Hedrum Ravei 38A

Hedrum Ravei 38A, 3270 LARVIK
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 2042, bruksnummer 58, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 119 kvm

BRA-i:
2. etasje 96 kvm: Entre, gang, vaskerom, toalettrom, bad, 2 soverom, åpen stue/kjøkkenløsning

BRA-e:
Garasje: 20 kvm

Leilighet:
3 kvm: Bod i trappegang i 2. etg

Åpent areal:
30 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2025 utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg over to plan bestående av fire boenheter. Bygget er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate på mark, etasjeskillere i trekonstruksjon og yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Vinduer og terrassedører i 2-lags glass med karmer og rammer i plastmateriale. Yttertaket har valmtaksform og tekket med asfaltpapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

TG1 55% - TG2 22% - TG3 0% - TGUI 23%

Det gjøres spesielt oppmerksom på boligens TG2:
Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser på bad, vaskerom og toalettrom. Badet: Det er registrert stedvis misfarging i silikonfuge i overgang gulvflis/sokkelflis. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 12 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Lokalfall i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Gulvflater utenfor dusjkabinettet er stedvis tilnærmet flatt. Vaskerom: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Det er stedvis knirk i gulvflater på kjøkken, det er omfattende knirk i gulvet i stue/gang. Håndløpere på vegg mangler i trappegang. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter mellom trinn. Det ble målt en høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt på ca 20 mm. Ifølge huseier er varmepumpe defekt ved at den stopper opp litt etter oppstart. Det er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. Det kan ikke verifiseres om entredøren har tilfredsstillende brann og lydklassifisering. Utførelse av asfaltpapp i overgang tak/vegg har lite fagmessig god utførelse ved at denne ikke ligger opp bak kledning men brettet opp på utsiden av ytterkledning. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes kunne skje i fremtiden. For øvrig slitasje pga alder. Se utfyllende tekst i rapporten.

Leiligheten ligger landlig til på Ringdal, midt mellom Sandefjord og Larvik, en liten kjøretur på ca. 10 minutter til hver av byene. Eiendommen ligger i nærheten av E-18, og har en perfekt beliggenhet for pendlere med sin umiddelbare nærhet. Barnehage under 1 km unna. Fra ytterdøren er det kort vei til flotte turområder både mot Larvik og Sandefjord.

-2 soverom
-Separat vaskerom
-Praktisk gjestetoalett
-Hele 2.70m høyt under taket i stue, gang og på soverommene
-Moderne og god standard
-Landling beliggenhet med hyggelige turområder
-Gode solforhold på den 30! kvm store verandaen
-Garasje
-Perfekt for pendlere
-Stille og rolig nabolag
-Plassert midt i mellom Larvik og Sandefjord
-Busstopp til begge byene kun 200 m fra ytterdøren, denne går vært 30 min
-Integrerte hvitevarer vil følge med om ikke annet blir avtalt

Velkommen til en hyggelig visning

Luft-luft varmepumpe, balansert ventilasjon m/varmegjenvinning, peis/ildsted, varmekabler på bad, ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Midlertidig brukstillatelse omfatter firemannsboligen er datert 17.06.2011. Denne var gjeldene til 03.08.2015 og har utgått. Det er pr. i dag dialog med kommunen om å få ferdigattest. Det er usikkert når dette kommer på plass. Eieren av Hedrum ravei 32, (som bygget begge boligene) er i dialog med kommunen om å ferdigstille arbeidene som gjensto ved oppføringen for å få dette på plass. Det er usikkert når dette blir gjennomført og om dette vil komme på plass innen rimelig tid. Arbeidet som gjensto var uteområder og arbeid tilknyttet boligen i nr. 32. Ta kontakt med megler om det er ytterligere spm. rundt dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 1969, tinglyst 06.09.1960, type heftelse: Erklæring/avtale. Bestemmelse om kloakkledning.
Dagboknr 5182, tinglyst 03.08.1977, type heftelse: Bestemmelse om veg.
Dagboknr 3772, tinglyst 13.06.1991, type heftelse: Bestemmelse om veg. Best. om vedlikehold.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hedrum Ravei 38A ligger landlig til på Ringdal, midt mellom Sandefjord og Larvik, en liten kjøretur på ca 10 minutter til hver av byene. Eiendommen ligger i nærheten av E-18, og har en perfekt beliggenhet for pendlere med sin umiddelbare nærhet. Barnehage under 1 km unna.
Fra ytterdøren er det kort vei til flotte turområder både mot Larvik og Sandefjord.

Mot Sandefjord finner du alle fritidsaktiviteter i enten Bugården eller på Runar ligger 3-4 km fra boligen. Der finnes det bl.a svømmehall, friidrettanlegg, idrettspark med fotballbaner, håndballhall, tennishall og ishall. Området er også kjent for sitt mangfold, med fasiliteter for barnefamilier og helt opp til de eldste. Flere spennende butikker på Pindsle som ligger rett i nærområdet med alt til barn, hus og hjem samt treningssenter og matbutikker.

Mot Larvik finner du Nordbyen kjøpesenter – et sentralt knutepunkt i Larvik med et bredt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud. Her finner du alt du trenger til hverdagen, enten du skal handle, trene, spise ute eller bare ta en kaffe i hyggelige omgivelser.

Vi ønsker velkommen til en hyggelig visning i ditt nye hjem!

Boligen er skiltet med "til salgs" skilt. Boligen er enkel å finne om du kommer fra Larvik eller Sandefjord.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager innenfor 4 km avstand. Barneskole på Bommestad ligger ca. 3.5 km fra boligen. Videregående skoler både i Larvik og i Sandefjord. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.142 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Flat opparbeidet tomt, med gressplen rundt. Svært gode solforhold. Eiendommen ligger landlig til med utsikt mot jordet.

Garasjeplass i felles rekke, ellers gode parkeringsmuligheter på tomten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til kommuneplanen datert 02.07.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det jobbes med utbygging av "Amundrød næringsområde med rundkjøring" som er i nærheten av denne boligen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 1.457,- pr. mnd. for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Fellesutgiftene er kr 1.000,- pr. mnd. og inkluderer: felles bygningsforsikring, brøyting, samt diverse vedlikeholdsarbeid. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1.500,- i snitt pr. mnd.
Det er privatbrøyteavtale med en lokal brøyter. Kostnadene har til nå blitt dekket av felleskostnadene.
Boligen er tilkoblet fibernett. Pr. i dag benyttet nett fra Telia og har en avgift på kr 850,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 672 923,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 691 693,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

77 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 188 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Snoor Shaker Sofi og Ari Anwar Kareem

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til: Provisjon: 30.000,- vederlag: fotopakke kr 4.000,- kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,- markedsføringspakke kr 27.400,- oppgjør kr 7.500,- tilrettelegging  kr 17.000,- visninger pr. stk. 1.875,-
Utlegg: Innhenting av offentlig opplysninger Larvik kommune kr 5.087,- tinglysing sikring kr 545,-
Andre utgifter: AX tilstandsrapport leilighet  kr 10.750,- boligselgerforsikring Gjensidige kr 13.740,-

Oppdragsnummer 22-0417/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25417

Sist oppdatert: 16. desember 2025 kl. 12:35