Lysåskroken 20

Lysåskroken 20, 1461 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 103, bruksnummer 40

Totalt bruksareal BRA: 181 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 54 kvm: Gang, bod, arbeidsrom, annet fuktutsatt rom, teknisk rom og kjellerstue.
1. etasje 64 kvm: Entré, toalettrom, vaskerom, kjøkken og stue.
2. etasje 58 kvm: Gang, 3 soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utebod med 2 hemser.

Åpent areal:
1. etasje 37 kvm: Terrasse.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger:
- I kjeller er rom som er byggemeldt som disponible rom (tilleggsdel) i dag innredet som kjellerstue, arbeidsrom, bod, annet våtrom og teknisk rom.
- I 2. etasje er et allrom blitt en del av et soverom.

Uteboden på 5 kvm har 2 hemser som maksimerer utnyttelsen av arealet for oppbevaring.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Se punkt om ferdigattest for beskrivelse av boligens forhold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1996. Eneboligen er oppført over tre plan og antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmuren er av betong/multimur med stripefundamenter av betong under. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen har W-takstoler av tre, saltak takform, undertak av sutaksplater og gips, og er tekket med takstein. Det er montert solcellepanel på taket. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1996, entrédør med glassfelt og balkongdør med 2-lags isolerglass fra 1995. Det er en vestvendt terrasse på ca. 32 m² i trekonstruksjon. Boligen har elementpipe og vedovn. Nåværende eier har utført en rekke oppgraderinger siden 2020, inkludert overflatebehandling innvendig, komplett oppussing av bad i 2. etasje, diverse arbeider på uteareal og terrasse, installasjon av solcelleanlegg, samt oppgradering av ventilasjon og kjøkken.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og er i hovedsak fra byggeåret 1996, men det er utført tilleggsarbeider etter 1999. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er usikkert hva tidligere eiere har utført av arbeider.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3:
- Annet fuktutsatt rom: Rommet er innredet som et baderom, men mangler sluk, noe som er et krav for våtrom etter gjeldende forskrifter.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2:

-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Det registreres en sprukket takstein på taket over deler av stuen, denne steinen er silikonert.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist fuktskjolder/ skade i gipsplate ved østre gavlvegg som stammer fra tidligere forhold. Det er ingen tegn til nylige kilder til fuktskjolder. Stedvis svertesopp og misfarging i undertaket.
- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkongdør: Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder.

Innvendig
- Rom Under Terreng: På grunnmursveggen mot hagen er det registrert plast på varm side. Dette anses som en byggefeil, da det kan føre til at fuktighet blir innestengt i veggen og skade isolasjonen.

Våtrom - 1. etasje vaskerom
- Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnt avvik.
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).

Tekniske installasjoner
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tomteforhold
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen på boligens øst- og sørside ble sjekket ifm oppgradering av gårdsplass i 2022.
- Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Boligen har elementpipe og vedovn. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av alder og at det ville vært symptomer i bygningskroppen om det skulle vært noen lekkasjer

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført totalrenovering av badet i 2. etasje i 2020, inkludert rør-i-rør og nye avløpsrør. I 2021 ble peisovnen skiftet. Det er utført diverse arbeid på tak og fasade, inkludert installasjon av solcelleanlegg i 2022, utskifting av enkelte takstein og kledningsbord, samt maling av fasader i 2025. Dreneringen ble forbedret i 2021 og 2023 med blant annet ny knotteplast og drensrenne. Et opprinnelig kombinert ventilasjonssystem fungerte ikke som det skulle og ble utbedret med installasjon av to uavhengige anlegg i 2023/2024, med full kanalrens. Selger opplyser om at det er observert muselort i utebod rundt 2022, og at det er tegn til svertesopp på loftet som er enkelt behandlet. Det er også observert en mindre skade i en takplate på loftet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Utskifting av kledningsbord, vask og maling av fasader, samt rens av takstein.
- Oppussing av kjeller: Riving av panel i himling og brystpanel, nytt gulv og nye spotlys.

2024:
- Ny Epoq kjøkkeninnredning, nytt gulv, maling av vegger og installert mekanisk avtrekk.
- Installasjon av ventilasjonsaggregat på loft for mekanisk avtrekk via ventilasjonshette på kjøkken. Utført av Ventertek AS. Samsvarserklæring foreligger.

2023:
- Installert nytt app-styrt ventilasjonsaggregat og renset kanaler. Utført av Ventertek AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Oppgradering av gårdsplass: Utskifting av masser under belegningsstein, ny knotteplast, ventilering mot grunnmur, ny drensrenne med varmekabel ved carport. Utført av Oslo Hageservice.
- Tilkobling av varmekabler i innkjørsel.

2022:
- Installert solcelleanlegg på ca. 7 kW. Tilkobling av solcelleanlegg til sikringsskap/el-nett utført av Solorkan AS.
- Oppussing av gang og WC i 1. etasje: Nytt vinylgulv, sparkling og maling av vegger og tak, ny garderobeløsning og nye spotlys.
- Oppført sykkelbod ved carport.
- Installert elbillader med egen kurs og 3-fase kapasitet. Utført av EDA.

2021:
- Oppgradering av uteareal/terrasse: Nye royalimpregnerte terrassebord, ny levegg, blomsterkasse og trappeløsning.
- Drenering av bakre uteareal: Etablert drensrør langs støttemur og drensrenne ved carport.
- Diverse utearbeider: Oppretting av støttemur, terrengjustering og nytt gjerde.
- Vedlikehold av tak: Skiftet ut takstein og behandlet med sopp- og algemiddel.
- Utskiftning av peisovn. Utført av Peisbutikken AS.

2020:
- Oppussing av stue, kjøkken, soverom og korridor i 2. etasje: Riving av trepanel, helsparkling, maling av vegger og tak, nytt gulv, nye spotlys, maling av trapp og trappegelender.
- Oppgradert bad i 2. etasje, inkludert etablering av skap for vannrør, installasjon av fordelerskap, rør-i-rør og nye avløpsrør. El-arbeid utført av Elektrikergruppen. Utført av Rørleggerhuset. Samsvarserklæring foreligger.
- Installert ny varmtvannsbereder på 300 liter i kjelleren.

Denne eneboligen, oppført i 1996, strekker seg over tre plan og har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste årene. Med et nytt kjøkken fra 2024, et totaloppusset bad fra 2020 og moderniserte overflater i alle oppholdsrom, fremstår boligen med en gjennomgående høy standard. Solcelleanlegg på taket bidrar til en grønn profil og redusert energiforbruk.

Entré:
Inngangspartiet ønsker velkommen med en entrédør utstyrt med glassfelt og Easy Access dørlås. Her er det etablert en ny garderobeløsning som gir god plass til yttertøy og sko.

Toalettrom:
Ved entréen ligger et toalettrom som ble pusset opp i 2022. Rommet er innredet med vegghengt klosett og servant. Mekanisk avtrekk med tilluft fra luftespalte under dør sikrer god ventilasjon.

Vaskerom:
Praktisk vaskerom i 1. etasje med flislagte vegger og gulv. Rommet er utstyrt med en laminat benkeplate med nedfelt vaskekum, samt skap- og skuffeseksjoner. Her er det opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk som ble oppgradert i 2023.

Kjøkken:
Kjøkkenet, modernisert i 2024, har en Epoq-innredning med glatte fronter og benkeplate i steinkompositt med nedfelt vaskekum. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Belysning over benkeplaten gir gode arbeidsforhold. Kjøkkenet har en åpen løsning mot stuen, hvor det nye gulvet er flettet inn mot stuegulvet, noe som skaper en sømløs overgang mellom rommene.

Stue:
Stuen i 1. etasje ble pusset opp i 2020, med helsparkling av strietapet og maling av vegger og tak. Rommet har nye spotlys i taket og en vedovn som gir ekstra varme. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir utsikt mot uteområdene. Fra stuen er det utgang til den vestvendte terrassen.

Terrasse:
Den vestvendte terrassen på ca. 37 m² er et naturlig samlingspunkt. Her er det svært gode solforhold med sol som dukker opp fra ca. 12-tiden på sommerhalvåret. Rekkverket ble revet i 2021, og nye royalimpregnerte terrassebord ble lagt. Samtidig ble det bygget en ny levegg og blomsterkasse. Terrassen er tilgjengelig via en balkongdør fra stuen.

Gang 2. etasje:
En malt tretrapp med åpne trinn og håndløper forbinder etasjene. Trappen og trappegelenderet ble malt i 2020. Gangen i 2. etasje fordeler til tre soverom og bad.

Soverom:
Boligen har tre soverom i 2. etasje, som alle ble pusset opp i 2020. Rommene har nye gulv og nymalte vegger og tak. Ett av soverommene er utvidet ved å integrere et tidligere allrom, noe som gir ekstra romfølelse. Vinduer med 2-lags isolerglass fra byggeåret, hvor glasset i et lite vindu på ett av soverommene ble skiftet i 2026.

Bad 2. etasje:
Badet i 2. etasje ble totaloppusset i 2020, inkludert nytt røropplegg og installasjon av fordelerskap. Rommet har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Innredningen inkluderer vegghengt klosett, dobbel servant nedfelt i innredning fra Vikingbad, speil med lys, badekar og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Mekanisk avtrekk er installert.

Kjellerstue:
Kjellerstuen ble pusset opp i 2025 med nytt gulv og nye spotlys. Dette rommet er innredet i et område som på originale tegninger ikke var tiltenkt for varig opphold, og tilfredsstiller ikke krav til lysinnslipp og rømningsforhold. Rommet er derfor ikke godkjent for varig opphold.

Arbeidsrom og annet innredet rom i kjeller:
Kjelleren inneholder også et arbeidsrom og et annet innredet rom. Disse rommene er, i likhet med kjellerstuen, innredet i et område som ikke er godkjent for varig opphold og tilfredsstiller ikke krav til lysinnslipp og rømningsforhold. Det innredede rommet er utformet som et baderom, men mangler sluk.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat i 2. etasje, vinylbelegg og laminat i 1. etasje, fliser, malt betong og laminat i kjeller.
Vegger: Malte plater i 2. etasje og 1. etasje, malte plater og malt panel i kjeller.
Himling: Malte plater i 2. etasje, malte plater med innfelt downlights i 1. etasje, malte plater og malt panel i kjeller.

Lagring:
Eiendommen har en sykkelbod ved carporten og en utebod på 5 m². Innvendig finnes en ny garderobeløsning i gang/WC i 1. etasje, samt skap- og skuffeseksjoner på vaskerommet. Det er også en bod i kjelleren.
Uteboden har 2 praktiske hemser som maksimerer utnyttelsen av arealet, og har totalt 3 "etasjer".

Diverse:
300 L varmtvannstank
Varmekabler i gårdsplassen
Solid benkeplate i steinkompositt
Romventilator med varmegjenvinning installert i kjellerstue
Solcellepanel som reduserer strømkostnader

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget:
-Samtlige IKEA PAX kles-/garderobeskap (3 stk)
- 1 stk hylle/oppbevaringskap i stue
- 1 stk vegglampe i stue

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad i 2. etasje. Vedfyring med vedovn. Varmekabler er etablert i gårdsplassen.
Luft-luft varmepumpe i stuen i 1. etg, som også kan benyttes som AC ved varme sommerdager.

Solcellepanel produserer ca. 7000 kWh/år som selges ut på nettet til spotpris.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest datert 27.05.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest for ildsted datert 06.03.1997.

I de opprinnelige byggetegningene er soverommet i 2. etasje prosjektert som to separate rom. Dagens planløsning avviker fra dette ved at rommene er slått sammen til ett større soverom. I tillegg er badet utvidet og opptar deler av det arealet som tidligere var avsatt til det ene soverommet. Det er etablert nytt sluk til dusjen, som er et søknadspliktig tiltak. Det foreligger byggetegninger som stemmmer overens med dagens planløsning. Disse er ikke stemplet godkjent hos kommunen, og det kan derfor ikke garanteres at disse omfattes av ferdigattesten. Byggetegningene er datert 07.06.1995.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det gjøres oppmerksom på at kjelleretasjen ikke er godkjent til varig opphold, da rommene er byggemeldt som disponibelt rom, samt har vinduer som ikke tilfredsstiller dagens krav til rømningsvei grunnet størrelse. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av pantsettelseserklæring fra velforeningen, uten opptrinnsrett etter 100% av første kjøpesum.

Det er tinglyst 3 servitutter på eiendommen. Disse omhandler bestemmelser om reparasjon og vedlikehold, bestemmelser om telefonledninger, stolper, kabler og grøfter etc. og veirett/ledningsnett.

Videre er det tinglyst pliktig medlemskap i velforening.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Lysås Vest ligger i rolige og tilbaketrukkede omgivelser på Lysås i Lørenskog, med nærhet til alt du trenger i hverdagen. Den nærmeste dagligvarebutikken er en stor og velassortert Meny på Rasta, og i tillegg er det kort vei til kjøpesentrene Metro, Triaden og Strømmen Storsenter. Både Lørenskog og Lillestrøm sentrum ligger kun en kort sykkeltur eller biltur unna og byr på et rikt utvalg av butikker, serveringssteder og kulturtilbud. Lørenskog Hus er et naturlig samlingspunkt i kommunen, med kino, konserter, bibliotek, restauranter og kulturskole – og i samme bygg finner du også Aktivitetshuset Volt, et populært kulturtilbud for ungdom. Alt i umiddelbar nærhet, samtidig som marka er kun 100 meter unna boligen. Det er også oppkjørte langrennsløyper fra Mariholtet parkering, som er 5 minutter gåavstand fra boligen.

Området har et godt utvalg av både skoler og barnehager innen kort avstand, noe som gjør Lysås Vest til et trygt og praktisk sted for barnefamilier. Rasta barneskole ligger i gangavstand, og i nærområdet finner du Kjenn ungdomsskole, Steinerskolen, Lørenskog videregående skole og Mailand videregående skole. Det er flere barnehager å velge mellom, både kommunale og private, som Benterud, Rasta, Vallerud, Steinerbarnehagen og Regnbuen barnehage – alle med solide tilbud for de yngste.

For den som liker å være aktiv, byr området på et bredt spekter av idretts- og friluftsmuligheter. Østmarka ligger som en naturlig forlengelse av nabolaget, med et nettverk av turstier, skiløyper og sykkelruter for både hverdagsturer og helgeutflukter. Den idylliske innsjøen Elvåga ligger kun 15 minutters gange unna og egner seg godt for både bading og fisking. I tillegg finnes det flere idrettsanlegg, treningssentre og tilbud som Sørlihavnas store utendørs styrkepark. Golfentusiaster har Losby Gods rett i nærheten, og ved Lørenskog stasjon ligger SNØ, en imponerende innendørs helårsarena for snøopplevelser med perfekte forhold for langrenn, alpint og freeski hele året.

Kollektivtilbudet er godt utbygget, og bussforbindelsene fra Lysås Vest gjør det enkelt å komme seg til Lørenskog, Lillestrøm og Oslo. Området ligger dessuten nær viktige veiforbindelser, som gjør transport med bil både effektivt og fleksibelt. Enten du pendler, handler eller bare skal på besøk, er det enkelt å komme seg frem – og kombinasjonen av grønne omgivelser og gode transportmuligheter gjør beliggenheten attraktiv for både familier og pendlere.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Rasta skolekrets.

Rasta barneskole ligger i gangavstand over Røykås, og andre skoler i nærheten er Kjenn ungdomsskole, Steinerskolen, Lørenskog vgs. og Mailand vgs. I området finner du også barnehagene Benterud, Rasta og Vallerud i tillegg til flere private barnehager, som Steinerbarnehagen, Takt og Tone på Røykås og Regnbuen barnehage.

Eiertomt på 382 kvm.

Eiendommen disponerer biloppstillingsplasser på egen gårdsplass, samt en carport rett utenfor inngangsdøren. Carporten er utstyrt med elbillader, og gårdsplassen har varmekabler.

Det er god plass for gjester til å parkere på gårdsplassen. I tillegg er det felles gjesteparkering ved krysset Gamleveien/Lysåskroken.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse etter reguleringsplan med planid: 1977009. Satt i gang: 09.09.1977

Nabotomt er under oppføring. Rammetillatelse ble gitt 07.11.2024. Tiltaket omfatter 20 boenheter fordelt på seks rekker med 3 og 4 boenheter i tre etasjer. Alle boenhetene har egen privat uteplass, med felles underjordisk garasje. Tiltaket har et totalt bebygd areal (BYA) på 1280,2 m² . Beregnet grad og utnytting for tiltaket er dermed 28,48%. Byggestøy må påberegnes.

Interessenter bør sette seg inn i aktive byggesaker i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 399,38,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 528,-.

Velavgift er kr 2 500 pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19 000 kwh. pr. år. I tillegg produseres det ca 4000 kWh/år fra solcellepanelet som selges ut på nettet til spotpris.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er pålagt eiendomsskatt som er estimert til ca. 5 800,-.

Nåværende eier benytter Alltibox som leverandør av kabel-tv og internett, og har avgift på kr 869,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom kjøper ønsker å overta abonnementet.

Boligen er tilknyttet alarm, abonnement må tegnes selv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Innboforsikring må tegnes selv.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 561 225,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

8 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

206 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
227 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 477 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Matilde Gille Kristoff og Trygve Stansberg Veslum

Etter nærmere avtale.

Boligen har tinglyst pliktig medlemskap i Lysås Huseierforening.

Formålet med huseierforeningen er å vedlikeholde felles eiendom med grøntarealer, beplanting, veier, kabelanlegg, ledningsanlegg, lekeplasser og fellesinnretninger av enhver art.

Foreningen eier lekeplass, friområde og vei. og betaler alle kostnader knyttet til drift og vedlikehold.

Medlemmer betaler en årlig kontigent på kr. 2 500,- som faktureres halvårlig.

Styreleder informerer per 20.03.2026 om at det ikke er noen større oppgraderinger planlagt, og det er god likviditet i velforeningen.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 47 108,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0108/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26108

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 20:17