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank

Nei

Kommentar:

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

Nei

Kommentar:

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

Nei

Kommentar:

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

Ja

Kommentar:

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Ja

Kommentar:Det foreligger ingen dokumentasjon på anlegget. Denne vurderingen er ikke å anse som en fullverdig kontroll av det elektriske anlegget i boligen. Dette må gjøres av personer med elektrofaglig kompetanse.

Tomteforhold
Terrengforhold,TG2

Boligen er oppført i skrått terreng. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av fukt i underetasjen og synlige deler av eiendommen.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Tek 17. § 13-11. Overvann Terreng rundt byggverk må planeres med fall utover. Fallet må være minimum 1:50 i en avstand på minimum 3 meter fra vegglivet. Der terrenget gjør dette vanskelig, kan alternative tiltak være fall langs veggen og bort fra byggverket, avskjæringsgrøfter og lignende.

Tiltak

- Det bør foretas terrengjusteringer.

- Fall mot bygningen kan på sikt resultere i tett drenering og fukt/vann i underetasje/kjeller.

Enebolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Det er ikke mottatt tegninger av bygget.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Sammendrag av selgers egenerklæring :

Planer og godkjenninger :
25. Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Ja.
26. Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen?
Ja.
27. Er det utført radonmåling?
Nei.

Andre opplysninger :
32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. På grunn av at deler av huset seg og døren til boden «hang fast», ble bod delen jekket opp og er nå stabilisert.

Boligen fremstår velholdt og god stand. Huset har flott torvtak. Dobbel garasje og asfaltert oppkjørsel med god biloppstillingsplass.
Separat utleiedel. Utvendige boder. Store verandaarealer med gode solforhold og usjenerte forhold.
Romslig stue med god takhøyde og gode møbleringsmuligheter, utgang til veranda, åpen og sosial løsning til kjøkken og spisestue. Lekkert kjøkken med god skapplass og mye arbeidsflate.
Vaskerom med egen inngang. Bad av meget god størrelse med både dusj og badekar, vegghengt toalett og romslig innredning med mye skapplass.
4 gode soverom. Loftstue med utgang til balkong med flott utsikt. Bad på loft ifb to soverom.
Flislagt gang med varmekabler og god plass til garderobeløsning og ytterklær.
Dobbel garasje med direkte inngang til underetasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Selger opplyser om følgende som ikke vil medfølge boligen ved salg : To lysekroner.

Boligen har varmekabler på bad i 2. og 3. etasje samt gang i 1.etasje. Ellers elektrisk og vedfyring som oppvarming.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.02.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

1986/104125-1/93 07.10.1986 FREDNINGSVEDTAK gjelder Vidmyr og har ikke noe med denne eiendommen å gjøre.

1986/104126-1/93 07.10.1986 FREDNINGSVEDTAK gjelder Vidmyr og har ikke noe med denne eiendommen å gjøre.

2005/18974-3/93 19.10.2005 FORKJØPSRETT
Rettighetshaver Bykle kommune i 2 år.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen har flott beliggenhet sentralt på Hovden, i et rolig, etablert og barnevennlig nabolag. Herfra har du tilgang på Hovdens flotte natur rett utenfor døra, og Hartevann et steinkast fra boligen.
Stor flott opparbeidet tomt, med høytliggende og solrik beliggenhet og fantastisk utsikt. Kort vei til sentrum ( 3 min i bil ) med dagligvare, butikker, servering og andre tilbud. Barnehage og skole innafor 2 km.

Fra sentrum kjører du sørover på Setesdalsvegen i 770 meter ca før du svinger til venstre inn på Jernvegen. Følg veien i ca 740 meter og ta til venstre. Du vil få huset opp som nr 2 på din høyre hånd.

Barnehager :
Fjellgardane barnehage (1-5 år) 1.8 km

Skoler :
Fjellgardane skule (1-7 kl.) 1.8 km
Bykle barne- og ungdomsskule (1-10 kl.) 26.5 km
Setesdal vgs avd. Hovden 1.9 km

Dagligvare
Kiwi Hovden 16 min
Coop Extra Hovden 16 min

Eiertomt på 1 098 kvm. Høytliggende flott og romslig tomt med gode sol- og utsiktsforhold. Pent opparbeidet med asfaltert innkjørsel og gårdsplass, stor dobbel garasje og gressplen. Store solrike verandaarealer med usjenert og rolig beliggenhet. To sider av eiendommen grenser til skogsområde.

God biloppstillingsplass på asfaltert gårdsplass, samt dobbel garasje. Mulighet for å montere el-bil lader i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Offentlig vann og avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til kommunearealplan for 2018-2030 datert 28.08.2019.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 426 ,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 40 000,- pr. år. / 20 000 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 209,- hos KLP.
Austmannli Velforening. Ingen bindende velavgift.
Boligen er tilknyttet Bykle Breiband som leverandør av Fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 914 250,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 657 001,-/3 657 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
126 130,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 116 130,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Merethe Hjemdahl og Rolf Arne Haugen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bykle kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 839,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 32-0064/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR32.2564

Sist oppdatert: 03. desember 2025 kl. 11:44