Emmavegen 6

Emmavegen 6, 7300 ORKANGER
Kommunenummer 5059, gårdsnummer 13, bruksnummer 34, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 244 kvm

BRA-i:
Kjeller 82 kvm: Fem boder.
1. etasje 94 kvm: Entré m/trapp, vaskerom, spisestue, stue, kjøkken og soverom.
2. etasje 68 kvm: Stue m/trapp, kott, bad og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 64 kvm: Garasje og hagestue.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 44 kvm: Terrasse.

2. etasje har et samlet gulvareal (GUA) på 81 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 68 kvm måleverdig som bruksareal. Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2026 utført av Obron Gruppen AS v/Morten Huus Rønningen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig over to etasjer samt kjeller, oppført i 1968. I 1979 ble det oppført tilbygg med stue og soverom. I 2020 ble det oppført tilbygg med ny kjellernedgang og takoverbygg, påbygg i 2. etasje over eksisterende soverom og stue, samt heving av tak i deler av 2. etasje. Grunnmuren er oppført i betong og lettklinkerblokker (Leca el.lign.), og deler av grunnmuren er innvendig kledd med et isolerende platesjikt i treullsement med pussede og malte overflater. Kjelleren har murte og støpte vegger mot terreng samt støpt plate på mark, og det er etablert sensorstyrt rotoravfukter. Ytterveggene er utført i bindingsverk kledd med stående trekledning med malte overflater. Etasjeskille er i trekonstruksjon. Taket er et saltak i sperrekonstruksjon tekket med taksteinprofilerte stål- og aluminiumsplater, og takrenner, nedløp og beslag er av metall. Vinduer og balkongskyvedør er i tre med 2-lags isolerglass (vindu på bad fra 2015, vinduer på vaskerom fra 1980). Ytterdør i tre er i fabrikkmalt utførelse fra 2019, og innvendige dører er malte profilerte dører samt profilert dør med glass. Utvendig kjellertrapp er av tre og stål med gitterristtrinn og trerekkverk, og innvendige trapper er i tre. På bakkeplan er det en treterrasse på 44 m² med levegger og delvis takoverbygg, med adkomst fra stue. Boligen har mursteinspipe i teglstein fra byggeåret, rehabilitert med keramiske rør og ny vedovn i 2011.

På eiendommen står det også en frittstående dobbelgarasje oppført i 1974. Garasjen er oppført i bindingsverk i tre med stående trekledning på fasader, støpt betonggulv med murt ringmur, og saltak med takstoler i tre tekket med taksteinprofilerte stål- og aluminiumsplater. Garasjen har elbillader og elektrisk styrte porter. Det er etablert boder på østsiden i 2023 og hagestue/drivhus på baksiden i 2024, med et samlet bruksareal på 64 m² (garasje ca. 49 m² og hagestue/drivhus ca. 15 m²). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer (vippebrytere) er plassert i stue i 2. etasje. Det ble utført kontroll av det elektriske anlegget av Det lokale eltilsyn i 2016 uten avdekkede feil eller mangler, og det foreligger samsvarserklæringer for arbeid utført etter dette.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

1. Etasje Vaskerom
- Ventilasjon: Rommet har ingen ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).
- Vinduer på vaskerom: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

Innvendig
- Innvendige trapper: Trappen fremstår som skjev og bærer preg av mindre deformasjoner/setninger. Trappene har for lavt rekkverk, for store åpninger i rekkverk og for store åpninger mellom opptrinn i henhold til dagens forskriftskrav, samt mangler håndløper langs vegg.

1. Etasje Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Det er registrert lokale fuktrelaterte overflateskader på vegg bak servant.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. I område foran døren er det påvist sprekker i enkelte fliser.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring, ved at membran/mansjett ikke er klemt med klemringen, men avsluttet på eller over klemringen. Membran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist riss på servant, samt noen skader og svelling på servantskapet.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger - kobber: Kobberrørene har oppnådd en alder som medfører usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon og restlevetid.

Tomteforhold
- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Vann- og avløpsledninger er av ukjent type og alder og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige trapper: Trappene har for lavt rekkverk, for store åpninger i rekkverk og for store åpninger mellom opptrinn i henhold til dagens forskriftskrav. Trappene mangler også håndløper langs vegg.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om at drenering under inngangsparti og vaskerom er fra byggeår og bør utbedres.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Hussopp i kjelleren ble oppdaget i 2012. Hele kjelleren ble sanert av Polygon og behandlet med soppdrepende middel. Samme år ble det montert en rotasjonsavfukter fra F-Tech for å redusere fukt i kjelleren, og det ble laget åpning til kjellerrom under påbygg for inspeksjon. Før avfukteren ble installert, var det observert vann på kjellergulvet i forbindelse med regn og snøsmelting om våren.

Det har tidligere vært lekkasje fra sluk på bad i 2. etasje, samt lekkasje fra veranda over påbygg til stue i 1. etasje.

Det har tidligere vært en feilmontert etasjeovn på stue med mangelfull brannmur bak ildsted. I 2011 ble det montert nye keramiske rør i pipe, ny brannmur samt ny vedovn av fagfolk.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Fornyet gulv i dusjsone med nytt tettesjikt og fliser, utført av Jarek Bialonowicz Gulvservice

2025:
- Service og oppgradering av varmepumper i begge etasjer

2024:
- Etablert hagestue/drivhus på baksiden av garasjen
- Montert spotskinner i stuehimling, utført av Proff EL&IT AS

2023:
- Etablert boder på østsiden av garasjen
- Installert luft-til-luft-varmepumpe
- Montert stikkontakter i andre etasje, vedskjul og hagestue/drivhus, utført av Proff EL&IT AS

2021:
- Etablert terrasse på bakkeplan i trekonstruksjoner med levegger og delvis takoverbygg

2020:
- Tilbygg med ny kjellernedgang med takoverbygg, påbygg i andre etasje over eksisterende soverom og stue, samt heving av tak i deler av andre etasje
- Ny taktekking med taksteinprofilerte stål-/aluminiumsplater, samt nye takrenner, nedløp og beslag
- Skiftet vinduer og balkongskyvedør i tre med tolags isolerglass
- Lagt nye gulvoverflater av laminat og laminatflis
- Ny kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplater i kompaktlaminat, integrerte hvitevarer, lekkasjestopper og avtrekksventilator
- Nytt røropplegg kjøkken
- Utført drenering langs vest-, sør- og østside frem til påbygg vaskerom, og montert grunnmursplast, utført av Entreprenør Arve Kvernvik
- Installert luft-til-luft-varmepumpe
- Utført el-installasjon i kjeller, første etasje og andre etasje i forbindelse med påbygg/ombygging, utført av Proff EL&IT AS

2019:
- Ny ytterdør i fabrikkmalt tre
- Installert elbillader i garasje, utført av Proff EL&IT AS
- Nye garasjeporter utført av Arild Kraft AS

2016:
- Bad oppgradert med fliser, belysning, varmekabler, nytt sanitærutstyr, sluk, røropplegg og el-anlegg, utført av fagfolk (WK Gulvservice, Vormstad VVS og Proff EL&IT AS). Det foreligger kontrollerklæringer
- Installert innvendige vannledninger av plast (rør-i-rør)
- Gjennomført kontroll av el-anlegget av Det lokale eltilsyn uten avvik, og det foreligger samsvarserklæringer på etterfølgende el-arbeid
- Renovering av tak i gang 1.etg. Nytt gulv i laminatflis med varme

2014:
- Ny varmtvannstank

2012:
- Sanert slamavskillerkum og koblet avløp til offentlig avløpsnett, utført av Nyhus Maskin AS

2011:
- Installert avfukter i kjeller. Keramiske rør i pipe, ny ovn og brannmur.

2009:
- Vaskerom utført før nåværende eiere tok over huset

Innholdsrik og betydelig oppgradert enebolig fordelt over tre plan, med god planløsning og store oppholdsrom. Boligen ble opprinnelig oppført i 1968 og fikk tilbygg med stue og soverom i 1979. I 2020 ble det gjennomført en omfattende ombygging med påbygg i andre etasje, heving av tak, ny taktekking, ny kjellernedgang og nye vinduer. Innvendig kjennetegnes boligen av gjennomgående moderniserte overflater, et stilrent kjøkken fra 2020, to luft-til-luft-varmepumper, rehabilitert pipe med vedovn samt oppgradert baderom i andre etasje.

Entré:
Et overbygd inngangsparti og en fabrikkmalt ytterdør i tre fra 2019 ønsker velkommen inn i entréen. Rommet har flislagt gulv med varmekabler, malt panel på vegger og hvitmalt panel i himling med downlights. Her er det god plass til oppheng av yttertøy, skooppbevaring og kommode. Fra entréen er det trappeadkomst til både andre etasje og kjeller, samt en profilert dør med glass inn mot oppholdsrommene.

Stue:
Stuen ligger i en åpen og luftig planløsning i tilknytning til spisestuen og kjøkkenet. Rommet er utformet over to nivåer, der en nedsenket stuedel har heve-/skyvedør direkte ut til terrassen på bakkeplan. I stuen står en teglsteinspipe kledd med stein og en vedovn som ble fornyet sammen med pipens innvendige røykløp i 2011. I tillegg er det montert en luft-til-luft-varmepumpe. Gulvet er belagt med laminat, veggene har malte flater, og himlingen er utført med malt panel og downlights.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2020 og har en moderne innredning med slette, mørke fronter og slitesterke benkeplater i kompaktlaminat. Innredningen er utstyrt med en underlimt oppvaskkum i komposittmateriale med ettgreps blandebatteri, nedfelt induksjonstopp, samt integrert stekeovn, integrert mikrobølgeovn, integrert oppvaskmaskin og integrert kjøleskap. Over kokesonen er det montert kjøkkenventilator med avtrekk ut, og under oppvaskbenken er det installert lekkasjevakt med sensor og automatisk stengeventil. Himlingen har malt panel med downlights.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer på kjøkkenet.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt i 2020, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom 1. etasje:
I første etasje ligger et romslig soverom med direkte tilknytning til den nedsenkede stuedelen. Rommet har laminat på gulv og malte veggflater, med god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap.

Vaskerom:
Vaskerommet i første etasje har flislagt gulv med varmekabler, MDF-plater med panelmønster på vegger og himlingsplater. Rommet er utstyrt med servantskap med profilerte laminatfronter, servant montert oppå skapet med ettgreps blandebatteri, praktisk benkeplate over opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, gulvmontert toalett samt vegghengt skotørker. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Loftstue:
I andre etasje ligger en innbydende loftstue som fungerer som et ekstra oppholdsrom for familien. Rommet har skråtak med god takhøyde, vindusflater som slipper inn naturlig dagslys, og en egen luft-til-luft-varmepumpe. Gulvet er lagt med laminat, og veggene har malte overflater. Her er det rikelig med plass til sofagruppe og mediamøbler.

Tre soverom:
Andre etasje inneholder tre gode soverom. To av soverommene ligger i påbygget fra 2020 og har full takhøyde og vinduer mot øst, mens det tredje soverommet ligger lunt til under skråtaket. Alle rommene har laminat på gulv, malte flater og god plass til seng, arbeidsplass og garderobeløsninger.

Bad:
Baderommet i andre etasje er romslig og helfliset med store, lyse fliser på vegger og gulv med varmekabler. I himlingen er det montert MDF-panelbord med downlights. Rommet er innredet med servantskap med heldekkende servantplate og ettgreps blandebatteri, høyskap med speil, overskap med speil og integrert belysning, samt vegghengt toalett. Rommet har både et frittstående badekar med vegghengt armatur og et dusjhjørne med svingbar glassdør, hånd- og regndusj. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk via elektrisk styrt vifte og tilluft under dør. Våtrommet ble oppgradert i 2015/2016, og gulvet i dusjsonen med tettesjikt og flis ble fornyet av fagfolk i 2026.

Kjeller:
Kjelleren har adkomst via innvendig trapp samt direkte utvendig adkomst via overbygd kjellernedgang etablert i 2020. Etasjen har støpt betonggulv på mark, pussete og malte murvegger samt delvis kledning med treullsementplater. Kjelleren rommer fem boder med gode oppbevaringsmuligheter, opplegg for ekstra frysere og vaskekum. Det er installert en sensorstyrt rotoravfukter som sørger for kontinuerlig utlufting.

Terrasse og hage:
Fra stuen er det direkte utgang via heve-/skyvedør til en markterrasse på 44 m² oppført i 2021. Terrassen er utført i trekonstruksjon med levegger og delvis takoverbygg, med rikelig plass til sittegrupper, grill og utemøblement. Tomten er pent opparbeidet med store plenarealer, hekk, prydbusker, frukttrær og etablerte plantekasser. Til eiendommen hører også en frittstående dobbelgarasje med elbillader og elektriske porter, boder etablert i 2023 samt en tilknyttet hagestue/drivhus på ca. 15 m² fra 2024.

Overflater:
Gulv: Laminat, laminatflis og tregulv.
Vegger: Malte slette overflater, malt panel, malt tapet, steinkledd mur, panel og sponplater.
Himling: Malte slette overflater, malt panel og sponplater.

Lagring:
Fem boder i kjeller og kott i 2. etasje. Frittstående dobbelgarasje på ca. 49 m² med boder etablert på østvendt langside i 2023, samt tilknyttet hagestue/drivhus på ca. 15 m² etablert i 2024.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lamper over stuebord og i soverom 1. etg, hyllereoler og verktøyoppheng i kjeller/kjellerboder. Lampe i hjørnet på stue i 2.etg (som vises på bildene i annonsen) er byttet ut og medfølger ikke handelen, den lampa som står der nå kan medfølge handelen.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. To luft-til-luft-varmepumper plassert i stue i henholdsvis 1. og 2. etasje. Vedovn i stue. Gulvvarme på vaskerom i 1. etasje og på bad i 2. etasje.

Det foreligger anmerkning fra feievesenet på vedovn i 1. etasje om at bakplaten i ildstedet har begynt å sprekke opp, og at denne bør byttes dersom det blir verre.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg på eiendommen datert 02.12.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for rehabilitering av teglpipe og innsetting av ildsted datert 08.08.2011.
- Ferdigattest for tilbygg og påbygg enebolig datert 17.07.2022.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for boligen (sist revidert 30.12.2019), som stemmer med dagens bruk.

For følgende tiltak foreligger det byggetillatelse og/eller tillatelse til tiltak , men det er ikke utstedt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest:
- Byggetillatelse for garasje datert 27.06.1974.
- Byggetillatelse for tilbygg peisestue datert 30.06.1977.
- Byggetillatelse for tilbygg stue og soverom datert 01.11.1979.
- Byggetillatelse for flytting av garasje og ny adkomst datert 30.04.1996.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltakene.

Det foreligger tillatelse til tiltak for glasstak over veranda datert 10.09.2013. Tiltalket har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Garasjen er opprinnelig godkjent som en enkelgarasje på 21 m² (byggeår 1974). I dag er garasjen en dobbelgarasje med et bruksareal på 64 m², som inkluderer nyere etablering av boder (2023) og hagestue/drivhus (2024). Det foreligger godkjenning fra 1996 for flytting/plasseringsendring av garasje, men dokumentasjonen i saken viser ikke at det samtidig ble søkt om eller godkjent utvidelse av garasjens størrelse. Dagens garasje med boder og hagestue/drivhus avviker derfor fra tilgjengelige godkjente tegninger. Utvidelser og tilbygg av denne størrelsen er normalt søknadspliktige tiltak og det foreligger ikke dokumentasjon på at utvidelsene er byggemeldt. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et rolig og veletablert boligstrøk på Evjen i Orkland kommune. Beliggenheten er særlig velegnet for barnefamilier, ettersom både Evjen skole og Evjen barnehage ligger i umiddelbar nærhet, kun en kort spasertur unna. Barna får dermed en trygg og enkel skolevei i hverdagen, praktisk talt rett utenfor døren. I nabolaget finnes det også gode lekearealer, gymsal og ball-løkke ved Moasvingen, som innbyr til lek og fysisk aktivitet. For eldre elever ligger dessuten Orkdal videregående skole en kort spasertur fra boligen, og Orkanger ungdomsskole nås på en kort sykkeltur.

Dagligvarehandelen og andre ærender gjøres enkelt på Orkanger, som ligger en kort kjøretur unna. Her finner du et bredt og variert servicetilbud med kjøpesentrene AMFI Orkanger og Oti-Sentret, flere store dagligvarebutikker som Kiwi og Coop Mega, samt apotek, vinmonopol og trivelige spisesteder. For pendlere og reisende er kollektivtilbudet godt tilrettelagt, med bussholdeplass på Follo en kort gåtur unna. Herfra går det jevnlige bussavganger mot sentrumskjernen og videre mot Trondheim, som også kan nås med bil på omtrent en time.

Nærområdet byr på rike rekreasjonsmuligheter og varierte naturopplevelser gjennom hele året. Den populære turveien Orklaparken strekker seg langs den lakserike Orklaelva like ved, og har universelt tilrettelagte stier som egner seg ypperlig for både gå- og sykkelturer. På Orkanger finner du Orklandbadet med moderne badeanlegg, sklier og klatrehall, samt Idrettsparken med fotballbaner og idrettshall. På sommerstid er badeplassen og lagunen ved Gammelosen et yndet utfartssted for store og små, mens Knyken skisenter og Ulvåsmarka ligger en kort kjøretur unna med flotte lysløyper, preparerte skiløyper og helårs turstier.

Barnehager:
Evjen barnehage: 2 min. gange
Bekkefaret barnehage: 6 min. kjøring
Rianmyra barnehage: 7 min. kjøring

Idrett og fritid:
Moasvingen ball-løkke: 5 min. gange
Fitnesspoint Orkanger: 16 min. gange
Max-gym Orkanger: 17 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 930,6 kvm. Tomten er tilnærmet flat og pent opparbeidet med grøntarealer, hekk, frukttrær og prydbusker, samt en romslig gårdsplass.

Parkering i frittstående dobbelgarasje med elektrisk styrte garasjeporter, samt gode oppstillingsmuligheter på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Dagens størrelse og utforming av garasjen avviker fra godkjente tegninger. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på godkjenning av utvidelsen. Se pkt. «Ferdigattest» for ytterligere informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1638_1998001, "Emmaheim", datert 03.02.1998, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B 12, der 929 m² er regulert til dette formålet.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering Evjen barnehage (ID: 1638_1998001_M2), vedtatt 06.09.2024, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal på 1 m² av eiendommen er regulert til annen veggrunn - grøntareal (feltnavn o_AVG).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2034 (ID: 2021003), med ikrafttredelse 29.03.2023. I kommuneplanen er 931 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende (områdenavn B).

Tidligere vedtatte reguleringsplaner skal fortsatt gjelde så langt det ikke er motstrid med kommuneplanens arealdel. Ved motstrid skal sist vedtatte plan gå foran (§ 1.1.2).

Det gjøres oppmerksom på at det pågår planarbeid for revisjon av kommuneplanens arealdel (ID: 2025001, planlegging igangsatt).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 463,22 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 20 368,75. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Årlige kostnader til renovasjon er kr 7 686,25, og faktureres separat av ReMidt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år / 23 500–25 300 kWh pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 496,- i Tryg Forsikring.

Boligen er tilknyttet fiber.

Boligen er tilknyttet alarm fra Verisure, men abonnementet følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.235.508 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.

Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 628 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Solveig Nærup Sandvik og Jo Christian Sandvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 68-0110/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.26110

Sist oppdatert: 08. oktober 2026 kl. 19:34