Frysjaveien 5

Frysjaveien 5, 0883 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 329, seksjonsnummer 136

Totalt bruksareal BRA: 34 kvm

BRA-i:
5. etasje 32 kvm: Entré, bad, åpen stue-kjøkkenløsning og rom innredet som soverom (alkove)

BRA-e:
Kjelleretasje 2 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 5 kvm: Balkong.

Leiligheten ligger i byggets 5.etasje, men sett fra inngangspartiet så er det 3.etasje. Sameiet er i gang med å endre nummereringen på dørene.

Leiligheten disponerer to boder i kjelleretasjen merket c5-2 og c5-4, hvorav den ene er oppmålt til 2 kvm (BRA-e). Bod nummer to er ikke måleverdig grunnet utforming og størrelse, og er derfor utelatt fra arealoppmålingen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Ifølge vedtektenes §4 om rett til bruk, fremgår det blant annet følgende: Det er inngått avtale mellom sameierne om enerett til bruk av garasjer, parkeringsplasser, boder og kjøleboder. Denne avtale er bindende for alle nåværende og fremtidige sameiere og kan ikke endres uten at sameiere som berøres av endringen samtykker i det.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Anticimex AS v/John O. Ljungblom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1969. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med to underetasjer og kjelleretasje. Etasjeskillere er av betong. Yttertaket er et flatt tak belagt med asfaltpapp/membran (ikke besiktiget). Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk og trekonstruksjon, med fasader av synlig murverk samt stående trekledning ved balkong. Vinduer og balkongdør har trekarmer fra 2008–2010. Entrédøren er utstyrt med kikkehull og er i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass, og gulvoverflater av betong med treheller. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og er utstyrt med skrusikringer. Det er opplyst om arbeider på anlegget utført av eier selv uten norsk godkjenning, og det foreligger verken samsvarserklæring eller kursfortegnelse. Det anbefales en utvidet el-kontroll utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har røykvarsling og komfyrvakt, men det er ikke observert godkjent slukkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen, samt hull etter tidligere innfestinger som er tettet med tettemasse.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da veggene er av mur/betong, men overflatesøk med fuktindikator viste forhøyede utslag som ikke kan utelukke skjulte fuktskader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber bak luke tilstøtende bad er vurdert å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader og slitasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Omkring 2017–2018 ble det utført egeninnsats på badet ved at dusjkabinett og baderomsvask ble revet, ny vask, speil, skap og hyller montert, samt at det ble gjort endringer på vannrør. I 2017 rev eier også noen vegger, malte overflater og monterte stikkontakter og kabler på det elektriske anlegget. I 2025 ble balkonggulv og fasadevegg på balkong malt av eier etter veiledning fra vaktmester. Det opplyses videre om at alle soilrør i bygningen ble utbedret/rørfornyet omkring 2023–2024 i regi av sameiet, samt at det for noen år tilbake ble utført reparasjoner etter vannlekkasjer i fellesgarasjen. Lagt nytt gulv sommeren 2026.

Leiligheten ligger høyt og attraktivt til og fremstår som lys og arealeffektiv. Boligen har en flott balkong med gode utsiktsforhold hvor man kan nyte morgensola, samt egen parkeringsplass. Kjøkkenet er et funksjonelt og tidløst Ikea-kjøkken fra 2017 med gode arbeidsflater og oppbevaringsmuligheter.

Leiligheten har nærhet til både Akerselva, Marka og byens mange tilbud. Fra boligen er det kort vei til Nydalen med Handelshøyskolen BI, samt Storo med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Området byr på flotte rekreasjonsmuligheter året rundt, med badeplasser langs Akerselva, tur- og sykkelstier i Marka, samt skiløyper vinterstid. I tillegg ligger Maridalen kun en kort tur unna, et populært område for både syklister, løpere og rulleskientusiaster.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er etablert i åpen løsning mot stuen med innredning fra omkring 2017, laminat benkeplate og fliser på vegg mellom benk og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, nedfelt induksjonsplatetopp, stekeovn under benk, ventilator montert mellom overskap, stikkontakter på vegg og automatisk vannstopper.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: vaskemaskin, induksjonsplatetopp og stekeovn.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

BAD:
Badet ble oppgradert omkring 2001 og er utført med flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet har slett malt himling med taklampe. Utstyret består av vegghengt servantskap med dør, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, gulvstående toalett samt dusjbatteri tilkoblet hånddusj. Rommet har mekanisk avtrekksventilasjon med fraluftsventil på vegg, og boligen er tilknyttet felles varmtvann.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til en østvendt balkong på ca. 5 m². Balkongen har plass til utemøbler og byr på flott utsikt mot Akerselva og Grefsenkollen. Den østvendte beliggenheten gir gode solforhold på morgenen og formiddagen. Gulvet er belagt med treheller, og balkongen er avskjermet med rekkverk.

Overflater:
Gulv: Laminatgulv og fliser på bad.
Vegger: Malte flater, pussede malte flater, malte plater samt fliser på bad og over kjøkkenbenk.
Himling: Malt himling.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjelleretasjen merket c5-2 og c5-4, hvorav én er oppmålt til 2 m². Adkomst skjer via felles trappegang og heis til etasjen, med tilkomst via felles bodområde. Sameiet har i tillegg felles sykkelbod.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: vaskemaskin, induksjonsplatetopp og stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Sentralvarme og elektrisitet. Radiatorer tilknyttet felles varmesentral, samt elektrisk gulvvarme på bad.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1969. Det foreligger ferdigattest for nybygg av høyhus med garasjeanlegg datert 10.01.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest for ventilasjonsanlegg for nybygg, datert 29.01.1975.
For varmeanlegget finner ikke megler ferdigattesten, men det fremgår av omslagsmappen for byggesaken at saken kunne ferdigattesteres 27.02.1972.
Det foreligger ferdigattest for utskifting av heis, datert 11.04.2016.
Det foreligger ferdigattest for solfangere og varmegjenvinning fra ventilasjon på tak, datert 06.02.2018.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår ved visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 24465
Tinglysningsdato: 30.04.1985
Omhandler: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 15 000 med prioritet etter 80 % av lånetakst, til sikkerhet for sameiernes økonomiske forpliktelser overfor sameiet. Pantebeløpet kan reguleres i samsvar med levekostnadsindeksen.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Dagboknummer: 3471
Tinglysningsdato: 16.02.1976
Servitutten omhandler: Rettsbok for Oslo overskjønnsrett i sak 2/74 vedrørende overskjønn over ekspropriasjon av 9,8 m² grunn fra eiendommen til veigrunn i forbindelse med utvidelse av Maridalsveien.

Det er tinglyst 17 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bebyggelse, trafostasjon/kiosk, veg og gjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Krogsveen sin utleieavdeling har stipulert utleieverdien til rundt kr 15 500,-/ pr. md.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og grønt boligområde på Frysja ved Havnajordet, tilbaketrukket i rolige omgivelser med frodig natur tett på. Fra leiligheten har du et åpent og grønt utsyn mot åsen og skogsområdene rundt, samtidig som du bor i umiddelbar nærhet til både Akerselva og et bredt spekter av servicetilbud.

Området byr på særdeles gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Turveien langs Akerselva ligger like i nærheten og gir en sammenhengende tur- og sykkelvei helt ned til sentrum. På varme sommerdager er kjente badeplasser som Brekkedammen og Stilla en kort gåtur unna. Sørenden av Maridalsvannet ved Oset er et naturlig utgangspunkt for fotturer, sykkelturer og skiløyper videre innover i Maridalen og Lillomarka. I nærområdet finner du også Norsk Teknisk Museum og Frysja Kunstnersenter.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Frysja Torg, en kort gåtur unna, med Meny, apotek, treningssenter og kaféer, i tillegg til Rema 1000 på Korsvoll. For et enda større utvalg av butikker, spisesteder og kino er Thon Senter Storo og Nydalen en kort sykkeltur eller busstur unna. Kollektivtilbudet er godt utbygd, med bussholdeplass i Maridalsveien like ved eiendommen med linjene 25, 51 og 54. Kjelsås togstasjon og T-banen på Tåsen gir raske og effektive reiser videre til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Barnehager:
Korsvollhallen barnehage: 12 min. gange
Andromeda barnehage: 12 min. gange
Hansemyra friluftsbarnehage: 13 min. gange

Skole:
Boligen sokner til Korsvoll skole (1. til 7. trinn) og Engebråten og Nordberg ungdomsskole (8. til 10. trinn).

Idrett og fritid:
Avancia Xpress Kjelsås: 10 min. gange
Korsvoll kunstgressbane: 11 min. gange
EVO Frysja: 11 min. gange
Solligrenda balløkke: 12 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmesider og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 21 015 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt med biloppstillingsplasser. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang, med tilgang til heis.

Det medfølger biloppstillingsplass nr. 10 (utenfor inngang indre plan). Det er inngått avtale mellom sameierne om enerett til bruk av garasjer og parkeringsplasser, og bruksretten følger seksjonen ved salg. Parkeringsplassene er tilrettelagt for elbillading via Ohmia Charging, som forutsetter eget abonnement. Sameiet har i tillegg oppmerkede gjesteparkeringsplasser. Det påløper en kostnad på kr. 180,- pr. md. for parkeringsplass.
Ifølge vedtektenes §4, fremgår det blant annet følgende: "Bruksrett til parkeringsplass i eller utenfor garasje kan kjøpes og selges kun mellom seksjonseiere etter godkjenning fra styret. Det er til enhver tid maksimalt tillatt å eie bruksrett til en parkeringsplass per seksjon. Det er i tillegg anledning til privat utleie av parkeringsplass mellom seksjoner. Utleie av parkeringsplasser skal meldes styret. Hver seksjon kan totalt disponere inntil to parkeringsplasser."

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Sameiet har ca. 8 gjesteparkeringsplasser.
Ellers gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1058 datert 10.06.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er også berørt av følgende reguleringer:
- Plansak: 2025/23425 - Saken gjelder Detaljregulering - Maridalsveien mellom Carl Kjelsens vei og Brekke
- V081172N2: Saken gjelder Trase for 45 kv luftkabel mellom Korsvoll understasjon og Tonsen understasjon.
- V120194: Saken gjelder Maridalsveien, Skibakken bussholdeplass, Begge retninger Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser Plan- og bygningsetatens vedtak om mindre vesentlig endring. Vedtaksdato 12.01.1994.
- S-980, vedtatt 06.06.1962. Saken gjelder regulering av deler av gnr. 58, bnr. 1 og 2 til park.

Kommunedelplan: KDP-17.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:
Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i "Frysjaparken", ny eier må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Prosjektet er forventet ferdig i løpet av 2027/28.
I tillegg foregår det en planprosess på andre siden av Frysjaveien hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger skal føres opp. I tillegg er det ønskelig å oppføre ny skole i bygget der Møller holder til i dag, men planprosessen er foreløpig avsluttet. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på indutriområdene i flere år fremover. Frysjaparken-prosjektet er forventet ferdigstilt andre kvartal 2027/første kvartal 2028.

Området er under utvikling til boliger og det er under oppføring et nytt prosjekt med flere boligbygg og barnehage lengst syd på området. Det vil mellom byggene komme en "allmenning" som blir felles for området og som også vil skape mer luft mellom byggene. Se Obos sine hjemmesider for mer informasjon, eller kontakt megler.

Fellesutgiftene er kr 3 381,- pr. mnd. og inkluderer: drift og vedlikehold, felles oppvarming og varmtvann, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, vaktmester og parkering.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 201,-
Parkering: kr 180,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 943 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sameiet er tilknyttet Telia for leveranse av kabel-TV og internett. Dekoder/tuner medfølger ikke.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 015 609 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 67 746,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 173 515,00 pr. 31.12.2025.

Lånenr.: 83987265445
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,40%
Restsaldo 48 011 408,00
Innfrielsesdato: 01.05.2055
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

3 780 000,00 Prisantydning
171 747,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 951 747,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

98 770,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 860,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
112 850,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 051 607,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 064 597,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunnar Hallgrimsson

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Frysjaveien 1-3-5 sameie, med sameiebrøk 42/11957.
Sameiet består av 188 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Fellesvaskeri i kjeller med store vaskemaskiner, tørketromler og tørkerom.
Felles stor grill i tilknytning til bakgård/hagen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Rørfornying. I forbindelse med dette ble det tatt opp et lån på 16.000.000,-
2020: Ytre rehabilitering av garasjeanlegget og etablering av ladere for el-bil
2020: Nytt betalingssystem for fellesvaskeri
2019: Hekk mot bussholdeplass plantet. Bygget om oljebrennerne til biobrensel. Utetrappa mellom nr 1 og 3 fornyet (dugnad). Ny tilstandsvurdering garasjeanlegg. Planlegge tilrettelegging for elbil-lading. Elektroniske låser på alle felles dører, brikkelesere utenfor garasjene
2016/2017: Oppgradering av varmeanlegg, solenergi og varmegjenvinning på taket, varmepumper
2016/2017: Montering av solfangere på tak, samt legging av nye takbelegg og beslag
2008/2009: Fasaderehabilitering med yttervegger, balkonger og felles vinduer

Planlagte påkostninger:
2025/2026:
- Pusse opp kjellere og gulv i alle tre blokkene.
- Pusse opp vaskeriene i F1 og F3 (Frysjaveien 5 er allerede pusset opp)
- Pusse og beise alle innvendige dører i sameiets fellesrom
2026:
- Skifte lysrør i garasjene til LED
- Bygge støyskjerm ved Frysjaveien 1 mot Maridalsveien
- Utskifting av ståldørene mot hagen
- Vedlikehold av hagemøbler med olje eller beis
- Male garasjene innvendig
- Rengjøring av luftekanalene
- Vaske søppelhusene og beise dem
- Sette opp ny port i hagen med utgang mot Frysjaveien 3
- Pusse og lakke inngangspartiene F5 ( Hvis nødvendig)

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Kunderabatt: kr -8 000,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3 500,- En visning inkludert.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 950,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm: kr 7 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning: kr 16 946,-
Foto: kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0099/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2699

Sist oppdatert: 10. november 2026 kl. 08:39