Hauanveien 15

Hauanveien 15, 3213 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 120, bruksnummer 123, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 315 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 59 kvm: Gang/bod, vaskerom og 3 boder.
1. etasje 80 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken og spisestue.
2. etasje 68 kvm: Gang, baderom, toalettrom, stue og 2 soverom.
Loftetasje 25 kvm: Loftstue og soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje.
Loft 19 kvm: Oppholdsrom.

Uthus 1:
Loftetasje 14 kvm: Oppholdsrom.

Uthus 2:
1. etasje 5 kvm: Bod.

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 10 kvm: Innglasset platting.

Loftsetasjen i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 49 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 25 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 24 m2.
Loftsetasjen i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 30 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 19 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 m2.
Loftsetasjen i uthus 1 har et totalt gulvareal (GUA) på 18 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 m2.
Arealet i 1.etasjen i uthus 1 måles til 18 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner og etasjeskiller i hovedsak av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjoner med stående trekledning. Tak med saltakform av trekonstruksjoner tekket med takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av Eiendommens tilstandsgrad:
TG1 : 25 % | TG2 : 66 % | TG3 : 7 % | TGIU: 2 %
Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, utover normal elde og slitasje, herunder:

*TGIU
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent

*TG2
- Våtrom 2.etg: Tettedetaljer ved rørgjennomføring er vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Tilluftsspalte er ikke etablert. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales, se tilstandsrapport for oppmålt høydeforskjell. Stedvise riss/sprekker i flisfuger.
- Våtrom kjeller: Det er ikke etablert tettesjikt/membran på våtrommets gulv eller veggerflater. Malingsavskalling på gulvet. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
- Kjøkken 1.etg: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet, ellers bærer Innredningen preg av alder.
- Toalettrom 2.etg: TG 2 er valgt på grunn av rommets høye alder og/eller slitasjegrad det er også kun etablert naturlig ventilasjon.
- øvrige rom: Tapeten har stedvis manglende vedheft. Det registreres stedvis slitasje i gulvoverflater samt knirk og glipper glipper mellom gulvbord.
- kjeller: Ventilasjonen vurderes med fordel å kunne vært bedre. Noe tegn på utilsiket fukt er registrert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Loftetasje: Loftet er bruksendret, og har ikke lengre den opprinnelige råloftfunksjonen. Det er en
lukket konstruksjon, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. TG2 er valgt for å belyse risiko selv om det ikke ble observert skader eller symptomer på skader.
- Innvendige trapper: Innvendige trapper har avvik som går på rekkverk, åpning i trapp samt bratt. se tilstandsrapport for utfyllende info om hver enkelt trapp.
- Etasjeskiller loft: Det er noe merkbare skjevheter i loftsetasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 22 mm i loftstue og ca. 16 mm på soverom.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.
- Elektrisk anlegg: Det observeres enkelte kabler/koblingsboks i kjeller som ikke er tilstrekkelig festet og det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske
anlegget.
- Yttertak: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra bakkeplan og toppen av stige, TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje.
- Drenering: Drenering er nedgravd og skjult, men er vurdert å være fra bygningens opprinnelige byggeår. Alder samt symptomer på utilsiktet fuktighet tilsier at forventet gjenværende brukstid er kort/utløpt. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Uthus 1: Det er registrert vesentilge skjevheter og enkelte/stedvise råteskader. Uthuset bærer ellers preg av høy alder og/eller slitasjegrad.

*TG3
- Kjeller: Kjelleren har gulv under bakkenivå som er opplektet og vegger som er utlektet.
Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. I utlektet kjellevegg og det er utført fuktmåling med pigg i tregulv på kontoret. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det ble i tillegg observert skader/symptomer på fukt og det er konstatert fuktskader i gulvet. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.
- Ildsted: Avstand fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Tilstrekkelig avstand mellom ildsted og brennbart materiale må etableres. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.
- Etasjeskiller 2.etg: Det er merkbare skjevheter i 2.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommene er målt til ca. 32 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.
- Etasjeskiller 1.etg: Det er merkbare skjevheter i 1.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til ca. 30 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den
sammenheng. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.
- Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Drypp i servantarmatur i loftstue. Tiltak anbefales. Lekasje registrert i vanninntaksrør av metall før stoppekran ved gulv på vaskerommet i kjellern. Tiltak må påberegnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 5 000 - 20 000.
- Yttervegger: Det er påvist stedvise/lokale råteskader som krever utbedring. Det er usikkerhet knyttet til om panelet er montert med tilstrekkelig lufting bak kledningen. Ytterligere undersøkelser må påregnes Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Denne sjarmerende eneboligen holder en gjennomgående normal standard, med en praktisk planløsning og en innbydende atmosfære. Gulvene er belagt med en miks av malte gulver, heltre og fliser, mens veggene har et stilfullt uttrykk med malt panel, tapet og glatte overflater. Takene er kledd med malt panel og strekt tak.

Huset er opprinnelig en eldre villa, hvor det er lagt stor vekt på å bevare den klassiske stilen, samtidig som boligen er løpende vedlikeholdt – her kan du flytte rett inn!

I første etasje ønskes du velkommen inn i en romslig entré med garderobeskap. Videre kommer man til tre lune stuer og et romslig, kjøkken av eldre dato, men av meg god kvalitet. Bra med skap- og benkeplass, hvitevarer på kjøkken kan medfølge. Fliser mellom over/underskap. Heltre benkeplate. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys og en flott utsikt mot de vakre uteområdene. Fra spisestuen har man utgang til sommerstue med vedovn, samt direkte utgang til hagen.

Andre etasje har en egen soveromsgang med tre romslige soverom(Ene benyttes i dag som stue), samt bad med servant i innredning og dusjkabinett. Separat toalettrom.

Fast trapp videre opp til loftetasjen med både soverom og stue.

I tillegg har boligen en romslig kjeller med vaskekjeller og gode lagringsmuligheter.

Anneks med god lagringsplass i 1.etg. og innredet 2.etg. med ungdomsrom/gjesterom.

Dobbel garasje med innredet 2.etg. til et ungdomsrom/gjesterom. (Loftet er ikke søkt innredet)

Stor redskapsbod i hagen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe, vedovn, ellers elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1929.

Det foreligger ikke byggetegninger fra byggeår, men det foreligger tegninger fra 1991 for tilbygg (entre 1. etg.) og for garasje/carport 2006.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3907/120/123:
04.07.1928 - Dokumentnr: 900094 - Bestemmelse om gjerde

06.05.1952 - Dokumentnr: 999 - Erklæring/avtale
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til Hauanveien 15.

Eiendommen ligger i et veletablert og hyggelig nabolag. Her bor du stille og fredelig, men allikevel svært sentralt. Hvis byens pulserende liv med shopping og cafébesøk frister er det kun få minutters gange til bykjernen og Indre Havn med restauranter og utesteder. Hjertnes kulturhus og Park Hotell finnes rett i nærheten. Her finner du også Rådhus, bibliotek, kino og teater, samt hotellets treningssenter og svømmebasseng som er tilgjengelig for allmenheten. For de som er glade i skog og mark finnes Hjertnesskogen rett i nærheten. Her leder gangveier og stier deg til flotte steder med panoramautsikt over Indre Havn. Populære og nydelige turområder finnes også i Marum med blant annet lysløype og skiløyper om vinteren. Her ligger også Sandefjords golfbane. Kyststien må også nevnes som en flott turmulighet.

Sandefjord er kjent som en av landets flotteste sommerbyer, mye grunnet den lange sjølinjen, den praktfulle skjærgården og de vakre badestrendene. Dersom du ønsker en forfriskende dukkert finnes det også gode bademuligheter i Sandefjords bybad, Strømbadet. Bugårdsparken ligger bare en kort spasertur unna og her er det tennishall, svømmehall, fotballbaner m.m. og ikke minst Bugårdsdammen med opplyst turløype. Barnehage og skoler i nærområdet. I det daglige er det verdt å nevne at det ligger flere dagligvareforretninger i gangavstand som blant annet Meny stadiontunet og Joker på Ågaardsplass. For deg som pendler i jobb er det verdt å vite at det er gåavstand til Sandefjord Jernbanestasjon og en liten biltur unna Torp flyplass (ca. 15 min). Her ligger alt til rette for deg som ønsker en rolig tilværelse med gode pendlermuligheter til storbyen.

Vi ønsker velkommen til en hyggelig visning!

- Virik barneskole [ 900m ]
- Ranvik ungdomsskole [ 2,1 km ]
- Sandefjord videregående [ ca. 300m ]
- Flere barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en romslig tomt på 1 026,4 kvm, pent opparbeidet med gruslagte og steinsatte gangstier, frodig gressplen og et variert utvalg av prydbusker. Hagen fremstår som en privat og innbydende oase, med vakre uteområder som vil tiltale både store og små. Her er det blomstring nesten hele året, og den gjennomtenkte utformingen skaper ulike soner der man kan trekke seg tilbake, nyte solen eller bare finne roen i grønne omgivelser.

Gruset gårdsplass med heller foran garasjen den doble garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er slamavskiller på avløp før det går ut i kommunalt nett.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.09.2023 er avsatt til: boligbebyggelse, ras- og skred (Marin sone) og fortettingssone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.057,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13.000 kwh. pr. år. 
Boligen er forsikret i Gjensidige og har en årlig forsikringspremie på kr 17.406,-.
Boligen er tilknyttet fiber fra Altibox og har avgift på kr 1.389,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 334 534,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 338 135,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

167 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 888 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frode Stiansen og Kristin Rivrud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 22-0352/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25352

Sist oppdatert: 04. november 2025 kl. 14:38