Tordenskiolds gate 9D

Tordenskiolds gate 9D, 1606 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 1312, seksjonsnummer 38, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm

BRA-i:
Leilighet :
4. etasje - 47 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom og stue/kjøkken

BRA-e:
Leilighet :
1. etasje - 2 kvm: Bod

Åpent areal:
Leilighet :
4. etasje - 4 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod i 1 etasje på ca 2,4 kvm (BRA-e). Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Sameiet har felles sykkelbod i første etasje samt felles takterrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 2020. Bygningen antas fundamentert med stål-/betongpilarer til stedlige masser. Støpt plate til pelehode. Grunnmur av betong. Etasjeskille av betong-/prefabrikerte betongelementer. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Fasader er utvendig kledd med fasadeplater. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bad/vaskerom:
Det ble registrert flere sprukne fliser i dusjsonen.
Det ble registrert misfarging på servantplaten.
Preakseptert ytelse med minimum 1:100 fall til sluk på hele gulvet er ikke opprettholdt. Alternativt mangler det en oppkant med vanntett sjikt på minst 25 mm på alle sider, inkludert mot døråpningen. Det ble registrert bom i fliser og slitasje på fuger i dusjsonen.

Det er TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt) på varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leilighetens sene byggeår er ensbetydende med moderne standard. Overflater og faste innredninger er i stor grad fra byggeåret og velholdt, hvilket gjenspeiles i tilstandsrapport der TG 1 er gitt ved de fleste punkter.

Verdt å fremheve er også den ekstra gode himlingshøyden på 2,5 meter som positivt påvirker romfølelsen, spesielt i stuen

Like moderne som standarden er selve romløsningen. Arealet er effektivt utnyttet, blant annet med stue og kjøkken i åpen løsning. Stuen har balkongdør som kan foldes til siden og bokstavelig talt åpner hele rommet mot balkongen. Dørens store vinduer besørger gode sol- og lysforhold på dagtid, og har sammen med den ekstra gode himlingshøyden på ca. 2,5 meter positiv innvirkning på romfølelsen.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning som i tillegg til sin rent praktiske funksjon også fyller rollen som et stort, dekorativt møbel. Hvitevarene er alle integrert, stekeovnen i hendig benkehøyde. Vask og platetopp er praktisk plassert side om side, omgitt av arbeids- og avlastningsflater.

Leilighetens bad og soverom er samlet vegg mot vegg langs entreen, soverommet mot den siden av bygget som er i skyggen store deler av dagen. I den nær seks meter lange entreen er en nesten tilsvarende stor speildørsgarderobe installert.

Badet er av god størrelse i forhold til leilighetens totale areal og innredet med moderne møbler samt dusjhjørne med dører som kan foldes inn utenom bruk. Himlingen er i likhet med entreen utstyrt med innfelte spotter som kan dimmes.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminert lys benkeplate. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren gulvvarme. Vannbåren gulvvarme på bad. Balansert ventilasjonsanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på nybygg bolig- og næringsbygg, datert 08.06.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger, datert 16.03.2018 som samstemmer med dagens innvendige bruk.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser vedr. visse rettigheter over en brygge.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Omgivelsene rundt Tordenskiolds Brygge er tilbaketrukket fra de travlere bygatene. I nabolaget finner du blant annet noen av byens vakreste parkområder som egner seg svært godt som del av hverdagslige rusleturer. Likevel bor du her svært sentralt og nyter godt av nærhet til alle byens tjenester og tilbud.

Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og en generell revitalisering av blant annet den gode gamle gågaten. Hele sentrumskjernen er tilført et betydelig løft, blant annet gjennom ny bebyggelse i spennende arkitektur samt nye sosiale møteplasser i parker og på torv. Sentrum er på kort tid blitt er attraktivt sted å bo.

Med byutvikling følger også et stadig bredere tilbud av kultur og samlingssteder. Følger du byens langstrakte bryggepromenade, er du etter bare få minutters gange fremme i kjernen av det hele. Vel så kort gangavstand er det også til den helt nye og spennende bydelen Værste hvor du blant annet finner et nytt og innholdsrikt kjøpesenter.

Til togstasjonen er det knappe 10 minutters gange, reisetiden med toget videre til Oslo er fra kun én time. Et stort kollektivt pluss er ikke minst også fergene på elven, et gratis tilbud som gjør det enkelt å forflytte seg både internt i sentrum, helt til Gressvik og Åle i Onsøy, samt over elven til Gamlebyen og Østsiden. Sistnevnte har en rekke tur- og rekreasjonsmuligheter i form av blant annet golfbane, lysløype og ikke minst Glommastien.

Mer omfangsrike turområder er lett tilgjengelig i Fredrikstadmarka, der det finnes kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Tar du turen over til Kråkerøy, opplever du straks både skjærgård og mer landlige omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Cicignon skole (1-10 kl.) 0.7 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.4 km
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 1.8 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.2 km
Hans Nielsen Hauge vgs
Akademiet vgs. Fredrikstad 0.8 km

Barnehager:
Roselia barnehage (1-5 år) 0.4 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1 km
Smertulia barnehage (1-5 år) 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 645 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Pent opparbeidet med beplantinger og internveier. Felles takterrasse.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktige grensebestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Eiendommen er plassert i et område som har gjennomgått tidligere miljøundersøkelser hvor det er registrert forurenset grunn på eiendommen da dette tidligere har stått en bensinstasjon på tomten. Dersom det skal gjøres terrenginngrep, må tiltakshaver gjøre nødvendige undersøkelser ihht forurensningsforskriften kap. 2. Se vedlagt dokument i salgsoppgaven.

Seksjonen disponerer en parkeringsplass i byggets kjeller.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål/hensynssone: flomfare, rød sone, gul sone, sentrumsformål, gang- og sykkelveg, samt grønnstruktur i henhold til reguleringsplan Tordenskjoldsgate 9-13 datert 15.06.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål/hensynssone: Ras- og skredfare, flomfare, sentrumsformål, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 453,- pr. mnd. og inkluderer: Regnskap, revisjon, felles forsikring, løpende (mindre) vedlikehold fellesarealer, fjernvarme/varmtvann, vann/avløp, renovasjon, styrehonorar, vedlikehold heis, strøm fellesarealer, vaktmestertjenester fellesarealer og fortauet utenfor (snømåking, feiing, planteklipping) og fremtidig vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Fordeling av felleskostnader:
Felleskostnader kr 2.443,– pr. md.
Parkering kr 100,– pr. md.
Totale felleskostnader kr 2.543,– pr. md.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år.
Kabel-tv og internett er ikke inkludert i felleskostnadene. Ønsket abonnement-pakke tegnes med valgfri leverandør.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 893 186,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5.471,- pr år.

Andel formue er kr 22 416,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025.

Det er ingen fellesgjeld i sameiet.

3 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 090 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 100 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Andre Skjønhaug og Per Isingrud

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tordenskiold Brygge, med sameiebrøk 74/5237.
Sameiet består av 51 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Solibo.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Styrets prioritet har vært utbedring av alle verandaer på utsiden av bygningsmassen vår, det vil si verandaer mot gatene og mot elven. Feilene består i dårlig avrenning fra verandaene, fukt i isolasjon i underkant av veranda, samt feil og mangelfull innfesting av rekkverk. Vi har innhentet flere pristilbud, men endte med tilbud fra Peab, som er på cirka kr. 7.500.000,-.

Det har vært rettssak mellom sameiet og utbygger. Det ble i september 2023 vedtatt at sameiet må ta opp lån på kr 1 500 000,- for å dekke likviditetsutfordringene frem til utbetaling av utbygger. Lånet er innfridd, da sameiet i mai 2024 ble tilkjent full erstatning fra utbygger på kr. 11 800 000,- ifm sak mot utbygger.

Iht beboermøte avholdt 19.11.2024 fremkommer det at det er avsatt til sammen kr. 1 200 000 til utbedring av prioriterte mangler og fellesareal. Det skal tas stilling til på årsmøte våren 2025 om avsetting av kr. 1 000 000,- for vedlikehold.
Det er satt av en vedlikeholdsplan for 2025, se detaljer i vedlagt fil "Beboermøte TB 19.11.2024" til salgsoppgaven.

I 2025 har styret hatt særlig fokus på å ferdigstille de siste prosjektene etter overtakelsen av bygget, samt å følge opp og implementere vedtak fra forrige årsmøte. Det har vært et målrettet arbeid for å redusere kostnadene knyttet til den daglige driften av sameiet. Dette har resultert i at fellesutgiftene for 2026 kunne reduseres med om lag 10 % for seksjonseierne.

Planlagte påkostninger:  
Ingen planlagte påkostninger i sameiet.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 39 900,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - Kveldsfoto  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann- Leilighet på ett plan  kr 8 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0107/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26107

Sist oppdatert: 10. august 2026 kl. 11:09