Prost Holms vei 461

Prost Holms vei 461, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 34, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Sollia Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 948 757 141

Totalt bruksareal BRA: 144 kvm

BRA-i:
1. etasje 60 kvm: Entré, gang, bad, wc, stue, tre soverom, bod
2. etasje 57 kvm: Stue, kjøkken, soverom

BRA-e:
1. etasje 27 kvm: Ekstern bod, garasjerom

Åpent areal:
1. etasje 73 kvm:
2. etasje 81 kvm:

Deler av 2. etasje er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde iht. NS 3940, men har et gulvareal (GUA) målt til ca. 60 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.03.2025 utført av Daniel Aas (takstmann). Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Grunnmur i betong. Yttervegger i bindingsverk, kledd utvendig med malt panel. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Gulv på grunn: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 29 mm i gang/stue i 1. etajse. Tg 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600.
- Etasjeskiller: Skjevheter over to meters avstand i stue i 2. etasje er målt til 13 mm.
- Trapper: Det er registrert åpning i rekkverket større enn 0,1 meter.
- Gulv: Laminatgulv har svelling i flere av skjøtene. Det er registrert tegn på hulrom under enkelte fliser.
- Kjøkkeninnredning: Det er observert flere sprekker i platetoppen. Benkeplate, innredning og sokkellist har fuktskader/svelling enkelte steder. Det mangler lysrør til belysning under overskap.
- Sanitær på bad: Servanten har krakelering. Det manglende dreneringsspalte for innebygget sisterne

TG2 gitt grunnet alder og normal slitasje på:
- Vinduer produsert 1983
- Ledningsnett for sanitær
- Varmtvannsbereder
- Markise
- Vanntett sjikt på bad.
- Elektrisk annlegg

Informasjon fra selger:
- Bad: Byttet 6 halogen spotter med 6 nye LED spotter. Montert viking baderomsspeil, montert nytt Combi 2 badekar
- Montert terrasse bak av huset, malte bodd og garasjen
- Skiftet alle sikringer, kjøkkenlys, baderomslys, stuelys og utelys in 2021 og 2022
- Nytt tak ble lagt av borettslaget i 2024 som allerede har økt felleskostnaden
- Skiftet ut alle automatsikringer til nye jordfeilautomater
- Montert nytt lys i stua
- Kjøkken: Skiftet ut 7 spotter med 7 nye LED spotter, skiftet ytterdør på kjøkkenskapet, komfyr
- Montert 6 stk utelamper. 2 på fremside og 4 på baksiden. Disse blir styrt med 2 stk trådløse styringer
- Renovering av bod

1. ETASJE

E N T R E:
Boligen ønskes velkommen av et pent inngangsparti med terrasse på ca. 23 kvm. Dette er et hyggelig førsteinntrykk for både gjester og beboere.

S T U E:
I boligens første etasje finner du en sosial og luftig stue ved soverommene, perfekt som TV-stue, ungdomsavdeling eller hjemmekontor. Stuen har direkte adkomst til den store hagen og den vestvendte terrassen på ca. 50 kvm, her er det godt med plass til utemøbler, grill og sosiale sammenkomster. Det er tekket med takplater/decra over ca. 12 kvm av terrassen.

B A D:
Badet er innredet med dusjløsning i badekar, vegghengt toalett med innebygget sisterne og servant med tilhørende benkeskap og speil med belysning. Her finner du også praktisk opplegg for vaskemaskin og godt med oppbevaringsplass i høyskap. Varmtvannsbereder på 200 liter er plassert på badet.

T O A L E T T R O M:
I tillegg til badet har boligen eget toalettrom, utstyrt med gulvstående klosett og servant som er perfekt i en hektisk hverdag eller når man har gjester.

S O V E R O M:
Tre av fire soverom er samlet i første etasje, nært bad og stue. Dette gir en praktisk og barnevennlig sone med ro og tilhørighet. Rommene har god størrelse og plass til både seng, skap og skrivebord.

2. ETASJE:

S T U E:
Stuen i 2. etasje er lys og innbydende, og har godt med plass til både sofagruppe og spisebord. Her kan du nyte lune kvelder foran peisovnen med glassdør, både stemningsfullt og praktisk. Boligen har også en utgang til en vestvendt balkong på ca. 8 kvm.

K J Ø K K E N:
Kjøkkenet har en moderne innredning med glatte fronter, hvorav noen med glass og nye fronter fra 2022 gir et oppdatert uttrykk. Laminat benkeplate med nedfelt komposittkum og flisemønstret veggplate skaper en funksjonell arbeidsflate. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og mikrobølgeovn, og det er tilrettelagt for oppvaskmaskin.

S O V E R O M:
Det siste soverommet er plassert i boligens 2. etasje. Rommet har god størrelse og plass til både seng, skap og skrivebord.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming og peis. Varmekabler i bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 13.04.1984. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Noe småarbeide gjenstår.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det forlegger ferdigattest på skorstein datert: 16.03.1998.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 106962, tinglyst 14.10.1983, type heftelse: Forkjøpsrett Lillestrøm kommune.
Skedsmo kommune har forkjøpsrett på vegne av enkeltpersoner som kommunen utpeker, til hver tredje andel som overdras.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen har en barnevennlig og god beliggenhet på Holt Vestvollen, Skedsmokorset. Feltet er et veletablert boligfelt med konsentrert bebyggelse bestående av leiligheter, rekkehus og eneboliger. Området er rolig og barnevennlig, med friområder og lekeplasser, samt kort vei til barnehage og skoler.

For den aktive er det et rikelig utvalg idretts- og fritidsaktiviteter i området. Skedsmokorset har flere flotte idrettsanlegg og kan bl.a. by på kunstgressbaner, fotballbaner, håndballhall, ishall, skiløyper, fiskevann, badevann og turområder i bl.a. Tæruddalen, svømmehall og flere treningssentere. For den golfinteresserte ligger eiendommen midt mellom flere av landets beste golfbaner. Det er kun en kort kjøretur til Losby på Lørenskog, Hauger golfklubb i Nittedal og Miklagard som ligger på Kløfta. Hvis vinteridretten står sterkere om sommeren er det kort vei til Snø - et moderne innendørs skianlegg i underkant av 10 km fra boligen.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Skedsmo senter som ligger like i nærheten. Her finner du et bredt utvalg butikker. For ytterligere servicetilbud er det kort vei til Strømmen og Lillestrøm som hver kan by på shoppingsentre, handlegater, restauranter og uteliv.

Nærmeste bussholdeplass er Vestvollen, med hyppige avganger mot Lillestrøm og Skedsmokorset, samt hyppige avganger mot Oslo i rushtiden. Lillestrøm togstasjon er tilknyttet et bredt linjenett over Romerike og Oslo, og har forbeholdt pendlerparkering.

Avstander med bil:
Lillestrøm: ca. 6 minutter
Strømmen: ca. 9 minutter
Lørenskog: ca. 13 minutter
Oslo S: ca. 20 minutter
Oslo Lufthavn: ca 24 minutter

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Sten-Tærud barnehage (1-5 år) 0.3 km
Holthagen barnehage (0-5 år) 1.2 km
Toppen barnehage (1-5 år) 1.2 km

Skoler
Sten-Tærud skole (1-10 kl.) 0.7 km
Brånås skole (1-7 kl.) 1.9 km
Oks friskole (1-10 kl.) 2.7 km
Åsenhagen skole (1-7 kl.) 3 km
Lillestrøm videregående skole 4.9 km
Skedsmo videregående skole 5.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

 eiertomt på 24166.9 kvm som tilhører borettslaget.

Parkering i egen garasje, med biloppstillingsplass foran. Øvrig parkering etter områdets bestemmelser

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for "Vestvollen, del av gnr. 21 bnr. 1, 2, 20, 24 og gnr. 36 bnr. 2" datert 15.09.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er innenfor gul støysone, og hagen er innenfor rød støysone. Eiendommen er under marin grense, det er svært stor sannsynlighet for marin leire.
Eiendommen er under aktsomhetsområde for kvikkleire, men har i følge NVE ikke fått en faregrad for kvikkleireskred.
Det er moderat/lav aktsomhetsgrad for radon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  9.532,-  pr. mnd. og inkluderer: A konto vann og avløp, kabel-tv/bredbånd, avdrag, renter, kommunale avgifter, eiendomsskatt, rep og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
A konto vann og avløp: 2.071,-
Felleskostander: 5.208
Kabel-Tv /Bredbånd: 451
Stipulerte avdrag: 416
Stipulerte renter: 1.386

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.000,- pr. år. / 19.499 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og har avgift på 600,-.Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.304.392,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.217.568,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 312 597,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 18.791.991,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:
Annuitetslån
Terminer: 12
Løpetid: 02.10.24-20.10.54
Rente: 5.8%

5 350 000,00 Prisantydning
312 597,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 662 597,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 681 849,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stella Boama Konadu og Samuel Boama

Leiligheten er tilknyttet Sollia Terrasse Borettslag. Borettslaget består av 75 boliger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Iht. husordensreglene er det lov å ha ett firebent husdyr per husstand. Dette skal holdes i bånd.

Vedlikehold 2024: I styrets vedlikeholdsbudsjett for 2024 er det avsatt midler til bytte av 21 dører og 9 baderomsvinduer samt uforutsette løpende vedlikeholdskostnader. I drifts- og vedlikeholdsbudsjettet er det avsatt kr. 861 992,- til dette samt løpende vedlikehold. Ved behov for omprioriteringer basert på uforutsette hendelser kan beløpene bli justert innenfor budsjettrammene.

Planlagte påkostninger: 
Borettslaget har i samarbeid med BORI utbygging utarbeidet en vedlikeholdsplan som strekker seg over flere år. Disse oppgraderingene gjelder tak (takstein, prosjektledelse tak, buffer tak, garasjer, drenering, asfaltering og søppelbrønner, prosjektledelser, kledning/isolasjon/vinduer og maling vinduer/panel.

Første uttak lån er allerede tatt opp og er allerede inne i dagens fellesutgifter.

For garasjer med uteområdene er det planlagt oppstart tidlig i 2026 med låneopptak i januar 2026 og siste del av lånet i januar 2027. Styret anbefaler på grunn av dette at husleien økes på de samme tidspunktene med varsling på minimum en (1) måned. Det er foreløpig stipulert med en økning i januar 26 og en i januar 27. Økningene vil ligge på mellom kr. 391 (min.) og kr. 769 (max).

Det ble under fjorårets generalforsamling vedtatt låneopptak på kr. 28.350.000,- for nye tak, samt igangsetting av vedlikehold av garasjer. Styret kommer tilbake til nærmere oppstart, men planlegger for oppstart våren 2026. Det besluttes også et låneopptak for prosjektet estimert til kr. 15.000.000,-. Totalt lånopptak er omtrent 45.000.000,-.

Det etableres en IN-ordning for lån for Sollia Terrasse borettslag. Men Bori opplyser at all lån må utbetales før dette kan settes i stand, det er derfor usikkert når dette skjer.

Fellesgjeldene kommer til å øke, men det er p.t usikkert hvor mye de vil øke med. Konkret fellesgjeld kommer på neste selvangivelse.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Beboerne har ansvar for vedlikehold og stell av hekker som grenser mot egen disponert hage. Hekkene skal klippes i normal klippehøyde, men ikke overstige 1,75 m.

Alle tiltak som medfører inngrep i bygningens bærende konstruksjoner, takløft, takvindu og lignende, er det søknadsplikt til Skedsmo kommune og styret. Planer for installasjon av varmepumper, legging av plattinger/terrasser og lignende må det sendes søknad om tiltaket til styret. Søknaden må inneholde tiltakets art, plassering og underskrevet nabovarsel.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes sikringsfind som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Ved kjøp av leiligheten må alle andelseiere være medlemmer i boligbyggelaget. Skedsmo kommune har også forkjøpsrett på vegne av enkeltpersoner som kommunen utpeker, til hver tredje andel som overdras.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 45.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0035/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR59.2535

Sist oppdatert: 04. mai 2025 kl. 00:35