Helgesens gate 24B

Helgesens gate 24B, 0553 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 86
Andelsnummer 5, Borettslaget Helgesens gate 24, organisasjonsnummer 966750456

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
3. etasje 71 kvm: Entré, gang, bad, soverom, stue og kjøkken, samt kott.

BRA-e:
Kjeller: 12 kvm: Kjellerbod.

Boligen disponerer 2 boder, én i kjeller målt til 12 kvm og én på loft. Arealet i loftsboden måles til 9 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.07.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1881. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Grunnmur av naturstein/teglstein. Bærende konstruksjoner hovedsakelig av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1984 og 1986. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkt som er gitt TG3:
Badet er vurdert med TG3 som følge av alder på tettesjikt og våtrommets usikre restlevetid. Det er registrert enkelte hullyder i fliser, utilstrekkelig fall mot sluk utenfor dusjsonen og begrenset mulighet til å kontrollere sluk og fall på grunn av dusjkabinettet. Vann- og avløpsinstallasjoner er av eldre dato. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier ved fuktmåling.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Sjablongmessig prisanslag over kr 300 000,-

Følgende punkter er gitt TG2:
Kjøkken:
- Vannrør: Deler av vannrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Innvendig:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er funksjonstestet og fungerer på befaringstidspunktet, men fremstår med tegn til slitasje og elde.
- Overflate himling: Himlingsflater i stue og på soverom bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader/riss i himlingsflatene.
- Overflate gulv: det er registrert knirk i deler av gulvet, og synlige deler bærer preg av slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Etasjeskiller: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm.

Utvendig:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Yttervegger: Yttervegger har begrenset inspeksjonsmulighet og er kun besiktiget via bakkenivå. Det ble ikke registrert skader eller avvik av betydning tilknyttet leilighetens yttervegger.

Elektrisk anlegg:
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige. Det foreligger ikke samsvarserklæring vedrørende varmekabel.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Det ble montert varmekabler og lagt fliser på badet i 2001 av fagfolk. Taket ble skiftet i 2006 av borettslaget, med City Taktekking AS som utførende. Fasaden og vinduene ble renovert i 2010 i tråd med Byantikvarens krav, utført av Bauer og Brattfors. Bakgården ble drenert i 2018, samtidig som det ble lagt nye rør til kommunalt nett og etablert ny kum. Arbeidet ble utført av Grunnentreprenøren AS. Det ble lagt inn strøm i alle rom i boligen for over 30 år siden av Lars Hoel AS. Badet ble etablert for over 30 år siden i regi av borettslaget, og arbeidet ble utført av fagfolk. Det var observert rotter i bakgården og kjelleren før jul 2025, problemet ble håndtert av et skadedyrfirma, og det er ikke observert rotter siden.

ENTRÈ
Velkommen inn i en hyggelig og romslig entré. Gulvet er belagt med gulvbelegg, veggene har malt tapet og himlingen har malte flater. Entréen har god plass til å henge fra seg yttertøyet, og videre har man adkomst til gangen hvor man finner et praktisk kott for øvrig oppbevaring.

STUE
Lys, svært romslig og innbydende stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har gulv belagt med gulvbelegg, malt tapet på veggene og malte himlingsflater. Taket har flotte klassiske detaljer som stukkatur og en nydelig takrosett. Peisovnen skaper en hyggelig atmosfære og gir ekstra varme på kjølige dager. Fra stuen er det utsikt mot Sofienbergparken og den sjarmerende nærliggende bebyggelsen fra slutten av 1800-tallet.

KJØKKEN
Praktisk kjøkken av eldre dato, oppgradert med nye fronter, benkeplate og oppvaskkum i 2014. Kjøkkenet har glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Over benkeplaten er det benkeskapsbelysning, stikkontakter og malte fliser mellom benk og overskap. Ventilator er integrert i overskapet. Kjøkkenet har gulv belagt med gulvbelegg, malt tapet på veggene og malt himling. Kjøkkenet vender ut mot borettslagets hyggelige bakgård. Naboer har flyttet kjøkkenet ut i stuen for å etablere et ekstra soverom her.

SOVEROM
Soverommet har en rolig og behagelig atmosfære med gulv belagt med gulvbelegg, malt tapet på veggene og malte himlingsflater. Dette rommet har fantastisk størrelse og en raus takhøyde. God plass til ønsket oppbevaring. Også her er det hyggelig utsyn mot parken og klassisk bebyggelse, samt morgensol i sommerhalvåret.

BADEROM
Romslig, flislagt baderom fra 1987, oppgradert med fliser og varmekabler i 2001 ifølge opplysninger fra selger. Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling. Innredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, speil med overlys og stikkontakt, dusjkabinett og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte for overstrømning under dør. Badet er av eldre dato og det må påregnes oppussing.

ØVRIG
Borettslaget har en flott, felles bakgård med sittegrupper, utepeis, lekestativer, bærbusker m.m. til glede for beboerne.
Leiligheten disponerer to gode boder i tillegg til internt kott.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer via elektrisitet, samt ildsted plassert i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har blitt brukt til boligformål siden 1881.

Det foreligger ikke dokumentasjon på byggets lovlighet, som i dag ville vært gjort ved en midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Megler har undersøkt kommunens digitale arkiv, men ikke funnet dokumenter ifbm. med oppføring av bygningen utover en bygningsanmeldelse for butikklokaler i 1. etasje fra 1880. Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Videre foreligger det en etterslepsrapport/tilstandsrapport fra 1993 som omhandler innredning av bad og wc i 13 leiligheter fra 1.-4. etasje samt innvendig og utvendig utbedring til kommunal 30 års standard. Saken ble henlagt uten ferdigattest. Samt ferdigattest fra 2014 på installasjon av brannvarslingsanlegg i bygningen.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet fredningsvedtak med Kongelig resolusjon om fredning av Birkelunden kulturmiljø som blant annet omfatter borettslagets eiendom, vedtatt av Riksantikvaren 21.08.1997. Dagboknummer 248875-1 tinglyst 24.05.2006. Nærmere informasjon om betydningen av dette står beskrevet i avsnitt om regulering. Den andre servitutten gjelder en bestemmelse om adkomstrett for flere seksjoner på naboeiendommer (gnr 228, bnr 3, 5, 7, 84, 355, 536, 537 og 538) med bestemmelser om bruksrett samt om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Dagboknummer 52827-1 tinglyst 27.08.1986.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Borettslagets eiendom har tinglyst følgende rettigheter på andre eiendommer:
- Bestemmelse om adkomstrett med bestemmelse om bruksrett, om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. (på gnr 228, bnr 538, dagboknummer 16979-1 tinglyst 13.03.1986),
- Bestemmelse om adkomstrett med bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. (på gnr 228, bnr 536, dagboknummer 31460-1 tinglyst 27.05.1986)
- Erklæring/avtale med bestemmelse om adkomstrett, rett til bruk av uteareal, rett til å anlegge og vedlikehold tekniske ledninger m.m. (på 228, bnr 84, dagboknummer 48077-1 tinglyst 07.10.1992)
- Bestemmelse om adkomstrett med rett til å anlegge og vedlikeholde tekniske ledninger (gnr 228, bnr 469, flere seksjoner, dagboknummer 14453-1 tinglyst 02.04.1993)
- Erklæring/avtale med bestemmelse om adkomstrett, bruk av gårdsrom m.m. (på gnr 228, bnr 537, flere seksjoner, dagboknummer 72227-1 tinglyst 18.12.1995).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert område på Grünerløkka. Her bor du sentralt til, med umiddelbar nærhet til alt du måtte trenge.

Området byr på en perfekt balanse mellom urbant liv og grønne pusterom. Et steinkast fra leiligheten finner du idylliske Sofienbergparken, Birkelunden, Akerselva med grøntområdene rundt, Kubaparken med mer. En kort spasertur unna ligger den sjarmerende trehusbebyggelsen på Rodeløkka, som gir nabolaget en unik historisk karakter. For en lengre tur kan du følge Akerselva mot Maridalen eller sentrum, som byr på fine tur- og sykkelstier gjennom grønne omgivelser.

Grünerløkkas populære handlegater er like utenfor døren, med et rikt utvalg av kaféer, restauranter, barer og spennende nisjebutikker. Utforsk lokale favoritter, nyt en kaffe på Tim Wendelboe, eller opplev det brede kulturtilbudet med konsertsteder som Parkteatret og Blå. For trening finnes det flere sentre i nærheten, som Sats, Fresh Fitness og Fitness24Seven.

Kollektivtilbudet er svært godt, med hyppige avganger for både trikk og buss fra holdeplasser som Sofienbergparken, Olaf Ryes plass og Birkelunden noen minutter unna. Dette gir enkel og effektiv reisevei til resten av byen. Det er også gangavstand til T-banen på Carl Berners plass, samt flere barnehager og skoler i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sogner til Grünerløkka skolekrets. Grünerløkka barneskole og Sofienberg ungdomsskole ligger i kort gangavstand fra leiligheten.
Du finner også flere barnehager i kort gangavstand fra boligen med blant annet Gaia barnehage, Seilduken barnehage og Grünerhagen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 460 kvm som tilhører borettslaget. Felles bakgård opparbeidet med blant annet belegningsstein, internstier, sittebenker, sykkelstativer, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015:
Kommuneplan: Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Pågående plan- og byggesaker:
- Plansak - saksnummer: 202308348 - Toftes gate - Tilrettelegging for sykkel. Pågående planforslag om tilrettelegging for bysykkel i Toftes gate langs vestsiden av Sofienbergparken. Siste status pr 4. august 2026 er at saken er oversendt til politisk behandling høsten 2025.
- Byggesak - saksnummer: 202601642 - Toftes gate 58 - bruksendring av rom til bolig og fasadeendring
- Byggesak - saksnummer: 202514470 - Helgesens gate 17 - utskifting av vinduer og balkongdører
- Byggesak - saksnummer: 202602381 - Helgesens gate 26 - oppdeling av boenheter og bruksendring i eksisterende boenheter

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og står på kommunens liste over enkeltminner vernet av Byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Eiendommen ligger i tillegg innenfor det fredede området Birkelunden kulturmiljø. I kulturmiljøet inngår Birkelunden park, Grünerløkka skole og Paulus kirke, i tillegg til 15 kvartaler med 139 bygårder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 518,- pr. mnd. og inkluderer internett (bredbånd), varmtvann, trappevask, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, betjening av fellesgjeld og felles bygningsforsikring.
Felleskostnadene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Avdragsfrihet på lån:
Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. Avdragsfriheten opphører juni 2027, og frem til det betales dermed kun renter. I regnskapet opplyser borettslaget at felleskostnadene vil øke med omtrentlig 600kr i måneden etter juni 2027.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 6000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 690 308 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen. P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 31 802,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 347 860,- pr. 23.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 5 406 227,- pr. 23.07.2026 og lånevilkårene er:
Lån #1:
Lånenummer.: 98208364294, OBOS Boligkreditt AS
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats: 5,74%
Restsaldo: kr 4 970 715,-
Innfrielsesdato: 30.06.2054
Avdragsfrihet til og med juni 2027

Lån #2:
Lånenummer: 98208638947, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats: 5,74%
Restsaldo: kr 435 512,-
Innfrielsesdato: 30.09.2055

5 500 000,00 Prisantydning
347 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 847 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 848 950,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 858 900,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Randi Helene Olsen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Helgesens gate 24. Borettslaget består av 15 leiligheter.
Regnskapsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 99 32 60 67.
Borettslaget har ikke forretningsfører og noe mer av ansvaret for drift ligger på styret i borettslaget.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse for andre beboere og etter godkjennelse fra styret.
Borettslaget har en hyggelig felles bakgård med sittegrupper, til glede for beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025 - Trappeoppgangene malt
2025 - Utbedret og lukket brannsikkerhetsavvik i regi av Firesafe
2022 - Piperehabilitering
2021 - Utskiftning av varmtvannstank
2020 - Reparert avløp ut til kommunalt avløp
2020 - Utskiftning av vifter/ventiler på taket
2018 - Reparert rør i forbindelse med lekkasje i hjørnebod i kjeller
2018 - Drenering mot bakgård
2014 - Led lys i trappeoppgang
2014 - Branndør til kjeller
2014 - Heldekkende brannanlegg
2012 - Nytt callinganlegg
2011 - Avfukter i kjeller - vedlikeholdes regelmessig
2010 - Fasade og vinduene ble renovert i 2010 i tråd med Byantikvarens krav
2006 - Utskiftning av tak og ny takrenne/nedløp
2004 - Nye postkasser og maling av trappeoppganger
1999 - Brannsikringstiltak i kjeller revet treskillevegger satt opp netting og doble gipsplater i tak

Planlagte påkostninger:
Borettslaget planlegger å pusse opp nedre del av fasaden og trappeoppgangene, men har enda ikke fastsatt noe tidspunkt for utbedringen. Dersom renoveringen blir aktuell, vil det finansieres ved lån.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke inkl. StartSmart i sosiale medier/nettaviser, Finn, Hjem, Krogsveen BSR  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg:
OBOS - Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører, ca  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600,00
Fotopakke  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning med synlige mål  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 52-0099/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2699

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 17:02