Sperrebakken 9

Sperrebakken 9, 3720 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 283, bruksnummer 166, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 166 kvm

BRA-i:
Eneboligen:
1. etasje 57 kvm: Stue, entré, kjøkken, gang, bad, vaskerom
2. etasje 44 kvm: Toalettrom, 3 soverom, walk-in closet

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 65 kvm: Garasje

Åpent areal:
Eneboligen:
1. etasje 40 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Takstforum Telemark AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt om ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre med yttervegger i reisverk/plank, kledd med stående bordkledning. Taket er utført som saltak med sperrekonstruksjon og rupanel som undertak, tekket med betongtakstein og takpapp. Grunnmuren er av naturstein. Etasjeskillet er av trebjelkelag. Ytterveggene er, ifølge eldre rapport, foret ut og etterisolert med ca. 10 cm isolasjon. Loftet er etterisolert. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på 2 forhold med anmerkning - TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

- Terrasse og platting på terreng: Det er påvist fukt- og råteskader i konstruksjonen. Terrassen er vurdert å være i generell dårlig forfatning og anbefales skiftet ut. Fundamentene bør også kontrolleres med tanke på om disse er telefrie. Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000,- - 100 000,-.

- Toalettrom 2 etasje: Det mangler avtrekks punkt/ventilasjon i toalettrommet. Det anbefales å etablere ventilasjon for å sikre tilstrekkelig luftutskifting.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er registret 29 anmerkninger med TG2 i rapporten (alder, slitasje, skader mv.):
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Taktekking: Det er påvist sprekker, mose, ujevnheter og andre tegn til svekkelse i taktekkingen. Det kan også være brekkasje/skader i kilrenner. Mose anbefales fjernet, og taktekkingen bør kontrolleres jevnlig for skader og vedlikeholdsbehov.

Takkonstruksjon/loft: Konstruksjonen tilfredsstiller ikke dagens krav til isolering, tetthet og lufting. Det er synlige sot-/brannskader på bjelker og takbord, som indikerer tidligere branntilløp. Det er også svanker/skjevheter og ikke synlig dampsperre. Forholdene bør følges opp og tiltak for bedre fuktsikring vurderes.

Yttervegger/veggkonstruksjon: Det er liten eller manglende lufting nederst i kledningen, og konstruksjonen tilfredsstiller ikke dagens krav til isolering, tetthet og lufting. Det mangler beslag på vannbrett, og deler av kledningsarbeidet er vurdert som ikke fagmessig utført.

Vinduer: Vinduene er fra ca. 1995–2005 og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Glasspakninger, tettelister, beslag, hengsler og låsemekanismer kan derfor ha redusert funksjon.

Terrasse ved inngang: Terrassebordene har noe slitasje.

Andre utvendige forhold: Utvendig kjellerlem har slitasje, og tilhørende trapp er bratt med korte inntrinn. Det er behov for vedlikehold.

Overflater – gulv: Det er registrert noe slitasje på laminatgulv. Overflatene fungerer med dagens tilstand, men eventuell oppgradering må vurderes etter kjøpers ønsker.

Overflater – vegger og himlinger: Deler av overflatene er av eldre dato, og det er behov for noe oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt nivåforskjeller på over 25 mm mellom rom og total høydeforskjell på over 30 mm. Dette kan skyldes setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen og bør følges opp.

Krypkjeller: Det er begrenset ventilasjon, målt forhøyet fuktinnhold i treverk og observert noe råteskade i bjelke/panel. Det anbefales ytterligere undersøkelser av årsak og omfang samt etablering av krypgrunnsavfukter.

Innvendige vannledninger: Eldre kobberrør har usikker fremtidig funksjon, og det er observert irr som kan indikere begynnende korrosjon. Ved senere oppgradering av våtrom anbefales utskifting av rørene.

Innvendige avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget, og deler av utførelsen er vurdert som ufagmessig. Kontroll av fagkyndig og utbedring anbefales.

Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom. Mangelfull ventilasjon kan gi dårlig inneklima og økt risiko for fukt, kondens og mugg. Det bør etableres ventiler i oppholdsrom der dette mangler.

Varmesentral – eldre varmepumpe: En av luft-til-luft-varmepumpene er fra 2011 og har passert mer enn halvparten av normal brukstid.

Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen har ikke tilfredsstillende elektrisk tilkobling etter gjeldende forskrift. Det anbefales å etablere forskriftsmessig tilkobling.

Fuktsikring og drenering: Synlig grunnmursplast/Platon er ikke fagmessig avsluttet og mangler kant-/klemlist, slik at vann kan trenge inn bak plasten. Nærmere undersøkelser og eventuell utbedring anbefales.

Grunnmur og fundamenter: Det er registrert sprekker og skråriss i natursteinsmuren som kan være tegn på setninger. Sprekkene bør overvåkes, og årsak og omfang bør vurderes nærmere dersom de utvikler seg.

Terrengforhold: Terrenget har ikke tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren, noe som kan føre til vannansamling og økt fuktbelastning. Eiendommen ligger også i et flomutsatt område. Det anbefales å etablere tilfredsstillende fall bort fra boligen.

Kjøkken – overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen har noe bruksslitasje og behov for vedlikehold.

Bad – dokumentasjon: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av vanntett sjikt. Dette gir usikkerhet rundt membran, sluk og gjennomføringer og økt risiko for skjulte fuktskader.

Bad – vegger og himling: Våtromsplatene er ikke montert fagmessig, blant annet ved avslutning mot bunnlist.

Bad – gulv: Det er avvik i fallforholdet mot sluk. Gulvet vil kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet og økt risiko for vannansamling.

Bad – vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist ikke-fagmessig utførelse rundt sluk/membran/klemring, og konstruksjonen har vesentlig alder. Forholdet gir økt risiko for lekkasje og fuktskader. Nærmere kontroll og dokumentasjon/utbedring anbefales.

Bad – sanitærutstyr: Dusjkabinettet har slitasje og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.

Bad – ventilasjon: Avtrekksventilasjonen har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.

Vaskerom – dokumentasjon: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av vanntett sjikt. Dette gir økt usikkerhet og risiko for skjulte fuktskader.

Vaskerom – gulv: Gulvet er tilnærmet flatt, og det er påvist motfall på deler av gulvet mot sluk.

Vaskerom – vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke påvist synlig eller dokumentert vanntett sjikt. Nærmere undersøkelser anbefales for å avklare om det finnes fungerende tettesjikt.

Vaskerom – ventilasjon: Avtrekksventilasjonen har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold med anmerkninger med TGIU (ikke undersøkt) i rapporten.

- Det er ikke foretatt hulltaking på bad eller vaskerom da bygningsmessige forhold gjør dette vanskelig eller ikke forsvarlig å gjennomføre. Det er ikke registrert fuktvariasjoner ved kontroll med fuktindikator, men tilstanden i skjulte/tilliggende konstruksjoner er usikker, og skjulte feil eller fuktskader kan ikke utelukkes.

Utover dette understreker rapporten følgende punkter som omfattes av (HMS) Helse, miljø og sikkerhets hensyn:

- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det anbefales montering av stigetrinn.
- Det er ikke foretatt radonmåling, og bygningen er ikke utført med radonsperre. Det anbefales å gjennomføre radonmåling.
- Pipevangene er ikke tilstrekkelig synlige, noe som gir usikkerhet om tilstand og utførelse.
- Det foreligger fyringsforbud. Ildstedet skal ikke benyttes før forholdet er avklart og nødvendige tiltak er gjennomført i samråd med kvalifisert fagperson eller feiervesen.
- Åpninger i rekkverk på innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav, og rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav.
- Det mangler håndløper på vegg i innvendig trapp, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker.
- Samsvarserklæring(er) for det elektriske anlegget mangler dato og/eller beskrivelse av utført arbeid. Rapporten anbefaler kontroll av kvalifisert elektrofaglig person.
- Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i senere tid med følgende arbeider:
- Toalettrom i 2. etasje etablert i 2017
- Skiftet skap, vask og toalett på bad i 2015
- Nytt elektrisk sikringsskap i 2015
- Delt av stort rom i 2 etasje til kontor og walk-in closet.
- Ny varmepumpe i stue fra 2025

Boligen er en sjarmerende enebolig fra 1902 som er oppgradert og modernisert over tid.

Innvendig har boligen hovedsakelig gulvflater med laminat og fliser. Vegger og himling består blant annet av trepanel, MDF-panel og panelplater. Innvendig er det malt tretrapp og malte fyllingsdører. Selger opplyser i tillegg at det de siste årene er utført overflateoppussing, lagt nye gulv i deler av 1. etasje, malt stue og kjøkken samt gjort enkelte endringer på kjøkkeninnredningen. Arbeidene er i hovedsak utført som egeninnsats.

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Benkeplatene ble skiftet i 2021. Det er oppvaskmaskin og komfyr, samt kjøkkenventilator med avtrekk ut. Følgende hvitevarer medfølger salget: komfyr, fryseskap, kjøleskap og oppvaskmaskin. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er av varierende alder, og kjøper må påregne normal slitasje som følge av alder og bruk.

Badet i 1. etasje har flislagt gulv med varmekabler, baderomsplater på vegger og panel i himling. Rommet er innredet med dusjkabinett, servant med innredning og toalett, og har ventilasjon via vifte og ventil.

Vaskerommet i 1. etasje er fra 2015 og har flislagt gulv, baderomsplater på vegger og MDF-plater i himling. Rommet har opplegg for vaskemaskin, vaskekar og ventilasjon via vifte i vegg.

I 2. etasje er det separat toalettrom fra 2015 med laminat på gulv, MDF-panel på vegger og i himling samt toalett og servant.

Boligens tekniske installasjoner består blant annet av kobberrør for vann og avløpsrør i plast. Det er naturlig ventilasjon med mekanisk, periodisk avtrekk fra kjøkken og bad. Boligen har to luft-til-luft-varmepumper, hvorav den ene er fra 2025 og den andre fra 2011. Varmtvannsberederen er på ca. 200 liter og er produsert i 2015. Innmaten i sikringsskapet ble skiftet i 2015.

Boligen har mursteinspipe og krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Selger opplyser at komfyr, fryseskap, kjøleskap og nyere oppvaskmaskin medfølger salget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1902.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger heller ikke byggetegninger i kommunes arkiver utover fasade tegning stemplet 11.09.1987 i forbindelse med tidligere utført riving av vedskjul - tilbygg. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet, og benevnelsen av rom er derfor basert på bruken. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover dette foreligger det tillatelse for oppføring av garasje med ferdigattest datert 22.05.2017, med tilhørende byggetegninger for datert 23.03.2013.

Kjøper overtar all risiko forbundet med ovennevnte.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/283/166:
22.06.1970 - Dokumentnr: 2303 - Bestemmelse om bebyggelse - Forpliktet til å ikke bygge nærmere naboeiendom enn 8 meter.
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:366
BYGGEFORBUD PÅ NÆRMERE ANGITT AVSTAND

Sperrebakken 9 har en rolig og familievennlig beliggenhet på Skotfoss, i et etablert boligområde med lite gjennomgangstrafikk. Her bor du i fredelige omgivelser med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter rett i nærheten.
Boligområdet ligger idyllisk til ved Skiensvassdraget og Norsjø, og byr på fine naturopplevelser året rundt. I nærområdet finner du blant annet de historiske slusene ved Skotfoss og Løveid, Kulturstien, leke- og aktivitetsområder samt fotballbane.
For barnefamilier er beliggenheten særlig praktisk, med kort vei til Skotfoss barnehage, Skotfoss oppvekstsenter med skole og SFO, dagligvarebutikk og øvrige lokale tilbud. Espira Kulturstien barnehage ligger også i nærområdet.
Skien sentrum nås med en kort kjøretur og byr på et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, servicetilbud og andre fasiliteter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Se etter Krogsveen tilslags skilt langs veien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler

Skotfoss oppvekstsenter (1-7 kl.)
119 elever, 7 klasser 0.2 km

Oasen skole Grenland (1-10 kl.)
96 elever, 8 klasser 4.1 km

Gulset ungdomsskole (8-10 kl.)
318 elever, 23 klasser 5.5 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)
91 elever, 6 klasser 6 km

Gimsøy skole (8-10 kl.)
367 elever, 19 klasser 6.4 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 6 km

Hjalmar Johansen vgs.
75 elever 6.1 km

Barnehager

Skotfoss oppvekstsenter (1-5 år)
22 barn 0.2 km

Espira Kulturstien (1-5 år)
67 barn 1.4 km

Kollmyr barnehage (1-5 år)
53 barn 4.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 898 kvm. Pent opparbeidet og beplantet - flat tomt. Stor gruset gårdsplass.

Parkering i garasje eller på egen gårdsplass

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdelplan med plan-id 2021007 datert 14.11.2024 avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Hele eiendommen omfattes videre av hensynssone H320 – flomfare og H570 – bevaring kulturmiljø. Boligen er SEFRAK-registrert. Hensynet til kulturminner, kulturmiljø og verneverdige bygninger skal ivaretas ved plan- og byggesaker. Tiltak innenfor hensynssone for bevaring kulturmiljø kan være søknadspliktige, og tiltak skal i størst mulig grad ta hensyn til områdets særpreg og karakter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 981,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 800,- pr. år. / 15 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie for hus og innboforsikring på kr 11 887,-

Boligen er tilknyttet fiber med Telenor som leverandør av tv og internett med kostand på kr 999,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 738 300,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 039,- pr år.

2 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

71 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
72 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
92 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 922 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 942 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aina Elisabeth Fagerheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging kr 15 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien kommune inkl. tegninger  kr 4 087,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Annonse i TA - nettkarusell   kr 1 250,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet (Regnes av prisantydning kr. 2.850.000,-)  kr 16 275,-
Fotopakke - Fotograf A7 Media  kr 5 490,-
Rapport fra bygningssakkyndig -faktureres og betales direkte  kr 17 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0076/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2676

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 15:36