Tulipanveien 34

Tulipanveien 34, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 100, bruksnummer 242, ideell andel 1/1
Andelsnummer 63, Løken 2 BRL, organisasjonsnummer 950190639

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
1. etasje 84 kvm: Entré, bod, to soverom, toalettrom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 14 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.02.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i et leilighetsbygg oppført i 1975. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, og grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger består av en kombinasjon av tre- og betong/murkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med fasadeplater, murverk og liggende trekledning. Bygningen har et flatt tak tekket med takmembran, men taket er ikke besiktiget. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra 1998 og 2020, samt en entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Innvendige dører er profilerte.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Toalettrom
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Boligen selges med fullmakt. Selger har kjennskap til eiendommen.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: El-sjekk utført av Elvia. Noen punkter ble fulgt opp av Hope Elektro.
Hvilket firma utførte jobben?: Hope Elektro
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Det er lagt ny parkett i leiligheten februar 2022. Utført av Ditt Bygg AS.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Utbedring av avvik etter el-tilsyn, utført av Hope Elektro. Dokumentasjon foreligger.
2021:
- Nytt parkettgulv.
2020:
- Skiftet vinduer.
2016:
- Renovert bad.
- Ny kjøkkeninnredning.
- Renovert toalettrom.
- Installert varmtvannsbereder (188L).
1999:
- Skiftet balkongdør/vindu.
1998:
- Skiftet vinduer.

Leiligheten har gjennomgått flere oppgraderinger. Bad og toalettrom er fra 2016. Kjøkkenet er også fra 2016. Ny parkett ble lagt i leiligheten i februar 2022. Vinduer er skiftet i 1998 og 2020. Balkongens rekkverk er fra 1999. Varmtvannsberederen på 188 liter er fra 2016. Det elektriske anlegget har fått utført arbeid i 2025 av faglærte, med dokumentasjon på utbedrede avvik etter el-tilsynrapport datert 13.06.2024.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har slette fronter og laminat benkeplater. Det er en nedfelt oppvaskkum med ett-greps kran, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt vegghengt ventilator. En stilren glassplate er montert bak kjøkkenvask/platetopp. Vannrør er av rør-i-rør system med automatisk vannstopper med fuktsensor. Synlige avløpsrør er av plast.

BAD:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket med downlights og malt flate. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med skuffer og en ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Et speilskap med overlys og stikkontakt er montert over servanten. Dusjhjørnet har glassdører og veggmontert dusjarmatur. Det er opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av rør-i-rør system og avløpsrør av plast. Avtrekksventil er plassert på vegg. Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad.

TOALETT:
Toalettrommet har flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og malt himling. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med automatisk armatur, og et speil på vegg over servanten. Det er et vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør er av rør-i-rør system og avløpsrør av plast. Avtrekksventil er plassert på vegg. Leilighetens stoppekran er plassert på toalettrom. Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen, noe som medfører risiko for skjulte fuktskader ved lekkasje fra installasjonen. Videre kartlegging av nødvendige tiltak for å sikre installasjonen anbefales.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger ikke:
- Vegglampe over seng.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er elektrisk gulvvarme på bad og toalettrom.

Det er utstedt ferdigattest for boligblokker (Blokk 8, 9 og 10) datert 27.05.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

At ferdigattest er utstedt, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger i tillegg følgende ferdigattester for eiendommen:
- Ferdigattest for nye vinduer, fasadekledning, balkongrekkverk og tak over balkonger, datert 07.06.1991.
- Ferdigattest for rehabilitering av fasader med nye balkonger og inngangspartier, datert 26.10.1999.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra kommunen, med siste godkjenning datert 18.03.1975. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1978/2925-1/8 08.05.1978 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om frostfritt fundament på traktorgarasje
Erklæringen pålegger nåværende og fremtidige eiere å forsyne en traktorgarasje med frostsikkert fundament eller å fjerne den uten utgift for Lørenskog kommune, dersom bygningsrådet krever det. Denne heftelsen kan ikke avlyses uten samtykke fra Lørenskog bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet i et etablert og rolig boligområde på Løken. Her er hverdagen enkel og effektiv, med gangavstand til alt en familie trenger. Flere barnehager, som Løken og Sørli barnehage, ligger bare noen minutters gange unna. For skolebarna er det kort og trygg vei til Finstad skole. De daglige innkjøpene gjøres enkelt hos Coop Extra Finstadjordet eller Rema 1000 Løkenhagen, som begge er i nabolaget.

Området byr på et variert utvalg av fritidsaktiviteter. For de treningsglade finnes både SATS på Triaden og et lokalt CrossFit-senter. Lørenskog er også inngangsporten til Østmarka via Losby, som er et eldorado for friluftsinteresserte. Her venter merkede turstier, sykkelveier og badeplasser om sommeren, og om vinteren prepareres skiløyper som strekker seg langt inn i marka. Losby byr også på besøksgård, ridesenter og to golfbaner, i tillegg til servering på historiske Losby Gods.

For ytterligere servicetilbud er det en kort kjøretur til Triaden Lørenskog Storsenter og Metro Senter, som har et bredt utvalg av butikker, spisesteder, apotek og vinmonopol. Kollektivtilbudet er godt, med busstopp kun et par minutters gange fra boligen. Herfra går det buss mot Oslo og Lillestrøm. Med bil tar det i overkant av 20 minutter til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Løken barnehage - 0.4 km
Bhg. Sørli barnehage - 0.5 km
Bhg. Finstad barnehage - 0.6 km
1-7 kl. Finstad skole - 0.5 km
1-7 kl. Benterud skole - 1.1 km
1-7 kl. Åsen skole - 1.3 km
8-10 kl. Løkenåsen skole - 1.1 km
8-10 kl. Hammer skole - 1.6 km
Vgs. Lørenskog videregående skole - 3.3 km
Vgs. Mailand videregående skole - 3.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 20 076 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger

Det medfølger én biloppstillingsplass på borettslagets eiendom, inkludert i fellesutgiftene. Plassen er installert med mulighet for elbillading via ANEO Mobility (plass 131). Det er mulighet for å leie ekstra plass etter søknad til styret, og det finnes gjesteparkering.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan 1971003, "Løken - Sørli", vedtatt 06.12.1971. Arealbruken er fordelt på blokkbebyggelse (4 296 m²), annet fellesareal (10 110 m²), felles gangareal (3 240 m²) og felles lekeareal (2 419 m²).

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2022003, vedtatt 15.03.2023. Bestemmelsene i den nye kommuneplanen erstatter §§ 7 og 8 i den eldre reguleringsplanen for Løken - Sørli.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 5 878,- per måned. Dette inkluderer blant annet: Forretningsførsel, snømåking/plenklipping, grunnpakke tv/bredbånd, kommunale avgifter, renter og avdrag på fellesgjeld, parkering, trappevask og bygningsforsikring.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 3 688,-
- Garasjetak mv: kr 460,-
- Trappevask: kr 145,-
- Lån 1 - Renter: kr 761,-
- Lån 1 - Avdrag: kr 712,-
- Lån 2 - Renter: kr 68,-
- Lån 2 - Avdrag: kr 44,-

Andre løpende kostnader inkluderer:
- Strøm: ca. 12 000 kWh/år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 29.04.2025 å utvide antall andeler fra 228 til 229. Dette vil medføre en marginal reduksjon i fellesgjeld for øvrige andeler. Siden borettslagets lån har flytende rente, kan felleskostnadene endres i takt med renteendringer.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 136 763,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 547 051,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt at det kommer eiendomsskatt i Lørenskog kommune. Hva denne vil utgjøre for denne boenheten er ikke fastsatt.

Andel formue er kr 43 677,- pr. 01.01.2026
Andel fellesgjeld er kr 197 743,- pr. 28.02.2026

Borettslaget har følgende lån og vilkår:

Bank: HANDELSBANKEN
Lånenummer: Ikke spesifisert
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.02.2026: kr 42 936 524,-
Andel av saldo: kr 181 560,-
Innfrielsesdato: 30.09.2040
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10%
Merknad: Refinansiering ifbm rehabilitering av rør.

Bank: HANDELSBANKEN
Lånenummer: Ikke spesifisert
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.02.2026: kr 3 827 237,-
Andel av saldo: kr 16 183,-
Innfrielsesdato: 31.08.2044
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10%
Merknad: Lån til rehabilitering av tak.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 090 000,00 Prisantydning
197 743,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 287 743,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 306 995,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Grethe Nygård

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Løken II.

- Borettslaget består av 229 andelsboliger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring ASA, med polisenummer 2492039.1-1.
- Borettslaget har egen hjemmeside: www.loken2.no.
- Borettslaget har en eierandel i Løken Felles Sameie, som forvalter parkeringsanlegget og vaktmestertjenester i fellesskap med Løken I og Løken III borettslag.

Dugnad må påregnes. Firmaet Super Renhold er engasjert for vask av fellesarealer. Borettslaget har felles boder og avfallsstasjoner. En komprimatorbil er tilgjengelig for beboerne to ganger i året for fjerning av privat søppel.

Styret gir generell tillatelse til å ha hund i borettslaget, men det er ikke tillatt å ha utekatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for andre. Det er båndtvang for hund hele året på borettslagets område, og ekskrementer skal fjernes umiddelbart. Mating av fugler er ikke tillatt.

Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for boligen. Dette inkluderer blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar, innvendige flater, oppstaking av innvendig kloakkledning frem til fellesledningen og rensing av sluk på veranda/balkong.

På balkongen er kun elektrisk grill tillatt. Montering av solavskjerming, parabolantenne eller annen fasadeendring krever godkjenning fra styret. Større innvendige endringer, som fjerning av vegger eller ombygging av bad, må også godkjennes. Det er ikke tillatt å montere avtrekksvifter i luftekanalen på kjøkkenet, kun vifter med kullfilter. Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 07:00. Støyende oppussingsarbeid skal ikke foregå etter kl. 20:00 på hverdager, kl. 18:00 på lørdager, og ikke på søn- og helligdager. Oppskyting av raketter på nyttårsaften er forbudt på borettslagets område.

På generalforsamling 29.04.2025 ble det vedtatt å utvide borettslaget fra 228 til 229 andeler ved å bygge om et lagerrom til bolig. Styret fikk fullmakt til å gjennomføre salget av den nye andelen. Det ble også gitt samtykke til ferdigstillelse av uteplass for den nye boligen i løpet av 2025. Det fremgår av årsmeldingen for 2024 at det ikke er planlagt store vedlikeholdsarbeider for årene fremover.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultat for 2024 viste et underskudd på kr 3 737 237,-. Egenkapitalen var negativ per 31.12.2024 med kr -15 046 606,-. Dette er en følge av at vedlikehold er kostnadsført og lånefinansiert. Borettslagets disponible midler per 31.12.2024 var kr 4 584 289,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer som er medlemmer i boligbyggelaget kan være andelseiere. Staten, fylkeskommune eller kommune kan eie inntil ti prosent av andelene.

Det er forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget, og deretter for øvrige medlemmer i BORI BBL. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Ved lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran. Forkjøpsretten er forhåndsvarslet med meldefrist 03.03.2026 kl. 14.00.

Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Styret er ikke i en rettslig tvist som kan medføre økonomisk ansvar for borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:
2025:
- Ombygging av lagerrom til ny leilighet i Tulipanveien 4.
2024:
- Ny takpapp på hovedtakene.
- Skiftet elektrisk anlegg for ventilasjonsvifter på hovedtakene, utført av Partner Elektro.
- Skiftet varmekabler i taknedløp, utført av Partner Elektro.
2023:
- Skiftet 12 varmtvannsberedere.
2022:
- Rørfornying i hele borettslaget.
- Skiftet 16 varmtvannsberedere.
2020:
- Skiftet soveromsvinduer i hele borettslaget.
- Skiftet hengsler på oppgangsdører.
- Skiftet viftemotorer på takventilasjon.

01.06.2026 eller etter nærmere avtale.
Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Foto Image Day  kr 5 350,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke: finn.no, hjem.no, krogsveen.no, smartannonsering, bsr og rb.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger: 3 stk. gratis, deretter kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - BORI  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport / takst leilighet  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 10 760,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0007/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.267

Sist oppdatert: 27. februar 2026 kl. 15:23