Odvar Solbergs vei 208

Odvar Solbergs vei 208, 0973 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 97, bruksnummer 148
Andelsnummer 327, SVARTTJERN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 951019542

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
3. etasje 89 kvm: Entré, bad, 3 soverom, bod, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Kjellerbod.
Bod i bodhus 3 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 2 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1974. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk. Taket er en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg eller lignende, men taket er ikke besiktiget. Boligen har vinduer med 2-lags og 3-lags isolerglass. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren har 2-lags isolerglass. Innvendig er det malte fyllingsdører og glatte innerdører. Leiligheten har en sydvendt innglasset balkong på ca. 11 m² og en balkong på ca. 2 m², begge i betongkonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Da takstmannen ikke har elektrokompetanse, er anlegget ikke faglig vurdert, og det anbefales en utvidet kontroll.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad
- Servantinnredning: Innredning har store skader/er ødelagt. Innredning er påført gaffateip og har store svelleskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: Det er registrert slitasje på døren.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det var begrenset mulighet for besiktigelse av balkong, da det var mye gjenstander på overflaten.

Innvendig
- Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det registreres svelling, knirk og slitasje på gulv og vegger. Det mangler gulvlister på soverommet.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger - kjøkken: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør - kjøkken: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Bad
- Overflater vegger og himling: Det registreres misfarging i flisfuger og på fliser på befaringsdagen.
- Overflater Gulv: Det er registrert misfarging i flisfuger og silikonfuger.
- Ventilasjon: Det registreres høy luftfuktighet på badet under befaring.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er registrert svelling på benkeplaten og frontene.
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). I henhold til NS 3600 kreves mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0 eller TG 1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten er romslig og familievennlig, med tre gode soverom og god plass til hele familien. Boligen har behov for modernisering, men byr samtidig på et stort potensial for å skape en personlig drømmebolig. Badet ble oppgradert i 2024, og fra stuen er det utgang til en stor, innglasset balkong som gir et ekstra oppholdsrom store deler av året. Leiligheten disponerer også fast garasjeplass samt gode lagringsmuligheter, og ligger i et etablert og barnevennlig borettslag.

Entré
Leiligheten ønskes velkommen via en romslig entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entréen er det adkomst til boligens øvrige rom.

Stue
Stuen er lys og romslig med gode møbleringsmuligheter for både sofagruppe og spiseplass. Rommet oppleves luftig med en takhøyde på ca. 2,44 meter og gir et hyggelig oppholdsrom for hele familien. Fra stuen er det utgang til den innglassede balkongen.

Kjøkken
Kjøkkenet har en praktisk L-formet innredning med profilerte fronter, laminat benkeplate med nedfelt vask og kullfilterventilator over kokeplassen. Fra kjøkkenet er det utgang til en mindre balkong som ligger i direkte tilknytning til den store balkongen. Det er registrert slitasje og skader på enkelte overflater og kjøkkeninnredning, herunder svelling på benkeplate og fronter. Vannrør er av kobber og avløpsrør av plast.

Innglasset balkong
Den sydvendte, innglassede balkongen på ca. 11 m² fungerer som et ekstra oppholdsrom store deler av året – fra tidlig vår til sen høst. Her er det god plass til utemøbler, og innglassingen gir ly for vær og vind.

Soverom
Leiligheten har tre soverom. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Soverom 2
Soverommet har lyse panelvegger og gode møbleringsmuligheter med plass til seng og skrivebord.

Soverom 3
Det tredje soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Bad
Badet ble renovert i 2024 og har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelte downlights. Badet er innredet med vegghengt toalett, servant nedfelt i baderomsinnredning, speilskap og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Vannrør er av plast (rør-i-rør) og avløpsrør av plast med plastsluk. Det er registrert svelleskader på servantinnredningen samt noe misfarging i flisfuger og på enkelte fliser.

Balkong
I tillegg til den innglassede balkongen disponerer leiligheten en mindre balkong på ca. 2 m².

Overflater
Boligen har laminat på gulv. Veggene består av malte plater, murverk, panel og tapet, mens himlingene hovedsakelig er i betong.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.03.1976. Ferdigattesten forbeholder at grøntområder ferdigstilles innen våren 1976. Det er uvisst om forbehold gitt i ferdigattest er oppfylt.
Det foreligger også ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 05.03.1976, approbasjon for innglassing av balkonger, datert 10.08.1989, ferdigattest for installasjon av nye heiser, datert 24.03.2006 samt ferdigattest for tak- og fasaderehabilitering, datert 26.05.2014. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er også gitt tillatelse til tiltak for rehabilitering av bad den 23.06.2023. Det foreligger ennå ikke ferdigattest for dette arbeidet, der tidligere grovkjøkken i leiligheten er blitt innlemmet i badet. Dagens planløsning avviker dermed fra opprinnelig godkjente byggetegninger.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale med bestemmelser om tilfluktsrom, bestemmelse om adkomstrett, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. og bestemmelse om nettstasjon (rettighetshaver: Elvia AS).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

På toppen av Romsås, omgitt av Lillomarkas vakre natur, ligger Odvar Solbergs vei 208 i populære Svarttjern borettslag. Området er rolig, etablert og svært barnevennlig, med grønne fellesarealer, lekeplasser og kort vei til både kollektivtransport og servicetilbud.

Beliggenheten byr på en sjelden kombinasjon av naturnær idyll og gode servicetilbud i umiddelbar nærhet. Her bor du rett ved markagrensen med kort vei til Lillomarkas flotte turterreng, som byr på gode turmuligheter året rundt. Om sommeren kan du nyte fine bademuligheter i blant annet Svarttjern og Steinbruvannet, mens området vinterstid byr på preparerte skiløyper og lysløype.

Borettslaget har grønne og velstelte uteområder med lekeplasser, ballbinge, plener og delvis bilfrie fellesarealer som skaper et trygt og hyggelig bomiljø for både små og store. Området er etablert og familievennlig, med kort gangavstand til skoler, barnehager og flere fritids- og aktivitetstilbud.

I nærområdet finner du blant annet nyoppusset svømmehall, bibliotek, legekontor, nærbutikker og flere servicetilbud. Dagligvarehandel kan gjøres på butikker kun få minutters gange fra boligen, og Romsås senter tilbyr ytterligere servicetilbud. For et større utvalg av butikker og tjenester ligger både Grorud og Stovner senter en kort kjøretur unna.

Kollektivtilbudet i området er godt. Det er kort vei til både buss og T-bane, med matebuss som stopper like ved boligen og hyppige avganger rundt Romsås. Fra Romsås T-banestasjon går linje 4 og 5 med direkte forbindelse til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Svarttjern skole (1.-3.trinn), Tiurleiken skole (4.-7.trinn) og Bjøråsen skole (8.-10. trinn). Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 78 754 kvm som tilhører borettslaget. Borettslagets fellesområder et pent opparbeidet med med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Området er grønt, frodig og svært barnevennlig med "bilfrie" boligområder.

Leiligheten disponerer fast biloppstillingsplass i felles, lukket garasjeanlegg.

Borettslaget har egne gjesteparkeringsplasser som er forbeholdt gjester og besøkende.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 8371 datert 10.03.1971 og S-1856 datert 09.05.1973 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetaten (PBE) sine hjemmesider:

2026/00552 - Byggesak
Romsåstoppen barnehage - riving av barnehage. Eiendommen har blitt brukt som barnehage, men har stått tom i mange år og på senere år blitt utsatt før innbrudd og hærverk. Oslobygg ønsker å rive hele eksisterende bygg, men har per i dag ikke noen planer for å oppføre noe nytt tiltak på eiendommen. Det er søkt om rammetillatelse den 15.01.2026.

2025/21960 - Byggesak
Romsås Senter 1, utvidelse. Eksisterende dagligvareforretning Kiwi Romsås (1050 m2 BTA) har behov for å utvide forretningen for å utvide vareutvalg og lagerkapasitet for å få en mer effektiv drift. Det er anmodet om forhåndskonferanse den 20.11.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringssaker. Dette kan gjøres via. Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  9 359-  pr. mnd. og inkluderer: Personalkostnader, forretningsfører, TV/bredbånd, varmtvann, drift og vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, vaktmester.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene er budsjettert med en økning med 10% 1. halvår 2026 og 10% 1. halvår 2027. Styret tar forbehold om at det kan komme faktorer som kan medføre at felleskostnader kan øke ytterligere enn nevnte økninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
OBOS Opennet 149,00
Trappevask 103,00
Felleskostnader 9 106,72

To av borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 01.08.2027 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med 
ca. kr 800 pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå. Ta kontakt med megler for mer informasjon hvis ønskelig.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9130,- pr. år.
Det betales kr 149,- pr. måned for OBOS Opennet, som er spesifisert som en egen post i felleskostnadene. TV og internett leveres via Allente med en hastighet på 432 Mbps, og er inkludert i fellesutgiftene. TV-tuner/dekoder følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 369 705,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 33 588,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 939 349,- pr. 02.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 584 560 845,- pr. 02.03.2026 og lånevilkårene er:

Lån nr. 1:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927031072
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 254 663 602,00
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån nr. 2:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927031080
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 9 539 290,00
Innfrielsesdato: 01.10.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

Lån nr. 3:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927031102
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 22 764 610,00
Innfrielsesdato: 01.07.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

Lån nr. 4:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927034187
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 34 659 127,00
Innfrielsesdato: 01.07.2039
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån nr. 5:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927049222
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 2 934 216,00
Innfrielsesdato: 01.03.2058
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån nr. 6:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927051448
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 80 000 000,00
Innfrielsesdato: 01.09.2063
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med oktober 2027

Lån nr. 7:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927078893
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 120 000 000,00
Innfrielsesdato: 01.09.2064
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med oktober 2027

Lån nr. 8:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927115020
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 60 000 000,00
Innfrielsesdato: 01.07.2039
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med oktober 2028

Avdragsfrihet opphører i oktober 2027/2028 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling. Nærmere informasjon fremkommer i årsberetningen i egen note til regnskapet med overskriften «avdragsfrihet på lån». Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med ca. kr 800 pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå. Ta kontakt med megler for mer informasjon hvis ønskelig.

3 300 000,00 Prisantydning
939 349,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 239 349,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 258 795,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Umamaheswari Kaliaperumal og Manikandan Kannan

Leiligheten er tilknyttet Svarttjern borettslag. Svarttjern borettslag ble bygget i 1973 og fikk navnet sitt av det nærliggende badevannet Svarttjern.
Dette er Romsås nest største borettslag med 652 leiligheter fordelt på 47 oppganger. Området er bilfritt som er tilrettelagt for gående i alle aldre.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter regler styret har satt i husordensreglene. Ta kontakt med megler hvis man trenger mer informasjon.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Nåværende og nye beboere, oppfordres til å holde seg oppdatert via borettslagets hjemmesider, www.svarttjern.no og Vibbo. Her finner beboerne informasjon om borettslaget, oppdateringer fra styret og annen relevant informasjon.
Styret har kontor i borettslaget og holder kontortid én gang i uken. Her kan beboerne blant annet kjøpe eller bestille inngangsbrikker til oppganger og parkeringshus, nøkler, sendere, ventiler, postkasseskilt samt bestille navneendringer på ringetablå. Styret kan også kontaktes på e-post.
Borettslagets vaktmestertjenester utføres av Romsås Vaktmestersentral (RVS). I tillegg har borettslaget egne lokalvaktmestere som er tilgjengelige i åpningstiden og bistår beboerne ved behov.
Svarttjern Borettslag har tre parkeringshus hvor hver andelseier disponerer sin egen oppmerkede parkeringsplass. I tillegg finnes det gjesteparkeringsplasser for besøkende. Disse plassene er forbeholdt gjester, og det er ikke tillatt å parkere større kjøretøy som trekkvogner, trailere, lastebiler eller store varebiler.
Borettslaget disponerer også et eget forsamlingslokale, Tjernhuset, som kan leies av beboerne etter gjeldende regler.
Enkelte leiligheter i borettslaget er ilagt eiendomsskatt. Denne kreves inn sammen med felleskostnadene i bestemte måneder gjennom året.
På ekstraordinær generalforsamling i april 2023 ble det vedtatt å gjennomføre en omfattende våtromsrehabilitering i borettslaget. Prosjektet startet sommeren 2023 og er planlagt ferdigstilt i 2027. Arbeidet innebærer blant annet utskifting av rør og sluk, oppbygging av nye vegger og gulv med fliser, installasjon av varmekabler, nytt sanitærutstyr og oppgradert belysning. Beboerne kan i stor grad sette sitt eget preg på badet ved å velge mellom ulike løsninger, fliser og innredning, med mulighet for tilvalg mot tillegg i pris. I forbindelse med rehabiliteringen etableres også felles varmtvann og bruk av bergvarme som et energibesparende tiltak.
Det er lagt til rette for at beboerne kan bli boende i leilighetene under rehabiliteringen ved at det settes opp midlertidige toalett- og dusjløsninger i nærheten av oppgangene. Som følge av rehabiliteringsprosjektet er det budsjettert med gradvise økninger i felleskostnadene i perioden frem til 2027. Styret tar imidlertid forbehold om at uforutsette forhold kan føre til ytterligere justeringer.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023 - 2024: Utskifting hovedtavler. Oppstart av våtromsrehabilitering.
2022 - 2023: Opparbeiding av uteområde. Fasadeplater parkeringshus p43. Bytting av gulvbelegg i trappeoppganger og heis (OSV 154-184)
2021 - 2022: Fasadeplater parkeringshus p42. Bytting av gulvbelegg i trappeoppganger og heis (OSV 120-148).
2020 - 2021: Etablering av radonavsug i aktuelle leiligheter.
2019 - 2020: Rehabilitering av p-hus.
2018 - 2020: Oppfølging av garantisaker etter total rehabiliteringen av fasadene.
2018 - 2019: Radonmåling: Alle boliger på bakkeplan kontrollert.
2013 - 2014: Nytt brannsikringsutstyr i alle leilighetene. Installering av nye sikringsskap.
2010 - 2014: Rehabiliteringsperiode av blokkene og uteområdet.
2005 - 2007: Utskifting av samtlige 32 heiser.
2003 - 2003: Takene på utebodene rehabilitert. Taket i p-huset ved butikken tekket om.
2002 - 2003: Verandasiden rehabilitert. Taket på P-41 (det nederste p-huset) tekket på nytt.
1990 - 1990: Nye vinduer på soveromssiden. De tre parkeringshusene ble på begynnelsen av 1990-tallet rehabilitert ved at de tidligere asbestplatene ble erstattet med røde stålplater.
1980 - 1980: Samtlige 47 tak tekket om.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0098/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2698

Sist oppdatert: 18. mars 2026 kl. 18:40